GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その２【GFT契約者限定】

[契約済みさん]

入居まで暫く期間がありますが、色々と情報共有しましょう。
ここでの唯一のルールは、「荒らしにはスルー」。
宜しくお願いします。


【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518215/


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[801: 契約済みさん]

現在の田町園は認証、GFT内の園は認可です。純粋にポイント順で決まっていくので、現在の田町園に通っていらっしゃる方達は加点（2点？）がつくだけで、優遇されるわけではないのでは‥？？皆さんがフルタイムで預けられているわけではないかと思います。田町園だけでなく他の認証園から認可を希望される方も多いでしょうから、激戦には変わりないでしょう‥。
認可ではなく認証であれば選考方法はブラックボックス。マンション住民に有利になっていたかもしれないけど転園組に有利になっていたかもしれない。逆にモヤモヤしなくていいんじゃないですか。
契約の時点で三井からは、認証か認可かも決まっていないし、住民専用でもないし入園優遇されるわけでもないと説明受けていましたし。
今できることは、認証園なりを無認可園なりベビーシッターなり利用しての加点を稼ぐことでしょうか‥。

[802: 匿名さん]

>>801
ただ、保育園の家賃を一部管理費から実質負担しておいて、マンション内の住民が誰も便益をうけないのであれば、なんのために費用負担しているんだという気持ちがあります。これなら保育園をマンション内に設ける必要もないですし、他の施設を誘致すればいいのではと思います。

[803: 契約済みさん]

私は園の前になる公開空地で、どれくらい園庭代わりに遊ばれるのかが気になります…。

[804: 匿名さん]

フロアコート、皆さんどうしてますか？

[805: 購入検討中さん]

>>802
本当に我々が便益を受けられないのであれば、私も同意です。
ほぼタダみたいな家賃で、そんなこと許されません。
でも、5年くらいは家賃上げられないんでしたよね？

[806: 匿名さん]

>>805
コンビニはほぼタダだったけど、保育園はそこそこ払ってた記憶があります。

[807: 匿名さん]

容積率緩和など、保育園が入ることで我々が得たメリットは無いのでしょうか。
それがまったく無く、保育園だけがメリットを得ているのならおかしいですよね。

[808: 匿名さん]

>>806
コンビニも再契約時に家賃値上げ交渉が必要ですね。

[809: 匿名さん]

住民が全く便益を得られないのであれば、保育園の家賃は適正な価格に是正する必要はあるでしょうね。それを見越して5年間賃上げ要求できない不平等契約となっている気もします。

[810: 購入検討中さん]

>>806
記憶違いでした。逆ですね。
ありがとうごさました。

[811: 契約済みさん]

>>807
生活利便施設の設置は、港区が大規模物件に義務付ける建築条件です。
http://www.city.minato.tokyo.jp/jutakushien/kankyo-machi/kenchiku/docu...

保育園でなければ、障害者支援施設や高齢者ケアハウスを入れるか、共用施設をすべてナシにして代わりにスーパーマーケットを入れるか、といった選択が考えられますが、保育園がベストチョイスだと思います。

[812: 匿名さん]

>811
なるほど、そういうことでしたら納得するしかありませんね。
賃料上げろとかお門違いなことを言うのはみっともないのでやめましょう。

[813: 契約済みさん]

>>799
写真はレインズの成約価格の検索結果です。

>アイランドが平米１００なんて昔の成約ですよ　→ ダウト
>最近の成約はまったく反映されません → ダウト

発言に信憑性ナシですね。これら踏まえて「最低2割」という発言をどう捉えるかは読む人次第ということで。

[814: 匿名さん]

>>813
まぁレインズには全ての成約事例が載っているわけではなく、人気住戸なんかはレインズに載せる前に見込み客に販売してしまうこともあるので、レインズが全てではないのも確かです。
ただ、レインズに載らずに売却されるケースが大規模なアイランドでそこまであるとは思えないので、1/3しか載ってないという意見は極端だとは思います。

[815: 匿名さん]

>>812
ただ、保育園のスペースをミニスーパーにしても問題ないわけですからね。保育園の便益が全くないのであれば、家賃を下げてもミニスーパーを誘致したいという意見があってもおかしくないかと思います。

[816: 契約済み]

815
係数が異なるので、スーパーの場合は保育園の面積の3倍を要するのではないでしょうか。

[817: 匿名さん]

10年住んで１割減程度で売れれば嬉しいですね。

[818: 匿名さん]

