GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その２【GFT契約者限定】

[契約済みさん]

入居まで暫く期間がありますが、色々と情報共有しましょう。
ここでの唯一のルールは、「荒らしにはスルー」。
宜しくお願いします。


【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518215/


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【芝浦界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.21】
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[781: 匿名さん]

>>770
売却益の税金が抜けてますよ。

[782: 匿名さん]

中古物件は、あくまで個人売り主の希望価格ですから、その点を考慮する必要があると思います。
もちろん、財閥の名前（三井のりハウス等）がついた専任契約なら、著しく査定とかけ離れた
価格はつけていないのが、一般的です。　　ただし、他の物件を安く見せかけるために、あえて
相場とかけ離れた価格をつけた物件を掲載している場合も散見されます。
GFTの中古市場のライバルは、アイランドよりもむしろ山手線内側の少し古いタワーになるかも
しれませんよ。　　カテリーナやクレストプライムタワーやNEC近くの芝パークタワーや地所の
パークハウス芝タワー等。　三井のタワーでは、アイランドよりもむしろ芝パークタワーの
方が距離的に近いしね。　　いずれにせよ、GFTはかなり上乗せして間もなく未入居転売物件が
出てくるでしょう。

[783: 匿名さん]

>>781
3000万控除つかうから免税だよ。売却益が1000万超えるならローン減税より得だから使わない理由ないでしょ。もちろんセカンドや業者はきっちり税金払ってね。

[784: 匿名さん]

>>779
わたしもここの業者にする予定ですよ。油性だから落ちにくいし、プロテクト効果が高く、しかも保証期間がメチャ長い。ちなみにフロアナノは水性のよう。油性のが光沢はつよいよう。好みの問題だが。

[785: 匿名さん]

クレストプライムタワー
築９年目、制振タワー、ゴクレ、清水建設、３９階建て４８３戸
共用施設：フィットネススタジオ・ゲストスイート・スカイラウンジあり
浜松町６分、三田線芝公園７分
中古　坪４００－４３０

パークタワー芝公園
築４年目、制振タワー、三井、
共用施設：特になし
芝公園４分、赤羽橋４分、清水、２４階建て９８戸
中古　坪５００-５８０

パークハウス芝タワー
築１２年目、制振タワー、三菱、竹中、３２階建て１７８戸
共用施設：パーティールーム、ライブラリー
芝公園２分、三田５分、田町９分
中古　坪４２０－４３０

カテリーナ三田
築１０年目、制振タワー、日本ハウズ、大林＋清水、３６階建て７５２戸
共用施設：タワマンとして一通りある
田町４分、三田２分
中古　坪４００－４６０

てな感じで今のところは築浅のパークタワーが断然高い。駅距離はGFTよりすべて近いが、すべて3.11前に設計された制震タワー。共用施設はGFTが一番だし、眺望条件もGFTが断然素晴らしい。中古は強気でいいと思います。

[786: 契約済みさん]

フロアコーティングについては賛否あるみたいですね。
同じ掲示板なのでご参考までに
ついでにステマも流行っているそうです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165157/

[787: 契約済みさん [女性]]

別の話題になってしまいますが保育園の話題を。

マンション内保育園の募集人数が発表されましたね。
期待していたより人数が少ない印象です。
アンジェリカ保育園に電話して聞いたところ、
近くにある認証のアンジェリカ田町園が３月で閉園になるとのことです。
そちらに在園してた方たちが移ってこられるとなると
加点をもっていると思うので
ほぼ埋まってしまいそうですね。。。
しかもその閉園になる認証の保育園の待機でさえ数十名とのことです。
アンジェリカ保育園人気ですね。

マンション内の保育園は激戦のようです。
加点をお持ちで無い方は次点で希望する園を本気で考慮した方が
よさそうです。

[788: 匿名さん]

>>785
売買記録は残るので、最初の人が大事ですね。
最初の人が弱気だと後の人の売却時も影響するので、直ぐに転売される方は余り弱気な値段で売却しないようお願いいたします。

