GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その２【GFT契約者限定】

[契約済みさん]

入居まで暫く期間がありますが、色々と情報共有しましょう。
ここでの唯一のルールは、「荒らしにはスルー」。
宜しくお願いします。


【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518215/


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[284: 契約済みさん]

>>283
駐車場料金は、今からあれこれ心配しても意味ないですよ。三井不動産はアイランドをベンチマークに需要を予測をしています。数年後に当初想定した需要予測と大きく乖離していれば、その際に検討すれば良いのではないのでしょうか。278さんも書かれていましたが、料金を下げる事が根本的な対策にばらないのは同意です。

[285: 契約済みさん]

>>282
イラッとするのは何故ですか？
眺望条件等、諸々納得してGFTを購入したんじゃないの?

[286: 契約済みさん]

>>285
他人から自己中って言われない？（笑）

[287: 匿名さん]

非契約者が混じって荒らそうとしてますから釣られないようにね。

[288: 契約済みさん]

そんな事より土日に入居手続き会を開催しない三井がムカつく。
今のマンションを買ったときは、土日に銀行も来て手続きをしてくれた。
なんか殿様商売だよね。

[289: 契約済みさん]

もう少し水がきれいだといいんですけどね。さておき、オーナーズスタイリング買ったエアコンがデザインテックだと20万ほど安かったことにビックリしました。後の祭りですが。

[290: 匿名さん]

>>289
雨降ってないのに汚れてますね。。

[291: 契約済みさん]

どなたか、気にされていたと思いますが、メインエントランスのロゴもできてましたよー。

[292: 入居予定さん]

出来てましたね〜

[293: 入居予定さん]

ガラスに映る雲がきれいでした

[294: 匿名さん]

>>284
駐車料金が違いすぎるでしょ。笑
大丈夫？笑
需要って料金含めて考えないとねー

[295: 契約済みさん]

>284

でも駐車料金はアイランドよりやや高めなんですよね。。

特にアイランドの賃貸棟だと結構な高額所得者も多く住んでいながらそれで空車ありなので、それよりも高いのは若干相場より高めの設定になっているようには感じます。

勝手な憶測ですが、もしかしたら管理費や修繕積立金の見栄え金額を下げるために駐車料金を高めに設定したのかもしれませんね。駐車料金は後々入居者が下げることを想定していたのかもしれません。

[296: 契約済みさん [女性]]

やつぱり駐車場借りることにしました〜
金額高いですが車好きなので。。。
少しでも安くなるとうれしいです(^^♪

[297: 契約済みさん]

>>296
こういう方が増えてくれると管理費収入的に助かります。
うちは手放すことにしたので。
すいません。

[298: 契約済みさん]

重説時の説明では、駐車場358台のうち、300台分の収入を管理費予算に組み入れていると説明がありました。
(走り書きメモなので、誤りありましたらお詫びします)
もし料金を下げるのであれば、管理費の値上げで穴埋めをせざるを得ないですね。

まずは、(外部貸出を含めた)利用率の向上検討が必要になるのではないでしょうか。
私は分譲マンションの購入が初めてなので、他にも方法あるよということであればご意見頂きたいです。

[299: 契約済]

>>298
仮に利用率50%だとすると、各戸の管理費増額は月5200円ほどですね。35000円まで値下げすると、26台利用が増えてやっとトントン、稼働率75%でも管理費増額3000円といったところですね。40000が35000になって利用率が改善するかは微妙ですが、外部貸しするなら値下げせざるをえない。仮に値下げして外部利用がゼロなら6300円の管理費増です。理事会は難しい判断を迫られるでしょうね

[300: 匿名]

>>298
駐車場料金は、駐車場の将来の修繕費にくみいれるべきもので、管理費にくみこむものではないと考えます。当初の管理費を下げて見せるため不動産会社はこのような手法をとっていますが、本来は所有者の便宜に沿うよう、もし使用率が悪ければ値下げしてでも使用率が増えるよう検討してよいのではないでしょうか。相場より高い料金を払うのでなく、所有者としては相場より当然に安い料金で使用できてよいと考えるからです。

