GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その２【GFT契約者限定】

[契約済みさん]

入居まで暫く期間がありますが、色々と情報共有しましょう。
ここでの唯一のルールは、「荒らしにはスルー」。
宜しくお願いします。


【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518215/


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[301: 匿名]

>>300
値下げして使用率がさほど改善しない場合、結局入居者の管理費に跳ね返ってきます。これは車をもつ人間の負担軽減を車を持たない人間の管理費で補填する意味もあるので、車の保有率が低いマンションでは値下げ決議が通りにくい傾向があります。ただ、40000で外部貸ししてもまず利用者はいないので、近いうちに管理費増額にならざるを得ないでしょう。私はそれも見込んだ上で、それでも安いと判断し、契約しました。

[302: 契約済みさん]

実際にできるかはわかりませんが、
施設を寝かしてしまぐらいであれば住民から「35000円であれば利用をする」というのを事前に申請を受け付け
その上で駐車場の利用コストも含めて採算が取れるのであれば値下げするということなどはできないのでしょうか？
もちろん35,000円なら利用するとした人はキャンセル不可という形で

[303: 契約済みさん]

駐車場の契約数について、何方か三井に確認された方はいるのでしょうか?
契約者数が低い事を前提に皆さん盛り上がっていたので気になりました。

[304: 契約済みさん]

駐車場の料金は管理費ではなく、修繕費に充てられると思いますが、それはさておき
駐車場の料金に関して、契約率も分からないのに値下げの議論してもしょうがないのでは？
一般的に駐車場の契約率が７～８割位でも運営できるように料金設定されているはずなので、
契約率がそれ以下にならないと値下げは期待できなのではないですか？

契約率が不足した場合、料金引き下げると余計に財政悪化する危険も高く慎重な判断が必要ですよ。

不足時の対応として外部貸しが一般的かと思いますが、一般に貸し出すより隣のヤナセやホンダと一括契約できると安心かな。

[305: 契約済みさん [ 40代]]

>>291

文字盤が夜光るところが見たいです！ 笑

[306: 契約済みさん]

外に貸し出すにしても居住者が高いと思って躊躇しているのに4万円で借り手がつきますかね...？
現地歩いて回ればわかりますが、すぐ近くに2万円台の駐車場がいくつかありますからねぇ。
自分も正直そっちにしようか悩みました。抽選外れてたら躊躇なくそっちにしてました。

[307: 匿名]

>>304
ここは管理費を安く見せるために駐車場収入を管理費予算に充当することになっています。
三井さんらしからぬ姑息なやり方で閉口しましたが。その割に管理費も特別安いわけではないですし。駐車場収入を修繕にあてるならそのぶんの負担増を管理会社変更などで削減して行くしかないでしょうね。4万で外部貸しが成立するとはとても思えないので

[308: 匿名]

前払い割引はどうでしょう？
例えば3年分一括払いで月35000円相当、5年分一括払いで30000円相当など。
駐車場の稼働率は入居後ほぼ間違いなく下がっていくので、稼働率の低減を防止するための前払い割引は有効ではないでしょうか？

[309: 契約済みさん]

結局、誰も駐車場の申込件数は確認してないってことですね。

[310: 契約済みさん]

>>307
出先なので確認できないのですが、駐車料を修繕費でなく管理費に充当するのであれば問題ですね。

ご存じだと思いますが、大規模修繕の時に機械式駐車場は数億円単位で修繕費が発生します。
受益者負担の原則で駐車場の修繕費は利用者の駐車料金で賄うのが普通です。
そのため外部の機械式駐車場でない駐車場と比較して割高なのはしょうがないのです。

とは言え、駐車料を修繕費に充当しないとなると、駐車場を利用しない人も駐車場の修繕費を負担しければならなくなります。

割高な駐車料金はどこに行ってしまったのか？
管理費もそれほど安いわけではないですし、不思議です。

[311: 契約済みさん]

>>310
駐車料金を機械式駐車場の修繕に充てるのは正論ですね。駐車場を利用していない方に機械式駐車場の修繕費を負担して貰うことは出来ないと思うので。知り合いのマンションでは、機械式駐車場の修繕費を積み立てていなかったため、駐車場が使用出来ない状態に状態になっているとのことです。

[312: 契約済みさん]

