DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？ その29

[物件比較中さん [男性]]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）のその２９です。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分 、山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：55.77平米～123.77平米
売主：住友不動産
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570502/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[341: 匿名さん]

>>339

そうなのか？

[342: 匿名]

あなたの文面から推測するに浦安に住んでいた、もしくは住んでいるのですね。

そしてあなたは自分の実体験を元に30%の話をしている。
すなわちあなたの話って自分だけの話であって周り全体が全く見えていないのでは？？

私の友人は2人、浦安に住んでいますが今、売ろうと思えば3.11の前に買ったときより高い価格で売れると言ってます。

私は自分の友人の言葉を信じますね。
なにせ匿名の人間ではないですから。

[343: 匿名さん]

建物が完成したら部屋見て買えるんでしょ？
その時には値上げするのかなぁ？
W棟の西向きを部屋から見て見たい。

[344: 匿名さん]

実際現時点で値段かなり上がってるみたいよ。
だいたい一期からは1500万〜2000万くらいアップ。

一期で買った人はすぐに売ったら利益すごいよね。
もろもろの引かれる分さっ引いても！

この事実だけはさすがのネガくんも反論の余地ないよねー。
やっぱここ買った人勝ち組だよー。

[345: 匿名さん]

>>344
売れればね。

[346: 匿名さん]

もう相場がわからんわ。目黒駅前のブリリアも@600で完売らしい。
私はおとなしく、木場あたりで落ち着きそうです。

[347: 匿名さん]

>>345
2016年の段階ならほぼ確実に売れるでしょうね。

[348: 匿名さん]

>>342
それこそ売れればという話ですよ。
成約例でなければただの妄想話に過ぎない

[349: 匿名さん]

>>344
個人の転売とスミフから直で買うのとでは違いますよね。アフターサービスのこともあるでしょうし。
1500ー2000万上がっててもその7割掛け位で売れればいい方なのでは？
そこから税金引かれるだろうから、儲けはほんの少しでしょうか。
しばらく住んでからその時の市況次第で売ったほうがいいのかも？

[350: 入居予定さん]

>>349
７掛けなら俺が買うよ！
その金額で同じスペックマンション買えるなら、紹介してほしいよ！
湾岸マンション知ってる人なんかな？
スカイズも買えないよ

[351: 匿名さん]

>>335
是非はともかく、スミフは無借金どころか有利子負債2兆8500億だよ
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLZO79926180Z11C14A1DTA000/

[352: 匿名さん]

>>351　三井不動産も同じ程度の有利子負債だよ。
先々の地価上昇を考えれば、今のうちに土地を仕入れておく方が有利と判断しているのでは？
価格が高い高い言われ、色々ネガ書かれ、それでもお客様に住宅を提供しようとデベは大変だね。笑

[353: 匿名さん]

>>351
無借金経営と無借金建築は全く別のはなしです。
完全なるデルロイヤルリンクです。

もう少し勉強してください。

[354: 匿名さん]

>>349
価格70%になるなら確実にかいます！
むしろ90%でもほしいです！

予算より1割くらいオーバーで買えなかったので！

[357: 匿名さん]

>>356
ごめんなさい、言い方が悪かったです。
1500-2000万の7掛けのプラスと言いたかったのです、、

[360: 匿名さん]

>>353
353は勉強してとか投げないでコメントするならわかりやすく解説しなよ。伝わらないよ。なにデルロヤルリンクって。

[363: 匿名さん]

都心部の東京大改造はもう始まってます。選手村開発は仕上げの一つです。根本的に価値が上がってしまうので、モトノサヤに収まるような甘い期待はやめたほうがいいですよ。つまり中古の評価基準自体がめっぽう高値推移すると思います。

[364: 入居予定さん]

住んだ人だけが味わえるスリルだね

多少損したって現金で買ったので、構いません。

それよりオリンピックが目の前で味わえる経験ができるだけで十分。
その後どんな展開が来るかなんかは誰も経験してなし、晴海だけ暴落もないんだから、全体のマーケットに合わせた動きを見てたら良いのでは。

[368: 匿名さん]

選手村って、選手が近くに住むだけでオリンピックと関係あるんですか？別に選手に会える訳でもないし、あまり意味ないんじゃないですか？
正直よく分かってないんですが...