[301: 匿名]

>>300
値下げして使用率がさほど改善しない場合、結局入居者の管理費に跳ね返ってきます。これは車をもつ人間の負担軽減を車を持たない人間の管理費で補填する意味もあるので、車の保有率が低いマンションでは値下げ決議が通りにくい傾向があります。ただ、40000で外部貸ししてもまず利用者はいないので、近いうちに管理費増額にならざるを得ないでしょう。私はそれも見込んだ上で、それでも安いと判断し、契約しました。

[302: 契約済みさん]

実際にできるかはわかりませんが、
施設を寝かしてしまぐらいであれば住民から「35000円であれば利用をする」というのを事前に申請を受け付け
その上で駐車場の利用コストも含めて採算が取れるのであれば値下げするということなどはできないのでしょうか？
もちろん35,000円なら利用するとした人はキャンセル不可という形で

[303: 契約済みさん]

駐車場の契約数について、何方か三井に確認された方はいるのでしょうか?
契約者数が低い事を前提に皆さん盛り上がっていたので気になりました。

[304: 契約済みさん]

駐車場の料金は管理費ではなく、修繕費に充てられると思いますが、それはさておき
駐車場の料金に関して、契約率も分からないのに値下げの議論してもしょうがないのでは？
一般的に駐車場の契約率が７～８割位でも運営できるように料金設定されているはずなので、
契約率がそれ以下にならないと値下げは期待できなのではないですか？

契約率が不足した場合、料金引き下げると余計に財政悪化する危険も高く慎重な判断が必要ですよ。

不足時の対応として外部貸しが一般的かと思いますが、一般に貸し出すより隣のヤナセやホンダと一括契約できると安心かな。

[305: 契約済みさん [ 40代]]

>>291

文字盤が夜光るところが見たいです！ 笑

[306: 契約済みさん]

外に貸し出すにしても居住者が高いと思って躊躇しているのに4万円で借り手がつきますかね...？
現地歩いて回ればわかりますが、すぐ近くに2万円台の駐車場がいくつかありますからねぇ。
自分も正直そっちにしようか悩みました。抽選外れてたら躊躇なくそっちにしてました。

[307: 匿名]

>>304
ここは管理費を安く見せるために駐車場収入を管理費予算に充当することになっています。
三井さんらしからぬ姑息なやり方で閉口しましたが。その割に管理費も特別安いわけではないですし。駐車場収入を修繕にあてるならそのぶんの負担増を管理会社変更などで削減して行くしかないでしょうね。4万で外部貸しが成立するとはとても思えないので

[308: 匿名]

前払い割引はどうでしょう？
例えば3年分一括払いで月35000円相当、5年分一括払いで30000円相当など。
駐車場の稼働率は入居後ほぼ間違いなく下がっていくので、稼働率の低減を防止するための前払い割引は有効ではないでしょうか？

[309: 契約済みさん]

結局、誰も駐車場の申込件数は確認してないってことですね。

[310: 契約済みさん]

>>307
出先なので確認できないのですが、駐車料を修繕費でなく管理費に充当するのであれば問題ですね。

ご存じだと思いますが、大規模修繕の時に機械式駐車場は数億円単位で修繕費が発生します。
受益者負担の原則で駐車場の修繕費は利用者の駐車料金で賄うのが普通です。
そのため外部の機械式駐車場でない駐車場と比較して割高なのはしょうがないのです。

とは言え、駐車料を修繕費に充当しないとなると、駐車場を利用しない人も駐車場の修繕費を負担しければならなくなります。

割高な駐車料金はどこに行ってしまったのか？
管理費もそれほど安いわけではないですし、不思議です。

[311: 契約済みさん]

