DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？ その29

[物件比較中さん [男性]]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）のその２９です。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分 、山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：55.77平米～123.77平米
売主：住友不動産
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570502/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[401: 購入経験者さん]

1LDK買いたかったのですが完売早かったですね。

[402: 匿名さん]

>>401
E棟のこれから販売する中層以下で1LDKありませんか？
ここは投資向きじゃないから、1LDKはシングルの方の実需購入が大半？みたいなので、投資家の買い漁りで即完売にはならないと思うのですが。

[403: 匿名さん]

1LDKは完売なんですか？全体の何割くらいが1LDKなのでしょう？
投資向けでないとしたら、一人暮らしでも永住を考えての購入になるということでしょうか。
たしかにスパやバーのあるマンションに賃貸は似合わないかもしれません。
スパやバーで楽しめるなら老後の一人暮らしも悪くないですかね。

[404: 匿名さん]

共用設備が充実していると、管理費も高くなりがちだろうし（ましてやランニングコストがかかるものが多い）
賃貸として出してペイする額に家賃を設定すると、借りてくれる人がいるのか？というふうになってしまうかもしれないです。
それでも、ラグジュアリーな空間を好む人だと、家賃が高くともありなのかもしれないですが…。
割合としては、一般的なものと比べては賃貸率は低くなるかな、とは思います。

[405: 匿名さん]

DTの良さは、管理費がそこまで高くない事です。70平米35年ローン組んでボーナス払いなしで、月20万です。20万以上では借りては付くと思いますからそこまで悪くないと思いますよ。

[406: 匿名さん]

物件概要を見てみました。
まだ管理費なども未定となっています。
だいたい、いくらくらいになるものでしょうか？
修繕積立金と合わせて2～3万程度なら普通でしょうか？

賃貸でも購入するより高いような家賃で借りる方もいらっしゃるようですね。
お金があれば、購入するより常に新しいマンションに賃貸で住み替えるのもありなのかななんて考えちゃいました。

[407: 匿名さん]

修繕費はそれくらいになります。
金持ちなら、どんな選択をしてもいいんじゃないんですか？DTは基本大金持ちが住むところでは、ありませんよ。金持ちの人が別室として使う事はあるかもしれませんが(*_*)

[408: 匿名さん]

↑何を基準に何の情報を元にいわれてますか？
もっとも、金持ちか否かは人それぞれかと。
物欲的な金持ちより、金持ち＝余裕＝心のゆとりがありモラルと秩序を守れる常識人の方がよっぽど住環境には良いですね！別に人様の財産に便乗してセレブふりしたい訳じゃないので。

[409: 匿名さん]

>>408
まじレスしてるところが、心に余裕がない証拠です。
勝手に言わせとけばいいんです。

[410: 匿名さん]

マンションギャラリーに行けば、管理費や修繕費はみられるんじゃないでしょうか。
公式サイトに出していないだけで…。
大規模物件の良さは、やはり管理費は安くなりやすいところでしょう。
あとは修繕費の上昇率はチェックしておいたほうがいいです。
一定の割合で上がっていくというような長期修繕計画になっていると思われますから。

[411: 匿名さん]

修繕管理費合わして70ヘーベーで26000円くらいでしたね。

比較的安いかと思いました。
もちろん、徐々にあがるでしょうけど！

[412: 匿名さん]

>>411
安いね

[413: 匿名さん]

KTTもティアロも完売しそなんで、勝どき晴海地区では唯一の新築選択肢になりましたね。

さらに値上げしながら売るのかな。ここまで来たら坪単価450くらいで売ってほしいな。

[414: 匿名さん]

411さん、情報ありがとうございます。
もっとすると思ってらした方も多いのでは？
スタートは安いといいますけれども、それでも頑張っている方。
あとは、上昇率がどういうものなのか、１０年後・２０年後の価格を調べてみて
無理のない用になっていけるかっていうのをひとつ考えて行くことが大切かなと思います。

[415: 匿名さん]

管理費は、総戸数が多いから、スケールメリットがあるんですね。
この戸数で警備員が昼1人、夜1人の体制は働く方は大変そうだけど、人件費の節約になりますね。
今住んでいるマンションは、ここの半分以下の戸数で、昼2〜3人、夜2人(交代で仮眠)で警備会社への支払い費用は結構かかっています。安心感は大きいですが。

[416: 匿名さん]

マンションは「管理を買え」と言いますね。

[417: 匿名さん]

清掃員はなんにんくらいですか？

[418: 匿名さん]

それなりにいないと、掃除は回りきれなさそうですね（汗）
掃除だけじゃなくって、細かいところも見ていかないといけないので、人数はいないと行けないのでしょう。
警備員自体は昼夜1人ずつということですが、
他に管理人産とか、あとは掃除の方とかいらっしゃるということなのかしら。

[419: 匿名さん]

ここは管理人さんではなくてコンシェルジュが管理人さんの仕事とその他のサービスを兼ねるのではないですか？
管理は別の人になるのかな？コンシェルジュサービスのあるマンションだと、そのあたりどうなっているのかよくわからないのですが。
掃除は専属の人になるのか、掃除の会社に任せるのかによっても費用などの面で違ってきそうに思えます。

