エアーズガーデン新浦安ってどうですか？パート3

[匿名さん]

エアーズガーデン新浦安についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
駅が遠いのが気になります。バスの利便性はどうでしょうか？
当地ならではの耳寄りな話しも聞きたいです。
よろしくお願いします。

公式URL
http://shinura222.jp/

前スレ：エアーズガーデン新浦安ってどうですか？パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559899/

【注意事項】
心ない投稿が散見されますが、有益な情報も中にはあるようです。
事実であれば情報としてありがたく受け入れ、間違いであれば情報を以って正していきましょう。
感情的に反論すると心無い投稿をする方の情熱に火をつけて、荒れる可能性が高くなります。
ここはひとつ、大人になって淡々と対応しましょう。

なお、エアーズガーデンとかけ離れた浦安市、電車、中古の雑談やウンチク話しはこちらでお願いします。

浦安市の住環境ってどうですか？（ラウンド３）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/317839/

京葉線の将来　Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541162/

新浦安の中古ってどうですか？＜３棟目＞
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/70212/

では、パート３もよろしくお願い致します！

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所在地：千葉県浦安市弁天一丁目6-831他（地番）
交通：京葉線 「舞浜」駅 徒歩19分
京葉線 「新浦安」駅 徒歩24分
京葉線 「新浦安」駅 バス8分 「弁天保育園入口」バス停から 徒歩4分 （「新浦安駅北口」バス停から東京ベイシティバス「舞浜駅」行）
東京メトロ東西線 「浦安」駅 バス15分 「弁天第二」バス停から 徒歩9分 （「浦安駅入口」バス停から東京ベイシティバス「舞浜駅」行）
間取：2LDK・3LDK
面積：63.20平米～75.40平米
売主・事業主：新日本建設　東京支店
売主・事業主：平和不動産
販売代理：東京建物不動産販売
媒介：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工・新日本共同企業体
管理会社：株式会社長谷工ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
エアーズガーデン新浦安　2022年7月の相場　～TAYA CRYSTAL WORLD イクスピアリ店で髪を切ってみた！～
https://www.sumu-log.com/archives/43227/

[721: 匿名]

No.720
1９万円で纏まったようですね。

[722: 匿名さん]

まだ募集中のように見えますが纏まったんですか？

当初賃料21.5万を19万にディスカウントしましたが、
敷金礼金がそれぞれ2ヶ月、1ヶ月のままなので
敷金を１ヶ月に減らすかもっと賃料下げないと
借り手はつかないのかなと思ってました。

これで決まったなら、
70㎡新築未入居で9階最上階プレミアでの成約事例として
基準価格になりますね。

上階の足音を気にしないで良い最上階でも
デベの賃料試算と乖離があり賃料の適正化は必要そうです。
いまは賃貸は下落傾向みたいですからね。

[723: 匿名さん]

ここに限らず一般的な話として利回りなど計算してみました。

賃貸の部屋が安く見て5000万だとすると、
当初21.5万→ 表面利回り5.2％
値下げ19万→ 表面利回り4.6％

管理費修繕費固定資産税その他のランニング費用を
ざっくり3万程度とすると賃料収入は16万

収入16万→実質利回り3.9％

さらにマンション購入時の諸経費が200万とすると
実質購入費は5200万

収入16万→実質利回り3.7％

これってどうなんでしょ。

もっと細かく言うと、
二年おきに礼金1ヶ月はプラスだが、
不動産屋への募集費用、成約手数料でチャラか赤字。

販売価格が5000万以上だと利回りはさらに低下。

あとは空室が続くとその間賃料はなくなる。
また賃貸用だとローン控除など受けれないから金利がかかる。

5年後には固定資産の特例減額もなくなる。
年数たつと5年毎に修繕費も増える。

人気の物件でなければ、年がたつと賃料も下がる、
敷金礼金も減額せざるを得なくなる。
設備が壊れたら家主が直す必要がある。

など考えると、ローン払い終えるまで、
初期費用分を回収するまでには時間がかかりそうで、
そんなに儲からない感じかなあ。

賃貸の場合、バブル価格を賃料には上乗せできないから
今の時代のバブル物件は賃貸には向いてない気がするなあ。

[724: 匿名さん]