駐車場収入について、管理費口と修繕積立口への振り分け具合を明確にし、入居後の利用状況の確認のうえで議論開始。

極論だが、駐車場収入の全てを修繕費にあてることは非現実的。
周辺事例を管理会社に調べさせ、適宜バランス調整が落とし所。

[313: 契約済みさん]

横浜のタワーマンションに現在住んでいますが、立体駐車場の料金は20000円/月です。
地方のタワーマンションの駐車場料金はもっと安い所もたくさんあるはずです。
そもそも、横浜と、港区では相場が違うので、マンションの坪単価が違うのは理解できますし、駐車場料金が違うのも理解できます。
ただ、駐車場の修繕費が横浜と港区という違いで、2倍も差があるとは考えられません。
40000円/月で、5割程度駐車場が埋まれば、立体駐車場の修繕費は十分に賄えると思うのですがいかがでしょうか？

[314: 契約済みさん]

自分も横浜在住ですが、立体駐車場の料金は月3万します。
横浜の中心部にお住まいですか？だとしたら2万は結構安い方だと思いますよ。
芝浦の駐車料相場はわかりませんが、今のマンションは外部貸しもしていて常に満車状態です。

駐車料金は修繕費に組み込んでいますが、余剰金が出ています。
余剰金は毎年次年度の予算に繰り越しています。

[315: 契約済みさん [ 40代]]

ネットでGFT周辺の月極駐車場の月額賃料をざっと調べたところこんな感じでした。
ネットでは出てきませんでしたが現地周辺で探した際に徒歩3,4分のところに￥25,000の機械式駐車場もありました。

芝浦2-4月極駐車場
港区芝浦2-4
￥30,000

芝浦1-13月極駐車場
港区芝浦1-13
￥30,000

芝浦2-6月極駐車場
港区芝浦2-6
￥27,000

芝浦1-14月極駐車場
港区芝浦1-14
￥34,000

海岸3-23月極駐車場
港区海岸3-23
￥35,000

芝浦1-14月極駐車場
港区芝浦1-14
￥31,000

芝浦1-8月極駐車場
港区芝浦1-8
￥40,000

海岸3丁目月極駐車場
港区海岸3
￥35,000

芝浦2-2月極駐車場
港区芝浦2-2
￥45,000

[316: 契約済みさん]

駐車場は共有施設・設備の一つです。
共有施設は使用の有無に関わらず、その管理費・修繕費を居住者が共同で負担するのが一般的ではないでしょうか。

ジムや宿泊部屋、ラウンジ等と同じで、それらの施設の有無や状態が資産価値に影響を及ぼすことを考えれば、「使わないから管理費・修繕費を負担しない」というのはおかしいと思います。そうした共有施設が存在し、きちんと管理されていれば、施設を一切使用しない者にとっても売却時の価格には同じようにプラスの影響を与えるわけですから。

逆に言えば、施設を使用する者だけが管理費・修繕費を負担することになると、その一部の使用者だけがマンションの資産価値の保全により多く貢献するという不公平さが生じてしまうことになります。

施設の「使用料」と「管理費・修繕費」は別で考えるべきです。

実際、管理費・修繕費の負担を抑えたい方は、こうした施設や設備を持たない物件を選ばれることが多いです。

[317: 契約済みさん]

>>316
今の論点は、月額40000円なら、利用率70%程度、最悪50%の利用率でも、駐車場の修繕費は全体の管理費・修繕費を圧迫することは無いのではないかということです。

そうであるならば、あえてセキュリティーに懸念のある「外部貸し」の必要もなくなるでしょ。

[318: 契約済みさん]

そもそもＧＦＴの立体駐車場は、折々のメンテナンスや大規模修繕を含め、1年平均どのくらいの金額が必要なのでしょうか？

立体駐車場の管理に詳しい方がいらっしゃったら教えてほしいです。

別件ですが、ＧＦＴの立体駐車場は、ＧＦＴ本体（内側）にあるので、免振構造なのでしょうか？

[319: 契約済みさん]

長期修繕計画に記載されているのでは？

平面図を見る限り、駐車場もマンションと一体なので免震でしょう。

[320: 匿名さん [男性]]

皆さん、ご近所さんへのご挨拶はどの程度されますか？

[321: 契約済みさん]

>317
>316 です。

言葉足らずでしたね。

駐車場はその利用料で管理費・修繕費を賄うべき（その修繕費は利用者だけで負担すべき）という前提の議論も一部あったので、
先に述べたような理由から、利用料金は周辺の相場価格に合わせて今後下げるのが妥当ではないか、という意見でした。