[369: 匿名さん]

選手村はオリンピック終わった後は住宅に転用。商業施設やタワーマンションが建ち人が集まりどんどん賑やかになる。
とにかく人が集まらんと街ができないので、三井、住友、三菱が頑張って街づくりに励んでくれる。
これが理解できない人は、中央区の湾岸は買わんほうがいいよ。笑

[370: 匿名さん]

>>368
まあその辺の感覚はひとそれぞれですよね。

もちろん、選手に会える可能性もありますし、お祭り気分は間近で味わえるのは間違いありません。

[371: 匿名さん]

>>369
とはいえ、財閥系のデベも民間企業なわけだから、利益を得られない仕事はしないわけで
梯子を外されないように気を付けないと。お台場や有明の二の舞にならないことを祈ってます

[372: 匿名さん]

>>371
お台場や有明との決定的な違いはやはり都心への距離ですね。
BRTも走れば晴海が成功する可能性も高いと思います。

あくまで個人的見解です。

[373: 匿名さん]

>>372
だといいけどね。

[374: 匿名さん]

>>369
お台場はURが主体になり失敗。有明は東京建物じゃね...。
晴海は超大手３社が来たんだから、お台場や有明の二の舞になる訳がない。

[375: 匿名さん]

有明に住友は広大な土地持っていたはず。
住友が開発すれば、ブリリアの方達は大喜びなのでは？

[378: 匿名]

>>375
有明の土地には住友不動産がショピングモールのようなものを作ると聞きましたよ。住友として初めてショピングモールを手掛けるとMRでききましたけど。

[379: 匿名さん]

ニュースで見たんですが、チリの地震で東京湾岸に津波注意報がでたらしいですね。地球の裏側なのになんででしょうか？南海トラフ地震や東京湾地震が起きた場合は、湾岸エリアには何メートルの津波が来るんでしょうか？

津波が来てもタワマンの高層階までは届かないから大丈夫ですかね？

[380: 匿名]

>>379
大丈夫と思う人が多いから湾岸タワマンは売れてるんじゃないですかね。

[381: 匿名さん]

>>379
自分で調べなhttps://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E3%83%81%E3%83%AA%E5%9C%B0%E9%9C%87_(1960%E5%B9%B4)

[382: 匿名さん]

結局、今回の上海市場の混乱による中国人タワーマンション需要は影響受けてるんでしょうか
営業マンの方、最新の現場報告お願いします

[383: 契約済みさん]

先日、ゲストサロンへ行きモデルルームを見ていたら中国の方、いらっしゃいましたよ。
話し方ですぐわかりますね。
熱心に検討しているようでした。

[384: 匿名さん]

どのくらいいるんでしょ…

[386: 契約済みさん]

>>384
それこそ、営業マンに聞いたらいいですよ！
私は特に関心なかったので。

[387: 匿名さん]

不勉強で恐縮ですが、一点教えて下さい。角部屋の窓ガラスがフロアによって色が違うように見えるのですが、どうしてでしょうか？オプションによって変えているのでしょうか？

[388: 匿名さん]

床の色じゃないですか？

[389: 匿名さん]

床の色が天井に反射して、それが下から眺めた時の窓に反映されているのです。

[390: 匿名さん]

このあたりには液状化リスクはどれぐらいありますか？

[391: 匿名さん]

>>390
それなりにあります。マンションの敷地は対策取られているので大丈夫ですが。
過去の実績としては東日本大震災の時を経験していますが新浦安のようにマンホール飛び出たり、建物の一階部分が地面から離れたりみたいな被害は出ていません。以上

