BELISTA神楽坂（ベリスタ神楽坂）ってどうですか？

[申込予定さん]

BELISTA神楽坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区矢来町27番2.3.5、東榎町3番1.3.7（地番）
交通：
東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩3分 （2番出口）
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩8分 （2番出口）
都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩10分 （A1出口）
間取：STUDIO～2LDK
面積：30.48平米～53.78平米
売主：藤和不動産

物件URL：　
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ株式会社

[53: 購入検討中さん]

住宅ローン減税が本当に適用されないのですか？真剣に購入を検討していたので、ショックです…。

[54: 購入検討中さん]

ローン減税はＡもＣもなしとのことでした。
これは残念としかいいようがありませんが、
その分多少安くはなっているんでしょうか、それでも割と売れているようでした。

[55: ご近所さん]

デベが何と誤魔化そうと、ここは神楽坂エリアではない。江戸川橋通り沿いグループ。
こちら側はこのエリアのメリットを日常的には殆ど享受できない。駅は神楽坂だが、
10分以内では神楽坂（と江戸川橋も？）しか使えない。平日の交通量は決して少なくない。

その点大久保通り沿いグループは、神楽坂駅からの道のりで日常的にこのエリアの利便と
雰囲気を享受出来るだけマシだし、5路線利用の飯田橋駅が10分圏内。物件価値的にこの差は
大きい。。。と思うけど。両者が売値がどの位違うのか？は知らんが。

[56: 匿名さん]

お、ネガが始まったよ。
でも確かに言う通りかも。神楽坂のメインとは逆方向だから。
とはいえ、大久保通り沿いに住みたいという思考もさっぱりわからない。
一時的な賃貸じゃないんだから。これから拡幅されるってのに。

[57: ご近所さん]

ごめん。別にネガじゃないよ。通り沿いって意味ではどっちも同じで、五十歩百歩。

その上で、物件価値や流動性の観点からすれば大久保通りグループの利便性と位置的優位性が
勝ってる、と思うだけ。

[58: 匿名さん]

物件価値や流動性はその通りでしょう。
その分お値段に反映されているってだけで。
ブリリアントもちょっと高いね。
条件悪いとこは売れ残ると思う。

[59: 匿名さん]

江戸川橋通りから撮ってきました。
交差点に立つランドマーク的な場所なのは魅力。
ただ、公衆トイレがすこぶる残念…
土地の形もいびつな印象ですね。

[60: 匿名さん]

あとどれくらい残ってるんだろうか？
他の抽選後でも間に合うのか……

[61: 匿名さん]

こちらは水・セメント比とかぶり厚は！？
フラット３５Ｓ対応ならすこしは安心なのか。
素人は構造的なことはわからないから、どうすればいいのか判断しかねる。

[62: 匿名さん]

>>61さん
水・セメント比は50％以下とquality bookに書いてありますよ。部分毎のかぶり厚も。
標準的なレベルで、私としては、まあいいかなという感じです。
ただ、このマンション、Sさんの「首都圏マンション立地エリア別総合評価集」にとりあげられているので、それがちょっと不安。
価格が高すぎることを除けば、悪くない物件だと思うのですが、思っている以上に騒音があるのでしょうか。

[63: 匿名]

売れ行き悪そう。毎週、案内が来るもん!!

[64: 匿名さん]

少なくとも西向きなら騒音はそれほどでもないのでは。東の早稲田通り側はわからないけど。

ホームページからは当初あったスタジオタイプみたいな小さい部屋の間取りプランが
なくなっているのですが、そういうとこだけ売れたのかな。

価格がもう少し下がれば、意外にまとまりのよい物件な気もする。

[65: 匿名さん]

スタジオタイプは、2000万円台～だからお買い得感があったけど、１LDKとか2LDK希望の人は、ブリリアンコートに流れるだろうね。
ブリリアンの方が間取りも豊富だし、飯田橋に歩けるのもポイント高い。
隣に公衆トイレもないしね。

[66: 購入検討中さん]

すみません、神楽坂近辺の物件比較・検討中です。どなたか教えてください。
以前のスレでベリスタ神楽坂は二重床・二重天井とどなたか書かれていますが、本当ですか？
http://www.b-kagurazaka.com/quality/qua05.html

これって、二重床の写真しかないですが。。。普通二重床・二重天井だと、
http://www.rich2.jp/quality/index05.html
http://www.nomu.com/new/b-kagurazaka/equipment04.html

こんな風に説明されているべきなんじゃないかと思い不思議に思いました。直接営業に聞けばよいのは承知ですが、まだベリスタを買うか判らず辺に気を持たせても悪いのでご存知の方に教えて頂きたいです。

