BELISTA神楽坂（ベリスタ神楽坂）ってどうですか？

[申込予定さん]

BELISTA神楽坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区矢来町27番2.3.5、東榎町3番1.3.7（地番）
交通：
東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩3分 （2番出口）
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩8分 （2番出口）
都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩10分 （A1出口）
間取：STUDIO～2LDK
面積：30.48平米～53.78平米
売主：藤和不動産

物件URL：　
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ株式会社

[21: 匿名さん]

あ、意見書じゃなく要望書だ

[22: 匿名さん]

たまたま現地の前を通りかかりましたが、思いっきり三叉路のとこですよね。
駅からは近くていいけど、うるさくないかな。
公衆トイレは気がつきませんでした（笑）。

[23: 匿名さん]

次行けばすぐ気づくよ、目の前の公衆トイレ。やっぱり嫌だな。

[24: 匿名さん]

しかしよく便所の隣に計画したもんだ。

[25: 物件比較中さん]

まず、二重床・二重天井です。物件のHPまで掲載して、そうでない、とおっしゃっている方、どこを見ているのでしょう。

公衆便所、デベが新宿区に撤去を依頼したそうですが、却下。当然ですね。しかし、住民となってマンションから新宿区に苦情を出せれば、撤去、または改善の余地は大いにあります。区民のための施設であって、デベのためのものではないですから。

天井高２４５センチ、三菱地所のパークハウスと同じです。決して高い訳ではありませんが、低くもありません。投資用物件は、２４０センチのところも多いですが、逆に２５０以上のところは、二重床でなかったりします。

ここの物件で気になるのは、交通量の多い三叉路ですね。どちらかというと大久保通りから江戸川橋の方に（北に向けて）右左折する車が多いことです。土日の夕方などはあまり交通量はありません。また、神楽坂近辺よりもかなり低いところにあります。地下に収納するタイプの立体駐車場は、暴雨のときには、機械をある程度上げておかないと、パレットの床部にあるポンプによる排水が追いつかない可能性があります。管理組合で、きちんと話し合わないといけないですね。排水能力と排水先も要確認です。下手をすると、一番下の車は水が浸水しそうです。駐車用設備は、車を持っている持っていないに関わらず、共有物ですから、住民全員で負担しなければなりません。
価格は、坪単価で言うと決して安くないです。パークハウスと同じぐらいです。北東向きの物件の方が安い価格で、投資用に人気はあるようです。南向きの１ＬＤＫは、付属建物のような感じで、戸境壁の厚みも他より少なく、眺望がよいのに残念です。

[26: 匿名さん]

今週末に第1期登録申込受付なんですね。
抽選になりそうなのでしょうか?

[27: 匿名さん]

神楽坂希望なのでここを検討しています。1LDKならパークハウスの方がトータルで考えると良いと思います。25さんの所見は参考になりますね。

[28: 申込予定さん]

色々検討しています。
戸境壁でパンフレットにミスがあったようです。A～F で、一部35センチぐらいありそうな分厚い戸境壁になっているのは、やはり間違いで、標準的な180センチでした。でも、高層マンションではあり得ない（重量が多すぎて強度計算上無理な）コンクリートの戸境壁は良いです。パークハウス牛込神楽坂（三菱地所）でさえ、同じぐらいの高さですが、乾式防火壁ですから、ここの方が建物としてはしっかりしていると思います。坪単価では、大江戸線沿いよりも高くなるのは仕方ないですね。ディンクス、シングルとしては、1LDK 真南向きが神楽坂界隈では稀少です。中古でも良いと思っていましたが、中古でもこの条件はまず見あたりません。７階以上ならベストですね。４階以下の住戸は、資産価値のあまり下がらない投資物件として考えた方が良いかも知れません。
ピクチャーレールや、システムキッチン（シンク、コンロの後ろ側の食器収納・炊飯器台など）などがオプションなのはちょっとマイナスですが、多少コストをかければ大丈夫かな、と思います。
と言いながら、もう確か締め切りだったような気がします。実際に建ってから検討したいのですが、この近辺では、1年前から募集が一般的なのですね。

