レ・ジェイド世田谷砧ってどうでしょうか？

[物件比較中さん]

レ・ジェイド世田谷砧についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.es-conjapan.co.jp/kinuta25/

所在地：東京都世田谷区砧3丁目183-61.62.75（地番）
交通：小田急線「祖師ケ谷大蔵」駅徒歩15分
売主：株式会社日本エスコン
施工会社：奈良建設
管理会社：エスコンプロパティ、大京アステージ
旧：（仮称）世田谷区砧3丁目プロジェクト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを正式物件名称へ変更し、物件情報を追記しました。2015.10.7 管理担当】

[1: 匿名さん]

緑豊かな公園が２つあるので、静かで子育て環境もよさそうですし、
子供をあそばせる場所があるのはポイントが高いですね
駅からは遠いかなと思いましたが、バス便が充実していますからアクセスはよさそうです。
高齢者にとってはバスの方が利用しやすいでしょうから、自分たちが高齢になった時もよさそうです

[2: 匿名さん]

高齢者にとって日常遣いできる商業施設や駅からのアクセスはバスよりも徒歩で近い方がいいです。
将来的には人口減少でバスも現在と同じ様に運行されるか分かりませんしね。
バスが万が一無くなれば陸の孤島。賃貸ならともかく分譲でそんなリスクを冒す必要はないと思います。

あとこの立地は世田谷通りにも近いので静かとは言い難いのでは？

近所に実家がある等の特殊な例を除き、このマンションをわざわざ選択する必要はないと思います。

それにHP上で各主要駅への時間は祖師ヶ谷大蔵駅からの時間で表示してあります。
普通の物件であれば問題は無いですが、この物件の特徴を考えればよく言えば不親切、
きつい言い方をすれば心象操作です。
つまりデベロッパーもこの物件の立地の酷さをよく分かっているという事。

[3: 匿名さん]

駅から駅への間が書いてあれば普通はそれに自宅から駅までの時間を
プラスするものだと思いますけどね…。
ここは駅までの距離もそうですが往復ルートにコンビニしかないのが
キツイかなあ。まいばすけっとも少し離れてますし。
ウルトラマン商店街というのはどんな感じなんでしょう？夜遅くまでやってますか？

[4: 匿名さん]

外観もマンションマンションしていない感じででも内廊下など配慮もありますね。
カフェも週末の朝食など利用したいなと。前を通るとコーヒーのいい香りが漂ったりするのかなと期待しちゃいます。

[5: 匿名さん]

ＨＰのキッチンカウンターはオプションなのかしらとてもナチュラルでおしゃれなしつらえですね。真似したくなりました。キッチンバルコニーもあるプランはいいなと思います。北向きの部屋は冬とか寒くないかしら。

[7: ま [女性 40代]]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[8: 匿名さん]

ナチュラルなキッチンカウンターというのは、
多分、横長のテーブルをキッチンの腰壁に
くっつけて配置してあるだけではないでしょうか？
他社さんのように、モデルルームがオプション満載と言う感じではないので
分かりやすいのかな？とてもシンプルです。

[9: 匿名]

駅距離は論外で都心へのアクセスは便利とは言えなので、ここの売りは公園が近くて周りに緑が多いことかな。

[10: 匿名さん]

好調な様子ですね。１期申込完売だそうです。
価格は1LDK3400万円、2LDK4900万円、3LDK6300万円。

広いほど値段は高くなりますが、カフェ・コンシェルジュサービスや2LDKや3LDKは角住戸、内廊下です。2LDKは一番広いのが66.85㎡。2LDKは73.06㎡。値段の差があるなら2LDKにするのもひとつかなと感じました。

[11: 匿名さん [ 40代]]

一期完売って何戸供給したのですか？カフェ併設って、昔の住む人の事を考えてないバブリーマンションなのでしょうか？管理費とかその後の運営が気になりますね。

[12: 周辺住民さん [男性 30代]]

カフェは、10年20年先まで考えると…
最終的には、住民の負担になりますので。

[13: 匿名さん [女性 30代]]

カフェについてですが、最終的に住民の負担になるとありますが、どういうことでしょうか？売上の一部も修繕計画の費用としてみている⁉︎ということでしょうか？
それであれば、住民以外からも収入があって、良いような気がするのですが…

それと戸数が少ないので修繕積立金の上がり方も気になるのですが、どうなのでしょうか？一時負担金などもあるのでしょうか？

見学された方や契約された方がおりましたら教えて頂けますと嬉しいです。宜しくお願い致します。

[14: 購入検討中さん [男性 30代]]

>>13
横レスですが、自分もそう思います。
｢受け付け兼務のカフェを併設することで、将来管理費が上がる｣の理由がわかりません。

『住民用プール』等とは別物だと思うんですが...

