入居まで暫く期間がありますが、色々と情報共有しましょう。
ここでの唯一のルールは、「荒らしにはスルー」。
宜しくお願いします。
【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518215/
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[スレ作成日時]2015-08-25 01:55:33
GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その２【GFT契約者限定】
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304:
契約済みさん
[2015-10-06 00:39:23]
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305:
契約済みさん [ 40代]
[2015-10-06 01:42:14]
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306:
契約済みさん
[2015-10-06 02:05:19]
外に貸し出すにしても居住者が高いと思って躊躇しているのに4万円で借り手がつきますかね...？
現地歩いて回ればわかりますが、すぐ近くに2万円台の駐車場がいくつかありますからねぇ。 自分も正直そっちにしようか悩みました。抽選外れてたら躊躇なくそっちにしてました。 |
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307:
匿名
[2015-10-06 08:41:11]
>>304
ここは管理費を安く見せるために駐車場収入を管理費予算に充当することになっています。 三井さんらしからぬ姑息なやり方で閉口しましたが。その割に管理費も特別安いわけではないですし。駐車場収入を修繕にあてるならそのぶんの負担増を管理会社変更などで削減して行くしかないでしょうね。4万で外部貸しが成立するとはとても思えないので |
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308:
匿名
[2015-10-06 08:56:16]
前払い割引はどうでしょう？
例えば3年分一括払いで月35000円相当、5年分一括払いで30000円相当など。 駐車場の稼働率は入居後ほぼ間違いなく下がっていくので、稼働率の低減を防止するための前払い割引は有効ではないでしょうか？ |
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309:
契約済みさん
[2015-10-06 09:25:52]
結局、誰も駐車場の申込件数は確認してないってことですね。
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310:
契約済みさん
[2015-10-06 09:38:36]
>>307
出先なので確認できないのですが、駐車料を修繕費でなく管理費に充当するのであれば問題ですね。 ご存じだと思いますが、大規模修繕の時に機械式駐車場は数億円単位で修繕費が発生します。 受益者負担の原則で駐車場の修繕費は利用者の駐車料金で賄うのが普通です。 そのため外部の機械式駐車場でない駐車場と比較して割高なのはしょうがないのです。 とは言え、駐車料を修繕費に充当しないとなると、駐車場を利用しない人も駐車場の修繕費を負担しければならなくなります。 割高な駐車料金はどこに行ってしまったのか？ 管理費もそれほど安いわけではないですし、不思議です。 |
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311:
契約済みさん
[2015-10-06 09:48:26]
>>310
駐車料金を機械式駐車場の修繕に充てるのは正論ですね。駐車場を利用していない方に機械式駐車場の修繕費を負担して貰うことは出来ないと思うので。知り合いのマンションでは、機械式駐車場の修繕費を積み立てていなかったため、駐車場が使用出来ない状態に状態になっているとのことです。 |
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312:
契約済みさん
[2015-10-06 10:14:34]
駐車場収入について、管理費口と修繕積立口への振り分け具合を明確にし、入居後の利用状況の確認のうえで議論開始。
極論だが、駐車場収入の全てを修繕費にあてることは非現実的。 周辺事例を管理会社に調べさせ、適宜バランス調整が落とし所。 |
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313:
契約済みさん
[2015-10-06 10:43:21]
横浜のタワーマンションに現在住んでいますが、立体駐車場の料金は20000円/月です。
地方のタワーマンションの駐車場料金はもっと安い所もたくさんあるはずです。 そもそも、横浜と、港区では相場が違うので、マンションの坪単価が違うのは理解できますし、駐車場料金が違うのも理解できます。 ただ、駐車場の修繕費が横浜と港区という違いで、2倍も差があるとは考えられません。 40000円/月で、5割程度駐車場が埋まれば、立体駐車場の修繕費は十分に賄えると思うのですがいかがでしょうか？ |
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314:
契約済みさん
[2015-10-06 11:21:13]
自分も横浜在住ですが、立体駐車場の料金は月3万します。
横浜の中心部にお住まいですか？だとしたら2万は結構安い方だと思いますよ。 芝浦の駐車料相場はわかりませんが、今のマンションは外部貸しもしていて常に満車状態です。 駐車料金は修繕費に組み込んでいますが、余剰金が出ています。 余剰金は毎年次年度の予算に繰り越しています。 |
