ザ・レジデンス蒲田アイリスコートに行ってみた − モデルルーム見学記

[購入検討中さん [男性]]

価格： 2900万円台
交通： ＪＲ京浜東北線/蒲田　歩7分
入居時期：2016年3月上旬予定

①今回はJR京浜東北線「蒲田」駅徒歩7分、京浜急行線「京急蒲田」駅徒歩5分のザ・レジデンス蒲田アイリスコートに行ってきました！スーパー、病院、公園、教育施設など生活環境も充実しており、全部で82邸です。今京急蒲田西口駅前地区第一種再開発事業が進行中で2015年度完成予定です。路線バスやたくりーの利用をスムーズにする交通広場の設置や、幹線道路や区画道路も同時に整備され、駅へのアプローチがとてもよくなるらしいです。また生まれ変わる複合ビルの中には専門店がいろいろはいるらしい。ここを購入すればあとあと値段があがるかなーと思いながらのモデルルーム訪問です。本事業は地区内の細分化された土地を集約することにより、土地の合理的かつ健全な高度利用を図るとともに、交通の結節点にふさわしい駅前広場及びアクセス道路を一体的に整備することにより、蒲田地域の玄関口にふさわしい駅前商業地としての賑わいの更なる強化、良好な都市型住宅環境の創出と市街地の防災性の向上、都市計画道路等の都市基盤施設の強化を一体的に行うので相当期待してます。
具体的に調べてみました。
交通結節点としての機能を強化するため、バス乗降場及びタクシー乗降場を備えた駅前広場を整備、また、この交通広場へのアクセスルートとなる幹線道路、区画街路とともに、発生集中する自動車交通を円滑に処理できる計画とされています。
交通広場の上部には、京急蒲田駅の改札階と直結する、大田区初のペデストリアンデッキ(嵩上式広場)を整備することにより、あすと商店街や施設建築物等とを結ぶ安全で快適な歩行者空間を確保していきます。なお、ペデストリアンデッキにはエレベーターやエスカレーターを設け、バリアフリーに配慮した計画としています。
交通広場への主要なアクセスルートとなる補助線街路第328号線は拡幅整備を行い、自動車交通の処理に必要な車線構成とするほか、両側に幅員3mの歩道を整備し、安全で快適な歩行者動線ネットワークの形成を図り、地区西側及び呑川沿いの区画道路については、呑川に沿って歩道を整備するほか、施設建築敷地内に壁面後退による2m以上の歩道上空地を設け、歩道機能を確保する計画としています。これでだいぶ街がかわると思いませんか？これを読んでここはどうだ？？思いながら期待してやってきました。キーワードは＜再開発エリア＞

②まずは概要です。

完成時期 2016年1月中旬予定

入居時期 2016年3月上旬予定

予定価格帯 2900万円台

管理費 7830円／月

管理準備金 7830円（一括払い）

修繕積立金 2650円／月
ここ結構注意だと思いませんか？月が安すぎます。あとあと、修理できなかったり、一気に高くなったりしやすいのでここはほんと要注意です。こんなに修繕積立金が安いのはみたことがありませんでした。なぜだろう。。まだ疑問です。
首都圏新築マンション（70㎡）における月額管理費と修繕積立金について平均金額の推移を見てみました
これによると、管理費が15,000円強なのに対して、修繕積立金はその半分以下の6,000円台前半です（㎡単位に換算すると、管理費はおよそ220円、修繕積立金は90円くらい）。
しかし、管理費と違って、修繕積立金は新築当時の金額から経年的に増額改定される運命にあります。なぜなら、本来必要とされる積立金の水準に比べはるかに低い設定になっているからです。
では、必要な金額はどれくらいなのか？　その疑問に答える「ガイドライン」を国交省が2011年に発表しています。
この修繕積立金ガイドラインによれば、30年間を設備等の更新周期と考えて均等積立方式を前提とした場合、建物本体部分については規模や階数にかかわらず概ね月額200円（専有床㎡あたり）以上が必要とされています。
新築マンションの設定金額が平均90円なので、最初は必要な水準の半額以下しか徴収していないことになります。
この差額を仮に30年間で埋め合わせようとするなら、当初の設定金額を最終的には4～5倍まで引き上げないと足らなくなることは、算数のできる子どもなら容易に想像がつく話ですよね。

修繕積立基金 16万5900円（一括払い）

その他諸経費
町内会費：300円／月
インターネット定額料金：1944円／月（内訳：インターネットサービス使用料：1620円／月、インターネット接続サービス使用料：324円／月
テレビ視聴サービス利用料：540円／月

間取り 1LDK

専有面積 33.18m2

その他面積
バルコニー面積：7.56m2

その他制限事項 防火地域
用途地域 近隣商業地域

都市計画法では、土地ごとにどのような用途で使うのか、そのためにはどんな建物なら建ててもよいかを定めており、これを用途地域と呼びます。用途地域は住宅から商業、工業などの用途ごとに、12種類に定められいます。都市計画のうえで、建物が密集する都市の防災、不燃化は重要な課題です。そのため都市計画法で「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」として、防火地域と準防火地域とが規定され、建築基準法および同法施行令によって、それぞれの具体的な制限内容が定められています。都市の中心市街地や主要駅前、主要幹線道路沿いなど、大規模な商業施設や多くの建物が密集し、火災などが起これば大惨事になりかねない地域では、建物の構造を厳しく制限して防災機能を高めることが求められます。このような地域で指定されるのが「防火地域」で、建物は原則として耐火建築物、つまり一般的には鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの建築物としなければなりません。都市には、商業や工業、娯楽、居住など、いろいろな機能があります。それぞれ必要な機能ではありますが、住宅街に工場があるなど、異なる機能が無秩序に混在すると、生活環境の悪化の恐れがあります。要は密集したこういう地域は耐火性がある素材を使うので、コストもかかり値段がちょっと高くなるということですね。


所在地 東京都大田区蒲田３-24-3（地番）

交通
JR京浜東北線「蒲田」駅より徒歩7分
京浜急行本線・京浜急行空港線「京急蒲田」駅より徒歩5分
東急池上線・東急多摩川線「蒲田」駅より徒歩9分

総戸数 82戸

構造・階建て RC12階建

建築面積 635.54m2

建築延床面積 4997.43m2

敷地面積 1087.87m2

駐車場 敷地内13台（料金2万7000円～3万4000円／月

平置式4台、機械式8台、身障者駐車場1台

駐輪場 114台収容（料金150円・300円／月）

バイク置場 10台収容（料金2500円／月）

管理形態 委託(通勤)

施工 東鉄工業(株)

管理 (株)日鉄コミュニティ

不動産会社ガイド
双日新都市開発

③設備できになったところです。

宅配ボックスがありました！外出中に届いた荷物を預かり、いつでも取り出しが可能。また、忙しくて応対できないときにも便利です。また、24時間対応ゴミ置場があり、ゴミ収集日にかかわらず、いつでも都合のよいときにゴミ出しができます。
ペット飼育可で、ペット用足洗場も設置されており、大切なペットと快適に暮らすことができます。

④周辺ははっきりいってなんでもあります。それよか再開発に期待してます。街並みがきれいになりますね。

⑤ぜひ再開発エリアで期待がもれるこのマンション行ってみてください。ありがとうございました！