まだどこにするかわかりませんが、残念ながらわかりずらい表現は物件比較でマイナスです。二重床は上の人からみたら二重天井、っていう詐欺めいた説明か？とすら疑っています。他にも曖昧表記がある実は安物物件なのでは、と思ってるのですが、皆さんは気にされなかったんでしょうか？購入・検討されている方の意見を伺いたいです。

[67: 匿名さん]

電話で確認すれば一発かと。
ここでいくら情報を得ても、必ずしも正しいものとは限りませんから。
それくらいの情報は、さして購入意欲が特になくてもさすがに教えてくれるんじゃないでしょうか。

[68: 購入検討中さん]

あ～ほんとにトイレが残念！！これさえなければよかったのに・・・。

[69: 購入検討中さん]

なんだかんだで残り戸数はもう一ケタ台らしく。
腐っても（トイレあっても）徒歩３分は強いね。

[70: 購入検討中さん]

普段の買い物ってどこでするんでしょう？
駅近だけど駅周辺にはスーパーとかありませんよね…
（業務スーパーは1分くらいのとこにあるけど）
コンビニでOKとか、外食中心でないと生活できないですかねー…

[71: 匿名さん]

そこは、江戸川橋の地蔵通りに丸正に行くか
神楽坂のよしやかキムラヤでは、ないの？

[72: 購入検討中さん]

>71さん
ありがとうございます
やっぱりそうなりますかね…

普段の買い物の動線がいまいちですよね
よしやorキムラヤ とか 地蔵通り丸正or江戸川橋駅のイイダ
までわざわざ行って折り返してくるか
週末にまとめ買い　ってとこですかね

地の利自体はいいし　迷います

[73: マンコミュファンさん]

生鮮食品を買うときだけは徒歩６分と思うしかないですかね。
でも業務スーパーがあるから、ドリンク系とか、重たいものは近場で調達できるわけだし、
苦にはならないんじゃないかと。
業務スーパーはかなりうらやましい。

[74: 匿名さん]

７１です。

その辺だと、わざわざ行くという風になってしまうんですね。。
地元民としては、江戸川橋の地蔵通りだったら、
そこだったら、うちより近いよ！となっていまいますが・・・。
住めば都となるんではないでしょうか？
業務スーパーは、結構遅くまでやっているんで、良いのでは？

[75: 契約済みさん]

もう、１１月末だというのに、まだ販売中の物件があるようですね。
ローンも通り、すべてスムーズにすすんでいますが、もっといい物件があったかなぁ、なんて思ってしまいます。
そんなこと言っていたら、きりがないですけど。

私は、間取りが使い勝手が良さそうだったのと、あとは眺望で決めました。今後、まず２０メートル以上のビルが建たない、というのは魅力だったので。

みなさんは、いかがですか？

[76: 契約済みさん]

同じくです。
西側～南側の眺望が守られるというのはこの立地では貴重です。
他にもっといいのがあったかなと思うことも確かにありますが、
結局、真剣に比べてみるとここって絶妙なバランスなんですよね。

最高じゃないけど、悪い点も妥協できるというか。

でもまだ売れ残っているものがあることも理解できるような気がします。
やはり価格が若干高いように見えるのは否めませんし、、、
そのあたりは神楽坂のプチバブル的状況の影響もあるし
折り合いがつけば一気に売れるのではないでしょうか。

個人的には神楽坂人気は一過性ではないかと。契約してる人が言うのも説得力ないかもですが。

駅から向かう途中のガソリンスタンドの跡地は何になりますかね～

和菓子屋（だいふく？）やラーメン店みたく、新しいお店もいろいろこれから増えそうな気配。

[77: 近所をよく知る人]

マンション建設予定らしいです。

[78: 契約済みさん]

あそこもそうですか～
ぎりぎり駅徒歩２分のコンパクトマンションという感じでしょうか。

土地の形はまあまあいいものの、８階くらいまでいかないと眺望がなさそうなのでどうなるのかな～と思ってました。
生鮮食品や雑貨を売る２～３階建てのスーパーとかできれば最高なのに…

[79: 匿名さん]

業務スーパーの並び、オリックス不動産で、ワンルームマンションが
来年の2月から着工するらしいよ。
今日、業者が日照権の事で、うちにきたよ。

10階建て、ワンルームで32戸作るそうだ。
図面見たが、ほとんど、25㎡前後だったよ。

[80: 匿名さん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_5/4shinjyuku.htm

これみると神楽坂は軒並み危険だが矢来町はそこまででは無いから良かったですね
地盤が神楽坂よりいいのかな

[81: マンコミュファンさん]

公式ＨＰのルームプランから２ＬＤＫが消えて
代わりにスタジオタイプや１ＬＤＫが増えてますね。

最後はどういう売りかたしているんだろう

[82: 匿名さん]

２LDKは完売でしょうか

[83: 匿名]

