イニシア伏見丹波橋ってどうでしょうか？

[購入検討中さん]

もうすぐ販売始まるみたいですが、このマンションは買いなんでしょうか？購入を考えている人で情報交換しませんか？近鉄・京阪丹波橋に近いのは気に入ってます。また名神南インターまでもそんなに遠くないので車の移動も気に入ってます。

[524: 入居予定さん]

伏見でマンション探している人にとってはネガではないと思うんですけどね、むしろ良い方だと思う。下京や中京等と比べればまた違った比較のしかたもでてくるでしょうがね。

近隣の環境の話題が出るのはむしろ良いと私は思ってました、購入者と購入を真剣に考えている人に絞られてきていると歓迎していました。

値段のつけかたは確かに？？？ですねぇ(笑)

[525: 匿名さん]

売れ残っているのは値段が高いからです。このレベルの価格のマンションが即売になるほど、景気はよくないですよ。モデルルーム６００人来店とチラシにありましたが、値段で諦めている人がほとんどでしょう。他地区のマンションでここのマンションの価格をだせばそこそこのものが買えますが、どちらが魅力かは人ぞれぞれです。丹波橋の利便性、地域イメージを考えれば、十分に価値のある物件です。２年ほど前の市役所の近くの大規模マンションはここより安かったと思いますが即売状態でしたね。ここに住みたい人で買える人がどれだけいるかですね。

[526: マンコミュファンさん]

No522さん「ネガは伏見区、割高、東と南の囲まれ感に絞られます」これすべてネガではありません。伏見区のこの地区は十分に高級感があり、イメージもいいです。区でのひとくくりイメージは他の投稿にもありますが間違いです。桃山の一戸建ては１億円は必要ですね。割高：価値相応であり、また、限られた所得者層が入るのでよい。囲まれ感：高級マンションといわれるところは樹木等の囲まれ感があるイメージがあります。あえてネガといえば、低層住宅規制区ではないので、長期的には回りに５階建ての建物が建つ可能性があることと、道が狭いのと一方通行が不便です。

[527: 匿名さん]

入居が近くなってくると売れ残りの話題がでてきました。
とてもお＊＊な疑問かもしれませんが、４０戸売れ残っていることで何がどうなるのでしょうか？１５６戸のうち４０戸しか売れてなかったらどうなるのかしらと思いますが、７割強は売れてるとしたら入居しても最初は共有部分がゆったり使える（朝のエレベーターとか駐車場とか）くらいに思っているのですが・・・。
売れ残っている分の積み立て修繕金がどうなるのかなとは思います。たぶん事業主負担なのだろうと考えますが、違いますか？
売れ残った物件は当然値引きがあると思います。いい気はしませんが、自分は希望の部屋を買えたわけですから、それは仕方ないと思っています。
今契約されている方で相当部屋を妥協して買われた方にとって値引きは嫌なことでしょうね。

[528: 入居予定さん]

いよいよ11月ですなぁ。内覧会は順次やっていくという形なんでしょうか。うちは11月半ばですからね。

[529: 入居予定さん]

ウチも１１月半ばからです。明後日の土曜日内覧会って方はいらしゃるのでしょうか？

[530: 物件比較中さん]

高級感のある土地柄を目玉にし、価格帯も高めに設定されていて、売れ残った物件が近くにあります。
いまだに売れてないみたいで、週末のチラシに入りますね。
今なら家具付きだそうで・・・
そのようなことにならないといいですね。

[531: 匿名さん]

これだけ、頻繁に宣伝しているので、売れのこることはないと思います。現物見たら欲しくなります。平均的なサラリーマンでは３０００万円台の後半からの価格はかなりしんどいです。年収の５倍程度ＯＫといいますが、７００万円から８００万円の人がターゲットですので、けっこう絞られています。このマンションは高いイメージがあるので、そのイメージを大事にして欲しいです。

[532: 物件比較中さん]

