GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その２【GFT契約者限定】

[契約済みさん]

入居まで暫く期間がありますが、色々と情報共有しましょう。
ここでの唯一のルールは、「荒らしにはスルー」。
宜しくお願いします。


【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518215/


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[882: 匿名 [男性]]

>881
見えちゃダメなの？笑

[883: 入居予定さん]

>>879
3年後のほうが価値があがっていそうですが、売るタイミングは投資のスタンスによるので、余裕ある人が即転売してもおかしくないですよ。

[884: 契約済みさん]

高層階の部屋のうち、第1期で売れてしまった部屋なら、分譲価格の3割増でも売れると思います。

[885: 匿名さん]

余裕ありなら利回り悪くないから3年後に売るほうが投資効率良さそうだけど色々あるのかな。芝浦1丁目、竹芝、浜松町再開発はちょい後だからあれだけど東口と商店街はもうちょいだから待てばいいのに。

[886: 匿名さん]

883戸のタワマンなら竣工後半年までで売りに出されるのは普通は30-35戸くらいかな。

ここはそういった事情もあり半分の15戸くらいしかでないかもね。

[887: 匿名さん]

住まずに売ると3000万の控除が使えず、税金かかっちゃいますよね？

[888: 匿名さん]

5年以下なので税率39%ですよね？

[889: 匿名さん]

8000万で買って、15%増しの9200万で売り出し、4%ちょい値引いて8800万で売れたとして、仲介手数料270万、新築購入時諸費用200万を引いて、利益が330万。ここから39%税金で引かれると残りは201万の利益。手間の割にって感じですね。

[890: 匿名さん]

そんな利益で売り出すのは馬鹿馬鹿しいので、売り出し価格はもっと高く設定せざるを得ませんね。
銀行と不動産屋を儲けさせるだけなんて嫌です。

[891: 契約済みさん]

細かい話ですが、仲介手数料に3%も払う時代は終わりました。
とにかく15%増しでは美味しくないですね。
20%や30%増しでしょう。

[892: 契約済みさん]

>>891

よく意味が解らないんですけど、手数料３％払う時代が終わるのと２０％増しって何か関係あるの？

[893: 匿名さん]

なんだかんだ言って、まだ手数料３パーセント払ってる人が大多数ですよね。
ソニー参入で流れが変わるかどうか。

[894: 契約済みさん]

本日、内覧でした。窓に寄ればですが東京タワー、正面スカイツリー(意外に大きかったです)、右向けば東京湾。景色、最高でした。北東です。

[895: 匿名さん]

>>894
あんた贅沢過ぎやで

[896: 匿名さん]

値付けミスと言われた北、西の高層なら30%は十分いけるのでは。一番厳しいのはプレミア乗った南。グロス高くなりすぎるので、中途半端な中層は20%厳しいかもね。

[897: 匿名さん]

>>896
プレミア乗ってるのは東じゃないの?

[898: 契約済みさん]

>>897
東南角部屋です

[899: 匿名さん]

>>897
東と南が方角プレミアついてたね。リセールしやすいのはグロスも低く抑えられる北、西の1LDK. 2LDKでしょうね。

[900: 匿名さん]

プレミアの乗っていなかった北の高層階のリセールは相当いいでしょうね。

代表的な間取りとしては、たとえば、
33F 北 2LDK 58.6平米 5790万円 坪326万円
の部屋。

この部屋を当初分譲価格の20%増しで売り出して15%増し（=6658万円、坪375万）で成約できれば、
手数料206万と初期費用200万に税金180万を引いても純利はざっと282万円。

上手くいって20%増しで売却できれば457万円もの純利になります。
同じ部屋を賃貸で借りて住むなら、月額賃料28万程度として1年4ヶ月ほどタダで住める計算です。

以上、最も利益が出る北向き高層階で計算してみましたが、GFTはどの部屋もキャピタルゲイン間違いないでしょう。