DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？ その29

[物件比較中さん [男性]]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）のその２９です。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分 、山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：55.77平米～123.77平米
売主：住友不動産
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570502/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[481: 匿名さん]

東京のマンションが国際的に見て割安かどうか分かりませんが、少子高齢化が進むので富裕層は
都心から遠いところや不便なところから都心を求めて集まる傾向は続くでしょう。
高度成長期に開発された郊外型の住宅地は、すでに空き家空き地が目立ってきてます。都心の
マンション建設ラッシュにもかかわらず、完売が続いているのはその現われだと思います。

[482: 匿名さん]

都心に集中するという可能性は高くなってくるのでしょうね。

最上階の部屋は購入検討者だけじゃないですかね。
公式にMRにしているとかではないのなら尚更。
あまり不特定多数の人に入ってほしくない、と購入者なら思ったりしますから。
もしかしたら最後の一押し的な感じで、営業さんに見ます？と言われる可能性もあるかもしれないですが。

[483: 匿名さん]

>>480
確かに買う気がないなら、見ないほうがいいと思いますね。

[484: 匿名さん]

まあ確かに買う気がない、というか買えないんだけど、見せてくれるなら見てみたいな。
別にそこと比較してどうこうでなく、単に興味だから落差もないんだけどね。

[485: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん [男性 30代]]

今後の眺望を考えて、どの向きお勧めですか。お詳しい方アドバイスいただけますか。10月末販売予定の物件を真剣に検討中です。

[486: 匿名さん]

最上階、買えないけど見てみたい気持ち、わかります。
自分の買える部屋と比較してがっかりするかもしれないし、価格的に見て相応かどうか冷静に見てしまうかもしれません。
想像するに、眺望は文句なく素晴らしいのだろうと思いますが。

これから販売の眺望のいい部屋というと、単純に角部屋かなと思うのですが、公開されている間取りから考えると北と東が窓になりますね。
どんな眺望なのでしょうか。

[487: 購入検討中さん]

清掃工場の煙突はすげー邪魔だなせっかくなレインボーブリッジビューなのに！

[488: 匿名さん]

KTTとティアロ、完売か。
マエケンは賃貸だから、晴海だとDTのみか。
どう影響するかな。

[489: 匿名さん]

ライバルがいなくなってすみふは好き放題じゃないですか。
値上げ祭りが始まるよ。すでに買った人はニンマリだね。

[490: 匿名さん]

>>487
そうですね、煙突は相当の存在感です。
最初の五輪立候補では、その辺りは当初メインスタジアムを建築する予定で、人が住む事をあんまり想定してなかったもんで…

あとは、オリンピックを記念して？その煙突にヘンなオブジェみたいなデザインをくっ付けられないよう願っております。

[491: 購入検討中さん]

マンション向きは東棟は難しいですね。
南もマンション、西もややマンション、
東は抜けてますかね、北は再開発、太陽無し

私は東か西かな➰

[492: 匿名さん]

相場上がってきましたね。

[493: 匿名さん]

>>485
向きは、好みだと思いますが、DTの場合北向きは、目の前にマンションが建ちますが、それも後5年くらい先になります。それまでは、ザ・東京という景色を楽しめます。南向きは、景色もいいでしょうしすべて揃っているだけに、価格が高い、東は抜けているて、朝日が浴びれます！(間違いなく暑いでしょうが)ただ北向きのような素晴らしい景色ではなく少し落ち着いた景色になると思います。

[494: 匿名さん]

どの向きでも結局は好みと言うかお値段と相談というか、ということなのでしょうか。
北向きだと現状だとなかなか良さそうな感じですものね。
目の前にできるマンションがどの程度の存在感になってくるのか…というのが1点きにかかりますが。
ただできることがわかっているというのであれば
それも織り込み済みにできるのは大きいのかな。
何も聞いていないよりはずっといいということで。

[495: 匿名さん]

どの向きでも日光が差し込むかどうかは別として、
それなりに明るさはあるんじゃないかなと思うのですが、
眺望の面でそれぞれ異なる条件になるんですね。
あと、価格の違いということなんでしょうか。
北は眺望が良いけど日光は望めない、
南は価格が高いというわけで、
何を優先するかでどの向きを選ぶか決まってきそうですね。

