エルグレース伊丹郷町［旧：（仮称）伊丹郷町の源流・宮ノ前プロジェクト］ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

エルグレース伊丹郷町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.e-itami.jp/index.html

所在地：兵庫県伊丹市宮ノ前2丁目226-1
交通：JR宝塚線「伊丹」駅徒歩9分　
　　　阪急伊丹線「伊丹」駅徒歩9分
間取：3LDK～４LDK
面積：66.15～94.04m²
売主：関電不動産株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：アーバンサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.10.14　管理担当】

[21: 周辺住民さん [男性 50代]]

伊丹はリセール価値は高いですよー


賃貸は、安いですが。


買って5年後に売却でも、売り抜けれると思います❗

[22: 管理会社次第さん [男性 40代]]

管理会社（アーバンサービス㈱）の善し悪しを知りたいのですが、
同社が管理している既存マンションで良いサンプルとなるような物件をご存知ありませんか？

ネット上での評判はお世辞にも良いとは言えませんが、
そもそも評判の良い管理会社自体限られているように思いますし、
許容範囲かどうかは感覚的なところもあるかと思い自分で見聞きしたく思ってます。

購入後、直接的に関わり長い付き合いになるのは管理会社ですし、
将来の資産価値にも大きく影響するところではないかと重視してます。

決して安い買い物ではありませんが、まあここまで気にするのは前向きな証拠ですね。

[23: 購入検討中さん]

確かに値上がってますね～本当にしばらくこの状態が続くのでしょうか？
去年プラウドを検討していましたが、産業道路沿いがネックで断念しました。
あの時買っておけば良かった・・・
メイツブランは安いですが場所が論外だし、産業道路沿いも仕方ないかとこちらを検討中です。
ただ、ワコーレが梅ノ木に出来ると知ったのでそちらの様子を見てからかな～と思ってます。
ワコーレはまだスレも無いので何の情報もありませんが・・・。

[24: 匿名さん [ 40代]]

安堂寺にもワコーレのマンションがたつようですね。7階建てをたてようとして、周辺住民の反対運動で6階建てになったそうです。
従前からの建物の取り壊しが終わっていました。

[25: 購入検討中さん [男性 30代]]

>>24

安堂寺ではなく梅ノ木では？

我が家は最初宮ノ前を検討していましたが、価格が合わずに断念しました。

梅ノ木は環境もとても良いので、ワコーレに期待しています。

因みに先週土曜日に新聞広告が出ていました。

宮ノ前より間取りは広く、価格は同じくらい？と勝手に想像しています。（笑）

[26: 匿名さん [ 40代]]

伊丹市立図書館南分館の南の方（地名は安堂寺）に建物を取り壊している区域があり、そこに和田興産がマンションを建てるようで、立札がたっているのを見ました。たまたまとおりかかったときに見つけました。まだチラシをみたことはなく、住民説明会の日取りなどが記載された、立札でした。

[27: 周辺住民さん [男性 40代]]

図書館つながりで興味深い。
宮ノ前の市立図書館『ことば蔵』は、もとは剣菱の酒蔵があったところです。江戸時代中頃までは、伊丹酒が席巻していたのですが、宮水が発見されてから西宮などの灘酒が優勢になり、剣菱は西宮に移ったそうです。日本酒の世界にも栄枯盛衰があるのです。今の白雪も大変みたいですね。

[28: 匿名さん [男性 40代]]

剣菱は西宮ちゃうよ。(笑) 灘五郷の一つの御影郷(東灘区)に移りました。

[29: 物件比較中さん]

ワコーレもっと高いか、


同じ価格みたいよー

[30: 購入検討中さん [男性 30代]]

ワコーレと同じ価格なんですか？
気になります。
ワコーレも比較して見てますが、この前チラシを見ましたが、間取りは普通でしたね。

エルグレースはモデルルームを見に行きましたが、あまり見ない形ですごく良かったです。

[31: 匿名さん]

全部の部屋の間取り見られた方いらっしゃいますか？
オフィシャルサイトには3部屋upされていますが、他どんな感じなんでしょう。
高いとはいうものの、こんなワイドスパンばかりのマンションは、阪急神戸線沿線だと
軽く5000、6000は行くでしょうね。余裕のある間取りには魅力を感じます。
ワコーレはどうなんでしょう？小部屋を沢山作って4ＬＤＫとか多いイメージありませんか？
梅の木は最高の場所なんですけどね。

