GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その２【GFT契約者限定】

[契約済みさん]

入居まで暫く期間がありますが、色々と情報共有しましょう。
ここでの唯一のルールは、「荒らしにはスルー」。
宜しくお願いします。


【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518215/


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[261: 契約済みさん]

２４４さん、２４６さんも、
素敵な写真、ありがとうございます！

内覧日が待ち遠しいです。

[262: 匿名さん]

駐車場とかって全部埋まったのでしょうか？
埋まらなかったら一定数残して外部貸し検討したいですね。管理費収入的にも。

[263: 契約済みさん]

外部貸しはどうでしょうか
知らない人がマンションの駐車場スペースとはいえ入ってくるのはちょっと嫌な気がします。

それであれば多少値下げしてでも駐車場利用率を上げて
トータルの収入額を増やす方が良いように思えます。

ちなみに駐車場のウェイティングスペースなどは
完全に外部なんでしたっけ？

[264: 内覧前さん]

TGMM芝浦プロジェクトのプレスリリース
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2015/0928_01/download/20...

ゲートを意識したというオフィスビルの光り方が素敵です。

[265: 契約済みさん]

>264
これを見る限り歩行デッキは途中で屋根がなくなって、傘なしで終点まで歩くのは難しそうですね、残念

[266: 匿名さん]

スーパームーンとＧＦＴ

今晩は雲が厚くて、すっきり綺麗なお月様とはいきませんでした。

[267: 匿名さん]

>>264
外観はかなり素敵な感じですね。
あとは商業施設に何が入るか気になります。

>>265
モノレールと交差する辺りで屋根がなくなっているようですね。雨の時はデッキの下の通路を使えないでしょうか？
デッキが屋根変わりになるかと。

[268: 匿名さん]

>>266
素敵な写真ありがとうございます。
中秋の名写真ですな。

[269: 契約済みさん]

＞223

本日前を通ったら、薬局開店してました。
結構大きい店舗でしたよ。

意外に食料品が多く、１／３位がミニスーパーといった感じでした。
近くの愛育を意識してベビー用品も品揃えが比較的多かったほか、調剤窓口も今度オープンするそうです。
この近辺に調剤薬局はないので、これは助かりますね。

[270: 匿名さん]

駐車場申し込んだけど、料金高いからやはり手放そうかな。
カーシェア使い倒せば、そっちの方が安いし、経済的。

[271: 契約済みさん]

カーシェアは時間当たり結構料金が高いので
使い倒してしまうと駐車場代どころではないかもしれないですよ
あと電気自動車で二人乗り、近場の移動でしか使えなさそうです。

[272: 匿名さん]

>>271
長時間使わなければ、ガソリン代も距離料金も掛からないよ。
もちろん駐車場代も。
遠出する時はレンタカーで。

[273: 入居予定さん]

>>262
空いてるならもう一台借りたいです

[274: 匿名さん]

>>273
是非是非！
管理費収入に貢献願います！
助かります！

[275: 契約済みさん]

ゲストルームの料金設定 ご存知の方いらっしゃいますか？

[276: 契約済みさん]

>>275
重説の時に配布された資料に載っているよ。

[277: 契約済みさん [ 40代]]

>>262 >>263

今住んでいるマンションは外部貸し出しすると駐車場業者とみなされて課税されてしまうとかで断念した経緯があったように思います。借り手も消費税がかかったりとか。
あまりに空きが多いようであれば駐車料金を下げて調整が妥当な気がします。一部はゲスト用にするのもいいかもしれません。ゲスト用はもうちょっと欲しい気がしますね。

ウェイティングスペースはゲートの中ですね。

[278: 匿名さん]

>>277
駐車料を下げても借りる人は増えないものですよ。
私が今住んでいるマンションがそうです。
駐車場に空きが有るので料金下げて借り手を増やそうとしましたが、借り手が増えずに結局収入が減ってしまいました。
駐車料金下げたからといって、新規に車を購入する人は稀ですので。
ゲスト用を増やすのは賛成です。

[279: 匿名さん]

>>278
そうなんですよね。
ちょっと下げても車買うほどではないですよね。
管理費収入大丈夫かな。。。
車持ってる方継続保有お願いしまーす！

[280: 内覧前さん]