[497: 購入検討中さん]

ダイレクトウインドウは間違いなく
南、西は暑いです。

南西角部屋のダイレクトウインドウにすんでますが、
蒸し風呂です！夏は１日クーラー確定

その点
北は太陽無なし。洗濯が難点かも。景色はよい
東も暑いですが、朝だけ、景色は普通

どちらも良さ、悪さあります。

選ぶのは貴方！

私なら北か東ですね。

景色はラウンジ行けば、南西の景色はいつでも見えます

また景色は飽きます。

環境面は大事です
毎日の事でしたら、太陽とどう付き合うか。

個人的な意見失礼しました。

[498: 匿名さん]

>>497
確かにそれは好みですねー

[499: 匿名さん]

>>497
以前東向き、現在は南&西ダイレクトウィンドウのタワー高層に住んでいますが、この夏も高額の光熱費に驚かされることはなかったですね。lowＥだからかもしれないですけど。私見ですが、自宅からの絶景がタワーの醍醐味と考えています。景色飽きますか？私は現在、週3日ほどタワーで生活していますが、全く飽きませんので。

[501: 購入検討中さん]

タワーの醍醐味はは共用施設かと。

[502: 匿名さん]

>>501
それも魅力のひとつですね。
あと管理ですかね。

[503: 匿名さん]

私の場合シミレーションで見たときに東向きが気にいったので、東向きにしました。北向きは華やかでしたが、東向きの落ち着いた感じが、私にはハマりました。

[504: 匿名さん]

営業に、10年後にタワマンに囲まれるのに、シアタールームでも謳っていた資産性維持できるんですか？ときいたら、10年すむことを皆さん想定されてしていない。売りたいときに売れるのが資産性と言われ、そうはいっても売ろうと思ってもすぐ眺望がなくなることがわかってるのに新築で買った値段で買う人いるのか、ときいたら、マーケット次第と言われた。

それ、資産性って言わないだろ、と思いながら禅問答に疲れてクオカードもらい忘れた。

[505: 匿名さん]

>>504
10年後なんか誰にも分からない
10年どころか1年後を予測できるならマンション販売の営業なんかやってないと思う
アナリスト気取って「大丈夫です！」って言っちゃう奴より寧ろ信頼できると思うが・・・

地下鉄決定五輪成功経済右肩上がりなら資産倍増
中華バブル崩壊世界恐慌キャンセル続出なら資産価値半減
地震液状化で周辺インフラ崩壊なら資産価値ゼロ

個人的には湾岸大好物だけど、
過剰に資産維持を気にするなら、こういった一発狙いの新興系の埋立地ではなく、
内陸とか地歴がしっかりあって主要沿線の駅近物件のほうがいいと思う

[506: 匿名さん]

>>504
そんなの聞く相手を間違えてるだろ。
営業が資産性ありませんなんて言うわけないでしょ。
中小デベと比べて住友の営業はそこまでガツガツしてないけど、将来価値下がりますよというような営業はクビだろ

[507: 匿名さん]

クオカードははっきりクオカードください！って言わないとくれないですよ！もう一回行けば、食事券いただけますので、是非来場下さい笑

[508: 匿名さん]

勝どきエリアが楽しみなのは、まずオリンピックがある事で、国が本気で取り組んでくれる事、オリンピックがあるから地価が高騰するというよりは、オリンピックがカンフル剤の役割をしているので資産価値として面白いエリアだと思います。このカンフル剤が資産価値を分かりにくくしてるって事もいえますけどね。あとはタワーマンションがこれから建つ事がすごくいい事です。このタワーマンションが基準で価格が維持されやすくなります。ほかタワーマンションがそこそこ据置価格の場合DTにとっては不利になりますが、現状あまり考えられにくいです。あとはまだまだまだまだ先ですが、地下鉄も通る予定です。これから多くのやや富裕層の人が集まるエリアですので、都知事も悪いようにはしないと思いますし、むしろメリット尽くしの政策が入るのではないでしょうか？もし自分が住んでるエリアに都知事が力を入れる政策を打つなら、その都知事に投票しますし、10万人の投票を敵にはまわさないと思うんです。最悪悪い事は起きないと思います。
10年後どうなってんでしょうね。ただ、仕事でもなんでもそうですが、10年先の計画があるって事がよいと思います。10先まで事業計画が入っているエリアは中々ないと思いますよ‼︎
長々とすいません