[322: 契約済みさん]

一部の人しか使わないものを当然に他の住民も負担するべきとの考えは難しいかと思います。
資産価値保全のためには、駐車場の管理費・修繕費を賄えるような駐車場代を設定するべきだとおもいます。
（もっともマンションの設計時にしているのだとは思いますが）

もし駐車場の管理費・修繕費を賄えていない状況であれば、駐車場維持のための管理費まで負担する「管理費の高い物件」となり、車を持っていない方にとっては資産価値は下がります。東京では車を持たない方の方が多いので「駐車場があれば当然に資産価値が上がる」とは一概に言えないようです。

もちろん利用率が高いため周りの駐車代より安く、さらに修繕・管理費も賄えるが理想的だと思いますし、そうなることを期待しています。
車をお持ちの皆様はぜひ近隣の駐車場ではなくマンション内の駐車場を利用して利用率を高めていただけると嬉しいです。

[323: 契約済みさん [ 40代]]

ピアノとソファーが入りましたっ！！

[324: 入居前さん]

ピアノは自由に弾けるのでしょうか。子どもがいたずらにならすのは興ざめですね。プロに近い方や音大生の人に弾いてもらいたいな。調律も必要ですね。ただのバブリーなお飾りにならないことを祈ります。

ところでＧＦＴのすぐそばに高級ピアノで有名なファツィオリのショールームがあります。興味のある方はどうぞ。

ＧＦＴのピアノがスタインウェイとかだったらすごいな。

[325: 契約済みさん]

マジレスします。
自由には弾けないと思います。
きっと、「ピアノには手を触れないで下さい」と、ピアノの上にプレートが飾られることでしょう。

自動演奏機能搭載で、こんなレベルと予想します。
http://m.jp.yamaha.com/products/musical-instruments/keyboards/grandpia...

[326: 契約済みさん]

BGMとしてピアノの自動演奏させるのでしょうね。そうすると、子供が興味津々でピアノが格好の遊び場になりそうです。ピアノの上に乗って遊んでいるうちに屋根に挟まれたり、落下して怪我をしないように気をつけた方がいいですね。

[327: 匿名さん]

CPTにも自動演奏のピアノがありますが、子供がいたずらしているのをみたことがありませんよ。

[328: 契約済みさん]

>>327
CPTは何の略ですか?

[329: 匿名さん]

東芝ビルの向かい側にあるタワーマンションです

[330: 入居予定さん [女性]]

自動演奏だと、演奏時間帯は気になりますね

[331: 契約済みさん]

PCTにも自動演奏のピアノがありますが、子供がいたずらしているのは見たことがありません。うるさいのは調律の時くらいですかね。

[332: 契約済み]

>>331
PCTは何の略ですか？

[333: 契約済みさん]

パークシティ豊洲じゃないかな

[334: 契約済みさん [ 40代]]

仕事で近くまで行ったので、駅からの距離を測ってみました。

・田町芝浦口～GFTメインエントランスが9分(信号待ちなし)
　※駅を出てすぐ左の階段を下りて線路沿いの道からみなとパークを抜けるルート

・GFTメインエントランス～三田線三田駅A9出口(GFTに最も近い出口)が7分半(信号待ちなし)

でした。
やはり三田線三田駅までの距離はアピールして欲しかった（！？）
しかし、三田側はまたガラっと雰囲気変わりますねぇ。

[335: 契約済みさん]

地下鉄を利用できるのは、至極便利ですね。
山手線も徒歩圏内だし。

難を言えば、大雨の日は徒歩5分以上は個人的に好ましくない。
駅まで徒歩１０分はそう珍しくないことで、贅沢な望みですが。

[336: 契約済みさん [ 40代]]

南浜橋側の通路の一番手前で住民を出迎える樹はソメイヨシノでした。
このところ暖かかったせいか花がチラホラと。

[337: 入居予定さん [女性]]

いつも参考にさせていただいてます。
ご親切な方々、ありがとうございます。

小学校、幼稚園のお子さんがいる入居予定の方にご質問です。
入居後、転校する方はやはりみなさん芝浦小ですか？芝小にはやはり転校&入学は難しいのでしょうか。

幼稚園はどちらを検討する方が多いのでしょうか。なかなか激戦の地域ですし、転園や入園も簡単ではなさそうで…。

入居は大変楽しみですが、子どものことは色々悩み中です。

[338: 匿名]

