GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その２【GFT契約者限定】

[契約済みさん]

入居まで暫く期間がありますが、色々と情報共有しましょう。
ここでの唯一のルールは、「荒らしにはスルー」。
宜しくお願いします。


【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518215/


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[861: 匿名さん]

エアコンの締め切りって今週末ですか？？12/20までの認識でいたのですが。。
この間無料で相談できるモノベルに行きました。30万超えそうなので青山のショールームを勧められています。

[862: 契約済みさん]

>>860 >>861
早割が適用されるのが11/20まででしたっけ？
発注処理が完了していないといけないらしいんで、早割してもらうなら今すぐ依頼した方がよいと思います。
青山のショールームでお願いすればエアコン以外の家電もいろいろ頼めると思います。相場と比べて安いかどうかは別にして。エアコンは機種によって相場と変わらないものもあれば、倍くらいするものもあるんですよねー。。

[863: 契約済みさん]

入居が早まったため、エアコンの塩害仕様と、特注家具の早割適用が11/20になったと聞きましたよ。
大物は割引適用の影響が大きいので、一度確認してみてはどうでしょうか。

[864: 入居前さん [男性 30代]]

いい眺めでした。
買ってよかったです。

[865: 契約済みさん]

>>864
おおー、夜景が楽しみですねー！

[866: 匿名さん]

>>864
天気悪くてこれですから晴れなら気持ちよさそうですね。

[867: 契約済みさん]

>>856
今週末もデザインテックのインテリアフェアがありますが、パンフには「お引越しまでに納品が完了！」と書いてありました。
まだ、ベッドが決まってないんで決めなければ...

[868: 契約済みさん]

北東中部屋ですが内覧行ってきました。スカイツリーは真正面で海？が開け実によい感じでした。東京タワーもベランダに出れば完璧に見えますし(笑）　音がうるさいかなと考えていましたが、全く聞こえませんね。　共用部はみなさんがおっしゃる通りかなり充実しており、周辺施設の集積とともに、よい住環境を形成するように思います。新しい芝浦をエンジョイできそうですね。

どうでもよい話ですが、映画バイオハザードのシーンで、道路に漢字で芝浦と書かれていた場面がありました。なんで芝浦なんだろうと思いましたが、少しうれしかったりしています。（苦笑）

入居が待ちどおしいですね。

[869: 入居前さん]

北東角部屋です。色々と書いてありましたのであまり期待しないで行って来ました。部屋のエントランスから廊下を曲がるとその先に広がる海の光景が余りにも素晴らしく感動しました。東京タワー、スカイツリー、レインボーブリッジ全てが想像よりはるかに近くに見えて満足です。
天上は確かに低いですが窓の大きさがそれをカバーしてくれてると感じました。ここを買って良かったと思います。
早く引っ越したいです。

[870: 匿名さん]

>>869
それがすべて見えるとは大変贅沢ですね。角部屋ならではだし。レインボーと東京タワーの直線上にあるマンションだからどちらも近くに見えるというのは長所と言えそうですね。

私は中住戸で天井は290フラットなので高く感じましたが、角は梁が一部あるんでしたっけ？でも窓際は260あったような。

[871: 匿名さん]

>>870
すいません、260の間違いです。

[872: 匿名さん]

北は順光ですから昼間も景色綺麗でしょうね、羨ましい。

[873: 匿名さん]

ということは

部屋から完全な東京タワーが見えるのは
南西角、西中住戸、北西角、北西中住戸、北西スリット角部屋

ベランダに出れば完全な東京タワーが見えるのは
北東スリット角、北東中住戸、北東角

というわけですね。つまり東中住戸、南東角、南中住戸、南スリット角以外はみんなタワーが拝めるとはスゴイですよね。

[874: 匿名さん]

北東の眺望見てみたいですね。

[875: 匿名さん]

>>874
こんな感じです

[876: 匿名さん]

>>875
いいですね！ベランダからかな。

[877: 匿名さん]

引き渡し後即売りに出せば坪単価いくらくらい狙えますかね？

[878: 契約済みさん]

>>877
普通に返すと、手数料抜いて4～5%下がるのでは？ただ、水物なので、答えはないですよ、実際。

[879: 匿名さん]

今即売りしてもどんな部屋でもクラッシーとTBTより安くなることはないだろうが、投資購入した人だってせめてＴＧＭＭと駅前商店街の再開発が竣工するまで2-3年は待つだろ。それまでは、エアとブルームよりは高く貸せる訳だから利回りも5%はとれるしね。