[509: 匿名さん]

505さんの言われている通りだと思います。
何度も話題に上がりますが、資産性ありきで購入するのはかなりリスクあると思いますよ。
ここが投資向きではないと言われている理由を自分なりに分析した方が良いですね。
まず自分が住みたいか？で判断されるのが良いと思いますよ。
賃貸に出す際、眺望ありきで選択するのは危険です。
借り手は眺望が全てでないからね。
相場家賃、交通便、そして共有施設。
一部の富裕層を除く多数は以上がメインで、眺望はオマケみたいなもんです。だって自分の持ち家じゃないのに相場より高い家賃だして見えはる意味ないでしょ？
それを踏まえて東棟なら、北側構想かむしろ低層がベスト。東側なら上層南よりが良いと思います。

[510: 匿名さん]

>>505
この人の話が全てですね。
誰もわからない。

10年後皆さんお会いしましょうと言いたい。

[512: 匿名さん]

>>508
やったー！
晴海は安泰だ！！

[514: 購入検討中さん]

晴海はワクワクするとこなんですね！

[516: 匿名さん]

もう竣工済？
なかなかホームページが更新されないね。

[517: 匿名さん]

物件概要には9/10完成済みになってるけど、いまだ工事中。

[518: 匿名さん]

>>508
>>仕事でもなんでもそうですが、10年先の計画があるって事がよいと思います。10先まで事業計画が入っているエリアは中々ないと思いますよ??
事業化を目指して計画が進められているような場所ならいくらでもありますが？
既に準備組合が設立された場所も多数。それと容積率緩和や木密不燃化の政策なども調べてごらんなさい。
埋立地は港湾局の土地の売却が済めば開発は終了ですが、内陸は建て替えや駅前再開発が
あちこちにありますよ。

>>505
その通りですね。ネガさんのほうがちゃんと把握してる。

[519: 匿名さん]

>>518
再開発エリアは確かに複数ありますが勝どき、晴海レベルで詳細が決まっているところはなかなかないのは事実だと思いますよ。

やはりオリンピックエリアというのはでかいですよ。
他のエリアとは計画性においては一線を画していると思いますよ。

[520: 匿名さん]

519
わかってないな

[521: 匿名さん]

晴海
選手村の中古が数千戸を払い下げっていう団地開発は、明らかにマイナスかと。

[522: 購入検討中さん]

>>521
明らかなマイナスではないはず。

人の流入は、電車、ショッピングセンターにも誘致に弾みがつきます。

豊洲も裏は団地よ。

[525: 匿名さん]

>>523
横レスだけど・・・選手村に期待し過ぎなんじゃないの？
民間主導と違って官主導だと横槍入ることも多いからね・・・
もちろん晴海の未来は暗いとも明るいとも思わない
三井の再開発を控えた勝どきと、確固たる地位を築きつつある豊洲に挟まれて、
それぞれに連動しながら相場を形成していくんじゃないかな？不動産ってそういうもんだしね
晴海だけが突き抜けることは100パー有り得ないし、
晴海の資産価値だけが大きく毀損するとも思わない
ただ駅遠が解消されない限りは常に二番手の位置からは抜け出せないとも思う
選手村跡地が五輪レガシーとして世界的に注目を集めればまた違った展開もあるだろうけど、
計画見直し、予算縮小の流れでゼネコンも躊躇してるみたいだしその線は期待薄かな？

晴海に限定せずに湾岸の括りであれば、天災でも起きない限りは向こう20年は安泰だと思う
広大な空き地をデベがほっとく訳がないからね
煽りを喰らうのは再開発がおぼつかないエリアと郊外であって、
多少湾岸で喰い合ったところでたかが知れてると思う