神楽坂は魅力的だけど、ここは最寄り駅は神楽坂かもしれないけど、駅から逆方向にあるので神楽坂の良さを日々享受できないのが残念。
休みの日にわざわざ行くなら他のエリアに住んでいても同じだしな。
やはり牛込神楽坂の付近かやや飯田橋よりがいいな。

[84: 物件比較中さん]

↑
そりゃあそうだろうが。
その分、値段に反映されるって。確実に。

ここは日常的にじゃなくて、
仕事が休みの日に近場の神楽坂生活を楽しみたい、女性の単身者とかがメインなんじゃないのかねぇ。
勝手な推測だけど。バリバリ働いている30前後の女性でもう賃貸はやだっていう人がターゲットなきがする。

[85: 契約済みさん]

まあ、歩いて１０分くらいで、神楽坂につけるんだから、いいのではないかなー、と。
そんな毎日、神楽坂を満喫するほど暇でもないし。普段は駅から近くて静かな方が良いと思う。

ま、でも、結局、１LDK希望の場合、予算が６千万以上あれば、選ばない物件です、って話になるでしょうね。
他の契約済みの方と同じで、決められた予算の中で考えると、まあ、悪くないかなって結論になったので
私もここに決めました。

おっしゃるように、もう家賃がいやなので買ってみたけど、一生住む気もなければ、ローンで余裕がない生活をするつもりもない、という、私のような単身者が多い気がします。

[86: 匿名]

立地を妥協は出来ないな。

[87: 契約済みさん]

最低でも分譲レベルの物件として、
神楽坂の繁華街から逆方向とは言え徒歩３分は十分魅力的で、
妥協したということはないですよ。

85さんのように、住む場所は静かなエリアの方がいいという人は少なくないと思いますしね。
大久保通り沿いの方は道路の拡張が計画通り進んでこれからどうなるか次第という気がします。

[88: 契約済みさん]

売れていないのは、南向きは、２、３階みたいですね。
やはり、眺望が決め手になっている人が多いのかもしれないです。
西向きに関しては９階がぽつんとあいてるのは、なぜなんでしょう。４０００万越えしていますからでしょうか。

マンションの決めては、その人次第ですから、何よりも立地にとことんこだわる人もいるのでしょ。

[89: 匿名]

わざわざ住むのに神楽坂から逆ってのがな‥。
それも神楽坂ならいいが単なる普通の坂の下って感じがした。
眺望って書かれてるので期待したが、眺望いうか単なる抜け感だし。
安いのはいいんだけど立地にとことん拘る派にはやっぱりむかないね‥。残念。

[90: 物件比較中さん]

とことん立地にこだわる派の方は駅前のディ○レにどうぞ～

[91: 契約済みさん]

８９番の方は、神楽坂をすごく評価してるんですね。住む予定の私としてはうれしいです。

今は、神楽坂より人気（多分）も値段（確実）も高い、街の真ん中に賃貸で住んでいますが、
そういう中に住むのは確かに楽しいものなので、その気持ちはわかります。
私が住んでいるあたりは、私には手が届かないですが、神楽坂で私より予算がある、もしくは
同じくらいの予算で他のことに妥協できれば、いろいろありそう。

パークハウス牛込神楽坂なんかはいい感じかもしれないですね。

[92: 匿名さん]

No.91が何を言いたいのかイマイチわからない。

[93: 契約済みさん]

せっかくだから神楽坂の近くに、とは思わないものの、
やっぱり、スーパーマーケットがちょっと遠いのが、日常的には不便かな。
６、７分なら仕方ないと思うべきなのかもしれないけど。

[94: 匿名さん]

インフォレストの本社ビル跡地に三井がマンションを建て始めました。
どなたか情報ご存知ありませんか？

[95: 周辺住民さん]

最初は牛込神楽坂近辺、次にこの物件の近辺と、合計で２０年ほど暮らしている者です。この公衆トイレの前の物件がどのようにコメントされているのか、興味あって拝読させていただきました。
トイレはたしかにマイナスイメージですので、撤去されるといいですね。住民でもこのトイレを使う人はいないでしょうから。
「神楽坂中心と逆方向」というのは、それほど問題ではないと思います。むしろ、神楽坂の中心部は観光客が多くて週末ごちゃごちゃしますので、この物件のように、適度な離れて、住宅街に近い方がよいと思いますよ。週末、買い物やランチへ気軽に歩いて行ける距離です。
江戸川橋から神楽坂に向かう道も、最近はビストロとかお洒落なハンバーガー屋ができたりして、楽しくなってきましたから、こちらも期待が持てます。
お買い物は皆さんご指摘のとおり、日常で必要なものは業務スーパーで買っておいて、あとは週末にでも、地蔵通りの丸正行ったり、神楽坂のキッチンコート、よしや、木村屋を利用すれば、全然問題ないと思います。
さらに、この物件の場合、有楽町線を使えるのが便利です。東西に走る東西線と、南北に走る有楽町線があれば、東京のメジャーなところは、だいたい地下鉄１本で行けます。牛込神楽坂の場合、大江戸線も東西線も、東西に走るので、南北に弱いところが辛いです。
神楽坂の弱点は大きな公園がない事ですが、この物件なら江戸川公園（桜が見事）やさらに歩ければ椿山荘や新江戸川公園も近いのが強みです。
ということで、結論は、住んでみたら、皆さん満足される立地だと思います。ただ、資産性という点では、神楽坂ブームによる割高感は否めませんね。