[30: 申込予定さん]

この周辺の物件の中では、バランス型だと思います（２ＬＤＫについての話）。
利便性を考えれば牛込神楽坂と神楽坂の中間にあるサンクタスやパークハウスの方がいいでしょうし、
こちらはローン減税がききません。
ただ、狭いながらも間取りが悪くないので、使い勝手が良さそうですし、何より実際の姿を確認できる安心感があります。収納をトランクルームでまかなえる利点も含めると、細長いパークハウスよりもいいでしょう。
バルコニーがしっかり確保されているのもこの辺の他のマンションにあまりないメリットです。
また、日当たり、眺望はとてもいいほうです。Ｃタイプは南からの日差しも取り込め、西側は商業地域ではありません。南と西に大規模な施設が非常に立てづらくなっているので安心ですし。

理想を言えば、ローン減税が使えない分、もう２００～３００万円引いてほしいところですが…
そこに目をつぶり、５３平方で十分な人にとっては、かなりバランスいいです。
１００点満点のマンションを探していたらきりがないですからね…どこで妥協するか、それとも探すのか…

[31: 匿名さん]

当方、本日、モデルルーム見学行ってきました。
結構、混んでたし、すでに、いい感じで、売れてました。
特に、比較的お手ごろな北東向きのＦ、Ｄ、Ｅタイプの部屋が。
南と南西向きは、次期以降が多いので、これからでも購入可能かもしれません。
ですが、この方角、2階眺望の悪い部屋ですら4000万円オーバー。
リッチな方が購入されるのでしょうな。（裏山）

本日の見学に来ていた層を見ると、一人で来ている女性、男性が多かった。
多分、独身なんでしょうな。
後、1組、2人の子連れのファミリーが居ましたが、一番、広い部屋でも、生活するのは、キツイやろと思う。
ざっと見て、間取り、価格からして、DINKS、単身向けの物件ですかね。後、投資目的ですな。
駅から近いし、神楽坂だし。
メインエントランスの隣に公衆便所歩けど、駅から歩いてきたら、気付かないと思われる。
逆から来たら目に付くけどw。
後、もうひとつエントランスを設けるようなので。

三叉路については、交通量少ないとの説明を受けました。
土日、飯田橋のほうで歩行者天国になるらしく、交通規制がはいるので、ドライバーが嫌がる道とのこと。
個人的には、神楽坂駅までの道、歩道が狭いのがちょっと気になるが。
とりあえず、お財布の中身と相談してから、決めようと思った次第。
あー、でも、来週には、売れてなくなってそうな気もするな。

[32: 匿名さん]

トイレが気になる
トイレが気になる
トイレが・・・

[33: 匿名さん]

＞トイレ
確かに・・・。駅から向かっていくと、どどーんと（笑）。

[34: 匿名さん]

周辺の雰囲気にあまり神楽坂っぽさがないのが残念

[35: マンコミュファンさん]

物件（トイレ）の向かいにラーメン屋がオープン！！

[36: 匿名さん]

管理組合でお金を出し合って
トイレを地上げするとか。

[37: 匿名さん]

＞神楽坂っぽさ
飯田橋から歩かないと感じないかも。

[38: 購入検討中さん]

神楽坂っぽさがないのに神楽坂に近いというのは、住環境としてはプラスな気もします。
実際、高台に建っていて、喧騒もない立地というのは貴重な気が。
大久保通り沿いは将来的にどうなるのかまったくわからないですし。

[39: 物件比較中さん]

>実際、高台に建っていて、
あれで高台なんでしょうか。小さな崖下（または斜面の上）に立つような立地ですよね。
高台という雰囲気はないのですが。明らかに矢来町の方が高いでしょう。
一番気になっているのが、あの地形ですね。次に私のねらっている部屋は、窓が小さいです。というか全体的に窓が小さい気がします。

[40: 購入検討中さん]