[392: 匿名さん]

津波は？

[393: 匿名さん]

>>392
考えなくてもよいレベルの低さです。

[394: 匿名さん]

現地で外からざっと見ただけだが、気になった点をいくつか。
URのデッキ上から見てみると、2階にエアコンの室外機が並んでいて凄く目立つ。一応手前に木が植えてあるが目隠しになっていないし、デッキを歩く人にエアコン室外機の風がもろに吹きつけることに。普通ああいうものは人の動線より高い場所とか見えにくい場所に置いて目隠しするものではないか。
あと運河沿いを歩くと壁面に太いパイプが数多くむき出しになっていてこれも非常に目立つ。化粧されたものならまだしも中には太い塩ビパイプを使っている箇所もある。
あと普通は気づかないと思うが、タワー部の柱なんかも同じ住友の豊洲物件はもっと表面が平滑で綺麗に仕上がっているし、角部屋にはカーテンがついていないが、隣の前田建設タワーには日焼け防止のためにちゃんとついていた。
コスト、工期が厳しいのかもしれんが、価格を考えたら細かい部分も頑張って欲しかった。

[395: 匿名さん]

>>394
まだ竣工してないですから、それが完成形かどうかは判断つきませんが、細かいところは大事です。他の箇所もあれば引き続き共有して頂戴。

[396: 匿名]

>>394
ざっと見てそんな細かい事に気づくのは素人じゃないですよね？

素人の私は全く気にならなかったです。
とゆうか気付かなかったです。

[397: 契約済みさん]

>>394
室外機は仕方ないんじゃないかなと思います。
頭上に設置して落下したら大変ですし、植木で隠して通気性が悪くなったら熱気がこもって火災になりかねない。
2階に施設がありますからね。

[398: 匿名さん]

室外機に関しては下に設置しておいた方が、諸々のリスクからは回避できるのではないかなと感じます。
気がつかない人の方が多くなってくるでしょう。

第４期の販売の申し込みがもう少しで始まるのかな？もう始まっているのでしょうか？？
間取りは、公式サイトには掲載されていない１LDKと４LDKのものもあるみたいです。
１LDKは数はあまり多くないのでしょうか。

[399: 匿名さん]

第４期、そろそろのはずですが、公式サイトにはまだ開始と出ていないですね。
完成も間近ですから、どうせなら現地モデルルームが見られると安心なのですが。

公式サイトに掲載されている間取りだけでもバリエーション豊かだなと思いました。
他に１LDKと４LDKがあるとすれば、更に選択肢が増えるわけですね。
家族構成や暮らし方によってピッタリの間取りが選べるといいです。
それだけに、偏りなくいろいろな家族構成の人が住むようになるのだろうと思います。
ただ、１LDKの場合は永住というより賃貸になるのかなとも思います。

[400: 匿名さん]

４LDKはなかったと思いますよ。
100平米こえの部屋もリビング広い２か３LDKが中心だったと思います。
マンションだし大家族構成には向いてないですね。

[401: 購入経験者さん]

1LDK買いたかったのですが完売早かったですね。

[402: 匿名さん]

>>401
E棟のこれから販売する中層以下で1LDKありませんか？
ここは投資向きじゃないから、1LDKはシングルの方の実需購入が大半？みたいなので、投資家の買い漁りで即完売にはならないと思うのですが。

[403: 匿名さん]

1LDKは完売なんですか？全体の何割くらいが1LDKなのでしょう？
投資向けでないとしたら、一人暮らしでも永住を考えての購入になるということでしょうか。
たしかにスパやバーのあるマンションに賃貸は似合わないかもしれません。
スパやバーで楽しめるなら老後の一人暮らしも悪くないですかね。

[404: 匿名さん]