[96: 契約済みさん]

95さんと同じような感覚で契約しました。
20年くらい住んでいる方が同じような感想を持っているというのはなんか安心ですね。

資産性もその通りに感じます。
神楽坂バブルは否めませんし、これに乗じて不動産会社も頑張って開発しました。
江戸川橋寄りでメトロが便利な反面、やはりJRへの距離はややありますから、
将来的にどのようになるかは判断難しいと思います。適正価格はおっしゃる通りもう少し下なのかもしれません。

ただ、今がややバブルとは言え、バブルだからこそさまざまな新築マンションの選択肢がありました。
５年後にここに住みたくても、そのときにそれなりのクオリティの分譲があるか、
中古が出回るのか。これは保証がないと思い、割高でもいいかと購入に踏み切った次第です。

駅からの道やこのマンション周辺にも、今後もっと神楽坂らしい店が増えるのではないでしょうか。
飲食店業界に少し詳しいですが、神楽坂中心部への出店は家賃的にも条件的にも非常に難しいとのことですので、
ちょっと離れたこのあたりが狙い目だそうです。

[97: 不動産購入勉強中さん]

９６さん：そうなんですよね。５年待てば、もしかしたら、この物件は中古でかなり割安に買えるのかもしれません（逆に割高になる可能性だってありますけど）。しかし、その５年間、神楽坂に住んで経験できるメリットを享受できないわけですから、その期間損失の方が大きいと考えられる方は、「買い」だと思うのです。
神楽坂のブランド上昇については、最近驚くことがありました。新宿区の中でも地位の高い、市谷仲之町（最寄駅は曙橋）に住んでいる友人に対して、第三者が「○○さんはどちらにお住まいですか？」と聞いた時、その友人は「神楽坂です」と答えたのです。市谷仲之町からならば、神楽坂よりも市ヶ谷が近いし、私のイメージからしたら、市ヶ谷＝上流階級、神楽坂＝庶民、なので、びっくり仰天しました。同じく高級住宅街の市谷加賀町に住んでいる友人も「人に住所を聞かれたら『（市ヶ谷ではなく）神楽坂です』と答える」と述べていました。知らない間に、神楽坂の方が市ヶ谷よりイメージが上になっているようです。

[98: 匿名さん]

神楽坂に住んで…って言えるような立地ではないですよね。

[99: 不動産購入勉強中さん]

けれども駅から３分ということは紛れもない事実。
この駅から３分圏内に大手不動産会社が分譲するマンションのできる余地がどれだけあるか。
若い世代は特に、合理的な判断をします。
その土地の昔からの歴史とか、ここは本来は神楽坂エリアじゃないとか、そんなのはいいんですよ、きっと。
最寄駅が持つイメージとそこからの距離。分譲主は一応大手。それだけで十分なんじゃないかと。

[100: 周辺住民さん]

９８番さん、こちら９５番です。何をもって「神楽坂に住んで。。。」といえるのかというのは微妙なところであります。「神楽坂に住んで。。。」の定義が何なのかを突き詰めて考えると、「新宿区神楽坂○丁目」だけになってしまいます。しかし、それでは範囲が狭すぎるので、「神楽坂に住んで。。。」の定義には、「最寄り駅が神楽坂」もしくは、「神楽坂の坂まで徒歩１０分以内」というように考えるのが、妥当なところだと思います。だいたい、神楽坂近辺は、若宮町、北町、中町、南町、砂土原町以外、どこもゴチャゴチャしたところです。高級感を感じさせるところはほとんどありませんから、「神楽坂に住んで。。。」の定義は、大雑把に考えてよいと思いますよ。

[101: 不動産購入勉強中さん]

98の方が何を持って神楽坂在住を定義づけるのか、ぜひきいてみたいね。

[102: 近所をよく知る人]

私の友達はこのマンションの本当にすぐそばに住んでいて
住所は矢来町ですけど、神楽坂に住んでいると言いますし、
友達の私も彼女は神楽坂住民だと思っています。
よく遊びに行くけど、うらやましい立地だと思います。

静かですよ、この辺。神楽坂でしょ？