[789: 契約済みさん]

>>787
現在の田町園の園児が加点で参加となると、厳しいです...
とはいえ、シーバンスも駅と反対なのでなかなか選択しづらいですしね。

2歳児以下は激戦ぽいですね。

[790: 契約済みさん]

強気の価格で相場をつくってもらうのは、他の契約者の利益にも合致するので、賛成です。

ただ、現実は正しく把握しておいたほうがいいと思います。
アイランド近辺の成約価格は、平米単価で100万前後ですよ（レインズで検索、芝浦徒歩10分内の二種住居・築5-10年・成約1年以内）。
これより上を行くことは可能でしょうが、ざっくり購入時価格の１割乗せがせいぜいだと思います。

[791: 匿名さん]

>>787
その話って前々から決まってたのでは？
三井も隠して保育園付きをうたってたとしか思えません。ちょっとひどくないですか？うちはマンション内に預ける前提なので困ってしまいます…

[792: 契約済みさん [女性]]

現在の田町園は３歳児までいて、ほぼ満員のようです。
４歳児以下は激戦かもしれません。
幼稚園へ行く人や、フルタイム勤務でない人がどれだけいるか
ですね。。

[793: 契約済みさん]

>>791
前から決まっていたのかも知れませんね。。
うちも知りませんでした。
今でもホームページでは認証の田町園も普通に募集かけてるんですよね。
だから今日、電話でその話が出た時はびっくりしました。

もちろん必ず全員移ると決まった訳ではないし、蓋を開けてみたら意外に。。。となる可能性も無い訳ではありませんが。

[794: 契約済みさん]

認証の田町園、今年の4月入園の申込みをした時にはすでに今年度で閉園が決まっていて、それでも希望しますかと聞かれましたよ。マンション内にスタッフがそのまま移るのであれば子どもの負担も少なくていいなと思いアンジェリカ本部に聞いてみたのですが、当時はまだわからないとの回答だったので見送りました。
しばうら保育園の1歳児クラスの定員がかなり増えていますね。

[795: 匿名さん]

>>793
GFTの住民は1人もはいれず、転園組で埋まってしまう可能性はあるのでしょうか？

[796: 匿名さん]

>>795
いままでの情報を総合すると、それに近い状況になりそうですね。

[797: 契約済みさん]

>>795
転園組で埋まる可能性は高いかもしれません。
入れる可能性はもゼロではないので、申し込みますが
他の保育園の見学とかもしようかとおもいます。
ちなみにマンション内の保育園の説明会は内定した人のみにするそうで、申し込み前にはないそうです。

[798: 契約済みさん]

>>794
そうだったんですね。
となると、それでも待機してる人達が数十名って事ですかね。アンジェリカ入りたい人は多いんですね。。

[799: 匿名さん]

アイランドが平米１００なんて昔の成約ですよ。レインズは実際の成約の１/３も網羅していないし、最近の成約はまったく反映されません。実際私が売却した過去の物件はいずれも掲載されていませんしね。アイランドは知り合いの売却みてもつぼ３３０－３５０で成約しているのは間違いありませんよ。ＧＦＴの1割だったらクラッシーと同じくらいか部屋によってはクラッシーより安くなる。資産性が全く違うのに同じ価格はまずありえませんよね。最低2割、高層は部屋によっては4割。それが今の相場。

[800: 匿名さん]

>799
まあまあ、落ち着いて。
高く売りたいのは分かりますが、品がないですよ。

GFTは部屋ごとの細かな価格表が今でも見られるので、あまり法外な値付けでは売れないかと思います。
２割り増しで売れたら十分ではないですか？

[801: 契約済みさん]