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315:
契約済みさん [ 40代]
[2015-10-06 12:31:04]
ネットでGFT周辺の月極駐車場の月額賃料をざっと調べたところこんな感じでした。
ネットでは出てきませんでしたが現地周辺で探した際に徒歩3,4分のところに￥25,000の機械式駐車場もありました。 芝浦2-4月極駐車場 港区芝浦2-4 ￥30,000 芝浦1-13月極駐車場 港区芝浦1-13 ￥30,000 芝浦2-6月極駐車場 港区芝浦2-6 ￥27,000 芝浦1-14月極駐車場 港区芝浦1-14 ￥34,000 海岸3-23月極駐車場 港区海岸3-23 ￥35,000 芝浦1-14月極駐車場 港区芝浦1-14 ￥31,000 芝浦1-8月極駐車場 港区芝浦1-8 ￥40,000 海岸3丁目月極駐車場 港区海岸3 ￥35,000 芝浦2-2月極駐車場 港区芝浦2-2 ￥45,000 |
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316:
契約済みさん
[2015-10-06 13:55:05]
駐車場は共有施設・設備の一つです。
共有施設は使用の有無に関わらず、その管理費・修繕費を居住者が共同で負担するのが一般的ではないでしょうか。 ジムや宿泊部屋、ラウンジ等と同じで、それらの施設の有無や状態が資産価値に影響を及ぼすことを考えれば、「使わないから管理費・修繕費を負担しない」というのはおかしいと思います。そうした共有施設が存在し、きちんと管理されていれば、施設を一切使用しない者にとっても売却時の価格には同じようにプラスの影響を与えるわけですから。 逆に言えば、施設を使用する者だけが管理費・修繕費を負担することになると、その一部の使用者だけがマンションの資産価値の保全により多く貢献するという不公平さが生じてしまうことになります。 施設の「使用料」と「管理費・修繕費」は別で考えるべきです。 実際、管理費・修繕費の負担を抑えたい方は、こうした施設や設備を持たない物件を選ばれることが多いです。 |
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317:
契約済みさん
[2015-10-06 18:34:19]
>>316
今の論点は、月額40000円なら、利用率70%程度、最悪50%の利用率でも、駐車場の修繕費は全体の管理費・修繕費を圧迫することは無いのではないかということです。 そうであるならば、あえてセキュリティーに懸念のある「外部貸し」の必要もなくなるでしょ。 |
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318:
契約済みさん
[2015-10-06 18:49:00]
そもそもＧＦＴの立体駐車場は、折々のメンテナンスや大規模修繕を含め、1年平均どのくらいの金額が必要なのでしょうか？
立体駐車場の管理に詳しい方がいらっしゃったら教えてほしいです。 別件ですが、ＧＦＴの立体駐車場は、ＧＦＴ本体（内側）にあるので、免振構造なのでしょうか？ |
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319:
契約済みさん
[2015-10-06 19:47:57]
長期修繕計画に記載されているのでは？
平面図を見る限り、駐車場もマンションと一体なので免震でしょう。 |
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320:
匿名さん [男性]
[2015-10-06 20:47:23]
皆さん、ご近所さんへのご挨拶はどの程度されますか？
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321:
契約済みさん
[2015-10-06 23:22:08]
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322:
契約済みさん
[2015-10-07 15:09:27]
一部の人しか使わないものを当然に他の住民も負担するべきとの考えは難しいかと思います。
資産価値保全のためには、駐車場の管理費・修繕費を賄えるような駐車場代を設定するべきだとおもいます。 （もっともマンションの設計時にしているのだとは思いますが） もし駐車場の管理費・修繕費を賄えていない状況であれば、駐車場維持のための管理費まで負担する「管理費の高い物件」となり、車を持っていない方にとっては資産価値は下がります。東京では車を持たない方の方が多いので「駐車場があれば当然に資産価値が上がる」とは一概に言えないようです。 もちろん利用率が高いため周りの駐車代より安く、さらに修繕・管理費も賄えるが理想的だと思いますし、そうなることを期待しています。 車をお持ちの皆様はぜひ近隣の駐車場ではなくマンション内の駐車場を利用して利用率を高めていただけると嬉しいです。 |
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323:
契約済みさん [ 40代]
[2015-10-07 17:18:41]
ピアノとソファーが入りましたっ！！
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駐車場の料金に関して、契約率も分からないのに値下げの議論してもしょうがないのでは？
一般的に駐車場の契約率が７～８割位でも運営できるように料金設定されているはずなので、
契約率がそれ以下にならないと値下げは期待できなのではないですか？
契約率が不足した場合、料金引き下げると余計に財政悪化する危険も高く慎重な判断が必要ですよ。
不足時の対応として外部貸しが一般的かと思いますが、一般に貸し出すより隣のヤナセやホンダと一括契約できると安心かな。