[15: 匿名さん]

>>14
むしろこのやり方は今後小規模マンションで増えそうな気がします。カフェは人気のカフェが入るみたいですし、メリットはあってもデミリットは思い当たりません。
ただ20年、30年経った時にお店がどうなるのかは気になるますが。

[16: 匿名さん]

ここでカフェが大丈夫という人は
カフェの事業計画の中身を知っているのですかね？
まさか受付担当が店員を兼任するだけだから
この仕組みは大丈夫とか思っているとか？（笑）

[17: 匿名さん]

知らないので教えてください。

[18: 匿名]

>>15
デメリットないっていうのは、赤字垂れ流しでもテナント料だけは管理組合に入ってくるってこと？

[19: 匿名さん [男性 30代]]

勿論カフェは潰れる事も想定できますが、
テナント料は管理人費用との相殺で、ギリギリまで下げる事も可能ですよね。
大病院の正面ですし、下げるところまで下げれば最低限のテナント需要はあるのでは？

※最悪カフェ以外の業態でもいいと思います。
　低コストorプラス収益で「管理人＋コンシェルジュ運用」が出来れば。

[20: 匿名さん [男性 30代]]

ていうか、赤字垂れ流しでも店舗が撤退しない限りテナント料は入ってくるだろｗ

考えるべきは、カフェが撤退した後の事じゃない？

[21: 匿名さん]

何はともあれ、リスクを負う必要のないところで
リスクを負うという時点で避けた方が
いい物件ですよね。

そもそも固執する様ないい物件ではないのですから。

[22: 匿名さん]

意味わかんない。

なんで違う見方が出ると即ひっこめるの？
「リスク」を理解できてない人が複数いて、「リスクについて語ってほしい」って状況なのに。

[23: 匿名]

カフェのテナント料から得られる収益を見込んで、新築時の管理費が設定されているとしたら、撤退した場合に管理費の上がるリスクがあると思われる。管理組合がスタートしたら、デベは建物の不具合以外の責任はとってくれないので、購入前にデベ担当者から管理費の収支計画見せてもらった方がいいよ。

[24: 匿名さん]

>>23
なるほど。
例えば15年位経ってカフェがなくなるとして、他の業態でもいいなら普通に店舗を貸して、コンシェルジェ業務がなくても午前だけ清掃その他をやってくれる管理人を雇うとかでもいいかもしれませんね。テナント代がどれ位管理組合に入るかも重要になってきそうですね。

[25: 周辺住民さん]

恐らくここを買うのは近所に住んでた方や、実家がここの近くだと予想してるけど
初見で安いからここって思って買う人はせめて世田谷通り沿いの店の移り変わりとか調べたほうがいいよ
けして安い買い物じゃないし

[26: 匿名さん]

駅までの距離はまあ…という感じもしますし、自転車等の手段を使えばそこまで負担ではないかな。
内廊下設計だし、なにしろ直接基礎ということで、地盤が良いのはとても好感が持てる方が多いのではないでしょうか。

一番マンションとして気になるのはカフェコンシェルジュかな。
カフェ、そもそも必要なのか、とか仮に赤字になってしまった場合は
どうするのか？とかいろいろと思うところはあります。
セキュリティーゾーン内なのかな？それがキチンとされていればいいんですけど。

[27: マンション検討中さん]

駅から徒歩10分以内の物件はなかなか出ないものですね。
その分価格が割安ですが、やはり駅近に憧れます。
10分以内で6,000万出ないかな〜

[28: 匿名さん]

こういったマンションに入っているカフェは業務委託で行っているのでしょうか。
その場合売れ行きが悪い場合は閉店する可能性が出てくるということですよね。
店舗ではないのである程度で管理費で賄うことになるでしょうから赤字になった場合は
管理組合で話し合いが行われるのではないでしょうか。
カフェは営業時間が決まっているでしょうから共働き世帯ならあまり必要ない施設だとは思います。

[29: 匿名さん]

辺りは商売が厳しいエリアだからカフェも中々難しいと予想
この土地自体、オオクラストア→マックと立ち行かない結果のマンションなのだから

[30: 匿名さん]

ガイアの夜明けに登場したマンションだとか。カフェ併設マンションで注目されてるみたいです。完売間近で、売れ行きも順調なのかと＾＾。

>カフェも中々難しいと予想
これ気になります。管理費に赤字分を上乗せされると困ります。マンション住人は、できるだけ積極的にカフェ利用を！！

[31: 匿名さん]

物珍しさで住宅を買ってはいけません。
特にランニングコストがかかり、目新しくて時の洗礼を乗り越えてないものは。
本質的に価値のある取り組みは都会の方で先に試されて結果が出てますしね。