[526: 匿名さん]

>523

通りすがりだが
523のように湾岸情報しか収集してない人は、他のエリアの再開発の情報に疎くなるよ。
523は、そういうことを指摘されて激怒したのだろう。無知を知るの掲示板の良いところ。

[527: 匿名さん]

新宿だけでも、以下のように再開発中や計画中がたくさんある。
他の区も、準備組合を作ろうとして既に税金でコンサル入れてる地区は相当ある。
http://www.uraja.or.jp/town/map/tokyo/t-sinjuku/sinjuku-zentai.htm

[528: 匿名さん]

>522
団地が5,000戸も供給されたら、既存のタワマンの坪単価を確実に下げるよ。
都知事が「幅広い世代に住んでほしい」とコメントした意味、わかる？
ロンドン五輪にならって晴海村に低所得者向け住居にしたいと考えている。
元厚労省の都知事だけある。

[530: 匿名さん]

>>527
晴海のイメージって、中央区の外れとか、えっ中央区なの？って言われるエリアだったのに、晴海ってすごい注目されてんのね。
そりゃ東京だもん、あっちらこっちらで再開発中だろうけど、晴海はそこらと肩並べられエリアじゃなかったわけで、これから再開発でどこまで上がるかってことでしょ？新宿や渋谷、港区と比べる事が価値が上がったてるんだなって客観的に思っちゃったよ。俺は晴海はイメージがダサいから買わない方がいいと思う。

[531: 匿名さん]

>>528
なんて日本のトップデベロッパー業者が集まって団地を作らないといけないんですか。発想が乏し過ぎます。

[532: 匿名さん]

>>531
団地は言い過ぎだけど、明らかにトーン＆スケールダウンしてるのは事実
当初の計画（の中の一つ）である高級路線は夢のまた夢だし、
直近の案もデベが手を挙げなければ絵に描いた餅
都の前提として開発は民間に任せて税金は投入しないってスタンスだけど、
民間であるからこそ儲からない仕事はやらないでしょｗ

あんな立地で坪300前後、5000戸規模も捌ける訳がない、
手を挙げて欲しけりゃ鉄道計画の具体化や予算（税金投入）の付け直し等、
手土産よこしやがれ！ってのがデベの本音かと・・・
個人的には単価を抑えるために定借ってパターンもあるかな？と思ってる
揉めに揉めて最終的に都営住宅になったとしてもまあ驚かないｗ

[533: 匿名さん]

オリンピックで使う時には賃料を税金で払うわけだし、部屋の仕様もオリンピックの規定に
沿ったものじゃないとだめだから、完全に民間でコントロールできるわけではない。
リフォームしてから売るにしても、選手の簡易宿泊施設の仕様から、急に大理石敷きの立派な
マンションに変えられるもんでもないし、やっぱり労働者に優しい金額の団地でしょ。

[534: 匿名さん]

五輪の真の恩恵を受けるのは、実は新国立競技場の半径５キロ程のレジェンドエリアなのかもしれない。
大田区は民泊を奨励したように、ホテルが不足してる湾岸はマンションがそれを肩代わりしないと。
駅ビルがガンガン作られているのは、３大副都心の駅だったり、都心に近い私鉄駅なんだよね。
高速道も、虎ノ門新駅も、デパートの改築も。海に面したところはマンションばっかり。

[535: 匿名さん]

>>528
しょぼい団地ができればそれはタワマン層とは確実に違う層だからタワマンの坪単価にはあまり影響しないというのが一般的見解です。

あなたの見解は一般的見解の逆です。
ただ、見解は人それぞれでいいと思います。

正解は誰にも分からないのだから。

[536: 匿名さん]

>>535
ただエリアの相場というか格的なものに与える影響は軽微ではないと思うけど・・・
湾岸全体のの発展の為にも是非立派なものを造って欲しいけど、
こればっかりはどうしようもないというか何とも言えないところ
最近五輪関連への風当たりが一段と厳しいからねぇ・・・

[537: 匿名さん]