修繕積立は高め設定ということで、小規模マンションながらに、積み上がるように初期設定
されているんですね。

自転車、1家に1台。。。他の自治体だと世帯数に対してどのくらいとか条例があるはずなのですが。
伊丹市は、自転車王国であるにも関わらず、特に定められていないのですね。

伊丹で1家1台は難しいですね。

車は外にパーキング探すにしても、自転車は外部に契約駐車場なんてあるんでしょうかね？

こちら少し興味を持っている物件です。

場所的に資産価値の下落幅は少ないとみて良いでしょうか？

[32: 匿名さん]

うちのマンションがアーバンライフの管理です。
関電子会社なので、分譲時は、エルグレースブランドはアーバンライフ管理になるのでしょう。

アーバンライフ、世の中の評判は良くないようです。

うちは管理組合が気合を入れて、管理会社のお尻を叩いているので、良きパートナーとして、頑張って下さってる印象です。

管理組合活動によりけりだと思います。

人任せの住人が多いマンションは、アーバンライフさんも楽でしょう。

管理会社は、最悪の場合は住人の同意を得て、変更もできますから、いずれにしても、当初の管理会社が、アーバンライフであることは、問題ではないと思います。

しっかり活動して、プレッシャーかければ、がんばってくれる会社です。

39軒、力をあわせて、がんばれそうな規模ですね。高いと、まあそれなりの方が集まり、良いマンションになるんじゃないかと思いますよ。

[33: 管理会社次第さん [男性 40代]]

No.22に対するコメントでしたら感謝いたします。

→管理組合活動によりけりだと思います。

　全くおっしゃるとおりですね。

→しっかり活動して、プレッシャーかければ、がんばってくれる会社です。

　ご感想、参考になります。

[34: 匿名さん]

それに、管理組合がうるさいと、よく出来る方を配置してもらえるように思います。

活動してないマンションには、それなりの社員を配置するのは、自然な流れかもしれません。

少し無理そうなことでも、お願いすれば、がんばって下さいます。やはり、プロなので、ノウハウは持ってらっしゃいますが、お願いしないと、出してもらえないかも知れません。

分譲マンションにとって、管理組合がいかに大切か、住人がまずは周知しておくことも大切だと思います。

[35: 匿名]

>>34
そういうものなんですね。
では、小規模マンションになると思いますので、良い管理を皆で取り組んでいけば、維持できるかもしれないってことですね。
その辺がよくわからなかったので、すごく勉強になりました。
マンション生活に前向きになれそうです！！

[36: 匿名さん]

私は分譲→賃貸→分譲→現状でも良いが、他にも興味があるという者です。

当初のマンションは小規模で、理事長2回経験しています。熱心であっても、規模が小さすぎると
修繕積立は貯まりにくい傾向にあると思います。修繕積立捻出のため、アーバンサービスさんではありませんが、
管理会社を変更しました。結果、経費が少し抑えられ、サービス内容はほぼ同等でした。

現在の分譲は、当面は役員はまわってこなさそうです。当初住んでたマンションよりはやや規模は大きくなりました。
管理組合活動に関しては、熱心組、とりあえず参加は欠かさない組、無関心組に分けられると思います。

無関心組は管理は管理会社の仕事なのだから、任せておけば良いといった考えなのでしょうか？
分譲マンションは管理組合が管理会社に仕事を委託するため、しっかりと方向性を皆で話し合ってゆくことが大切なのですが。

無関心組であってもクレームはバンバンつきつけてくるので、理事長を中心とした熱心組が問題解決に
取り組んだりしています。アーバンサービスさんもお尻たたかれて、色々がんばってらっしゃいます。

管理組合ががんばっているマンションは、売買する際にも、資産価値維持ができていることが多いように思います。
うちは経費節減に取り組み、壁面清掃の費用を捻出しています。これは資産価値向上に対する活動と言えます。
無関心マンションとは年月を経るとともに差がついてくると思います。

当初は単なる箱でしたが、管理組合がしっかりとしたものに育っていることから、今の住まいで良いと思っています。

こちらの宮の前は部屋の間取りのとり方など、魅力を感じ、心を揺さぶられています。
高めなのでしたら、本当に良い居住者が集まり、良いマンションに育ってゆくと良いですね。