>>310
駐車料金を機械式駐車場の修繕に充てるのは正論ですね。駐車場を利用していない方に機械式駐車場の修繕費を負担して貰うことは出来ないと思うので。知り合いのマンションでは、機械式駐車場の修繕費を積み立てていなかったため、駐車場が使用出来ない状態に状態になっているとのことです。

[312: 契約済みさん]

駐車場収入について、管理費口と修繕積立口への振り分け具合を明確にし、入居後の利用状況の確認のうえで議論開始。

極論だが、駐車場収入の全てを修繕費にあてることは非現実的。
周辺事例を管理会社に調べさせ、適宜バランス調整が落とし所。

[313: 契約済みさん]

横浜のタワーマンションに現在住んでいますが、立体駐車場の料金は20000円/月です。
地方のタワーマンションの駐車場料金はもっと安い所もたくさんあるはずです。
そもそも、横浜と、港区では相場が違うので、マンションの坪単価が違うのは理解できますし、駐車場料金が違うのも理解できます。
ただ、駐車場の修繕費が横浜と港区という違いで、2倍も差があるとは考えられません。
40000円/月で、5割程度駐車場が埋まれば、立体駐車場の修繕費は十分に賄えると思うのですがいかがでしょうか？

[314: 契約済みさん]

自分も横浜在住ですが、立体駐車場の料金は月3万します。
横浜の中心部にお住まいですか？だとしたら2万は結構安い方だと思いますよ。
芝浦の駐車料相場はわかりませんが、今のマンションは外部貸しもしていて常に満車状態です。

駐車料金は修繕費に組み込んでいますが、余剰金が出ています。
余剰金は毎年次年度の予算に繰り越しています。

[315: 契約済みさん [ 40代]]

ネットでGFT周辺の月極駐車場の月額賃料をざっと調べたところこんな感じでした。
ネットでは出てきませんでしたが現地周辺で探した際に徒歩3,4分のところに￥25,000の機械式駐車場もありました。

芝浦2-4月極駐車場
港区芝浦2-4
￥30,000

芝浦1-13月極駐車場
港区芝浦1-13
￥30,000

芝浦2-6月極駐車場
港区芝浦2-6
￥27,000

芝浦1-14月極駐車場
港区芝浦1-14
￥34,000

海岸3-23月極駐車場
港区海岸3-23
￥35,000

芝浦1-14月極駐車場
港区芝浦1-14
￥31,000

芝浦1-8月極駐車場
港区芝浦1-8
￥40,000

海岸3丁目月極駐車場
港区海岸3
￥35,000

芝浦2-2月極駐車場
港区芝浦2-2
￥45,000

[316: 契約済みさん]

駐車場は共有施設・設備の一つです。
共有施設は使用の有無に関わらず、その管理費・修繕費を居住者が共同で負担するのが一般的ではないでしょうか。

ジムや宿泊部屋、ラウンジ等と同じで、それらの施設の有無や状態が資産価値に影響を及ぼすことを考えれば、「使わないから管理費・修繕費を負担しない」というのはおかしいと思います。そうした共有施設が存在し、きちんと管理されていれば、施設を一切使用しない者にとっても売却時の価格には同じようにプラスの影響を与えるわけですから。

逆に言えば、施設を使用する者だけが管理費・修繕費を負担することになると、その一部の使用者だけがマンションの資産価値の保全により多く貢献するという不公平さが生じてしまうことになります。

施設の「使用料」と「管理費・修繕費」は別で考えるべきです。

実際、管理費・修繕費の負担を抑えたい方は、こうした施設や設備を持たない物件を選ばれることが多いです。

[317: 契約済みさん]

>>316
今の論点は、月額40000円なら、利用率70%程度、最悪50%の利用率でも、駐車場の修繕費は全体の管理費・修繕費を圧迫することは無いのではないかということです。