[420: 匿名さん]

管理費・修繕費　　下記を参考に

http://toshin.club/area/chuo/ms2/deuxtours/1726

普通かな。別に安くはない。　バカ高くもない。

[421: 匿名さん]

420さん
このようなサイトがあるのですか。
情報ありがとうございます。
普通って言う感じなんでしょうか＞修繕費と管理費
適正価格なのであれば、それは素晴らしいことかと。

友達が住んでいるマンションでは
管理人さん的なことをコンシェルジュさんがしていて、
別に清掃の人が入っているという話を聞いています。
こちらはどうなるのでしょうね？

[422: 匿名さん]

>>421
うちのタワマンは男性管理人が3人居りモニターチェック、見廻り
宅配便などの受付業務などしていますね。
コンシェルジュも同じく2～3人、掃除の方は日中3人見かけます。
その方達とは別に各階のゴミ収集も数名見かけます。
きっとこちらも同じだと思います。
同じスミフ物件なので。

どの方も礼儀正しく気持ちの良い挨拶をしてくれますよ。

[423: 匿名さん]

管理や清掃が行き届いているというのは良いと思います。
反面、人件費などの費用が気になります。
ただ、毎日の快適な生活環境を維持するためと思えば、
費用も惜しくないと考えた方が良いでしょうか。
安心で快適な生活が月2～3万円で維持されると思えば
安いものかもしれませんが、生活費からの出費と思うと
大きいなというのも本音です。
でも思っていたより高くないなと思いました。

[424: 匿名さん]

植栽も管理していただかないと。
マルエツ前の清掃もお願いできるのかしら？

[425: 匿名さん]

＞420
これ見ると管理費は㎡あたり280円～290円くらいですね。2年くらい前にマンションの管理費安さ
ランキングがあったので貼っておきます。280円くらいだとまあ平均的なんですかね。

[426: 傍観者]

>>424
それはマルエツの義務だよ

[427: 匿名さん]

DTの敷地なのに？

[428: 匿名さん]

>>425
ちゃんと調べた表があるんですね〜
これを見て、リバーシティの植栽がいつも美しい理由がわかりました。
シティフロント、スカイライト、センチュリーパーク、それなりのお金を払って維持しているという事ですね。

[429: 匿名さん]

でも、自分の家の維持費にローンの返済以外に毎月４万円以上払うのは高いですね。

[430: 匿名さん]

>>429
この金額に駐車場の金額も加算かぁ

[431: 匿名さん]

安かろ良かろうがベストだけど、維持をちゃんとするのには費用が掛かるのは仕方ない。
勿論高かろ悪かろうは最悪だから管理会社の選定は重要ですね。
そもそもマンションとはそういう物と理解し、管理費が高いと思うなら、そこは自分の選択からはずすしかないですね。
管理会社もバカじゃないから、不当に高値請求したら即管理組合決議で解約されちゃうしね。
つまり設定金額は概ね必要な正当金額かと。
たまにいるんだよ、私１階だからエレベーター使わないので管理費さげろとか意味不明な要求する人！残念な方です。

[432: 匿名さん]

＞431
それはそうなんですけど、425の表見ても一番安いワールドシティタワーと一番高いスカイライトタワーでは
３倍も違う。管理会社もデベの系列なわけで、マンションの値段は少し安く抑えておいて、あとから管理費
収入で埋めようという魂胆も見え隠れします。

マンションの管理レベルが３倍も違うとは思えないし、バブル期の物件なんか管理費月10万とか平気であり
ました。管理コストがそのときの景気でめちゃくちゃ上がったり下がったりするとは思えませんし、明らかに
マンション購入者から設けようという形で考えていると思います。

425の表で2005年ごろ分譲の湾岸物件は㎡単価200円前後。管理費が高いと評判の三井のグローブタワーでも
270円台。DTが280-290円というのはちょっと高いんじゃないですかね。

あとDTの心配事でもう一つ。シャトルバスが新橋まで行くとのことですけど、運賃はいくらになるんですかね。
もし、一日中走らせると相当のコストになり昼間の乗客は少ないと思われますので運賃も高いのではないで
しょうか。あと、肝心の朝にダイヤどおりに運行するかどうか。同じシャトルバスがあるマンションで
品川のワールドシティタワーがありますが、DT以上の大規模マンションで朝はマンションから品川駅に行く人
がほとんどであるうえに駅までの距離が近いのに、片道100円では採算が合わなくなり120円に値上げになった
ようです。ちなみにシャトルバスは管理費からの補填はしていないとのこと。
DTからJR新橋駅にバスで向かう人はどれくらいいるでしょうか。こちらのほうが距離も長いし、片道200円も
するならたぶん利用者も少なくて廃止になる可能性もありますよね。

[433: 匿名さん]

いろいろ痛いですな

[434: 匿名さん]

>>432
買ってから心配しよう

[435: 匿名さん]

