パークホームズ夙川松下町ってどうでしょうか？

[サラリーマンさん [男性 30代]]

パークホームズ夙川松下町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：兵庫県西宮市松下町48番1（地番）
交通：JR東海道本線(神戸線)「さくら夙川」駅徒歩9分
　　　阪神本線「香櫨園」駅徒歩2分
　　　阪急神戸線「夙川」駅徒歩13分
間取：3LDK・4LDK
面積：76.04m2～119.13m2
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：矢作建設工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: 匿名さん]

ディスポーザーはコストがかかるって聞いたことがあるのですが、そういう処理施設があるからなのですか。汚泥の引き抜きとかにおいとかどうなんでしょう。
普段から処理槽の辺りがにおったりということは…さすがに配慮はされているのかしら。
水を使う施設はお金がかかるからそういう面で修繕は多めに積み立てておいたほうが良いですよね。

[82: 匿名さん]

何か勘違いしてるみたいだが、ディスポーザーがないから売れないのではなく、値段に対して全てがしょぼいから売れないのだよ。ディスポーザーつけてうれるなら誰でもやるよ。2000万円ほど高すぎるよ。

[83: 匿名さん]

>>82 匿名さん
要するに資金不足て事ですか？

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん
目利きができないローレルコート北名次町の方ですか？

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん
それがなにか…。

[86: 匿名さん]

>>85 匿名さん

要するにお金の使い方がヘタということですか？

[87: 匿名さん]

>>86 匿名さん
ええ まあ。破産しました。

[88: 匿名さん]

低仕様でデザインがよろしくないという話が出ていましたが、
それで価格が高いので売れ行きが不調となっているのでしょうか。
仕様を高スペックに引き上げればさらに高くなってしまうことを
考えたのでしょうが、駅からの距離を考えれば何か1つ
セールスポイントを作った方が良かったのかも？

[89: 匿名さん]

阪神本線「香櫨園」駅徒歩2分とありますから、駅までの距離というのが一番のセールスポイントということになるんじゃないかなと思います。
神戸線利用者だとあまりメリットと考えない可能性もあるのかもしれないですが。
ただ価格などを見るにつけ普通に駅チカ物件としての値付けをしているんだなというふうに感じられます。

[90: マンション検討中さん]

営業がフォローの書込ばっかしてるけど、どんどん近隣でマンション販売されてるぞ。
コンビニや駅前でタバコ吸ってないで頑張れよ。しょっちゅう業者みかけるけど不具合多いんか？
モデルルームも作らずに売れるのは○○だけ。
半分売れてるのかな？？
1年くらい経つよね

[91: 匿名さん]

夙川のエリアが便利そうだな～と思っていて、他物件とも比較しています。

ディスポーザーはなくていいんですけど、外観が賃貸マンションみたいで分譲マンションっぽい高級感が欲しかったなと思います。価格はそこまで高くないと思います。でも、メインエントランスが豪華とか、コンシェルジュがいるとかメリットが多くないとなと厳しい目線で見てしまいます。

宅配ボックスは面白いですよね。食材も受け取れるそうで。阪急キッチンエール、サービスを利用したことがないのですが、生協みたいなシステムでしょうか。「食品が宅配ロッカーで」なのが便利そうです。阪急の野菜って高くないか、その点だけ心配です。

[92: 匿名さん]

高いと言われれば高いなと思うけれど、駅が近くて眺望も良くて、広さもあるとなると、こんな価格になってしまうのかなとも思います。

サイトのトップページに六人掛けのダイニングテーブルが出てきたので、いったいどれほど広い間取りがあるのかと思いました。119.13㎡？の4LDK？でしょうか？
サイトで見られるのは118.06㎡の間取りなので、そこから想像していますが、二世帯で子供が二人みたいな感じで住めなくはないですかね。

外観やエントランス、わからなくもないです。特に惹かれる部分というのがないかもな～と。でも普通っぽいところが良かったりもするのかな。

[93: 匿名さん]

高速道路とラブホテルの眺めでしたが・・・

[94: 匿名さん]

1月中の成約を限定で100万円相当の家具家電プレゼントキャンペーンが開催されていますが、オプションとして選ぶ形になりますか？
そうだとすれば家電量販店や家具店で購入するよりも割高になってしまうように思いますが、如何でしょう。また進呈は引き渡し後だそうですが入居と同時に設置していただけるのでしょうか。