おいおい
銀行の預入金利が幾らか理解してるのか？
マイナス金利の今、実質利回り4%弱、素晴らしい！

マンション投資未経験のようだが、建物代の減価償却や金利、大袈裟に表現している様々な諸経費は必要経費として認められ税法上、損益通算の申告も可能です。

メリットとデメリットの表現は、正しい知識でお願いしますよ。

[725: 匿名さん]

いまはいいけど、金利が急上昇したらリスキー。まあそういうと、当面金利上昇はないと言うんだろうが。

大まかにローン＋その他の必要経費＝賃料と考えて
課税額は差し引きゼロとしても、
賃料収入＞かかった費用となるのにはかなり時間がかかる。

そうなるまでは負債であって投資ではない。
利益が出るまで確実に所有できればいいけどね。

[726: 周辺住民さん]

スカイのチラシ入りましたね。
「全戸南向き”天空の邸”」と来ましたか笑
たしかに弁天に真南向きの物件は少ないから、そこを推したか。

どちらにせよ、この物件は失敗物件ということでFA

[727: 匿名さん]

>>726
そんな書き込みしたってすぐ消されるだけだよ…
２ちゃんじゃないんだから。もうやめなよ

[728: 匿名さん]

周辺住民様
失敗物件と言いきってますが、その理由を具体的にお願いします。

[729: ご近所さん]

まーえ周辺住民で投稿したことありますが、直前の周辺住民とは全く別人です。

既に浦安の戸建・マンションに住んでいたら、こちらが好評であることを願うのが普通だと思うんですけど、どうしたんでしょうかね。
同じ地域の新築物件を貶めて、自ら損はすれども得にはならないですよ。

本当に周辺住民？

てことなんでしょうね。
浦安の新築板ではよくあることなのかな。

[730: 物件比較中さん]

こちらとガーラレジデンス舞浜を比較してるのですが、どちらの方が評価高いのでしょう。
駅からの距離は同じくらいですね。
ガーラのスレッドはほとんど書き込みがないようなので評価が分からず。

[731: ご近所さん]

駅・バスの距離時間→似たり寄ったり
学校の距離時間→似たり寄ったり
中町↔元町
液状化↔ゼロメートル
大規模↔小規模
買い物至近↔5分10分
駐車場100％↔？

設備のことはわかりませんが、立地に関して表面的に対比するとこんな感じでしょうか。

それぞれの周辺中古物件の坪単価や騰落率などを不動産情報サイトなどで調べてみると良いですよ。
かなり違うことがわかると思います。

評価・良し悪しは人によって違いますからね。
新築時の坪単価が高いのに騰落率が低いと資産性が低いのは明らかですが、だからといって住み心地も悪いとはならない訳で。

[732: 匿名さん]

防災対策、非常時の水やトイレの確保を考えると、エアーズは真面目に計画されてて安心しました。病院並みの自家発電も用意されてますし。
大型マンションならではのメリットではないでしょうか。

[733: 匿名さん]

そうなんですよね。
規模が小さいマンションだと、それだけの設備を保つことがとても負担になってしまうので。
自家発電があるのはとてもいいなと思います。
消防法的に持てる燃料の量の上限があるのが厳しいところですが…でも最低限動かせてとなれば
安心ですよねぇ。

[734: 匿名さん]

まだ賃貸出てますね。

[735: 匿名さん]

>>732
共用部だけでなく占有部も全てまかなえる発電機があるのですか？

[736: 匿名さん]

限りある燃料を専有部に使うことは難しいでしょう。
エレベータにすらもったいないでしょうが、上階と下層階で意見が割れそうですね。規約に書いてあるのかな？

せいぜい廊下の照明に細々と使うくらいが現実解と思います。
オートロックも無用の長物かな？

[737: 匿名]

非常時のエレベーターやセキュリティ、災害備品の稼働や夜間の照明等に使える。広い駐車場スペースが避難場所になるし、販売からの説明によると駐車場スペースには井戸もあり、飲料水の供給や、災害トイレもあるらしい。

[738: 物件比較中さん]

新日本建設ってのが微妙

[739: 匿名さん]

No.738
なるほど、そこね
でも共同売主は
証券取引所の大家さんだよ

[740: 物件比較中さん]

このマンション売れ行きはどうなんでしょう？自分は検見川のザレジデンス検見川浜を購入しました。