エアーズガーデン新浦安ってどうですか？パート3

[匿名さん]

エアーズガーデン新浦安についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
駅が遠いのが気になります。バスの利便性はどうでしょうか？
当地ならではの耳寄りな話しも聞きたいです。
よろしくお願いします。

公式URL
http://shinura222.jp/

前スレ：エアーズガーデン新浦安ってどうですか？パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559899/

【注意事項】
心ない投稿が散見されますが、有益な情報も中にはあるようです。
事実であれば情報としてありがたく受け入れ、間違いであれば情報を以って正していきましょう。
感情的に反論すると心無い投稿をする方の情熱に火をつけて、荒れる可能性が高くなります。
ここはひとつ、大人になって淡々と対応しましょう。

なお、エアーズガーデンとかけ離れた浦安市、電車、中古の雑談やウンチク話しはこちらでお願いします。

浦安市の住環境ってどうですか？（ラウンド３）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/317839/

京葉線の将来　Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541162/

新浦安の中古ってどうですか？＜３棟目＞
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/70212/

では、パート３もよろしくお願い致します！

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所在地：千葉県浦安市弁天一丁目6-831他（地番）
交通：京葉線 「舞浜」駅 徒歩19分
京葉線 「新浦安」駅 徒歩24分
京葉線 「新浦安」駅 バス8分 「弁天保育園入口」バス停から 徒歩4分 （「新浦安駅北口」バス停から東京ベイシティバス「舞浜駅」行）
東京メトロ東西線 「浦安」駅 バス15分 「弁天第二」バス停から 徒歩9分 （「浦安駅入口」バス停から東京ベイシティバス「舞浜駅」行）
間取：2LDK・3LDK
面積：63.20平米～75.40平米
売主・事業主：新日本建設　東京支店
売主・事業主：平和不動産
販売代理：東京建物不動産販売
媒介：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工・新日本共同企業体
管理会社：株式会社長谷工ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
エアーズガーデン新浦安　2022年7月の相場　～TAYA CRYSTAL WORLD イクスピアリ店で髪を切ってみた！～
https://www.sumu-log.com/archives/43227/

[677: 購入検討中さん]

スカイレジデンスは先のパークよりも坪単価高そうですね。実際どうなのでしょう？

[678: 匿名さん]

予定価格見ると坪210〜250あたりでパークと然程変わらない様子ですね。
南向きというアドバンテージと湾岸線沿いというディスアドバンテージを相殺するとそんなものなのかな？

[679: ご近所さん]

>>675
思ったより下げなかったですね。需要なさそう。
実売価格はどこまで下げるかな。

[680: 匿名さん]

パークレジデンス 9階最上階 中部屋 3LDK 72.7㎡
賃貸募集 賃料21.5万 管理費なし 敷金2ヶ月分 礼金１ヶ月分
→賃料が21.5万から19万にディスカウント

転勤シーズンを逃すと値下げもやむなしか。

しかし、新築とは言えこの価格で普通の賃貸がすぐ決まる需要はあるの？駅から遠くても永住以外の人にも人気のエリアなの？

ディズニー客にairbnbやった方がずっと儲かると思うんだが。一泊2万とれば、稼働率50％でも30万いくよねえ？

[681: 周辺住民さん]

>>680
駅前でもないのにairbnbで2万も取れないでしょう。
更に、家具などのイニシャルコストやアメニティなどのランニングコストもかかるわけだし、こちらでairbnbは無謀と思う。

とは言え、住民の方は管理規約に禁止規定を入れるべき。
airbnbで検索すると、ディズニーに近いことを謳って新浦安界隈で貸し出されている部屋が幾つも出てきます。
※どれも賃貸の又貸しのように見えますが。

[682: 匿名さん]

「airbnb」って民泊のことですよね。
ここでディズニー客の宿泊の商売が出来るなんて、儲かってしまってしょうがないんじゃないかな。
そうとなれば、即契約する人も多いんじゃないの。
でもそんなことをして隣人からのクレームが付いたらどう対処するのだろう。