[95: 匿名さん]

間違いなく割高になりますね。購入されるから同時設置はできると思います。

[96: 匿名さん]

新サービスとされているネットスーパーの受取サービス。
これはとても便利だと思います。
仕事帰りに買い物をすれば、疲れるのと無駄な時間がかかってしまいます。
仕事をしている主婦ににとってはありがたいサービスだと思います。
是非使ってみたいです。

[97: 匿名]

そうかな。会社帰りに寄るとめちゃくちゃ安いけど。

[98: 匿名さん]

食配サービスもあると便利なサービスですよね。
お米やお水など重たい食材は、買いに行くよりは
食配サービスを利用したいなって思ってしまいます。
スーパーと食配、うまく使い分けるといいのかなって思いますね。

[99: 匿名さん]

仕事から帰ってくるときって、子供の保育園のお迎えもあるから、スーパーに寄っていく時間もないし…というのがあります。
週末に近づいてくると買い忘れとかあったりして、スーパー寄らないと！というふうになってきたりするので、そういう時はネットスーパー使えると本当に便利。
週末にまとめ買いしても、鮮度が悪くなってしまったりするものもありますから。

[100: 口コミ知りたいさん]

このあたりは風あたりが強そうですが、風の音等いかがですか。

[101: 匿名さん]

1度見学しましたが風の音は上階になれば多少ありますが気にならない程度です。環境、利便性、価格、その他諸々で考えると西宮で今販売中の新築物件の中では1番バランスが良いと思いますね。販売戸数も残り僅かのようです。

[102: マンション検討中さん]

先日電話で聞いた時は残り3戸といわれました。こか最近でかなり販売が進んだみたいです。 香櫨園近辺の新築マンションが2つありますが、1番良いのではないでしょうか。西宮市は戸数制限がかかっているエリアが多いので小規模マンションはかなりリスクが高くなるかと。48戸は修繕管理費も抑えられるので魅力的です。43の北側になりますし周辺環境や利便性も魅力的ですね。あと香櫨園小学校が建て替えしてるようです。周辺を歩くとファミリー層も多い印象で公園などの遊び場も充実してます。

[103: 匿名さん]

そうなんですね〜そろそろ完売ですかね。駅北側の近隣をよく散歩しますが、とても環境良いですよ。香櫨園小学校は西宮の中でもかなり評判が高い方ですし、社宅も多いのでファミリーや転勤族も多いですね！！ 小学校も新校舎がたてばさらに人気が出らと思います。

[105: 匿名さん]

新しい小学校の完成はいつ頃でしょうか。

[107: 。]

>>105 匿名さん

西宮また小学校出来るんですか？
昔は良かったですがら今は子育てしやすい市では無くなってしまいましたね。

[108: 匿名さん]

すいません新しい小学校ではなく、香櫨園小学校の建て替え完了の時期です。

[109: 匿名さん]

[投稿が重複しているため、削除しました。管理担当]

[110: 匿名さん]

西宮でも特に阪急沿線は昔も今も子育て環境としては非常に良い環境です。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[111: 匿名]

>>110 匿名さん

最近の西宮はやっぱり子育てに向かなくなってきてるよ。
どこの沿線とかじゃなくて、市の体制の問題。
西宮は子供の数多くて色々不便が生じ始めてると感じてます。

[112: 匿名さん]

>>111
例えば待機児童数かな？
でも人口比なら阪神間でも標準的だし特に育てにくいとも思わない。
具体的に何が不便なのかお聞かせください。

２０１５年度待機児童数
https://www.kobe-np.co.jp/news/shakai/201506/0008092658.shtml
加古川市２５２人
明石市１５６人
伊丹市１３２人
西宮市７６人
姫路市６９人
尼崎市６８人
川西市５８人
三田市４８人
太子町２６人
芦屋市２２人
神戸市１３人

[113: 匿名さん]

111さん、待機児童問題については人が集まるエリアはどこでもありますし、西宮が特に不便ということはないと思います。むしろ西宮はファミリー層の人気はとても高いですしどこに行っても家族連れを見かけます。香櫨園付近も同様です。

[114: 匿名さん]