＞８１３

それさ、無数にマンションがある芝浦全体の成約実績であってグローブじゃないんだけど。その成約実績にはグローブは一つもないよ。

[819: 匿名さん]

2015年3月の売買成約
物件名
芝浦アイランドグローヴタワー
住所
東京都港区芝浦4丁目21-1
築年
2006年11月
沿線
JR山手線 田町 徒歩8分
成約価格
8680万円
坪単価
331.3万円
平米数
86.62㎡
成約日
2015年03月
間取り
3LDK



2015年７月の売買成約
物件名
芝浦アイランドグローヴタワー
住所
東京都港区芝浦4丁目21-1
築年
2006年11月
沿線
JR山手線 田町 徒歩8分
成約価格
6890万円
坪単価
350.3万円
平米数
64.89㎡
成約日
2015年07月
間取り
2LDK



2015年７月の売買成約
物件名
芝浦アイランドグローヴタワー
住所
東京都港区芝浦4丁目21-1
築年
2006年11月
沿線
JR山手線 田町 徒歩8分
成約価格
5050万円
坪単価
354.1万円
平米数
47.06㎡
成約日
2015年07月
間取り
1LDK


グローブが今年は中古で３５０前後まで上昇してきているのは事実ですよ。

[820: 匿名さん]

てか明らかにネガの荒らしが来たのでアク禁依頼だしましょうか

[821: 契約済みさん [女性]]

フロアマニュキュアはどこの業者さんがよいですか？　差支えなければ教えてください。

[822: 契約済みさん]

フロアコーティングにも種類がありますので
一概にどの業者が良いというのは言えないかもしれません。

同じ掲示板でフロアコーティングをテーマに話し合っている掲示板があるので
参考にされると良いと思います。

そちらを読むとフロアコーティングをして逆に汚くなったなどの話もあり
私はフロアコーディングは見送りました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165157/

またステマが流行っているようなので業者選定は慎重に！

[823: 匿名さん]

ステマの会社が多く、何処がいいのか、本当に実施した方がいいか判断に困ってます。

[824: 匿名さん]

アイランドよりも、これから販売される浜松町の三井の方が成約価格に影響すると思う。
もし浜松町の三井が坪500以上で販売されたら、GFTの中古価格もかなり吊り上がっちゃうだろうね。

[825: 契約済みさん]

>>824
新築または未入居物件を検討する人を想定すると、浜松町と比較するのも考えられますね。

駅力も高いし、浜離宮・東京タワーの良好な眺望条件を考えると、500を超える可能性は高そうです。湊も400半ばのようですしね。
GFTと購買層はあまりかぶらなさそうですが...

[826: 契約済]

>>823
フロアコーティングにも色々種類があるからね。マンコミュのフロアコーティングスレを見ると、フロアマニキュアはすこぶる評判悪いからうちはやりませんでした。3年で剥げて床が汚くなったケースが画像付きで報告されているのでみたほうがいいですよ。フロアコーティングは賛否両論ですが、フロアマニキュアはすこぶる評判悪かったです

[827: 契約済みさん]

GFTはシートフローリングですが、スチームモップって使えるのでしょうか？
ご存知の方いらしたら教えてください。

[828: 契約済みさん]

アンジェリカの定員、その他来年度の情報が港区ホームページにアップされてました。定員少ないですね。
28年度版の保育園案内もあがってますので、ポイント制に疑問のある方は早めに区役所に質問を。手すきの今の時期は親切ですよ。

近くの区立認可に通わせていますが、一度認可にはいると転園はなかなか難しい印象です。マンション内で預けられる可能性が少ないのは残念ですが、近隣の園も含め、じっくり検討されることをお勧めします。

[829: 契約済みさん]

非常に今更な話で恐縮ですが
マンションの杭打ちデータ偽装についての手紙が来ましたが、大雑把に内容をいえば杭打ち業者に「データ偽装してないよね」と聞いて「はい、従業員に聞いたら偽装してませんっていってます」というだけの内容に見えます。
こういうのは第三者がサンプリングチェックとかはしないものなのでしょうか？
多少不安が残るのは私だけでしょうか？

[830: 契約済みさん]

>>829
私も不安になってます。
それに手紙、差出人が社長でないのが、ちょっと不満です。

[831: 契約済みさん]

>>829
問い合わせを行った際に担当者は、第三者機関によるチェックを実施する予定は無いと言っていました。
GFTは、横浜のマンションとは異なり、既成杭ではなく場所打ち杭なので杭の長さが不足するという事は無さそうですが、三井不動産の管理体制は気になりますね。