売れ残ってもいいじゃないですか。正直、一時期のようなマンションブームも陰りをさしていますし、イニシアさんだけでなく、どこも、売残りが目立ってきています。売り手も今後、長期戦を睨んでいる所が多いようです。

[533: 匿名はん]

売れ残ると、いつまでも宣伝が続くし、あまり気分のよいものではないです。某マンションは家具、ＡＶ等をつけて売り出していますが、これだけしても売れないとなると、すでに購入した人は、相場以上の高い価格のものを買ったような気分になります。テレビショッピングのようなおまけ付きで安売りするのだけはやめて欲しい。資産価値が下がります。

[534: 入居予定さん]

今日、朝に前を通ったらエントランスも大分形が出来てきていました。
自転車置き場の自転車のストッパー(？)も既に設置されてましたよ。

来週には早い方は内覧会ですね。

[535: 匿名さん]

５３３さん
相場以上の高い価格のものを買ったような気分になりますとおっしゃいますが、私はそうは思いません。同じマンションでもいろんな条件の部屋があります。抽選の部屋もあったはずです。もし人気が集中する部屋を契約できたのなら相場以上の高いものではないと思います。
自分は早い時点で自分の希望にあった部屋を契約したわけですから販売も後半になって選べる物件に制約のある人がたとえ値引きされて買われたとしても仕方ないことかなと思います。いくら値引きされてもこれだけ大きな買い物ですから自分が納得しなければ買わないでしょう。どの時点であれ自分が納得して決断したことに惑わされないようにしたいものです。

[536: 購入検討中さん]

これだけ利便性が良いのに、売れ残ってるのは、みんなイニシア伏見の動向をみていらっしゃるのでは？隣のルーシアも完売には至ってないので、安ければ良いというものでなくて、やっぱり利便性は重要ですね−。伏見を相場よりチョッピリ安く設定して即売してから、じっくりと丹波橋を売り切るという作戦かな？広めの部屋が多いので、最悪、売れ残って賃貸に出ても２０〜２５万くらいになるから、厳しいよね。でも、コストパフォーマンスの話は不毛な罵り合いなるのがオチなので、そろそろやめませんか？

[537: 入居予定さん]

来週、内覧会の方もいらっしゃるのですね。
我が家は再来週です。
インテリアオプションの案内がまた来ましたが、
皆さんすでに決められてますか？
フロアコーティングをやろうと決めているのですが、
ミシナ、メンテナンスホームの２社で迷っています。
（オプションのナノコートではなく）
見積では、ミシナが数万円高めです。
保証期間の差(３０年　OR　２０年）もあるのでしょうが、
見積ではミシナが数万円高めです。
ミシナかメンテナンスホームに決められた方
いらっしゃいますか？

[538: 入居予定さん]

↑
見積、数万円高めがだぶっていました。
お恥ずかしいです。

[539: 契約済みさん]

私はミシナにする予定です。ミシナにフローリングサンプルを渡してUV塗装をしてもらいましたがかなり綺麗な仕上がりでした。防かびコーティングと合わせてするとお得です。

[540: 入居予定さん]

窓ガラスフィルム考えてます。みなさんどう思われていますか？

[541: 匿名さん]

コーティングについては、インタネットで取り寄せましたが、シックハウスが心配でやめました。少々安くても、あとで問題になった場合、責任をとってくれそうもないようなところに思えましたので。オプションで頼めば、問題が起こってもイニシアさんが何とかしてくれるでしょう。保険料と思えば納得できますので、オプションを考えています。

[542: 契約済みさん]

いやいや、オプションのコーティングは値段の割に一番コーティング厚が薄くて１０年しか持ちません。シックハウスについては逆にインターネット業者の方が公的機関検査基準認定証も公開していますのでオプション業者よりもしっかりしています。ましてやUVコーティングなのでシックハウス系の問題は心配いりません。保険料にしては質・価格に差がありすぎます。再検討されたほうがよろしいのでは・・・

[543: サラリーマンさん]

イニシアさんのお話では、一番安全性の高いものをオプションとして選んでいるとのことでした。問題がでれば大変ですからね。

[544: 契約済みさん]