あの周辺エリア全体でみれば比較的高い所にあるというような意味合いですね。
神楽坂中腹や牛込神楽坂駅周辺よりは高いという説明を受けたような気がします。

地形は知識がないのでわからないですが、確かに普通ではないですね。
でも問題はあるのでしょうか？
高い方を基準に１階をつくって、地下１階にトランクルームという構造は、
収納力をカバーできてありがたいと思いましたが。

[41: 匿名さん]

江戸川橋通りが延伸されたら、即立ち退き。。。

[42: 購入経験者さん]

↑
江戸川橋通りが延伸って……
ネガティヴキャンペーンにしても適当すぎるような…

[43: 匿名]

買います

[44: 匿名さん]

モデルルームタイプの２ＬＤＫは残り少ないようですね。
あまり条件の良くない１ＬＤＫが残ってるのかな。
事業協力者割り当てがなく、
神楽坂徒歩３分である程度の規模がある物件としては非常に貴重な気もします。
分母が少ない50戸前後のマンションとは将来的な修繕の費用が変わってきますから。

[45: 匿名さん]

セカンドハウス的に使うから、1ＬＤＫでも上等。

[46: 匿名さん]

神楽坂で物件探してますが、
どこも２ＬＤＫで条件良いものは好調にさばけているようなくちぶりです。

今は過去に例のない新築の供給がありますが、
おそらく今後はこんなにこの地域で複数物件を比較しながら新築を選べることなんてないんだろうな…

そう考えると、中古になってもそれほど劇的に悪くはならないような気もします。

[47: 匿名さん]

道路沿いだけど交通量少ないし、
むしろ、路駐できる余裕があるのはプラスかも。
もちろん道路沿いじゃない側の部屋がベストだけど…

[48: 匿名さん]

路駐？
近くに交番なかったっけ？

[49: 匿名さん]

あれは元交番で、
昼間は警察官OBが勤務し防犯などの拠点となっている「矢来町地域安全センター」です。
純然たる交番とはちょっと違うようですが、防犯にはよさげです。

早稲田通りは広いし、あそこは車もあまり走ってないから、
マンション付近で停車したりしやすいってことなのでは。

[50: 匿名]

ブリリアントコート神楽坂とどっちが良いかな？

[51: 匿名さん]

落ち着いてるのはベリスタ、
いろいろ突き抜けてる感じがブリリアントですかね。立地的にも。
ブリリアントの価格がどうかわからないですが。

[52: 土地勘無しさん]

駅からは徒歩３分とはいえ、
神楽坂のメイン側とは逆方向。
その点は資産価値的にいかがなのか？

閑静なエリアなようだから、住宅の場所としては神楽坂の中心よりも望ましいと考える人もいるのかな？

[53: 購入検討中さん]

住宅ローン減税が本当に適用されないのですか？真剣に購入を検討していたので、ショックです…。

[54: 購入検討中さん]

ローン減税はＡもＣもなしとのことでした。
これは残念としかいいようがありませんが、
その分多少安くはなっているんでしょうか、それでも割と売れているようでした。

[55: ご近所さん]

デベが何と誤魔化そうと、ここは神楽坂エリアではない。江戸川橋通り沿いグループ。
こちら側はこのエリアのメリットを日常的には殆ど享受できない。駅は神楽坂だが、
10分以内では神楽坂（と江戸川橋も？）しか使えない。平日の交通量は決して少なくない。

その点大久保通り沿いグループは、神楽坂駅からの道のりで日常的にこのエリアの利便と
雰囲気を享受出来るだけマシだし、5路線利用の飯田橋駅が10分圏内。物件価値的にこの差は
大きい。。。と思うけど。両者が売値がどの位違うのか？は知らんが。

[56: 匿名さん]

お、ネガが始まったよ。
でも確かに言う通りかも。神楽坂のメインとは逆方向だから。
とはいえ、大久保通り沿いに住みたいという思考もさっぱりわからない。
一時的な賃貸じゃないんだから。これから拡幅されるってのに。

[57: ご近所さん]