[832: 契約済み]

>>825
以前浜松町一丁目地区の開発の話を営業さんとしていたのですが、このままの相場でいけば坪500以上は間違いないと言われていました。
GFTのモデルルームがあったところを、ここのマンションのモデルルームに使用する予定だそうです。
おっしゃる通り、GFTの価格とはかけ離れそうなので、購入層は変わってきそうですね。

[833: 契約済みさん]

引越日時確定通知が来ましたねー！

[834: 契約済みさん [男性 40代]]

共用設備が良すぎて、部屋が狭く感じてしまいました。十分だけれども。どなたかが80Nのリビングが小さいとおっしゃってましたが、確かに想像より小さく感じますね。天井が低いとおっしゃっていた意味もわかりました。まあ5年ほどしか住まないし、許せる範囲ではありますが

[835: 契約済みさん]

>>834
80N、内覧会お済みの方でしょうか、眺望のお写真があれば、是非アップして下さい

[836: 匿名さん]

私も角部屋の眺望みたいです。どなたかアップしてください。

[837: 契約済みさん]

>>836
アップしたら、眺望から、どの部屋か推測できるのが、ネックです。

[838: 入居予定さん]

引っ越しは２月が多いですかね〜

[839: 契約済みさん]

>>838
当然2/15を希望しましたが、10日も後ろになりました。悔しい！！笑

[840: 入居前さん]

引っ越しの幹事会社がサカイさんになってますが、サカイさん以外の引っ越し業者にした場合何か不利なことがあるのか心配になって来ました。皆様どうなさいますか？

[841: 匿名さん]

教えてください。引き渡しは2/15が最速ですか？
ちなみに自分は契約時に3月か4月が選べたのですが、営業さんに4月でも良いですか？と言われ、まぁいっかと。3月入居が早まって2月になっている感じですか？

[842: 契約済みさん]

>>841
イエス

[843: 匿名さん]

>>842
アリガトウゴザイマス。
そうでしたか。それはショックです…orz

[844: 契約済みさん]

>>840
我が家はサカイ以外にしましたよ。

[845: 契約済み]

引っ越し日、通達来ました！！
第一希望が通ってびっくり。
繁忙期(3月末)から外れてると、比較的希望してが通りやすいものなのですかね！

[846: 入居予定 [女性 40代]]

引越日確定通知も到着し、そろそろ引越業者の選択や不用品の処分を考えなければなりません。お勧めの引越会社や不用品引取りの情報交換をしませんか？

特にらくらく引越のタイプ（荷造りから荷解きまで丸投げ）でお勧めがあれば是非教えてください！

また造りつけ家具の業者で丁寧で良心的なところがあればあわせて情報お願いします

[847: 入居予定さん]

>>844
サカイより安かったですか？
サカイ以外だと引っ越しも遅くなるのかなーと思っていました。

[848: 匿名さん]

引越日が決まってきているようですが、融資実行の話も進んでいたりしますか？
4月引越のせいか、私のところには引越日の連絡もまだです。
ちなみに
2月引越→2月融資実行
3月引越→3月融資実行
で合ってますよね？

[849: 契約済み]

848
融資は引越日ではなく、引渡日を基準に実行されると思います。

[850: 匿名さん]

849さんの仰しゃる通りです。
早く引っ越さないと損ですよ。

[851: 匿名さん]

>>849
2月の引き渡しで3月引越しもありうるということですね？

[853: 引越前さん]

暇なやつだな。

[854: 契約済みさん]

　GFT凄いですね！どこの評価ですか？

[855: 契約済みさん]

>>851
鍵の引き渡し&残金の清算→2/15-18(入居手続会時に通知) = 入居可能日
ですね。ここで言っている"引越日"は搬入タイミングの調整が必要な現住所からの家具&家電の"引っ越し"であって、イコール入居日ではないですね。
うちは"引越日"はだいぶ後になってしまいましたが、家具&家電の大物はデザインテック手配で入居前に搬入しておいてもらうので、入居日から住もうと思ってます。

[856: 契約済み]

>>855
家具や家電て、デザインテック経由で買えルンですか？？エアコンと照明しか案内なかったですが、冷蔵庫とか、洗濯機も事前に入れてもらえるんですか？
家具も三井から案内があった相談会経由しても、事前に搬入されるわけではないと聞きましたよ。

[857: 契約済みさん [女性]]

>>838

私も2月15日希望でしたが、22日になりました。まあ2月ならいいかな。いまのマンションが賃貸なので早く引っ越ししたいので・・・

[858: 契約済みさん]