何と比べて一番安全性が高いものなのか、比較対象を明確にせねば話になりません！

[545: 入居予定さん]

No.５３９　契約済み様
　５３８さん、ありがとうございました。
　ミシナにされるのですね。
　差し支えなければ教えて下さい。
　見積で提示されたのは、早期限定プランという
　マンション限定プランより１万円ほど安いプラン
　で、防カビセットだと更に約１万円引、
　キッチンクロス、玄関大理石コート等から
　２種類のコートサービスが選べるというものでした。
　契約済み様がご提示を受けたのもこのプランでしょうか？
　ミシナはあまり割り引かないと聞いたのですが、
　少しでもお得なプランを選択したいと考えています。

[546: 入居予定さん]

↑
また誤りです。５３８さんではありません。
私が５３4９８でした…。

[547: 匿名さん]

金利が下がり気味ですね。１１月で、下がっているし、１２月は更に下がるかもしれません。めでたしめでたしです。不動産取得税とか、固定資産税はいったいいくらかかるのでしょうか。具体的に金額がわかる人がいたら教えてください

[548: 入居予定さん]

今まで何度か家を買ったのですが、不動産取得税って払ったことないです。中古戸建て、新築戸建てでした。たぶん特例とか、軽減措置があったのかなと思っています。いつも業者からは後で不動産取得税の通知くるから払ってくださいとは言われていたのですがね・・・。今回もくるまでわからない。来なければラッキーくらいの気持です。

[549: 入居予定さん]

固定資産税は資金計画概算書の諸経費にところに固都税入居年分に載っている金額の４倍強と考えていますが違うのかな？買い主負担は引き渡しから来年３月までの分だと思います。およそ３ヶ月強の概算がそこに書かれている金額だと思っているのですが・・・。

[550: 入居予定さん]

今週末内覧会の方、ここにおられますか？

[551: 匿名さん]

今週末に内覧会はありません

[552: 入居予定さん]

無いんですか…ということは来週末から？

[553: 匿名さん]

イニシアさんのオプションのフロアコーティングはスリーエスという会社の製品だそうです。これって、他社に比べていいのですか？

[554: 入居予定さん]

悪くはないけれど他社にはもっといいものがたくさんあります。
http://www.h-coating.jp/

[556: 契約済みさん]

今週末は内覧会は無しですか。
私は来週末です。すでに完成間近で、綺麗なマンションに仕上がってますよ。
あと一ヶ月と少しですか・・・あっという間ですね(^^

[557: 入居予定さん]

まだ一ヶ月以上もあるんですね…
結構長いなぁ。

[558: 匿名さん]

事前説明会のときも複数の新聞屋さんから勧誘されたけど、内覧会のときもどさくさにまぎれて、新聞屋さんとか、インテリアとか、表札とかうりにくるんだろうな。気をつけなきゃ。

[559: 入居予定さん]

あと１ヶ月。不用品の整理をしていると１ヶ月ってあっという間にたってしまいそうです。１週間に１回、２週間に１回の燃えないゴミの日に合わせて片づけています。今日も粗大ゴミを処分しました。これを整理する中ですでに７０リットルゴミ袋に１０袋以上のゴミが出てしまいました。この先が思いやられる・・・・。

[560: 匿名さん]

No554さん。ミシナのコーティングがオプションに比べてどの部分がいいとおもったのですか？ホームページを比べているだけではわかりません。そんないいのだったらイニシアさんがオプションをミシナにしたらよかったのにと思った。

[561: 匿名はん]

>>558
ええ、いっぱいたむろしていますよ。一言「いりません」と断れば、何ら問題はありませんよ。勧められなくても、私は欲しかったらこっちから買いに行きますね。

[562: 入居予定さん]

新聞屋さんは来て貰ってもいいと思いますが。
以前住んでいた所でも来てましたが、通常のサービスよりもいい条件でしたよ。
入居祝いに商品券とかいただきましたよ。

[563: 匿名さん]

