ザ・千里レジデンスってどうですか？（Part1）

[匿名さん]

所在地：大阪府豊中市新千里東町1丁目2番36
交通：北大阪急行「千里中央」駅下車徒歩１分
売主：住友商事株式会社、阪急不動産株式会社、オリックス不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店大阪本店
管理会社：住商建物株式会社

[205: 物件比較中さん]

> 202 私も比較し同じような結果でした。
ただ、天井高はほぼ同じだったと思いますが梁のことでしょうか？


東・西向き部屋の日当たり比較です。

レジデンス：東隣の図書館（4階）の建坪率はタワーと合算なので将来も単独で高層化はない。100m先まで日当たりを遮るものなし。
西側は新御堂筋なので遮るものなし。

タワー：東側は80m先にライフサイエンスセンター（21階）があるが、10階以上なら日当たりは問題なし。真っ正面なので圧迫感があり、オフィスビルなので夜は無人になる。
西側は小規模のオフィスビル（10階？）が10m先に隣接、10階以上は遮るものなし。

[206: 匿名さん]

10階以上はもう売れちゃっているんですかねぇ。今さら行っても無駄ですかねぇ。電話してみよ。

[207: 匿名さん]

１０階付近はないかもしれないけど、２０～３０階あたりならまだ少し空いてるんじゃない？

階数が上がる分、同じ間取りでも４００～７００万円くらい高くなっちゃうけど万博とか見えるようになるし良いと思うよ。

[208: 匿名さん]

202はジオ桃山台からの買い替えかｗ

[209: 契約済みさん]

＞204さん

202です。

天井が低いというのは下り天井になってる部分が比較的に大きいという意味です。
当然間取りによって違いますが、、、
図面にも天井高が詳しく乗ってますが、まあどこのマンションも下り天井部分があるので実際の部屋を見られて何も感じなければそれほど気にすることでもないかと思います。私は少し気になりました。

レジデンスは梁が比較的少ない工法になってるので、私の選択した間取りは梁による下り天井部分が一切ありません。


間取りの好みは重要ですよね。私も予算内で好みの間取りがあればタワーの眺望に気持ちが傾いたかも、、、

タワーの低層階なら迷わずレジデンスを選びますが。


タワーは大規模なので共用設備が充実してますよね。そのあたりはレジデンスは可もなく不可もなくといったところでしょうか。

車はレジデンスは新御堂筋直結なのでかなり便利かと思います。

[210: 匿名さん]

＞２０２さん

２０４です。

梁がない間取りなんてあるんですねぇーっ（驚）
実際よりもかなり広く感じれる部屋になりそうですね。

タワーの低層階も東側ならセルシーを往来する人々が見れるので、
遠景の千里ニュータウンと下景の眺望が楽しめまして良かったですよ。

規模の違いからか、維持費に大差はなさそうですね。
部屋の値段は少しレジデンスの方が安いでしょうか。

建具とか部屋のつくりに違いはほとんどないので、
間取りの好みと部屋の値段の差をどう考えるか、
といった感じでしょうか？

[211: 匿名さん]

レジデンスの方が利便性高いですね。

[212: 匿名さん]

私も千里中央駅近物件を探していました。
レジデンスを第一候補に挙げていたのですが、
販売価格は検討範囲内だったのですが
入居後の管理費・修繕積立金の上がり幅が大きく、その上３０年後の修繕一時金が100万かかるのはちょっと・・・。
（３０年後の住んでいるかどうかは疑問ですが）
それに固定資産税がまわりの千里中央物件より３倍近く高かったので購入を断念しました。
結局プライムに決めました。

[213: 匿名]

レジデンスが、千里中央では一番と思っていましたが、固定資産税は盲点でした。
商業地区だから高いんですね。

[214: 匿名さん]

タワーは大規模物件だからか固定資産税＆都市計画税が思ってたよりかなり安かったです。

共用部分も管理費の割に充実してて割得な感じがします。

[215: 匿名さん]

>213
30年後に100万円か。。。払ってもいいけど、固定資産税は痛いねぇ。どうしよう。

[216: 匿名さん]

月に均してあるか一時金とするかの違いはありますが、
３０年後の１００万円はどこも変わらないですよね。

竣工時の長期修繕計画であって実際はそんなにかからないと思いますよ。
この売主はどちらかというとＭＡＸの費用を見込んでいるようですし。

[217: 匿名さん]

私もこちらを検討してましたが月々の修繕積立金の他に１０年目、２０年目に各２５万、３０年後に１３０万の積み立て一時金が必要と聞きました。
積み立ても１０年で３倍、１５年で４倍は大きいような気がしますが・・・。
免震の場合、大規模修繕はかなりかかるようですね。

[218: 匿名さん]

えっ、どこも３０年後に１００万円ってことはないでしょう！？
実際、うちは違いますよ！

[219: 匿名さん]

タワーは予想よりも更に高くなりますよ！

ここはどれほどの額まで膨れ上がるのでしょう！！

[220: 匿名さん]

長期修繕計画は計画の仕方で大きく金額は変わってきます。
レジデンスの場合、３０年の総額で約１１.７億の費用を見込んでいます。が、２９年目までで６.５億　３０年目だけで５.２億かかる計画になっています。３０年目は駐車場に１億、テレビ、インターネット共用設備に１億、エレベータに４３００万、排水・給水管に６０００万といった大型設備工事をしっかりと計画に入れてるからです
。けっこう必要最低限の項目しか入れていないマンションも多くその場合は結局積立金が足りず、最終的には一時金の臨時徴収が必要になってくるケースも多いです。計画案が安いからといって、実際の費用が安くすむという訳ではないのです。
レジデンスはまあ正直に計画案を出してる方かと思います。
タワーや免震だからといって大きく費用が増えている項目はありません。もちろん大規模マンションの方が安くなる傾向はあります。　他には例えばエレベータの数が少ない（１台あたりの戸数が多い）、共用設備が充実していない、駐車場が平面自走式だけ、といったマンションだと安くなるわけです。

[221: 匿名]

ここは駅前という部分で固定資産税が高く評価されてますね。
予想額、営業さんから聞かれましたか？

[222: 購入検討中さん]

>212さん

固定資産税が３倍ですか～？？
それって土地だけの話でしょうか、家屋含めての話でしょうか？

路線価だけで見ると、確かに３倍ぐらいは違うみたいですけど、マンションの場合は固定資産税の殆どは家屋部分になりますよね。
今住んでるマンションも土地は１・３万ぐらいで家屋は１３万ぐらいです。

レジは土地の持分も結構少ないのでプライムに較べて高くなるはずないと思うのですが、、、

[223: 匿名]

>212
>それに固定資産税がまわりの千里中央物件より３倍近く高かったので

同じ用途地域で比較されて3倍でしょうか？
ここは商業地域で、かつ、3面が道路に接しているので高めなのでしょう。

土地の利用価値が高い＝土地の価値が高い＝固定資産（土地）が高い

[224: 匿名さん]

それでも３倍は言いすぎ。

竣工から１年経って額が確定しているタワーですら約８０㎡で１３万円ほどですよ。