>>856
買えますね。オノデン経由らしいです。事前搬入はインテリアコーディネーター(3万円以上買えば無料のやつ)が付いてないとダメなのかもしれませんね。過去の書き込みにもエアコンをデザインテックで買うメリットの1つとして、入居前に搬入&セットアップしてくれるからとありましたよね。

[859: 契約済み]

>>858
ありがとうございます。私もエアコンや照明はデザインテックで買う予定なのですが、他の家電も買えるとは知りませんでした。教えて頂きありがとうございます。

[860: [男性]]

エアコンと特注家具の注文締め切りが今週末ですね。
カーテンなどは来月締め切りですが、Webで選べないものは皆さん青山のショールームまで行って注文しているのでしょうか？

[861: 匿名さん]

エアコンの締め切りって今週末ですか？？12/20までの認識でいたのですが。。
この間無料で相談できるモノベルに行きました。30万超えそうなので青山のショールームを勧められています。

[862: 契約済みさん]

>>860 >>861
早割が適用されるのが11/20まででしたっけ？
発注処理が完了していないといけないらしいんで、早割してもらうなら今すぐ依頼した方がよいと思います。
青山のショールームでお願いすればエアコン以外の家電もいろいろ頼めると思います。相場と比べて安いかどうかは別にして。エアコンは機種によって相場と変わらないものもあれば、倍くらいするものもあるんですよねー。。

[863: 契約済みさん]

入居が早まったため、エアコンの塩害仕様と、特注家具の早割適用が11/20になったと聞きましたよ。
大物は割引適用の影響が大きいので、一度確認してみてはどうでしょうか。

[864: 入居前さん [男性 30代]]

いい眺めでした。
買ってよかったです。

[865: 契約済みさん]

>>864
おおー、夜景が楽しみですねー！

[866: 匿名さん]

>>864
天気悪くてこれですから晴れなら気持ちよさそうですね。

[867: 契約済みさん]

>>856
今週末もデザインテックのインテリアフェアがありますが、パンフには「お引越しまでに納品が完了！」と書いてありました。
まだ、ベッドが決まってないんで決めなければ...

[868: 契約済みさん]

北東中部屋ですが内覧行ってきました。スカイツリーは真正面で海？が開け実によい感じでした。東京タワーもベランダに出れば完璧に見えますし(笑）　音がうるさいかなと考えていましたが、全く聞こえませんね。　共用部はみなさんがおっしゃる通りかなり充実しており、周辺施設の集積とともに、よい住環境を形成するように思います。新しい芝浦をエンジョイできそうですね。

どうでもよい話ですが、映画バイオハザードのシーンで、道路に漢字で芝浦と書かれていた場面がありました。なんで芝浦なんだろうと思いましたが、少しうれしかったりしています。（苦笑）

入居が待ちどおしいですね。

[869: 入居前さん]

北東角部屋です。色々と書いてありましたのであまり期待しないで行って来ました。部屋のエントランスから廊下を曲がるとその先に広がる海の光景が余りにも素晴らしく感動しました。東京タワー、スカイツリー、レインボーブリッジ全てが想像よりはるかに近くに見えて満足です。
天上は確かに低いですが窓の大きさがそれをカバーしてくれてると感じました。ここを買って良かったと思います。
早く引っ越したいです。

[870: 匿名さん]

>>869
それがすべて見えるとは大変贅沢ですね。角部屋ならではだし。レインボーと東京タワーの直線上にあるマンションだからどちらも近くに見えるというのは長所と言えそうですね。

私は中住戸で天井は290フラットなので高く感じましたが、角は梁が一部あるんでしたっけ？でも窓際は260あったような。

[871: 匿名さん]

>>870
すいません、260の間違いです。

[872: 匿名さん]

北は順光ですから昼間も景色綺麗でしょうね、羨ましい。

[873: 匿名さん]

ということは

部屋から完全な東京タワーが見えるのは
南西角、西中住戸、北西角、北西中住戸、北西スリット角部屋

ベランダに出れば完全な東京タワーが見えるのは
北東スリット角、北東中住戸、北東角

というわけですね。つまり東中住戸、南東角、南中住戸、南スリット角以外はみんなタワーが拝めるとはスゴイですよね。

[874: 匿名さん]

北東の眺望見てみたいですね。

[875: 匿名さん]

>>874
こんな感じです

[876: 匿名さん]

>>875
いいですね！ベランダからかな。

[877: 匿名さん]