マンションのエントランスの郵便受けとかマンション内の玄関に表札をつけるものですか？

[564: 入居予定さん]

マンションの前の道路なんとかならないでしょうか。水道工事とかで、つぎはぎだらけに見えます。マンションが完成したら、ぜひ再舗装してきれいにしてもらいたいです。

[565: 物件比較中さん]

ここって、住宅性能評価書を取得してないですよね？
モデルルーム巡りをする中で、最近のマンションはきちんと取得している
印象があるのですが、ここはなぜ取得してないんですかねえ。

[566: 匿名さん]

イニシアの説明では社内基準が厳しいので大丈夫とのことです。大手業者の物件であることの強みです。業者を選んだ方いいですよ。

[567: 入居予定さん]

う〜ん…

どうもここの購入者さん達って、過剰にこの販売会社を信用しすぎてません？
もちろん契約してしまった今、信じるしかないのでしょうけど、やはり「疑いの厳しい目」があって、色々な問題が指摘発見され、解決改善されていくと思うのですが。詐欺にころっとひっかかりそうな人が多いのかな。

[569: 匿名さん]

↑これ以上資産価値低下・・・このスレッドで資産価値が低下したわけでもありませんし、価値があがるわけでもありません。こんな高価な買い物、どこのだれかわからない人の発言で左右されないでしょう。みなさん十分に検討されていますよ。一番気になるのは開発会社の信用です。

[570: 物件比較中さん]

このあいだMRを見に行ってみたけど、どうもあのフワフワした
フローリングが苦手…。
LL40等級を叶えるための仕様だって言われたけど、
ほんとにあんな風になるものなのかなー。
あと、全般的に建具が安っぽい。
そこそこの高額物件で、しかもスケールメリットもあるんだから、
もっとハイクラスのものを使ってほしい。

[571: 匿名はん]

↑そうですか？建具のオプション変更価格は高いですよ。フローリングはふあふあした感じはしなかったけど、あれでふあふあなんかな。それにしてもこの時期でもＭＲに見学する人いるのですね。それよりも予算の範囲の物件はまだ残っていますか？

[572: 入居予定さん]

フローリングの感じかたは人それぞれでしょう、私も確かにやわらかいとは思いましたがフワフワとまでは・・・。

建具安っぽいというのも人それぞれでしょうねぇ、私は見て回った中では良い方だと思ってました。ここよりいいと思ったのはJR桃山近くのマンションくらいでしたね。
もちろん価格はイニシアよりお高くなっておりました(笑)

[573: 570]

うーん、他に見たのが田の字エリア内の物件だったので、
それと比較してしまったのが間違いだったのかな。
子供が小さいのでやっぱり街中よりも静かなところのほうがいいかなと
こちらも見学に行ってみたのですが…。

地価が田の字エリアと全然違うのに意外と強気の値付けで、
それなのにフローリングの幅も狭いし、キッチンの面材なんかがどうも
ぺらっとした感じを受けたんです。下がり天井も多いし。
駐車場代が安いのは魅力的でした。
気を悪くされたらごめんなさい。

[575: 周辺住民さん]

床に関して言えば、もっとフワフワで安っぽい所は田の字地区のマンションでも沢山見ました。エリアには関係ないんじゃないですか？デベの姿勢って事でしょ。

イニシア伏見のＭＲ見た方いますか？
気になるのですが。

[576: マンコミュファンさん]

Ｎｏ５７０↑「このあいだMRを見に行ってみたけど」、「子供が小さいのでやっぱり」今時ＭＲにくる人は少ないので、ほんとうにこのとおりなら個人を特定できますね。

[577: 匿名さん]

LL-40遮音フローリングはクッションが入っているため、ふわふわ感があるのですが、これが安っぽいのですか？

[578: 入居予定さん]

音消しの為のクッションなのであって高級感を出すためではありませんからね〜。個人的には硬い「木材」って感じのがお洒落な感じがします。ヨーロッパの映画とに出てきそうな感じで・・・。