なぜ意図的に2年前の情報を引用するのか。
2016年4月時点では西宮市183人で兵庫県内で2番目に多いそうですが。
http://mainichi.jp/articles/20160609/ddl/k28/010/449000c
とか、
http://www.sankei.com/west/news/140113/wst1401130059-n1.html
とか、まあしょうもないソースと言われればそれまでですが、
西宮市の保育行政が破綻しているのは事実ですよ。

昭和期に建てられた耐震も防犯も何も考慮されてない古いビルの一室を
認可保育園に仕立てても焼け石に水。
算出基準がぶれる上、実質的に待機している人数には触れない市の欺瞞。
マンションがこれだけタケノコみたいに生えてきたら、
子育てしやすいかどうか関係なくファミリーも増えるでしょうよ、そりゃ。

小学校、生徒が溢れすぎてろくに外で遊べない。
小児科、子供が多すぎて診察待ち時間長すぎ。
医療費補助が手厚いからって、大事な時間を無駄に切り売りさせるのはどうなのか。
ふるさと納税の影響で、税収5億、絶賛減少中。そういう面でも西宮市は選ばれてない。

西宮のマンションスレで、いまだに西宮は子育てに向いてるとか言ってる人は、
西宮に住んでない人、あるいはデベ営業人間くらいでは。

[115: 匿名さん]

なるほど、16年度は急に待機児童も増えたみたいだが一過性であり３年以内にはまた０になるよう市も努力してるみたいですね。
やっぱ西宮は子育て環境もいいので大人気だし若い世代も多く活気があっていい街ですね。

[116: 匿名さん]

一過性などというミスリード。
行政の見せかけのパフォーマンスだけで西宮はいい街と結論付け。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[117: 匿名さん]

116さんも夜中ですが…。
あまり他者を煽る発言は良くないです。

西宮の子育て事情ですが
正直、市の政策に惑わされてる感は私もします。
以前は良かった様ですが他の市から来てみて、
子供の多い事！
まさに飽和状態ではないでしょうか？
西宮自体は環境も好きですが、
114さんの一部意見には賛同で、
子育てと言う一面ではもはや過去の話な気がします。
神戸市は子育てに向かないとどこかで見ましたが、今に至っては神戸市の方が（場所によるでしょうが…）子育てしやすかったと感じてます。

あくまで個人の感想です。悪しからず。

[118: 匿名さん]

確かに幼児は民間の託児所にも頼るところが多いので待機児童も出ているが、
小中高校での色んな有利性を考えればやっぱり西宮は子供には良い環境だと思うけどね。

[119: 匿名さん]

>>117
神戸市は大きいので地域差も大きいが、
灘区や東灘区なら西宮とも甲乙つけ難いし、
芦屋や宝塚も同格でしょうね。
ただこの中でも特に良いのは阪急沿線かな。

[120: 匿名さん]

個人の価値観はそれぞれですが、西宮人気が高いという事は事実ではないでしょうか。これだけの人が集まるという事は、子育てに限らず何らかの魅力を感じて集まっているわけですから。以前に香櫨園、門戸厄神に住んでいましたが、個人的には住みやすかったです。上場企業の社宅の多いエリアになりますので転勤族の方が集まって環境も良いみたいです。子育てしやすいかどうかは何を基準にするかで変わりますが、ファミリーに人気がある街であることは確かだと思います。西宮の地元民ならすぐわかるかと思いますが、人気の小学校区は甲東、高木、春風、香櫨園、北夙川、鳴北あたりです。人気と児童数が相関してるかと思います。

[121: 匿名さん]

数年前にこのマンション付近に引っ越してきました。市の担当者が言ってたのですが、香櫨園と甲子園エリアは毎年保育園の申し込み数が非常に多いとの事です。周辺の認可外保育もどこも空きがなかったのですが、たまたまタイミング良く入れました。待機児童の問題はありますが、西宮だけではありませんし、それだけ人気エリアという事だと思います。 個人的には環境も良く住みやすいですし、大きな公園もあり、駅と車のアクセスはどちらも便利で満足しています。阪神の選手もたまに見かけますね。ただマイナス面としては戸建もマンションもそれなりの値段がしますので辛いところですが。。。

[122: 匿名さん]

ＪＲが近いのは便利でいいなぁと思います。
通勤も通学もここなら往復が苦痛にならないと思います。
阪急、阪神電車も利用できるので、日常生活にももちろんいいと思います。
この価格帯なら満足できそうです。