そうであるならば、あえてセキュリティーに懸念のある「外部貸し」の必要もなくなるでしょ。

[318: 契約済みさん]

そもそもＧＦＴの立体駐車場は、折々のメンテナンスや大規模修繕を含め、1年平均どのくらいの金額が必要なのでしょうか？

立体駐車場の管理に詳しい方がいらっしゃったら教えてほしいです。

別件ですが、ＧＦＴの立体駐車場は、ＧＦＴ本体（内側）にあるので、免振構造なのでしょうか？

[319: 契約済みさん]

長期修繕計画に記載されているのでは？

平面図を見る限り、駐車場もマンションと一体なので免震でしょう。

[320: 匿名さん [男性]]

皆さん、ご近所さんへのご挨拶はどの程度されますか？

[321: 契約済みさん]

>317
>316 です。

言葉足らずでしたね。

駐車場はその利用料で管理費・修繕費を賄うべき（その修繕費は利用者だけで負担すべき）という前提の議論も一部あったので、
先に述べたような理由から、利用料金は周辺の相場価格に合わせて今後下げるのが妥当ではないか、という意見でした。

[322: 契約済みさん]

一部の人しか使わないものを当然に他の住民も負担するべきとの考えは難しいかと思います。
資産価値保全のためには、駐車場の管理費・修繕費を賄えるような駐車場代を設定するべきだとおもいます。
（もっともマンションの設計時にしているのだとは思いますが）

もし駐車場の管理費・修繕費を賄えていない状況であれば、駐車場維持のための管理費まで負担する「管理費の高い物件」となり、車を持っていない方にとっては資産価値は下がります。東京では車を持たない方の方が多いので「駐車場があれば当然に資産価値が上がる」とは一概に言えないようです。

もちろん利用率が高いため周りの駐車代より安く、さらに修繕・管理費も賄えるが理想的だと思いますし、そうなることを期待しています。
車をお持ちの皆様はぜひ近隣の駐車場ではなくマンション内の駐車場を利用して利用率を高めていただけると嬉しいです。

[323: 契約済みさん [ 40代]]

ピアノとソファーが入りましたっ！！

[324: 入居前さん]

ピアノは自由に弾けるのでしょうか。子どもがいたずらにならすのは興ざめですね。プロに近い方や音大生の人に弾いてもらいたいな。調律も必要ですね。ただのバブリーなお飾りにならないことを祈ります。

ところでＧＦＴのすぐそばに高級ピアノで有名なファツィオリのショールームがあります。興味のある方はどうぞ。

ＧＦＴのピアノがスタインウェイとかだったらすごいな。

[325: 契約済みさん]

マジレスします。
自由には弾けないと思います。
きっと、「ピアノには手を触れないで下さい」と、ピアノの上にプレートが飾られることでしょう。

自動演奏機能搭載で、こんなレベルと予想します。
http://m.jp.yamaha.com/products/musical-instruments/keyboards/grandpia...

[326: 契約済みさん]

BGMとしてピアノの自動演奏させるのでしょうね。そうすると、子供が興味津々でピアノが格好の遊び場になりそうです。ピアノの上に乗って遊んでいるうちに屋根に挟まれたり、落下して怪我をしないように気をつけた方がいいですね。

[327: 匿名さん]

CPTにも自動演奏のピアノがありますが、子供がいたずらしているのをみたことがありませんよ。

[328: 契約済みさん]

>>327
CPTは何の略ですか?

[329: 匿名さん]

東芝ビルの向かい側にあるタワーマンションです

[330: 入居予定さん [女性]]

自動演奏だと、演奏時間帯は気になりますね

[331: 契約済みさん]

PCTにも自動演奏のピアノがありますが、子供がいたずらしているのは見たことがありません。うるさいのは調律の時くらいですかね。

[332: 契約済み]

>>331
PCTは何の略ですか？

[333: 契約済みさん]

パークシティ豊洲じゃないかな