共用設備が充実していると、管理費も高くなりがちだろうし（ましてやランニングコストがかかるものが多い）
賃貸として出してペイする額に家賃を設定すると、借りてくれる人がいるのか？というふうになってしまうかもしれないです。
それでも、ラグジュアリーな空間を好む人だと、家賃が高くともありなのかもしれないですが…。
割合としては、一般的なものと比べては賃貸率は低くなるかな、とは思います。

[405: 匿名さん]

DTの良さは、管理費がそこまで高くない事です。70平米35年ローン組んでボーナス払いなしで、月20万です。20万以上では借りては付くと思いますからそこまで悪くないと思いますよ。

[406: 匿名さん]

物件概要を見てみました。
まだ管理費なども未定となっています。
だいたい、いくらくらいになるものでしょうか？
修繕積立金と合わせて2～3万程度なら普通でしょうか？

賃貸でも購入するより高いような家賃で借りる方もいらっしゃるようですね。
お金があれば、購入するより常に新しいマンションに賃貸で住み替えるのもありなのかななんて考えちゃいました。

[407: 匿名さん]

修繕費はそれくらいになります。
金持ちなら、どんな選択をしてもいいんじゃないんですか？DTは基本大金持ちが住むところでは、ありませんよ。金持ちの人が別室として使う事はあるかもしれませんが(*_*)

[408: 匿名さん]

↑何を基準に何の情報を元にいわれてますか？
もっとも、金持ちか否かは人それぞれかと。
物欲的な金持ちより、金持ち＝余裕＝心のゆとりがありモラルと秩序を守れる常識人の方がよっぽど住環境には良いですね！別に人様の財産に便乗してセレブふりしたい訳じゃないので。

[409: 匿名さん]

>>408
まじレスしてるところが、心に余裕がない証拠です。
勝手に言わせとけばいいんです。

[410: 匿名さん]

マンションギャラリーに行けば、管理費や修繕費はみられるんじゃないでしょうか。
公式サイトに出していないだけで…。
大規模物件の良さは、やはり管理費は安くなりやすいところでしょう。
あとは修繕費の上昇率はチェックしておいたほうがいいです。
一定の割合で上がっていくというような長期修繕計画になっていると思われますから。

[411: 匿名さん]

修繕管理費合わして70ヘーベーで26000円くらいでしたね。

比較的安いかと思いました。
もちろん、徐々にあがるでしょうけど！

[412: 匿名さん]

>>411
安いね

[413: 匿名さん]

KTTもティアロも完売しそなんで、勝どき晴海地区では唯一の新築選択肢になりましたね。

さらに値上げしながら売るのかな。ここまで来たら坪単価450くらいで売ってほしいな。

[414: 匿名さん]

411さん、情報ありがとうございます。
もっとすると思ってらした方も多いのでは？
スタートは安いといいますけれども、それでも頑張っている方。
あとは、上昇率がどういうものなのか、１０年後・２０年後の価格を調べてみて
無理のない用になっていけるかっていうのをひとつ考えて行くことが大切かなと思います。

[415: 匿名さん]

管理費は、総戸数が多いから、スケールメリットがあるんですね。
この戸数で警備員が昼1人、夜1人の体制は働く方は大変そうだけど、人件費の節約になりますね。
今住んでいるマンションは、ここの半分以下の戸数で、昼2〜3人、夜2人(交代で仮眠)で警備会社への支払い費用は結構かかっています。安心感は大きいですが。

[416: 匿名さん]

マンションは「管理を買え」と言いますね。

[417: 匿名さん]

清掃員はなんにんくらいですか？

[418: 匿名さん]

それなりにいないと、掃除は回りきれなさそうですね（汗）
掃除だけじゃなくって、細かいところも見ていかないといけないので、人数はいないと行けないのでしょう。
警備員自体は昼夜1人ずつということですが、
他に管理人産とか、あとは掃除の方とかいらっしゃるということなのかしら。