3年後のほうがすくなくとも相対的相場は上がってる物件だからいきなり売るとか、転勤や赴任組や資金繰りの厳しい投資家くらいだろ。

[880: 契約済みさん]

>>875
おー、ウチが見える！笑

[882: 匿名 [男性]]

>881
見えちゃダメなの？笑

[883: 入居予定さん]

>>879
3年後のほうが価値があがっていそうですが、売るタイミングは投資のスタンスによるので、余裕ある人が即転売してもおかしくないですよ。

[884: 契約済みさん]

高層階の部屋のうち、第1期で売れてしまった部屋なら、分譲価格の3割増でも売れると思います。

[885: 匿名さん]

余裕ありなら利回り悪くないから3年後に売るほうが投資効率良さそうだけど色々あるのかな。芝浦1丁目、竹芝、浜松町再開発はちょい後だからあれだけど東口と商店街はもうちょいだから待てばいいのに。

[886: 匿名さん]

883戸のタワマンなら竣工後半年までで売りに出されるのは普通は30-35戸くらいかな。

ここはそういった事情もあり半分の15戸くらいしかでないかもね。

[887: 匿名さん]

住まずに売ると3000万の控除が使えず、税金かかっちゃいますよね？

[888: 匿名さん]

5年以下なので税率39%ですよね？

[889: 匿名さん]

8000万で買って、15%増しの9200万で売り出し、4%ちょい値引いて8800万で売れたとして、仲介手数料270万、新築購入時諸費用200万を引いて、利益が330万。ここから39%税金で引かれると残りは201万の利益。手間の割にって感じですね。

[890: 匿名さん]

そんな利益で売り出すのは馬鹿馬鹿しいので、売り出し価格はもっと高く設定せざるを得ませんね。
銀行と不動産屋を儲けさせるだけなんて嫌です。

[891: 契約済みさん]

細かい話ですが、仲介手数料に3%も払う時代は終わりました。
とにかく15%増しでは美味しくないですね。
20%や30%増しでしょう。

[892: 契約済みさん]

>>891

よく意味が解らないんですけど、手数料３％払う時代が終わるのと２０％増しって何か関係あるの？

[893: 匿名さん]

なんだかんだ言って、まだ手数料３パーセント払ってる人が大多数ですよね。
ソニー参入で流れが変わるかどうか。

[894: 契約済みさん]

本日、内覧でした。窓に寄ればですが東京タワー、正面スカイツリー(意外に大きかったです)、右向けば東京湾。景色、最高でした。北東です。

[895: 匿名さん]

>>894
あんた贅沢過ぎやで

[896: 匿名さん]

値付けミスと言われた北、西の高層なら30%は十分いけるのでは。一番厳しいのはプレミア乗った南。グロス高くなりすぎるので、中途半端な中層は20%厳しいかもね。

[897: 匿名さん]

>>896
プレミア乗ってるのは東じゃないの?

[898: 契約済みさん]

>>897
東南角部屋です

[899: 匿名さん]

>>897
東と南が方角プレミアついてたね。リセールしやすいのはグロスも低く抑えられる北、西の1LDK. 2LDKでしょうね。

[900: 匿名さん]

プレミアの乗っていなかった北の高層階のリセールは相当いいでしょうね。

代表的な間取りとしては、たとえば、
33F 北 2LDK 58.6平米 5790万円 坪326万円
の部屋。

この部屋を当初分譲価格の20%増しで売り出して15%増し（=6658万円、坪375万）で成約できれば、
手数料206万と初期費用200万に税金180万を引いても純利はざっと282万円。

上手くいって20%増しで売却できれば457万円もの純利になります。
同じ部屋を賃貸で借りて住むなら、月額賃料28万程度として1年4ヶ月ほどタダで住める計算です。

以上、最も利益が出る北向き高層階で計算してみましたが、GFTはどの部屋もキャピタルゲイン間違いないでしょう。

[901: 匿名さん]

>>900
30階以上の高層が坪400未満で売られる可能性はゼロに近い。北でも高層は400オーバーは軽い。

[902: 契約済みさん]

方角ネタにプレミア、キャピタル云々、契約者スレでの煽り行為はそろそろ慎みませんか？
きっと良い方向に収束しませんので、続けるなら検討スレでお願いします。

[903: 匿名さん]

>>902
賛成です。

[904: 匿名さん]

芝浦アドレスでは、unrivaled でしょう。　　できれば、芝公園のパークタワーと競ってほしい。

[905: 契約済みさん]

Airbnbが流行っているという事で見てみましたが
タワーマンションが結構登録されていますね。
共用施設が乱暴に使われたり、実質外部の方が使われると怖いです。

とはいえ賃貸物件ではなく皆さん所有権があるので
これは管理組合で決めれば規制できるものなんでしょうか？

ちなみに酷いのになると賃貸物件のブルームタワーも又貸しで使われてしまっているようですね
https://www.airbnb.jp/rooms/9032341?