[683: 匿名さん]

トイレがタンクレスじゃないのが残念(>_<)

[684: 匿名さん]

19万の賃貸、なかなか借り手がつかないですね。ちゃんと自分が住む人用のマンションということですね。

[685: 匿名さん]

>>681
それこそ駅前でもないのに賃貸で19万もとれないでしょう。時間がかかると思う。
価値を過大評価しすぎなんじゃないかなあ。15万ぐらいならすぐ埋まると思うけど。

このエリアに待望の新築は、新築狙いの人にはうけるとしても、賃貸で借りる人にとっては、その他の賃貸との広さ、価格の比較だから。

だからairbnbのほうが割りが良い。
家具やら家電やら揃える必要はあるけど、宿泊料にクリーニング代、電気料、その他色々付ければ結構儲かる。
家具の投資なんて直ぐ回収だよ。

[686: 入居済み住民さん]

住民としては民泊は絶対嫌だなぁ…

[687: 匿名]

チラッと見たけどなんとなく団地っぽい感じ。民泊もありっぽい。

[688: 購入検討中さん]

賃貸系を排除したい気持ちは分かるが、モンスターっぽい所有住民が増え過ぎるのも世田谷みたいでせちがらいな

[689: 匿名さん]

賃貸と民泊は全く違う。
これから民泊に対する規制が整理され、住宅街では厳しくなるでしょう。
ここは第一種低層住居専用地域なので特に無理かな。

[690: 匿名さん]

エアビーの浦安の物件を見ると、「ディズニー近い」と書いてあったりディズニーの画像を載せているところもありますね。。パートナーホテルはどう思ってるのかな。

[691: 匿名さん]

法律でエアビの規制は実際のところできない、だから流行ってる。
最善の策は問題が発生したら所有者に申し入れするしかないと思う。
でも、買ってるのも中国人富裕層だったりして日本にいなかったりするからタチが悪い。

[692: 周辺住民さん]

>>690
そのうちディズニー本体が警告出すんじゃないでしょうか。ブランド管理は厳しいことで有名ですから。
警告で済めば良いけど、いきなり請求書が届いたりしたらairbnbの儲けが吹っ飛ぶ所じゃなくなりますね。

airbnbは浦安ならどこでもあり得る話しだけど、こちらに限ってはどうなんだろう。
まともに考えれば、賃貸又貸しや中古リフォームの方が投資効率上がるはずですからね。

[693: 匿名さん]

>>692
さすがにディズニーはそんな暇じゃないよ。法律では止められない。他力本願は難しいよ。

でも民泊は共用部分の使い方とか、近隣住民とトラブルになる話はありがちだから、住民同士で連携して問題が実際に発生したら上手に解決しないとね。

[694: 匿名さん]

>>689
住宅街での民泊規制って、政府からそんな話出てましたっけ？
関係ないよね。

[695: 匿名さん]

>>694
建築基準法で第一種低層住居専用地域他での旅館業は元々禁止されているから民泊もダメみたい。緩和も無さそう。
ネットで拾った情報なので違ったらゴメン

[696: 匿名さん]

>>693
無人島に漂着した男が砂浜にSOSを書いたが助けは来ず、ミッキーマウスを書いたらディズニーからクレームが届いた
なんてジョークもあるくらいだから、結構厳しいのかも。

[697: 匿名さん]

>>695
なるほど、従来の旅館業が営めない地域だからってことね。単純に、現行法の規制緩和ってだけならその通りかも。

[699: 匿名さん]

交通利便性が悪いだの設備がどうだのいろいろ言われてるけど、資産性の保たれやすさは県内1位。
https://www.sumai-surfin.com/product/okishiki_2016.php

[700: 匿名さん]

>>696
airbnbがミッキーの画像使ったらクレーム入るかも知れないけど、TDRが近いと書いただけならセーフでしょ。

[701: 匿名さん]