現在の田町園は認証、GFT内の園は認可です。純粋にポイント順で決まっていくので、現在の田町園に通っていらっしゃる方達は加点（2点？）がつくだけで、優遇されるわけではないのでは‥？？皆さんがフルタイムで預けられているわけではないかと思います。田町園だけでなく他の認証園から認可を希望される方も多いでしょうから、激戦には変わりないでしょう‥。
認可ではなく認証であれば選考方法はブラックボックス。マンション住民に有利になっていたかもしれないけど転園組に有利になっていたかもしれない。逆にモヤモヤしなくていいんじゃないですか。
契約の時点で三井からは、認証か認可かも決まっていないし、住民専用でもないし入園優遇されるわけでもないと説明受けていましたし。
今できることは、認証園なりを無認可園なりベビーシッターなり利用しての加点を稼ぐことでしょうか‥。

[802: 匿名さん]

>>801
ただ、保育園の家賃を一部管理費から実質負担しておいて、マンション内の住民が誰も便益をうけないのであれば、なんのために費用負担しているんだという気持ちがあります。これなら保育園をマンション内に設ける必要もないですし、他の施設を誘致すればいいのではと思います。

[803: 契約済みさん]

私は園の前になる公開空地で、どれくらい園庭代わりに遊ばれるのかが気になります…。

[804: 匿名さん]

フロアコート、皆さんどうしてますか？

[805: 購入検討中さん]

>>802
本当に我々が便益を受けられないのであれば、私も同意です。
ほぼタダみたいな家賃で、そんなこと許されません。
でも、5年くらいは家賃上げられないんでしたよね？

[806: 匿名さん]

>>805
コンビニはほぼタダだったけど、保育園はそこそこ払ってた記憶があります。

[807: 匿名さん]

容積率緩和など、保育園が入ることで我々が得たメリットは無いのでしょうか。
それがまったく無く、保育園だけがメリットを得ているのならおかしいですよね。

[808: 匿名さん]

>>806
コンビニも再契約時に家賃値上げ交渉が必要ですね。

[809: 匿名さん]

住民が全く便益を得られないのであれば、保育園の家賃は適正な価格に是正する必要はあるでしょうね。それを見越して5年間賃上げ要求できない不平等契約となっている気もします。

[810: 購入検討中さん]

>>806
記憶違いでした。逆ですね。
ありがとうごさました。

[811: 契約済みさん]

>>807
生活利便施設の設置は、港区が大規模物件に義務付ける建築条件です。
http://www.city.minato.tokyo.jp/jutakushien/kankyo-machi/kenchiku/docu...

保育園でなければ、障害者支援施設や高齢者ケアハウスを入れるか、共用施設をすべてナシにして代わりにスーパーマーケットを入れるか、といった選択が考えられますが、保育園がベストチョイスだと思います。

[812: 匿名さん]

>811
なるほど、そういうことでしたら納得するしかありませんね。
賃料上げろとかお門違いなことを言うのはみっともないのでやめましょう。

[813: 契約済みさん]

>>799
写真はレインズの成約価格の検索結果です。

>アイランドが平米１００なんて昔の成約ですよ　→ ダウト
>最近の成約はまったく反映されません → ダウト

発言に信憑性ナシですね。これら踏まえて「最低2割」という発言をどう捉えるかは読む人次第ということで。

[814: 匿名さん]

>>813
まぁレインズには全ての成約事例が載っているわけではなく、人気住戸なんかはレインズに載せる前に見込み客に販売してしまうこともあるので、レインズが全てではないのも確かです。
ただ、レインズに載らずに売却されるケースが大規模なアイランドでそこまであるとは思えないので、1/3しか載ってないという意見は極端だとは思います。

[815: 匿名さん]

>>812
ただ、保育園のスペースをミニスーパーにしても問題ないわけですからね。保育園の便益が全くないのであれば、家賃を下げてもミニスーパーを誘致したいという意見があってもおかしくないかと思います。

[816: 契約済み]

815
係数が異なるので、スーパーの場合は保育園の面積の3倍を要するのではないでしょうか。

[817: 匿名さん]

10年住んで１割減程度で売れれば嬉しいですね。

[818: 匿名さん]

＞８１３

それさ、無数にマンションがある芝浦全体の成約実績であってグローブじゃないんだけど。その成約実績にはグローブは一つもないよ。

[819: 匿名さん]