いよいよ来月内覧会がありますね。

購入の一番のポイント東京タワーの眺望が実際どうなのか期待と不安が交差しています。

販売センターでの眺望シュミレーションでは、絶妙な距離感からの東京タワーの根元＆芝公園の緑も見え

るロケーションに一目ぼれして西側高層階の購入を決意しました。

元々東京タワーに土地勘がありまたいつかは東京タワーが見れる場所で暮らしたいと思っていたのもあり、

絶好のロケーションを見てここだと運命を感じました。

湾岸タワーであるレインボーブリッジの眺望も魅力でしたが、ラウンジからレインボーブリッジは見れると

のことで、なおさら貴重な東京タワービューに惹かれました。

実際に期待通りの東京タワービューが見れること祈願しています。

[281: 匿名さん]

>>280
それよりも管理費収入とか現実的なことのが心配〜〜

[282: 内覧前さん]

眺望に関しては、言葉を選びましょう。
イラっとする人も中にはいるから。

[283: 契約済みさん]

駐車場の金額は、今のままだと、最初はまだ移り住む段階なので、
申し込んだ方もいらっしゃると思うのですが、住んでみてそこまで
必要性を感じないと、やはり高いからと手放す人も増えるのではないかと思います。
増やすためというよりも、減ることを防ぐためにも必要かと。

＞２８０

自分の内覧会の楽しみをここで書かれても・・。

[284: 契約済みさん]

>>283
駐車場料金は、今からあれこれ心配しても意味ないですよ。三井不動産はアイランドをベンチマークに需要を予測をしています。数年後に当初想定した需要予測と大きく乖離していれば、その際に検討すれば良いのではないのでしょうか。278さんも書かれていましたが、料金を下げる事が根本的な対策にばらないのは同意です。

[285: 契約済みさん]

>>282
イラッとするのは何故ですか？
眺望条件等、諸々納得してGFTを購入したんじゃないの?

[286: 契約済みさん]

>>285
他人から自己中って言われない？（笑）

[287: 匿名さん]

非契約者が混じって荒らそうとしてますから釣られないようにね。

[288: 契約済みさん]

そんな事より土日に入居手続き会を開催しない三井がムカつく。
今のマンションを買ったときは、土日に銀行も来て手続きをしてくれた。
なんか殿様商売だよね。

[289: 契約済みさん]

もう少し水がきれいだといいんですけどね。さておき、オーナーズスタイリング買ったエアコンがデザインテックだと20万ほど安かったことにビックリしました。後の祭りですが。

[290: 匿名さん]

>>289
雨降ってないのに汚れてますね。。

[291: 契約済みさん]

どなたか、気にされていたと思いますが、メインエントランスのロゴもできてましたよー。

[292: 入居予定さん]

出来てましたね〜

[293: 入居予定さん]

ガラスに映る雲がきれいでした

[294: 匿名さん]

>>284
駐車料金が違いすぎるでしょ。笑
大丈夫？笑
需要って料金含めて考えないとねー

[295: 契約済みさん]

>284

でも駐車料金はアイランドよりやや高めなんですよね。。

特にアイランドの賃貸棟だと結構な高額所得者も多く住んでいながらそれで空車ありなので、それよりも高いのは若干相場より高めの設定になっているようには感じます。

勝手な憶測ですが、もしかしたら管理費や修繕積立金の見栄え金額を下げるために駐車料金を高めに設定したのかもしれませんね。駐車料金は後々入居者が下げることを想定していたのかもしれません。

[296: 契約済みさん [女性]]

やつぱり駐車場借りることにしました〜
金額高いですが車好きなので。。。
少しでも安くなるとうれしいです(^^♪

[297: 契約済みさん]

>>296
こういう方が増えてくれると管理費収入的に助かります。
うちは手放すことにしたので。
すいません。

[298: 契約済みさん]

重説時の説明では、駐車場358台のうち、300台分の収入を管理費予算に組み入れていると説明がありました。
(走り書きメモなので、誤りありましたらお詫びします)
もし料金を下げるのであれば、管理費の値上げで穴埋めをせざるを得ないですね。

まずは、(外部貸出を含めた)利用率の向上検討が必要になるのではないでしょうか。
私は分譲マンションの購入が初めてなので、他にも方法あるよということであればご意見頂きたいです。

[299: 契約済]