>>700
「大型テーマパーク」ならセーフ
エアーズガーデンの公式もそうなってるよ

[702: 匿名さん]

>>699
ほんとにそうならいいんだけど、そのさいとはあくまで予想。
過去に出した儲かる確率と実績の付き合わせての検証はやってないから、その予想がほんとかどうかは分からない。

資産価値が高いのに、エアーズの新築賃貸は借り手がなくて2万ほどすぐ値下げしたよね？それが現実。

ここは駐車場と眺望を気に入った人が、部屋の狭さや幹線道路沿いの騒音、空気や、駅から遠いことは度外視で買うマンション。

資産性は二の次だよ。
民泊用限定なら、当面は資産性は高いかもね。

[703: 匿名さん]

>>701
エアーズの公式の場合は、HPに大々的にTDRと表示すると提携していると誤認させるおそれがあるからでしょう。
いくらなんでも、どこそこが近くにあると普通に名称を書いただけで問題になるとは思えない。過剰反応ですよ。

[704: 匿名さん]

ここの物件の掲示板が異様に盛り上がってるのは何故なんでしょう？

[707: 匿名さん]

何故そんな物件に4600万～の値段が付いて、それを買う人がいるか、考えたことはあるのかい？

[708: 匿名さん]

なんだかよっぽどお客さんを取られたくないようで必死ですね〜(^_^;)

[710: 物件比較中さん]

>>705

新築で駅から近くて広くて4600以内ってこの近くにありますか？

もっと都心から離れないと無いような気がしますが。。。

[711: 匿名さん]

>>709
価値観は人それぞれだよね。ここが広いと感じる人もいれば、広さを重視しない人もいる。
当然ながら広さ設備だけじゃなくて、地縁、街の雰囲気、学区の評判、周辺施設、買い時…などあらゆるものを天秤にかけて決めるんだよね。
このエリアでこの規模の新築はここしか買えないの？と聞かれれば答えはイヤオ

[712: 匿名さん]

う～ん・・・また一部のネガが連投している気がする。。
買えないわけじゃなくて、4600万円でも買いたいと思ったのだからそれはそれで人それぞれの価値観だからいいのでは？

[713: 匿名さん]

多くの人に検討されているからこそ掲示板も盛り上がるんですよね。ポジティブな意見もネガティヴな意見もあり。
こう書くと、こんな立地の悪い狭いマンションなんか検討に入らない！なんて反論がすぐに書かれそうですが、現にあまり注目されていないマンションのスレッドは滅多に書き込まれません。

このエリアでの稀少性が高いので価格が高めなのは致し方ないことかなと思いますし、注目されていることは間違いないマンションですね。

[714: 匿名さん]

ようは資産性は無視して、この値段でここを買いたいと思う人がいる。
そういうことでしょ？
買いたいと思うひとを止めることはできない。

ただ、ここを擁護したいあまり、資産性もあるとかいいだすから、嘘臭くなる。

資産価値なんか考えなくていい、ここにすみたい、ただそれだけ、それで良いじゃない。

[715: 匿名]

No.714
資産性無視？
誰も無視などしていませんよ…

[716: 匿名]

連投失礼します。資産価値を測るモノサシを駅からの距離しか持たない方々には何を言っても理解不能でしょうね。
No.699のソース見れば気付くと思うが資産的価値とは需要供給のバランスです。

[717: 匿名さん]

この値段でここを買いたい人がいるか否かが即ち資産性ですよ

[718: 匿名さん]

資産性の高い物件とは、
すぐに貸せる、すぐに中古が売れる立地にあり、
かつ、高く貸せる、高く売れる物件のこと。
駅近もしくは希少なエリアの物件だね。

新築の需要のあるなしではないよ。
資産性は中古になって初めて分かること。
年数たってからのお楽しみ。

このエリアの需要自体を否定してはおらず
最近の相場高騰で新築の高値はしょうがない。

ただ、狭く高い部屋が中古で貸し売りするときに
新築のバブル割増分を上乗せした割高価格でも
すぐ借り手買い手が付く位魅力があるかということ。

[719: 匿名さん]