引き渡し後即売りに出せば坪単価いくらくらい狙えますかね？

[878: 契約済みさん]

>>877
普通に返すと、手数料抜いて4～5%下がるのでは？ただ、水物なので、答えはないですよ、実際。

[879: 匿名さん]

今即売りしてもどんな部屋でもクラッシーとTBTより安くなることはないだろうが、投資購入した人だってせめてＴＧＭＭと駅前商店街の再開発が竣工するまで2-3年は待つだろ。それまでは、エアとブルームよりは高く貸せる訳だから利回りも5%はとれるしね。

3年後のほうがすくなくとも相対的相場は上がってる物件だからいきなり売るとか、転勤や赴任組や資金繰りの厳しい投資家くらいだろ。

[880: 契約済みさん]

>>875
おー、ウチが見える！笑

[882: 匿名 [男性]]

>881
見えちゃダメなの？笑

[883: 入居予定さん]

>>879
3年後のほうが価値があがっていそうですが、売るタイミングは投資のスタンスによるので、余裕ある人が即転売してもおかしくないですよ。

[884: 契約済みさん]

高層階の部屋のうち、第1期で売れてしまった部屋なら、分譲価格の3割増でも売れると思います。

[885: 匿名さん]

余裕ありなら利回り悪くないから3年後に売るほうが投資効率良さそうだけど色々あるのかな。芝浦1丁目、竹芝、浜松町再開発はちょい後だからあれだけど東口と商店街はもうちょいだから待てばいいのに。

[886: 匿名さん]

883戸のタワマンなら竣工後半年までで売りに出されるのは普通は30-35戸くらいかな。

ここはそういった事情もあり半分の15戸くらいしかでないかもね。

[887: 匿名さん]

住まずに売ると3000万の控除が使えず、税金かかっちゃいますよね？

[888: 匿名さん]

5年以下なので税率39%ですよね？

[889: 匿名さん]

8000万で買って、15%増しの9200万で売り出し、4%ちょい値引いて8800万で売れたとして、仲介手数料270万、新築購入時諸費用200万を引いて、利益が330万。ここから39%税金で引かれると残りは201万の利益。手間の割にって感じですね。

[890: 匿名さん]

そんな利益で売り出すのは馬鹿馬鹿しいので、売り出し価格はもっと高く設定せざるを得ませんね。
銀行と不動産屋を儲けさせるだけなんて嫌です。

[891: 契約済みさん]

細かい話ですが、仲介手数料に3%も払う時代は終わりました。
とにかく15%増しでは美味しくないですね。
20%や30%増しでしょう。

[892: 契約済みさん]

>>891

よく意味が解らないんですけど、手数料３％払う時代が終わるのと２０％増しって何か関係あるの？

[893: 匿名さん]

なんだかんだ言って、まだ手数料３パーセント払ってる人が大多数ですよね。
ソニー参入で流れが変わるかどうか。

[894: 契約済みさん]

本日、内覧でした。窓に寄ればですが東京タワー、正面スカイツリー(意外に大きかったです)、右向けば東京湾。景色、最高でした。北東です。

[895: 匿名さん]

>>894
あんた贅沢過ぎやで

[896: 匿名さん]

値付けミスと言われた北、西の高層なら30%は十分いけるのでは。一番厳しいのはプレミア乗った南。グロス高くなりすぎるので、中途半端な中層は20%厳しいかもね。

[897: 匿名さん]

>>896
プレミア乗ってるのは東じゃないの?

[898: 契約済みさん]

>>897
東南角部屋です

[899: 匿名さん]

>>897
東と南が方角プレミアついてたね。リセールしやすいのはグロスも低く抑えられる北、西の1LDK. 2LDKでしょうね。

[900: 匿名さん]

プレミアの乗っていなかった北の高層階のリセールは相当いいでしょうね。

代表的な間取りとしては、たとえば、
33F 北 2LDK 58.6平米 5790万円 坪326万円
の部屋。

この部屋を当初分譲価格の20%増しで売り出して15%増し（=6658万円、坪375万）で成約できれば、
手数料206万と初期費用200万に税金180万を引いても純利はざっと282万円。

上手くいって20%増しで売却できれば457万円もの純利になります。
同じ部屋を賃貸で借りて住むなら、月額賃料28万程度として1年4ヶ月ほどタダで住める計算です。

以上、最も利益が出る北向き高層階で計算してみましたが、GFTはどの部屋もキャピタルゲイン間違いないでしょう。