下がり天井も高さ制限がある中で階数を稼ぐ為の苦肉の策でしょう、こればっかりは実物見ないと実際どう感じるかはわかりませんけどね。

田の字地区ではなくても交通の便は京都でトップクラスですから強気な価格付けなのでしょうね。

[579: 周辺住民さん]

ここのマンションの上層階のバルコニーは、格子なのですか？
黒い柵は、施工途中？
格子だと、部屋の中まで日が入るでしょうが、洗濯物等が見えて気になりませんか？

[580: 住まいに詳しい人]

No570さんには１０００万円台の中古物件をお勧めします。

[581: 周辺住民さん]

>579様
確かに上の階のベランダは洗濯物が見えそうです。
やはり皆様、目隠しに何か張るようになるんでしょうね？
ま、それも致し方無い事ですか。生活が大事ですし。

[582: 匿名さん]

格子の密度が高いので、少し斜めでは見えません。見えるのは真正面のみです。高級感があるものなので変なもので目隠ししないほうがいいですよ

[583: 購入経験者さん]

ここを今パスしている理由のひとつに既出ですが、下がり天井の多さです。以前、購入したマンションも下がり天井があるのは購入前に図面等で頭では理解していましたが、実際に入居してみると、圧迫感がかなりあります。買い替えを現在検討中の方は、実際にお部屋で確認することをオススメします。

[584: 匿名さん]

内覧会ではじめて実際の部屋がわかるのにどうやって確認するの？京都は高さ規制でどうしても階高が限られるから仕方ないのでは。ここも２０メートル規制なので。６階建にすれば、十分な階高が確保できるけど、２割程度価格アップするとおもうけど、売れるかな。価格を気にしなければどんなものでもできますよ。

[585: 匿名さん]

以前住宅性能評価がないというスレがありましたが、マンションの耐震設計や構造計算はちゃんとクリアしてるんでしょうか？？
証明書か、何か見た人いますか？

[587: 匿名さん]

前向きに検討してるので知ってたら教えて下さい。

[588: 入居予定さん]

以前営業の人がMRに置いてありますので自由に見ていただけますよ。と、言っていたような・・・。模型の置いてあるトコです。

違ったかな？

[593: 匿名さん]

588さん
　ありがとうございます。MRで確認してみます。

[594: 匿名さん]

５８５さん
専門家でもない限り耐震設計や構造計算書見てもさっぱりだと思いますが・・・。ご自身が専門家なら業界の横の繋がりからある程度この物件を査定することはできるでしょう。素人は所詮自分で確認することができないのです。第三者機関の証明書とてその内容が正しいかどうか自分で判断できない限り同じことです。何らかの証明書を見せられてそれだけで安心するような消費者がいるから各種の偽装が蔓延るのです。要は販社の信用だけです。

[595: 購入経験者さん]

583です
584さんへ
他のＭＲも見てみましたが、やはり実際のお部屋で確認するしかないですね。ここは幸いにも売れ残りが結構ありそうなので、竣工後の棟内ＭＲでじっくり確認したいと思います。でも希望の部屋はなさそう。話は変わりますが、ここは子育てにはイマイチですね。道も悪くて狭い割りにクルマはよく通るし。やっぱり、昼間部屋にいない共働き夫婦か時間に余裕がある熟年夫婦向けかな？


【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[596: 匿名さん]

↑584ですが、営業ではありません。昼間部屋にいない共稼ぎ用は、烏丸とか堀川とか五条とかの幹線道路に面したビジネス街のマンションです。便利ですが、窓をあけられませんよ。このマンションのような住宅地のど真ん中にあるマンションは生活に便利なので、永住用です。それでいて利便性があるから高価格になるのですよ。マンションの価格はうまくできていて、完成時に概ね売れるように価格設定しています。でも、日本全国で供給がおおくて多くのマンションが売れ残っています。・・・どうか予算にあったいいマンションをみつけてください。

[597: 匿名さん]