>>321
300です。
321さんの意見に同意します。
修繕計画など現段階で具体的なものがあるわけがなく、自分たちの資産価値を守るためにきちんと今後管理組合で計画、管理していく必要があると考えます。
マンションをはじめて購入される方々には想像がなかなか難しいと思いますが、三井不動産が特別おかしいのではなく、業界の問題と思います。

[339: 匿名]

316さんへ同意しますの間違いでした。
321さんが316ですと記載されたと勘違いしました。316さんへの返信だったのですね。

すみません。

[340: 契約済みさん]

>>338,339
何が言いたいのかさっぱりわかりません。

[341: 匿名さん]

芝浦小まで歩かせるのは可哀想なので、私立を検討してます。

[342: 働くﾏﾏさん]

337さん
購入前に検討しなかったのでしょうか？
幼稚園や小学校にこだわるのであれば、みなさん購入前に学区や幼稚園バスなどにお調べでしょうし、気にされてない方は学区に編入されると思いますよ。

[343: 入居予定さん [女性]]

>>341さん
芝浦小、遠いですよね…。かなり遠いですよね。私立も検討中ですが、やっぱり通いやすさ重視になってしまいます。ありがとうございます。

342さん

返信ありがとうございます。もちろん購入前から色々考えています。
我が家は小学校入学まではすこし時間があるので、参考までにみなさまはどうするのかお聞きしたく質問させていただきました。

幼稚園でも小学校でも、やっぱり子供にとっては同じマンションに同じ学校のお友だちがいると楽しいと思ったまでです。

小学校が当然芝浦小が多いですいね、学区ですから。
芝小に行く予定のお子さまはやはり少ないかな…

ご意見ありがとうございました。

[346: 匿名さん]

>>345
私の子供は5年後に小学校に通うことになるのですが、
それまでに区に要望して芝浦1丁目６の学区を芝小学校にできないか
お願いしようと思っています。
おとなりの1丁目の5までは芝小学校が学区ですし、学区外の小学校のほうが
かなり遠い場合は認められることもあるようです。

[347: 匿名]

>>346
確かに距離ありますね。
我が家は芝小学校と芝浦小学校の学校公開日に参加し、公開日だけではわからない部分もありますがどちらがうちの子供達にあってるかみて、芝浦小学校にすることにしました。
といっても、学区が芝浦小学校なので、希望選択制度を使ってもほぼ芝小学校にはいけませんが。

うちは活発な男の子なので、通学路には距離はあっても人工芝のグランドや校舎の広さなどをみていいなと思いました。
芝小学校はグランドは校舎の屋上になります。この点だけでも違いがありますし、学習については、芝小学校が力を入れてるなど、ほんと多種多様です。
ぜひ学校公開日などいかせることをお勧めします。

[348: 匿名]

マンション近くから、芝浦小学校までの都営バスもありました。芝浦小学校はバス通学を認めてますので、雨の日などはバス利用もありかと思います。

以前芝浦小学校の分校を作るという話もありましたが、まだ議会などではでてませんね。

[349: 入居前さん]

現在の住まいは芝浦アイランドです。
小学生のお子さんは多数いらっしゃいますが、芝浦小が６割強、残りが私立という感じですね。私立は、制服でわかる範囲では、幼稚舎、東洋英和、学習院など。
芝浦小は、都会にある割にはクラス数も多いし、教育熱心な家庭が多いので、お子さんもあれ？という感じの子はいません。学校や先生に関して悪いうわさも聞いたことがありません。
とはいっても、うちは子育て終了世帯なので、あまり詳しくはないのですが。

[350: 入居前さん [男性 30代]]

ちょっと怖いニュースですが

横浜のマンション傾く…　建築基準法違反の疑い　三井不動産が販売
　三井不動産などが販売した横浜市内の大型マンションで、建設時に必要な地盤調査の一部をせずに別のデータを転用するなどして基礎工事を行った可能性があることが１４日、分かった。マンションが傾く事態となっており、国土交通省は販売元の三井不動産レジデンシャルと施工主の三井住友建設に原因究明を指示した。建築基準法違反の疑いがあるとみて、横浜市とともに調査を始める。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151014-00000513-san-soci