[32: 匿名さん]

カフェってむずかしいということになりますよね。
利用しないと住民負担…ということならば、早めに管理組合が動いて対策を取っていくという形にならないといけないとならないということになってくるのでは。
でも、本当に面白くしたいと思えば、面白くなるマンションだとは思います。
管理組合次第、じゃないかなぁと思いますよ。

[33: 匿名さん]

カフェが、朝早くから朝食として使える時間からオープンならありがたいけど、幼稚園のお迎えママさん達に占領されてしまうのかしら。
支度して、出がけに軽くパン食べてからそのまま出かける。

[34: 匿名さん]

Cafe Apartment183はマンション住人だけでなく一般にもオープンするカフェ
なのですね。
営業時間は7時から23時までと長い時間開いていますし、子育て中の奥様だけでなく
共稼ぎ世帯が朝食や夕食に利用する事もできそうです。
メニューはぐるなびに掲載されていましたが、全ておいしそうでした。

[35: 匿名さん]

これは完全に高値掴みになっちゃうわ。

[36: 匿名さん]

マンションの階下に「Cafe Apartment183」みたいなカフェがあると、なんだかついつい入ってしまいそうですね。
やっぱり飲食店が入っていると嬉しいのもあってこういうところを選んでしまいそうです。

[37: 匿名さん]

そういう付帯条件に釣られて買っちゃいけないマンションの見本みたいな物件ですね。
気をつけましょう！

[38: 匿名さん]

駅から割と距離がありますが、自転車を使えばさほど気になるところではなさそうです。
むしろ距離がある分、マンションのクオリティの割に割安なのが魅力に感じます。

駅近には憧れますが、物件の良さの方が優先度が高いので、気になる物件です。

[39: 匿名さん]

厳しい間取が残ってますね。
苦戦必至。

[40: 匿名さん]

厳しい間取りって…そうかもしれないですね
この場所で１LDKは需要ってどうなんだろう
DINKSや単身者が借りたいっていうとするならば、駅まですごく近ければならないですが
ここの場合はむしろ駅は遠いですものね
どういう人をターゲットとしているのだろう
安いは安いけれど。
うーん、むずかしいです（汗）

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん
チラシだと
1LDK、あと2戸で完売みたいよ。

[42: 匿名さん]

>41
完売するのって難しくないのよ。
手段は割引、オプション、転売業者、色々あるよ。
いずれどこも完売するよ。

[43: 匿名さん]

1LDKの間取りが残っているみたいですが、
交通面を考えるとサラリーマンの単身者だと、
なかなか難しい立地かもしれませんね。

カフェができるとの話もありますが、そういった点ではおしゃれな物件ですね。

[44: 匿名さん]

単身者だと駅から近いことが必須なような気がします。
だから駅まで徒歩15分でということになってくると、どうなのかなぁ。
今残っている物件が１LDKだというのを書いてあるのを見て、何となく分かるなぁと思ってしまって。
通勤とか関係のない人ならばいいのかもしれないが、そういう人はリタイアした人以外はあまりいないのかな。

[45: 匿名さん]

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[46: 匿名さん]

なんだかんだ言って最終分譲まで来ましたね。
最終分譲分が１戸、あとは先着順で３戸。
いいペースなのでは。
家にカフェはいるのか！？と思いつつ、
家にいることが多い人からするとこうやって人が入れてくれたコーヒーを飲めたりするのはいいんですかね？？
７時半から開いているから、モーニングもやっているしお休みの日とかとてもいいかも。

[47: 匿名さん]

>46
>42の人が言っているようにどこの物件でも完売させようとすれば完売できるよ。
万が一ここが本当に欲しくても数年経てば激安で手に入るから。

[48: 匿名さん]

　1LDKの物件は、玄関入ってすぐにキッチンで、なんとなくどうなんだろう？というのはあります
広さも40㎡欠けます
ただ、こういうあまり広くない物件の場合って浴槽がすごく小さくなる場合が大きいのですが、ここの場合は1416あるので一応、配慮があるというふうに見ていいのですよね。
せっかく分譲なのに浴槽が狭いとがっかりだからこれでいいのかも。

[49: 匿名さん]

ここの1LDKプランの台所と洗面所って繋がってますか？
繋がってなかったら最悪なんですが…

[50: 匿名さん]

１LDKのプランが公式サイトに掲載されていないですね
見ることが出来ないのですが、もしかしてもう売れてしまったからということなんでしょうか
３LDKのプランばかり掲載されております

３LDKもなんだか独特な感じ。
リビングが真ん中にあって、リビングインじゃないと居室には行けない、と。
子供がいる人はそういうのが良かったりするのでしょうか。