2015年3月の売買成約
物件名
芝浦アイランドグローヴタワー
住所
東京都港区芝浦4丁目21-1
築年
2006年11月
沿線
JR山手線 田町 徒歩8分
成約価格
8680万円
坪単価
331.3万円
平米数
86.62㎡
成約日
2015年03月
間取り
3LDK



2015年７月の売買成約
物件名
芝浦アイランドグローヴタワー
住所
東京都港区芝浦4丁目21-1
築年
2006年11月
沿線
JR山手線 田町 徒歩8分
成約価格
6890万円
坪単価
350.3万円
平米数
64.89㎡
成約日
2015年07月
間取り
2LDK



2015年７月の売買成約
物件名
芝浦アイランドグローヴタワー
住所
東京都港区芝浦4丁目21-1
築年
2006年11月
沿線
JR山手線 田町 徒歩8分
成約価格
5050万円
坪単価
354.1万円
平米数
47.06㎡
成約日
2015年07月
間取り
1LDK


グローブが今年は中古で３５０前後まで上昇してきているのは事実ですよ。

[820: 匿名さん]

てか明らかにネガの荒らしが来たのでアク禁依頼だしましょうか

[821: 契約済みさん [女性]]

フロアマニュキュアはどこの業者さんがよいですか？　差支えなければ教えてください。

[822: 契約済みさん]

フロアコーティングにも種類がありますので
一概にどの業者が良いというのは言えないかもしれません。

同じ掲示板でフロアコーティングをテーマに話し合っている掲示板があるので
参考にされると良いと思います。

そちらを読むとフロアコーティングをして逆に汚くなったなどの話もあり
私はフロアコーディングは見送りました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165157/

またステマが流行っているようなので業者選定は慎重に！

[823: 匿名さん]

ステマの会社が多く、何処がいいのか、本当に実施した方がいいか判断に困ってます。

[824: 匿名さん]

アイランドよりも、これから販売される浜松町の三井の方が成約価格に影響すると思う。
もし浜松町の三井が坪500以上で販売されたら、GFTの中古価格もかなり吊り上がっちゃうだろうね。

[825: 契約済みさん]

>>824
新築または未入居物件を検討する人を想定すると、浜松町と比較するのも考えられますね。

駅力も高いし、浜離宮・東京タワーの良好な眺望条件を考えると、500を超える可能性は高そうです。湊も400半ばのようですしね。
GFTと購買層はあまりかぶらなさそうですが...

[826: 契約済]

>>823
フロアコーティングにも色々種類があるからね。マンコミュのフロアコーティングスレを見ると、フロアマニキュアはすこぶる評判悪いからうちはやりませんでした。3年で剥げて床が汚くなったケースが画像付きで報告されているのでみたほうがいいですよ。フロアコーティングは賛否両論ですが、フロアマニキュアはすこぶる評判悪かったです

[827: 契約済みさん]

GFTはシートフローリングですが、スチームモップって使えるのでしょうか？
ご存知の方いらしたら教えてください。

[828: 契約済みさん]

アンジェリカの定員、その他来年度の情報が港区ホームページにアップされてました。定員少ないですね。
28年度版の保育園案内もあがってますので、ポイント制に疑問のある方は早めに区役所に質問を。手すきの今の時期は親切ですよ。

近くの区立認可に通わせていますが、一度認可にはいると転園はなかなか難しい印象です。マンション内で預けられる可能性が少ないのは残念ですが、近隣の園も含め、じっくり検討されることをお勧めします。

[829: 契約済みさん]

非常に今更な話で恐縮ですが
マンションの杭打ちデータ偽装についての手紙が来ましたが、大雑把に内容をいえば杭打ち業者に「データ偽装してないよね」と聞いて「はい、従業員に聞いたら偽装してませんっていってます」というだけの内容に見えます。
こういうのは第三者がサンプリングチェックとかはしないものなのでしょうか？
多少不安が残るのは私だけでしょうか？

[830: 契約済みさん]

>>829
私も不安になってます。
それに手紙、差出人が社長でないのが、ちょっと不満です。