マンションの価格って本当にうまく考えてつけられていると思います。前に別のMRの営業さんから聞いたのですが、最低価格の２倍までの範囲で全戸が価格設定してあるマンションが理想的だと言われていました。購入層がある程度同じレベルで保たれるということです。ここのマンションの価格もそのような設定になっていましたね。

[598: 入居予定さん]

５８８さんが書かれているように構造計算書みたいなもの置いてありました。私は見ましたが、何がなんだか？？って感じです。あれを見て思ったことは一般人には全然わからないものでも見る人が見ればわかるものを公のモデルルームに置いていることをもってこのマンションを信用するしかないのだなということです。あれは見ることにではなく置いてあることに意味があるものだと思いました。

[599: 入居予定さん]

５８８です。
私もパラっと見たけどさっぱりわかりませんでした。わからなくてあたりまえなんですけどね。

ちゃんとありますよ、ウチはオープンにしてますよ、というアピールの為にあの場に置かれているのでしょう。

[600: 購入検討中さん]

結局ここはあとどれくらい売れ残っているのだろう？？？

内覧会はまだですか？どなたか、報告お願いします。

[601: 入居予定さん]

内覧会は明日からです。ワクワクしますね。

[602: 匿名さん]

契約済みの人が購入検討中の人に何を報告するの？あまり日程を公開しない方がいいですよ。

[605: 入居予定さん]

セールスマン結構じゃないですか。もしかしたらお得なものがあるかもしれません。いらないものはいらないとこちらがはっきり意思表示をすればいいのです。

[609: 匿名はん]

いかがでしたか、内覧会？
思ったより人がいなかったような…。

[610: 匿名さん]

内覧会で仕上がりの程度はどんな感じでしたか？要修理ポイントの数はどうでしたか？

[611: 入居予定さん]

仕上がりの状態はあんなもんじゃないかなぁ。別に特別良いわけでも悪いわけでもなく…。
修理ポイントはなかったですよ。別に、「これはまずいのでは？」という点は全くなかったです。結局は良い出来と言って良いのかな？
まぁ、あんなもんでしょう。

[612: 契約済みさん]

内覧会は今日と明日の二日間みたいですね！
入り口からエントランスの雰囲気は最高に良かったです。
我が家もよかったです！
時間に余裕があったのでマンション内をぐるりとまわりましたが
非常にいい雰囲気でした。

[613: 入居予定さん]

東京にもありますが、道路から入り口まで奥まっていて木々で囲まれたマンションは非常に高級感があります。なんとなく入りにくいような雰囲気があります。このマンションは土地の形で結果的にいい入り口となった感じがします。

[614: 入居予定さん]

最近気になってきたのですが、住宅性能評価が取得されていないマンションって、イニシアくらいですよね。他はほとんど取得されているようで。後々何かまずい事になるとか、皆さんは気にされたことないですか？
内覧会でチェックできるとこって、表面的なとこだけで、それも素人には所詮しれてますし。　いまさらですが..

[615: 匿名さん]

↑大手のマンション開発会社より住宅性能評価をする民間会社の指定確認検査機関を信用しているわけですね。ほんとに入居予定者？

[616: 匿名さん]

しかし、住宅性能評価があると紛争処理が簡便とか、後々何があった場合などやはりあった方がより安心ではありますね。
イニシアさんの品質管理やアフターは評判いいらしいが。

[620: 入居予定さん]

みなさん、引越業者は決められましたか？引越日はいつ頃が込みそうなんでしょうか？

[621: 入居予定さん]

６１７様
当方も内覧会が終わりましたが、概ね満足しております。あなたがおっしゃっていること見当もつきませんんが、それは共用部分のことでしょうか？専用部分のことでしょうか？それだけでも教えていただけませんか？

[622: 匿名さん]

引越はアリさんに決めました。時間的に余裕がないのでできる限り融通の利くところと思いました。今回は相見積もりとってませんが、過去の引越から比べても高くはないと思います。うちは最初からアリさんでしますと回答していたので、こちらの予算内で話をつけました。