選手村、いずれはどうなるんでしょうね。けっこう影響あるのかなと思いますが。

それにしても眺望がすばらしいです。（画像を見ただけですけど）
視界が遮られる建物があったらあったで、夜景がきれいだろうなと思います。

共用廊下側にペット足洗い場と宅配ボックスがあるのを発見、画期的だと思いました。
ペットのトラブルなどありそうな気もしますが。

[539: 匿名さん]

多かれ少なかれ影響はあるでしょうね。
単なる箱物を作るのではマイナスだから、全体のインフラをちゃんと整備してから、もしくは計画決定した上で跡地マンションの話しをだして欲しいよね！
また責任分担で煙にまくのかな～

[541: 匿名さん]

資産価値がどうなるかは正直誰にも分からない。
ただ、友達を呼んでホームパーティをする時、鼻高々なホストになれることは間違いないね！

それでいいじゃない。人間だもの。

[542: 匿名さん]

>>しょぼい団地ができればそれはタワマン層とは確実に違う層だからタワマンの坪単価にはあまり影響しないというのが一般的見解です。
>>
>>あなたの見解は一般的見解の逆です。
>>ただ、見解は人それぞれでいいと思います。

貴方の言う一般って、なんですか？
同じアドレスに、もし団地に格安で住めるんだったら、そのアドレスの物件価格は確実に落ちますよ。
「希少価値」という単語は、ご存知ですか？
晴海の黎明公園に低所得者のファミリーが大挙して訪れるようになることを想像してごらん。
江東区を足立ナンバーだとか言い放ってた生活が、一転して晴海は中央区の庶民区域と言われちゃいますよ。

[543: 匿名さん]

>>542
希少価値の使いどころ間違ってますよ。
タワマンを買う層と団地を買う層は全く違うので分けて考える必要があります。
タワマンを買う高所得者が団地を買いませんね？
逆もしかりです。
すなわち団地がいくら増えてもタワマンの数は増えてないので希少価値は変わらないのです。

タワマンがもっともっと増えた時に初めて希少価値が薄れて価格暴落はありえると思います。

黎明公園のくだりについてはもはや論外です。

[544: 匿名さん]

>>543
若干極端すぎる発言ではありますが、
考え方は的を得てると思います！！！

[545: 匿名さん]

>>542
庶民派が増えると物件価格が落ちるってロジックは成り立ってないね。

もう少しそのロジック詳しく書いてよ。

[546: 購入検討中さん]

価格が暴落するかどうか。

暴落したら、私はすぐに買い足します。

１エリアだけの暴落はあり得ないです。

もし落ちるとしたら、立地的に有明、東雲から影響出てくるはずです。

[547: 匿名さん]

選手村が格安で分譲されたら確実に周辺相場に影響を与えます。団地とタワマンは住民層が異なるのすで低所得団地がいくら増えても相場な影響なしなんて流石に楽観的すぎるかと…。

今、DTが晴海ながら坪400近い価格で売れている理由、豪華共用施設と運河沿いの立地など様々な要素があれど、選手村含めた晴海自体の将来性にワクワクするから、期待するからこそこれだけ売れているのではないですか？それがただの昭和を彷彿とさせる低所得団地が出現してDT住民が満足できるとは思えません。何より低所得向けなら無理にインフラや商業整備しなくてもよく、地域の発展に対する期待も裏切られる可能性も高いです。都心の青山などにも都営団地ありますが、もともと土地価値が高い地域で少々の都営があっても需給バランスは崩れませんが晴海は違います。

ただ、私はむしろこれだけ広大かつオリンピックで全国区レベルの宣伝がほっといてもなされる選手村を安値で叩き売りする愚は犯さない、デベロッパも国や都に圧力かけてインフラ整備を促進させて価値上昇へ誘導すると考えます。予算、期間に限りありますし楽観は出来ませんが。

[548: 匿名さん]

庶民村のタワマンより、洗練された街のタワマンを選ぶよ。
しかも、五輪が終わったら、もう何も話題が無い。。。
というか、ドトールの価格は、ちょっと市況を間違えた価格。
五輪までに完売できるのかな？

[549: 匿名さん]