[123: 匿名さん]

参考になるかどうかはわかりませんが良い物件と判断し決めました。個人的意見です。

購入動機は
◯立地 3線利用可で駅近（出張多いためJRは有難いです）
◯車のアクセスも良い（43や阪神高速にすぐ合流でき、大阪と神戸の中間で便利）
◯学校区良い（小学校は建て替え予定）
◯近隣環境 （元々上場企業の社宅も多いエリア）
◯子育て環境（公園や図書館もあり）
◯三方接道で道路広くて交通量も少ない
◯戸数メリット有り（29戸制限エリアだがグンゼ社宅跡のため48戸）
◯修繕費計画 （計画設定に余裕がありトラブルリスク少なく資産価値維持）
◯大手デベロッパーのブランド力
◯賃貸需要ありのエリアと判断（先日1階の3LDK18.5万で即契約されてました）
◯使いやすい間取りと判断（全て76㎡以上、玄関広い、部屋の出っ張り無し、収納多い）
◯陽当たり良い
◯ハザードマップも確認
◯現在販売中の西宮の新築マンションの中では価格、立地、環境などのバランスが1番と判断
◯競合物件少ない
◯周囲からの多数意見（自社他社含め転勤族の同僚、西宮を良く知る友人達、不動産屋、仲介など）

妥協点は
◯設備仕様のグレードは普通（グンゼ土地代が高かったためでしょう）
◯中学校区は普通
◯上記の書き込みにもありましたがこの辺りは保育所の申し込みも多いエリアらしく認可外での対応
◯スーパーが徒歩5分以内にあってほしかった
◯香櫨園駅前のホテルが気になる人もいるかもしれません（私も妻も全く気にならず）

[ご本人様からの依頼により一部テキストを削除しました。管理担当]

[124: 匿名さん]

>>123 匿名さん

関電と和田興産と伊藤忠の選択肢もあったと思いますが、なぜここですか？

[125: 匿名さん]

>>124 匿名さん

どれも良い物件かと思いますが、ホームページでしか見てませんので、それぞれの詳細な情報については把握していないのですが、ざっくりとした大枠として下記の条件を満たしたしものが本物件のみでしたので候補に挙がり、詳細については上に書いた通りです。
転勤族のため、将来的に賃貸や売却の可能性もある事を考えて決めました。


◯ 即入居を希望していた
◯ 戸数が最も多く、管理修繕費のバランスが良かった。個人的には29戸以下は将来の修繕費が不安。
◯ 3線利用可（1線は5分以内）を希望
◯ 香櫨園駅より北側を希望 （南側は中古マンションも多いが、北側は競合物件が少なく将来的にもそうだろうと判断）

[126: 匿名さん]

金額面では坪単価はどの物件も同じくらいなので総合的には1番良いかもしれないね

[127: 匿名さん]

そりゃ、ワコーレに住むよりいいでしょう。
ただ、どこ香櫨園でこの値段はないですね。
リセールは厳しいと思います。

[128: 匿名さん]

このエリアに対する評価や金額についての価値観は人それぞれですから購入可能な収入の方々が検討すれば良いのではないでしょうか。この辺りは昔からそれなりの値段のするエリアですしね。土地や一戸建ての価格を見ていただいてもわかるかと思います。

[129: 匿名さん]

それなり、とか意味不明ですな。

この辺は築10年の中古マンションは坪単価で150ぐらい。

香櫨園は完全に西宮で取り残されて発展の見込みが薄いから10年で、坪あたり75万、2500万弱の損失リスクを考慮する必要がある。

となると賃貸の方が積立金、保険、固定資産税などを考えると安い。

賃貸で貸すにしてもすでに表面利回り4パーセントギリギリですか。
頭金次第ですが、赤字ギリギリ。
郊外な上に駅力が弱すぎる。そのくせ価格が高いせい。
新築プレミアムがなくなり、固定資産税減税がなくなって、修繕金もあがる５年目からは確実に赤字。

それぐらい調べよう。

[130: 匿名さん]

西宮で123さんのような条件を満たせる物件は限られてるし、資産価値は高いと思いますね〜。そもそも人気エリアは戸数制限あるし香櫨園も同様。どの物件も買えない人からみれば高く感じるし、買える人からみれば希望条件を満たせるかどうか。