[906: 契約済み]

>>905
ブルームの登録びっくりですね。
堂々と顔出しで募集とは大胆ですね。
普通賃貸借契約であれば、又貸し不可なはずだとは思いますが、内緒で登録しているんでしょうね。
私は近所のタワーマンションに住んでますが、
airbnb利用は、規約で禁止となりました。
グローバルフロントタワーも規約で禁止にしたいです。
皆さんで声を上げましょう！
勝どきや晴海のタワーマンションもかなり登録されてますね。

[907: 匿名さん]

>>906
賃貸を又貸しするのは明確な犯罪ですよ。関西で先日逮捕者が出ましたよね。

また、分譲オーナーであっても旅館業法違反です。いずれにしろ犯罪行為ですね。

いまはAirbで荒稼ぎしようとする犯罪集団ができてますから（いわゆるオレオレ詐欺などやるような半グレ集団）、マンション住民が一体となって自分のマンションを守らないと、共用施設は数年でボロボロ、セキュリティゼロにされてしまいます。

①まずは、第一回の理事会でブリリアマーレが公開してくれているAirb対策の規約を成立させる。万が一違反者で出た場合は、早急に法的対処をとることを明確にする。

②賃貸に出す人は賃貸条件にAirなどによる又貸し禁止を仲介業者を通して周知してもらう。リハウスなどに賃貸契約書にAirb禁止のものを用意しでもらう必要がありますね。

③理事会担当者、住民が定期的にAirbなどのサイトをパトロールする（定期的パトロールが有効ですからきちんと担当者がほしい）。

④普段の生活でAir利用者らしき不審者を見かけたら気軽に通報できるシステム（受付や担当者へメールなど）をつくる。

GFTみたいな、交通利便性がよく、新築ピカピカの物件なんて確実にターゲットにされますからしっかり対策しましょう。

[908: 匿名さん]

また、パーティルームで異業種交流会と称した商業的合コン、ゲストルームを又貸しする輩に対する対策も同時に必須です。

対策方法としては
①入居後、会費をとる異業種交流会、ゲストルームの又貸しは違反であること。違反者には法的対処もじさないけとを全戸に書面で告知し誓約書にサイン（英語、中国語、韓国語バージョンもきちんとつくる）。賃貸入居者には入居のタイミングで受付にて書面でサイン。

②違反らしきをみつけたら気軽に報告できるシステムの構築。

いずれもAirbも含めてやる必要がありますね

[909: 契約済みさん [男性]]

明日から東京ドームシティでインテリアバーゲンやるみたいですね。
http://www.takeya.co.jp/homefashion/premiumbargain.html?utm_source=goo...

あと大塚家具も在庫一掃セール実施中ですよー。

[910: 匿名さん]

GFTの資産価値を維持するため、第一回の理事会から必ずやったほうがいいこと、その3。

駅歩の改定と業者への周知。G

①ご存知の通り、レジデンシャルは三田駅徒歩を最寄りでないA5入口で計測したため10分になっています。実際はA9出口が最寄であり、徒歩距離は多く見積もっても600メートルです（不動産表示に関する公正競争規約施工規約に則り、マンション敷地内の該当場所に最も近い地点から該当場所まで）。これを測量士にきちんと計測してもらい、理事会主導できちんと徒歩8分に改定とする。さらに日の出駅も裏口敷地からは440メートル弱で徒歩6分に改定。田町駅はデッキ完成後は9分表示はデベが公認だが、実際皆が利用する線路沿いの道とみなとパーク芝浦の公開空地の経路ならば既に徒歩9分なので、三田駅、日の出駅と合わせて計測して改定。

②さらに理事会が公式に確認しただけでは誰にも周知されず、業者はいつまでも販売時のデータを使いまわしされ意味がないので、理事会が目ぼしい中古、賃貸の仲介業者に改定を直接連絡してデータをアップデートしてもらう。中古仲介業はリハウス、ノムコム、住友不動産販売、SUUMO.アットホーム、ホームズ、賃貸はレジデントスタンダード、モダンスタンダード、Rnet、Rent_Actあたり。

測量費用なぞ端金です。売却、賃貸など資産価値維持にはオーナー全員にとって利益になることなので、第1回理事会で早速やってもらいたい。

理事立候補考えているくらいマンション思いの方は大抵契約者板はチェックされてるはずなので是非宜しくお願いいたします。