[37: 匿名さん]

そうそう、小規模マンションだと、理事会の役員がハイパーローテーションの如く
凄まじいペースで回ってきます。賃貸になっている部屋は飛ばされますから、
ここは本当に全員参加でがんばってゆかなくてはならなくなるでしょうね。

[38: 匿名さん [男性 40代]]

自転車置き場は、各住戸に1箇所ずつサイクルスペースがあって、2台分のスペースがあると聞きました。機械式ではないので、いかつい電動自転車も置けるそうです。
詰め込んで、3台置けるといいのですが。子供の自転車が2台あるので。

[39: 申込予定さん]

やっぱり

抽選になるんですかね？


一番安いところは

[41: 申込予定さん [男性 30代]]

抽選でやっぱり被ってるみたいですね

[42: 購入検討中さん [男性 30代]]

抽選の申し込みが郵便できてました。
駐車場と管理費など全てが高いので買う気は
ないとハッキリ言ったのに、送られてきたので
苦戦してるのでしょうか？
入札で無理して、テベが落札したので
西向きなのに値段が高いという話も聞きました。

[43: 物件比較中さん]

こちらはなぜ管理費が高いのでしょうか…
共用施設も特に充実している訳ではないですし、これといった目立ったサービスも無いのに。
駐車場代を入れると、ローン以外に4万円近くも払う羽目になりますよね。
子育て世代の我が家には痛すぎる出費です…

[44: 申込予定 [男性]]

管理費高いのは、何と比較なさったんでしょうか
兄が近くの郷町の分譲マンションに住んでますが、さほど金額は
変わらないと言ってましたが・・・
管理費は、規模にもよると思うけど、管理内容の差もあれば、
上下するんじゃない？と言われました
不満があるんでしたら、安いマンションへいってはどうですかー？

[45: 購入検討中さん [女性 30代]]

こちらの幼稚園、小学校、中学校の校区や環境はどうなんでしょうか？
子育て世代真っ只中なので気になります。

[46: 物件比較中さん]

>>44
回答ありがとうございます。
3年程前から複数マンションを検討してきたので、過去の物件と比べて高いな～と思ったので質問しました。
営業さんか申込予定の方かわかりませんが、最後の一言って余計ですよね。笑
なんだかこちらが殺伐としているのも、売れ行きが芳しくないからなのでしょうね。
私も余計な一言言ってみました～

[47: 購入検討中さん [男性 30代]]

>>46
失礼なものいいを受けて
お気の毒です。
私もこちらのマンションギャラリーで
他の見学したマンションより
管理費と駐車場代が
高いのが納得いかないと営業さんに
言いましたら、よそのマンションをご検討下さいと柔らかく言われました。

[48: 比較検討]

営業さん同士のやり取りですか？

エルグレース郷町、メイツブラン伊丹、ワコーレ梅ノ木、中古物件を検討しています。それぞれ見ましたが、JR寄りがいいので、メイツブランかエルグレースで考えてます。メイツブランが安いので、ちょっといいかなーと思ってきてます。
これから伊丹ででてくるマンションって他にないんですかねー？

[49: 匿名さん]

suumoには価格が具体的に表記されていますね。
伊丹にしては高いかな？というのが率直な感想です。
郷町という呼び方にも違和感を感じるのは、1980年以前の伊丹を知っているからでしょうか？
酒蔵のイメージと融合させ、良いイメージづくりや街づくりが出来たモデルだと思います。

JRを使えば、列車によっては乗り換えなしで、大阪駅に行けるかも知れませんが、
伊丹線（低速走行&各駅停車）→塚口乗換→梅田か三宮、の決して便利とは言えない立地ですからね。
強気と言えば強気ですね。

色々とモデルルームは見てきましたが、エルグレースブランドは場所にもよりますが、お高めで
良い暮らしを提供というイメージはあります。金額さえ出せるのなら、快適でしょう。ただ、
他の方のご指摘にもあるように、共有部分の充実がある訳でも無く、個々の物件の魅力の足かせになっている
ような印象は否めません。

高めの印象の物件だけに、居住される方の層が統一されて良いのではないかと思います。話し合いなどで、
一時金を出しあって、何かを設置したりする際に、もめなくて良さそうですね。