年数が経って、いつか駅前のエステートやエルシティなど新浦安の発展を支えてきたマンション達が老朽化する時代が来る。しかしそれらの建て替えは容易ではない。
そうなったときにエアーズガーデンの中古市場はどうなるか。未来は誰にも分からないね。
まあ資産性なんて住宅選びの数ある要素の一つに過ぎないよね。
ここは周辺施設がとても素敵だと思うよ。

[720: 匿名さん]

賃貸に出てた部屋は借り手ついたんでしょうか。

[721: 匿名]

No.720
1９万円で纏まったようですね。

[722: 匿名さん]

まだ募集中のように見えますが纏まったんですか？

当初賃料21.5万を19万にディスカウントしましたが、
敷金礼金がそれぞれ2ヶ月、1ヶ月のままなので
敷金を１ヶ月に減らすかもっと賃料下げないと
借り手はつかないのかなと思ってました。

これで決まったなら、
70㎡新築未入居で9階最上階プレミアでの成約事例として
基準価格になりますね。

上階の足音を気にしないで良い最上階でも
デベの賃料試算と乖離があり賃料の適正化は必要そうです。
いまは賃貸は下落傾向みたいですからね。

[723: 匿名さん]

ここに限らず一般的な話として利回りなど計算してみました。

賃貸の部屋が安く見て5000万だとすると、
当初21.5万→ 表面利回り5.2％
値下げ19万→ 表面利回り4.6％

管理費修繕費固定資産税その他のランニング費用を
ざっくり3万程度とすると賃料収入は16万

収入16万→実質利回り3.9％

さらにマンション購入時の諸経費が200万とすると
実質購入費は5200万

収入16万→実質利回り3.7％

これってどうなんでしょ。

もっと細かく言うと、
二年おきに礼金1ヶ月はプラスだが、
不動産屋への募集費用、成約手数料でチャラか赤字。

販売価格が5000万以上だと利回りはさらに低下。

あとは空室が続くとその間賃料はなくなる。
また賃貸用だとローン控除など受けれないから金利がかかる。

5年後には固定資産の特例減額もなくなる。
年数たつと5年毎に修繕費も増える。

人気の物件でなければ、年がたつと賃料も下がる、
敷金礼金も減額せざるを得なくなる。
設備が壊れたら家主が直す必要がある。

など考えると、ローン払い終えるまで、
初期費用分を回収するまでには時間がかかりそうで、
そんなに儲からない感じかなあ。

賃貸の場合、バブル価格を賃料には上乗せできないから
今の時代のバブル物件は賃貸には向いてない気がするなあ。

[724: 匿名さん]

おいおい
銀行の預入金利が幾らか理解してるのか？
マイナス金利の今、実質利回り4%弱、素晴らしい！

マンション投資未経験のようだが、建物代の減価償却や金利、大袈裟に表現している様々な諸経費は必要経費として認められ税法上、損益通算の申告も可能です。

メリットとデメリットの表現は、正しい知識でお願いしますよ。

[725: 匿名さん]

いまはいいけど、金利が急上昇したらリスキー。まあそういうと、当面金利上昇はないと言うんだろうが。

大まかにローン＋その他の必要経費＝賃料と考えて
課税額は差し引きゼロとしても、
賃料収入＞かかった費用となるのにはかなり時間がかかる。

そうなるまでは負債であって投資ではない。
利益が出るまで確実に所有できればいいけどね。

[726: 周辺住民さん]

スカイのチラシ入りましたね。
「全戸南向き”天空の邸”」と来ましたか笑
たしかに弁天に真南向きの物件は少ないから、そこを推したか。

どちらにせよ、この物件は失敗物件ということでFA