晴海の古工場や倉庫、古マンションなんかは立ち退くんだろうか。あのあたり、最近のマンションだけが
浮いていて周囲は汚いまま。少なくとも湾岸では一番汚い。あれをどうにかしてほしい。

[551: 匿名さん]

>>548
五輪の後のことは誰にも分からんよ。

さびれる可能性もあるし、
地下鉄や商業施設ができて人気の住宅街になる可能性もある。

なぜこのようにバランスのとれた冷静な考え方ができないのかな？？

[552: 匿名さん]

>五輪の後のことは誰にも分からんよ。

五輪の後は、晴海あたりに話題が無くなることだけは分かる

[553: 匿名さん]

>>550
いや、普通に考えて選手村あとのマンションがそんな激安では出ないでしょ。

万が一出れば即日完売でまた話題性が増して晴海の人気は更に沸騰するよ。

[555: 匿名さん]

ＢＲＴのお陰で、メトロ延伸の理由が無くなった。
それだけは分かる。

[556: 匿名さん]

何がどうなるのかわからないですから、
どう判断するか、ということなんじゃないかしら…と思います。
今、こうやってマンションが出来てきていて、
人が増えてきているということになってきていますから、
街として成熟していってくれるといいなとは期待はできるかと思いますが…。

[557: 匿名さん]

>>552
根拠をコンパクトに明示せよ。

[559: 匿名さん]

>>557
政府も国民も、五輪がすべてだからだろ。
人気が落ちたアイドルのように、忘れ去られる土地だよ。

[560: 匿名さん]

>>555
メトロ延伸って新地下鉄のこと？？

[562: 匿名さん]

>>559
前回の東京オリンピックのあと、選手村があった場所がどうなったかはご存知？？
その場所がどこがご存知？？

[564: 匿名さん]

>>559
代々木公園前、栄えてるやん。
前回のオリンピックのあと誰か忘れたか？

おい、答えてみろや。

[566: ビギナーさん]

ちなみに皆さん､収入と頭金どのくらいですか？今後購入に踏み切る上で教えていただきたくorz

[568: 匿名さん]

>>566
私は750万、妻700万で合わせて1450万程度。

頭金は1500万で買いました。

[572: 匿名さん]

ドトールって別に安くない？？

芝浦アイランドとか中古だけどドトールより坪単価今は高いよ。

中央区であの値段は普通だと思うけどなぁ。

[573: 匿名さん]

>>572
芝浦と晴海じゃ、そりゃ芝浦のが高いのは当たり前なわけで、だからDTが安いとはならないよ。

[574: 匿名さん]

>>573
もちろん、比べての話よ。
その辺りと比べると安いからドトール買ってる人もたくさんいるという話。

[575: 匿名]

芝浦のGFTは同じ時期に販売してたけどDTより安かったんだけどね…

[576: 匿名さん]

>>575
GFTは駅から相当遠いからね。
徒歩10分表記だけど絶対に10分は無理。

にしてもお買い得物件だったと思うよ！

[577: 匿名さん]

>>576
相当遠いってのは悪意があるよねｗ
山手線田町駅10分と大江戸線勝どき駅9分じゃ、勝負にならないと思うけど？
こっちは五輪関連だけど、あっちはリニア関連で再開発としては互角というかいい勝負だけど、
確実性でいくとあっちはほぼ計画が確定してて、こっちは不透明感が強い
もちろん不確実であればあるこそ、（ハイリスク）ハイリターンでもあるけどね

[578: 匿名さん]

>>577
576さんGFTのことお買い得物件って褒めてますよね？？

無理やり絡みにいくのやめたら？？

[579: 匿名さん]

>>577
DTは大江戸徒歩9分でもシャトルバスあるから強いよー！！

特に汐留勤務の人からしたら神の交通手段！！

ま、一般的にはもちろん田町10分の方が強いのはもちろんだけどね！

あー、なんて客観的に物事を見れているんだ私は！

[580: 匿名さん]

どっちもいいマンションだけど、周りの環境の違いじゃないですか。投資的な見方する人はGFT選ぶし、静かな環境と水辺が好きならDT選ぶと思います。