>>432
管理費が高く組合から他社切り替え提議され決定したら別会社が管理を
行うわけで、その前に値下げ要求に応じるか否かの交渉は入ると思う。
当然切り替え先対象の複数の管理会社がいくらになるかの見積比較はするわけで、同等なら適正とも言える。
他のマンションと単純に坪単価比較は意味がないのは分かりますよね？
共有施設の維持内容に依存するのだから同じなわけはないです。
それと修繕は管理費ではないので、厳密には分けて見るのが良いかと。
ちなみにバス運行の費用ですが、既に決まってますよ、笑
品川のマンションとは少し異なるかと思います。
あそこは良くも悪くも品川が最寄りなわけで、大半が品川に出る、DTは最寄りは勝どき駅、その他都営バスやこれからはBRTも使える中、あえて新橋への専用バスを出すので、選択肢の1つの交通です。
運営そのものを採算前提で走らせるのではなく、あくまでバリューなんですよ。まあその分の費用も乗せられての販売金額なんでしょうけど。
運行に関わるコストの負担がどうなってるのか？
運行ダイヤも当初から変更あったけど決まってるみたいですよ。
その辺は想像で不安視するより直接聞かれたら良いと思います。

[436: 匿名さん]

一度でもモデルルーム行った人なら恥ずかしくてできない質問を我が物顔でしてる人がいるね。

[437: 匿名さん]

>>435
WCTはりんかい線駅徒歩3分ですよ。品川だけではない。耐震だけど外観は今見てもモダンで素晴らしい、たしかにフラグシップといえるスミフ会心の秀作。外観においてはDTはCMTのような独創性や高級感はないのが残念。植栽含めたランドスケープもCMTは本当に綺麗、公園隣接だしね。眺望もお見合い、ごみ煙突のDTは痛い。

[438: 匿名さん]

>>437
だから、モデルルーム見てから意見しようぜ。余りに違い過ぎますよ。

[439: 匿名さん]

>>438
あまり会話が通じてないようだが、外観とランドスケープの話をしているんだが。外観語るのになぜモデルルームの話になるのかわけがわからない。どちらも現地でみてますが、CMTはやはり美しいし、月日が経っても色褪せない、フラグシップを張ってきただけのことはある。DTも頑張ったんだろうけど外観はCMTと比べたら凡庸だし、残念ながら高級感が期待ほど醸し出せてない。

[440: 匿名さん]

まあ、高いだけで高級物件ではないんだから、大目にみてあげて。

[441: 匿名さん]

＞DTは最寄りは勝どき駅、その他都営バスやこれからはBRTも使える中、あえて新橋への専用バスを出すので、選択肢の1つの交通です。

住民のほとんどが使うなら大規模物件のメリットでバス出しても採算取れるんでしょうけど、
私が言っているのは、↑のように選択肢が多いので、逆に

思った以上に新橋行きバス使う人が少ない＝採算取れない＝すぐに廃止

というパターンになるんじゃないかということです。もし購入したら新橋行きバス使いたいので。



＞437
私も住友不動産のダイレクトウインドウが魅力で、WCT中古や大崎ウエスト、豊洲、西麻布（買え
ないけど）なんかも見てまわりましたけど、WCTは特に28階？のラウンジからの眺めは鳥肌が立つ
くらい素晴らしかったですね。DTはどんな景色なのか見てみたいです。

[442: 匿名さん]

>>437
CMTって何かと思って調べちゃいましたよw
あそこならDTの方がよいとは思いますが、
好き好きですね。

[443: 匿名さん]

私もWCTとかCMTが分からないんですが…？

[444: 契約済みさん]

私もCMTわかりません。
ググっても出てこないし。
何？マイナーなのは正式に書いてほしい。

[445: 匿名さん]

キャピタル
マーク
タワー

[446: 契約済みさん]

>>445
ありがとうございます。
分譲賃貸となっていました。賃貸と比べられるの、、？
スカイリンクと勘違いされているような(笑)

[447: 契約済みさん]

それに高級感はなかったですよ、掲載動画では。
バルコニーの避難用の壁などは団地のようですね。

[448: 匿名さん]

DTのシャトルバスはあくまで通勤用。
よって平日の朝と夜しか走ってないですよ。

昼間と休日は走りません。

[449: 匿名さん]

>>439
438ではありませんが、今の話の流れは管理費が高い安いの話において
単純に坪単価比例とか物件価格を管理費で補填するデベの策略とか景気に左右された値付けではない、という話しをしてるので物件外観の話しじゃないですね。
そこにバス運営の不安視をされた質問をされた方がいるので、事実は直接聞かれた方が良いと言われているのが流れです。
貴方自身が外観の話しにすり替えていると思いますよ。

[450: 匿名さん]

>>441
シャトルバス、前述にもあったけど、採算性じゃなくバリューだって言ってますよね。
それと、448も言われている通り、日中は走らなですね。
田舎の不便な過疎地域じゃないので、笑
築地や銀座は徒歩圏だし、バスあるしタクシーでもたかが知れてますよ。
知らないこと質問するのは恥ずかしい事ではないけど、販売から1年半経過したこの時期にする質問としては些かチープな内容かと。
だから直接営業に聞いた方が良いですよ。本当に検討してるならですが。