>>298
仮に利用率50%だとすると、各戸の管理費増額は月5200円ほどですね。35000円まで値下げすると、26台利用が増えてやっとトントン、稼働率75%でも管理費増額3000円といったところですね。40000が35000になって利用率が改善するかは微妙ですが、外部貸しするなら値下げせざるをえない。仮に値下げして外部利用がゼロなら6300円の管理費増です。理事会は難しい判断を迫られるでしょうね

[300: 匿名]

>>298
駐車場料金は、駐車場の将来の修繕費にくみいれるべきもので、管理費にくみこむものではないと考えます。当初の管理費を下げて見せるため不動産会社はこのような手法をとっていますが、本来は所有者の便宜に沿うよう、もし使用率が悪ければ値下げしてでも使用率が増えるよう検討してよいのではないでしょうか。相場より高い料金を払うのでなく、所有者としては相場より当然に安い料金で使用できてよいと考えるからです。

[301: 匿名]

>>300
値下げして使用率がさほど改善しない場合、結局入居者の管理費に跳ね返ってきます。これは車をもつ人間の負担軽減を車を持たない人間の管理費で補填する意味もあるので、車の保有率が低いマンションでは値下げ決議が通りにくい傾向があります。ただ、40000で外部貸ししてもまず利用者はいないので、近いうちに管理費増額にならざるを得ないでしょう。私はそれも見込んだ上で、それでも安いと判断し、契約しました。

[302: 契約済みさん]

実際にできるかはわかりませんが、
施設を寝かしてしまぐらいであれば住民から「35000円であれば利用をする」というのを事前に申請を受け付け
その上で駐車場の利用コストも含めて採算が取れるのであれば値下げするということなどはできないのでしょうか？
もちろん35,000円なら利用するとした人はキャンセル不可という形で

[303: 契約済みさん]

駐車場の契約数について、何方か三井に確認された方はいるのでしょうか?
契約者数が低い事を前提に皆さん盛り上がっていたので気になりました。

[304: 契約済みさん]

駐車場の料金は管理費ではなく、修繕費に充てられると思いますが、それはさておき
駐車場の料金に関して、契約率も分からないのに値下げの議論してもしょうがないのでは？
一般的に駐車場の契約率が７～８割位でも運営できるように料金設定されているはずなので、
契約率がそれ以下にならないと値下げは期待できなのではないですか？

契約率が不足した場合、料金引き下げると余計に財政悪化する危険も高く慎重な判断が必要ですよ。

不足時の対応として外部貸しが一般的かと思いますが、一般に貸し出すより隣のヤナセやホンダと一括契約できると安心かな。

[305: 契約済みさん [ 40代]]

>>291

文字盤が夜光るところが見たいです！ 笑

[306: 契約済みさん]

外に貸し出すにしても居住者が高いと思って躊躇しているのに4万円で借り手がつきますかね...？
現地歩いて回ればわかりますが、すぐ近くに2万円台の駐車場がいくつかありますからねぇ。
自分も正直そっちにしようか悩みました。抽選外れてたら躊躇なくそっちにしてました。

[307: 匿名]

>>304
ここは管理費を安く見せるために駐車場収入を管理費予算に充当することになっています。
三井さんらしからぬ姑息なやり方で閉口しましたが。その割に管理費も特別安いわけではないですし。駐車場収入を修繕にあてるならそのぶんの負担増を管理会社変更などで削減して行くしかないでしょうね。4万で外部貸しが成立するとはとても思えないので

[308: 匿名]

前払い割引はどうでしょう？
例えば3年分一括払いで月35000円相当、5年分一括払いで30000円相当など。
駐車場の稼働率は入居後ほぼ間違いなく下がっていくので、稼働率の低減を防止するための前払い割引は有効ではないでしょうか？

[309: 契約済みさん]

結局、誰も駐車場の申込件数は確認してないってことですね。

[310: 契約済みさん]

>>307
出先なので確認できないのですが、駐車料を修繕費でなく管理費に充当するのであれば問題ですね。

ご存じだと思いますが、大規模修繕の時に機械式駐車場は数億円単位で修繕費が発生します。
受益者負担の原則で駐車場の修繕費は利用者の駐車料金で賄うのが普通です。
そのため外部の機械式駐車場でない駐車場と比較して割高なのはしょうがないのです。

とは言え、駐車料を修繕費に充当しないとなると、駐車場を利用しない人も駐車場の修繕費を負担しければならなくなります。

割高な駐車料金はどこに行ってしまったのか？
管理費もそれほど安いわけではないですし、不思議です。