[419: 匿名さん]

ここは管理人さんではなくてコンシェルジュが管理人さんの仕事とその他のサービスを兼ねるのではないですか？
管理は別の人になるのかな？コンシェルジュサービスのあるマンションだと、そのあたりどうなっているのかよくわからないのですが。
掃除は専属の人になるのか、掃除の会社に任せるのかによっても費用などの面で違ってきそうに思えます。

[420: 匿名さん]

管理費・修繕費　　下記を参考に

http://toshin.club/area/chuo/ms2/deuxtours/1726

普通かな。別に安くはない。　バカ高くもない。

[421: 匿名さん]

420さん
このようなサイトがあるのですか。
情報ありがとうございます。
普通って言う感じなんでしょうか＞修繕費と管理費
適正価格なのであれば、それは素晴らしいことかと。

友達が住んでいるマンションでは
管理人さん的なことをコンシェルジュさんがしていて、
別に清掃の人が入っているという話を聞いています。
こちらはどうなるのでしょうね？

[422: 匿名さん]

>>421
うちのタワマンは男性管理人が3人居りモニターチェック、見廻り
宅配便などの受付業務などしていますね。
コンシェルジュも同じく2～3人、掃除の方は日中3人見かけます。
その方達とは別に各階のゴミ収集も数名見かけます。
きっとこちらも同じだと思います。
同じスミフ物件なので。

どの方も礼儀正しく気持ちの良い挨拶をしてくれますよ。

[423: 匿名さん]

管理や清掃が行き届いているというのは良いと思います。
反面、人件費などの費用が気になります。
ただ、毎日の快適な生活環境を維持するためと思えば、
費用も惜しくないと考えた方が良いでしょうか。
安心で快適な生活が月2～3万円で維持されると思えば
安いものかもしれませんが、生活費からの出費と思うと
大きいなというのも本音です。
でも思っていたより高くないなと思いました。

[424: 匿名さん]

植栽も管理していただかないと。
マルエツ前の清掃もお願いできるのかしら？

[425: 匿名さん]

＞420
これ見ると管理費は㎡あたり280円～290円くらいですね。2年くらい前にマンションの管理費安さ
ランキングがあったので貼っておきます。280円くらいだとまあ平均的なんですかね。

[426: 傍観者]

>>424
それはマルエツの義務だよ

[427: 匿名さん]

DTの敷地なのに？

[428: 匿名さん]

>>425
ちゃんと調べた表があるんですね〜
これを見て、リバーシティの植栽がいつも美しい理由がわかりました。
シティフロント、スカイライト、センチュリーパーク、それなりのお金を払って維持しているという事ですね。

[429: 匿名さん]

でも、自分の家の維持費にローンの返済以外に毎月４万円以上払うのは高いですね。

[430: 匿名さん]

>>429
この金額に駐車場の金額も加算かぁ

[431: 匿名さん]

安かろ良かろうがベストだけど、維持をちゃんとするのには費用が掛かるのは仕方ない。
勿論高かろ悪かろうは最悪だから管理会社の選定は重要ですね。
そもそもマンションとはそういう物と理解し、管理費が高いと思うなら、そこは自分の選択からはずすしかないですね。
管理会社もバカじゃないから、不当に高値請求したら即管理組合決議で解約されちゃうしね。
つまり設定金額は概ね必要な正当金額かと。
たまにいるんだよ、私１階だからエレベーター使わないので管理費さげろとか意味不明な要求する人！残念な方です。

[432: 匿名さん]

＞431
それはそうなんですけど、425の表見ても一番安いワールドシティタワーと一番高いスカイライトタワーでは
３倍も違う。管理会社もデベの系列なわけで、マンションの値段は少し安く抑えておいて、あとから管理費
収入で埋めようという魂胆も見え隠れします。