ごめん。別にネガじゃないよ。通り沿いって意味ではどっちも同じで、五十歩百歩。

その上で、物件価値や流動性の観点からすれば大久保通りグループの利便性と位置的優位性が
勝ってる、と思うだけ。

[58: 匿名さん]

物件価値や流動性はその通りでしょう。
その分お値段に反映されているってだけで。
ブリリアントもちょっと高いね。
条件悪いとこは売れ残ると思う。

[59: 匿名さん]

江戸川橋通りから撮ってきました。
交差点に立つランドマーク的な場所なのは魅力。
ただ、公衆トイレがすこぶる残念…
土地の形もいびつな印象ですね。

[60: 匿名さん]

あとどれくらい残ってるんだろうか？
他の抽選後でも間に合うのか……

[61: 匿名さん]

こちらは水・セメント比とかぶり厚は！？
フラット３５Ｓ対応ならすこしは安心なのか。
素人は構造的なことはわからないから、どうすればいいのか判断しかねる。

[62: 匿名さん]

>>61さん
水・セメント比は50％以下とquality bookに書いてありますよ。部分毎のかぶり厚も。
標準的なレベルで、私としては、まあいいかなという感じです。
ただ、このマンション、Sさんの「首都圏マンション立地エリア別総合評価集」にとりあげられているので、それがちょっと不安。
価格が高すぎることを除けば、悪くない物件だと思うのですが、思っている以上に騒音があるのでしょうか。

[63: 匿名]

売れ行き悪そう。毎週、案内が来るもん!!

[64: 匿名さん]

少なくとも西向きなら騒音はそれほどでもないのでは。東の早稲田通り側はわからないけど。

ホームページからは当初あったスタジオタイプみたいな小さい部屋の間取りプランが
なくなっているのですが、そういうとこだけ売れたのかな。

価格がもう少し下がれば、意外にまとまりのよい物件な気もする。

[65: 匿名さん]

スタジオタイプは、2000万円台～だからお買い得感があったけど、１LDKとか2LDK希望の人は、ブリリアンコートに流れるだろうね。
ブリリアンの方が間取りも豊富だし、飯田橋に歩けるのもポイント高い。
隣に公衆トイレもないしね。

[66: 購入検討中さん]

すみません、神楽坂近辺の物件比較・検討中です。どなたか教えてください。
以前のスレでベリスタ神楽坂は二重床・二重天井とどなたか書かれていますが、本当ですか？
http://www.b-kagurazaka.com/quality/qua05.html

これって、二重床の写真しかないですが。。。普通二重床・二重天井だと、
http://www.rich2.jp/quality/index05.html
http://www.nomu.com/new/b-kagurazaka/equipment04.html

こんな風に説明されているべきなんじゃないかと思い不思議に思いました。直接営業に聞けばよいのは承知ですが、まだベリスタを買うか判らず辺に気を持たせても悪いのでご存知の方に教えて頂きたいです。

まだどこにするかわかりませんが、残念ながらわかりずらい表現は物件比較でマイナスです。二重床は上の人からみたら二重天井、っていう詐欺めいた説明か？とすら疑っています。他にも曖昧表記がある実は安物物件なのでは、と思ってるのですが、皆さんは気にされなかったんでしょうか？購入・検討されている方の意見を伺いたいです。

[67: 匿名さん]

電話で確認すれば一発かと。
ここでいくら情報を得ても、必ずしも正しいものとは限りませんから。
それくらいの情報は、さして購入意欲が特になくてもさすがに教えてくれるんじゃないでしょうか。

[68: 購入検討中さん]

あ～ほんとにトイレが残念！！これさえなければよかったのに・・・。

[69: 購入検討中さん]

なんだかんだで残り戸数はもう一ケタ台らしく。
腐っても（トイレあっても）徒歩３分は強いね。

[70: 購入検討中さん]

普段の買い物ってどこでするんでしょう？
駅近だけど駅周辺にはスーパーとかありませんよね…
（業務スーパーは1分くらいのとこにあるけど）
コンビニでOKとか、外食中心でないと生活できないですかねー…