修繕積立金の値上について

[一管理組合理事]

また、皆さんのお知恵を拝借したくお願い致します。
私が理事をしている集合住宅では、数年後に大規模修繕が控えています。
ただ、修繕が必要と思われる箇所のうち、窓枠・サッシ部分については、これまで管理規約で共用部分
とはされてなかったので(3年前に規約を書き換えたようです。)、毎月の修繕積立金には含まれてお
らず、大規模修繕と併せて窓枠・サッシの取替等を行うためには、修繕積立金の値上げか、希望者とい
うか該当者(共用部ですので、専門業者等に調査してもらって修繕等が必要な区分所有者については
その住人に意思に関係なく修繕が必要になるかと思います。)だけでも必要になるかと思います。
しかしながら、私のいる管理組合では、高齢者というか年金生活者の割合が高いので、例え、月5000
円程度の値上げであっても承諾を得るのはかなり難しいと思われます。
融資を受けられるという話も以前教えて頂きましたが、窓枠・サッシの修繕費用の工面方法、住民の
よい説得方法がありましたらお願いします。

[1: 匿名さん]

①まず全てを網羅した長期修繕計画を作成する。
②次に、総工事費（２５年間）から１戸当り月の必要修繕積立金の額を知る。
③すべてを実施するとなるとかなりの積立金の値上げとなるので、管理組合として
　やる分と各区分所有者がやる分とに分ける。
　例えば、玄関扉については共用部分だけど、管理組合としてはやらないと規定化するとか。
④窓枠・サッシについては、かなりの費用が必要となるので、管理組合としてやるかどうか
　を検討する。
　やるとなったら、現在積立金が不足しているので、住宅支援機構から借り入れをする。
　但し、１０年返済となるし支払い方法は修繕積立金から返済となる。
⑤一斉に工事をやらない場合は、先行工事者に対してのフォローを公平の観点から
　細則化しておく必要がある。
　例えば、一斉に管理組合として更新工事をした場合は、先行工事者に対しては、その工事費
　の平均額を支給する。
　先行工事者が窓枠等の更新工事をした場合は、その時点では管理組合は工事費の負担はしない。
　全体の統一感を図るため、工事の届け出は必ず行うよう指導し、その場合は、将来管理組合
　として実施する場合の、窓枠に統一してもらう。その場合は、組合が一斉に工事をした場合、
　先行工事者に負担金を支給する。
⑥高齢者の反対はどこでもあります。
　しかし、快適なマンションライフをおくるため、売却する場合、賃貸に出す場合もできるだけ
　高くなるように、資産価値を落とさないようにするべきだとの説得が必要。
　子供たちへの相続も含めて。

[2: 暇入]

>>高くなるように、資産価値を落とさないようにするべきだとの説得が必要。

誰がするの？？？

[3: 匿名さん]

>2
ここにも現れたか。
理事が回覧板とかメールボックスへの投函をしてだよ。
あんたは大規模修繕工事については消極的だからね。
しかし、ここのマンションは、窓枠サッシの工事を検討するぐらいだから、
築３０年はたってるんじゃないかな。
廃墟とするか、建て直すか、更新工事をするしか選択肢はないんじゃないかな。
うちの場合は、専有部分の配管まで管理組合としてやるように計画している
ところだけどね。
現在は、毎月会報を出して、必要性を訴え、最終的には積立金の値上げに
なると訴えているところだよ。

[4: 匿名さん]

追伸
うちのマンションは１回目の大規模修繕工事が終わってまもないマンションだけどね。
１３年目に実施したばかりだよ。

[5: 暇入]

古いマンションであれば、
規約改正して普通決議で値上げできるようにしてからやれば押し切れるよ。
２年ぐらいかけてゆっくりやるといいよ。

[6: 暇入]

１の説明はくどすぎるであろう。

[7: 暇入]

まずは規約を最新にするところから着手すべきである。

[8: 暇入]

私はひとりでやったが、スレ主はマンション管理士に相談したほうがよい。

[9: 暇入]

そもそも窓枠・サッシ部分の取替えは工法によって値段がぜんぜん違うよ。

[10: 暇入]

＞＞窓枠・サッシ部分については、これまで管理規約で共用部分
＞＞とはされてなかったので(3年前に規約を書き換えたようです。)

管理組合での修繕を実現できないのなら規約を元に戻したらいい。

[11: 匿名さん]

普通のマンションで窓枠とかサッシ工事を検討するのは５０年以上経たないと有り得ません。
地震の被害でないのなら施工不良などの理由が考えられますが、施工不良でサッシの工事が必要になるのは躯体が歪んでいるからでしょう。
躯体が歪んでいる場合、サッシの工事をしても無駄な出費でしかないです。

サッシの工事は、必ず外壁工事が伴いますので共用部分から切り離す事は不可能です。
共用部分からサッシを除外したとすると、管理会社が正しい説明を怠ったか、管理会社からの説明を無視して住民が行ったかのどちらかです。

[12: 匿名さん]

>11
サッシの工事に外壁工事が伴うとはどういうことですか？教えてください。

[13: 暇入]

11のいうことはうそ。

ガイドラインでは
金物建具は３０年で交換です。
ゴムが劣化するからですね。
金属は劣化しないがゴムだけ交換とは
ならないみたい。

交換方法はいろんな工法がある。
サッシ 交換 マンション 工法
で検索したらいろいろ出てくる。

[14: 匿名さん]

別にうそをついているようには思えないけどね。

[15: 暇入]

↑無知だからであろう。

[16: 匿名さん]

無知ですまんであろう。

[17: 匿名さん]

古いマンションは窓の結露が酷かったりする。ここ10年15年で窓は随分グレードが上がったので、結露などを防ぐためにサッシの交換はした方がいい。

[18: 匿名さん]

ガタガタになるから、25年超でやりかえはお金があれば検討していきますよ

[19: 不動産業者さん]

給水ポンプの定期点検をやられているなら消耗部品（メカニカルシールやベアリング）車でいうならブレーキパット、タイヤ、オイルみたいな物 の劣化具合を聞いてみてください。曖昧な答えなら不必要な点検かもしれません。直結増圧式ポンプが設置されているようでしたら減圧式逆防止器のみ法令で義務づけられています。

[20: 不動産業者さん]

>>19
まずは不必要な支出をなくしてから値上げを考えるといいと思います。

[21: 匿名さん]

築25年、修繕工事2回済オンボロ集合住宅ですが、サッシ交換や三回目の修繕工事は修繕箇所が増えるであろうことを想定し、かなりの値上げがありました。
勿論、総会で承認済ですが、若い世代は今時の設備の新築を考えている様ですが、我ら年金受給者にローンはなくとも引っ越し費用もなく厳しいばかりです。
こぼしました。

[22: 草の根民主主義評論家]

三回目の大規模修繕工事は誰のためにやるのかよーく考えたほうがいいですね。。。