マンションの管理レベルが３倍も違うとは思えないし、バブル期の物件なんか管理費月10万とか平気であり
ました。管理コストがそのときの景気でめちゃくちゃ上がったり下がったりするとは思えませんし、明らかに
マンション購入者から設けようという形で考えていると思います。

425の表で2005年ごろ分譲の湾岸物件は㎡単価200円前後。管理費が高いと評判の三井のグローブタワーでも
270円台。DTが280-290円というのはちょっと高いんじゃないですかね。

あとDTの心配事でもう一つ。シャトルバスが新橋まで行くとのことですけど、運賃はいくらになるんですかね。
もし、一日中走らせると相当のコストになり昼間の乗客は少ないと思われますので運賃も高いのではないで
しょうか。あと、肝心の朝にダイヤどおりに運行するかどうか。同じシャトルバスがあるマンションで
品川のワールドシティタワーがありますが、DT以上の大規模マンションで朝はマンションから品川駅に行く人
がほとんどであるうえに駅までの距離が近いのに、片道100円では採算が合わなくなり120円に値上げになった
ようです。ちなみにシャトルバスは管理費からの補填はしていないとのこと。
DTからJR新橋駅にバスで向かう人はどれくらいいるでしょうか。こちらのほうが距離も長いし、片道200円も
するならたぶん利用者も少なくて廃止になる可能性もありますよね。

[433: 匿名さん]

いろいろ痛いですな

[434: 匿名さん]

>>432
買ってから心配しよう

[435: 匿名さん]

>>432
管理費が高く組合から他社切り替え提議され決定したら別会社が管理を
行うわけで、その前に値下げ要求に応じるか否かの交渉は入ると思う。
当然切り替え先対象の複数の管理会社がいくらになるかの見積比較はするわけで、同等なら適正とも言える。
他のマンションと単純に坪単価比較は意味がないのは分かりますよね？
共有施設の維持内容に依存するのだから同じなわけはないです。
それと修繕は管理費ではないので、厳密には分けて見るのが良いかと。
ちなみにバス運行の費用ですが、既に決まってますよ、笑
品川のマンションとは少し異なるかと思います。
あそこは良くも悪くも品川が最寄りなわけで、大半が品川に出る、DTは最寄りは勝どき駅、その他都営バスやこれからはBRTも使える中、あえて新橋への専用バスを出すので、選択肢の1つの交通です。
運営そのものを採算前提で走らせるのではなく、あくまでバリューなんですよ。まあその分の費用も乗せられての販売金額なんでしょうけど。
運行に関わるコストの負担がどうなってるのか？
運行ダイヤも当初から変更あったけど決まってるみたいですよ。
その辺は想像で不安視するより直接聞かれたら良いと思います。

[436: 匿名さん]

一度でもモデルルーム行った人なら恥ずかしくてできない質問を我が物顔でしてる人がいるね。

[437: 匿名さん]

>>435
WCTはりんかい線駅徒歩3分ですよ。品川だけではない。耐震だけど外観は今見てもモダンで素晴らしい、たしかにフラグシップといえるスミフ会心の秀作。外観においてはDTはCMTのような独創性や高級感はないのが残念。植栽含めたランドスケープもCMTは本当に綺麗、公園隣接だしね。眺望もお見合い、ごみ煙突のDTは痛い。

[438: 匿名さん]

>>437
だから、モデルルーム見てから意見しようぜ。余りに違い過ぎますよ。

[439: 匿名さん]

>>438
あまり会話が通じてないようだが、外観とランドスケープの話をしているんだが。外観語るのになぜモデルルームの話になるのかわけがわからない。どちらも現地でみてますが、CMTはやはり美しいし、月日が経っても色褪せない、フラグシップを張ってきただけのことはある。DTも頑張ったんだろうけど外観はCMTと比べたら凡庸だし、残念ながら高級感が期待ほど醸し出せてない。

[440: 匿名さん]

まあ、高いだけで高級物件ではないんだから、大目にみてあげて。