[50: 購入検討中さん]

HP見たら3LＤＫ3500万台〜
になっていますが、
事前案内会の時よりも1割安くなってますね。

[51: 購入検討中さん [男性 30代]]

ここはいいよ～

[52: 匿名さん]

へぇ～このご時世に安くするんだ。
さては苦戦中?
まあワコーレが出ちゃったしね。客とられちゃうよね。

[53: 匿名さん]

最初が強気すぎでしたよね。
個々の機能としては良いのですが、共有部分の充実が無い物件ですね。
随分思い切った値下げですね。

[54: 匿名さん]

第一次販売は完売したので
滑り出しはいいんじゃないですか？

しかし昆陽東にプラウドが

伊丹合同宿舎跡を購入したので

かなりの住戸が出そうですので、これからが楽しみです

土地が広い分、エルグレースでネックになっている

駐車場もたっぷりありそうですし。

[55: 匿名さん]

昆陽東と宮の前だったら、宮の前の方が良い場所といった感じがしますが。。。
いずれも伊丹内の話ですが。
一次完売だったのですね。立地と物件は良いですからね。

[56: 周辺住民さん]

立地が良い？
「悪くは無い」ですね。

[57: 購入検討中さん]

立地は中の上かな？
と思いました。
南側中心で、産業道路より一つ中に
入ってたら、高くても私は購入していましたね。

[58: 匿名さん]

厳密に言うと、ベストとは言い難い立地ですかね。
西向きも気になりますし、微妙な感じではありますね。

[59: 匿名さん [男性 20代]]

明らかに立地は微妙でしょ。
産業道路沿いの上に西向き。
駅からも微妙な距離。
マンションの構造を良くしたのはそれをカバーするためのメリットがないと売るポイントがないからでは？？

[60: 匿名さん]

西向きの観点で議論がくりひろげられてますね。笑
しかし、最近の伊丹ででた南向きのマンションは、マンションどうし向き合っているマンションも結構ありますよ。そういう事を考えると、向きはどっちでもよくないですか？

私は伊丹出身でこれまで生活してきました。宮ノ前の西側の住宅街はすごく落ち着いていて、通学によく使っていましたが、非常に良い環境ですよ。
産業道路、駅距離など、一概にピンポイントで否定されると地元民としては、ちょっと違うかなーと言いたくなります。

[61: 購入検討中さん]

>>60
否定的な意見ばかり並べるところをみると、どこかの営業さんが否定しているようにしか聞こえませんよね。笑

[62: 匿名さん]

賛否が出るのは検討するにはいいのではないですか？笑
どちらにせよ否定的意見に関しては、将来ここのマンションを売る人にとっては重要な条件ばかりなのでは？

[63: 周辺住民さん]

>>62
確かに賛否の検討はいいと思う。
ただ、61さんの言うように否の言い方だけ強いのは確か。

将来売るときの話をしたら、今の新築住宅でも中古住宅でも確実に高く売れる立地なんてどこにもないと思いますが。。どこかあるんですか？

私の意見としては、建物仕様やワイドスパンの間取りや電化仕様など、この物件の良いところも結構あると思います。

[64: 匿名さん]

>>63
伊丹に確実に売れるとこなんかないですよ。
だからこそデメリットが少しでも少ないとこを選んだ方がいいのでは？

まあいいとこは59の言ってるメリットと結局同じってことですかね。

[65: 契約者]

>>64
伊丹で人気といえばフジヤマフラッツ
ジオ伊丹レジデンスこの二つは確実に
売れるのではないでしょうか？
中古物件もすぐ売れると不動産会社から
聞きました。

[66: 匿名さん]

所詮匿名の掲示板ですからね。
否定的な意見＝他の営業の仕業と思えなくもないですが、
ネックが多い物件なのも確かだと思います。
プラウドの1棟目2棟目、ジオに比べて立地が劣るため、中古市場では見劣りする事は間違いないでしょう。
そういう懸念を考慮すると、高いよな～笑

[67: 契約済みさん]

目の前は緑生い茂る猪名野神社とここを起点に続く伊丹緑地。
これらによって半永久的に確保される開放的眺望（＋ワイドスパン）。
不整形な地形も手伝ってか昔ながらの風情を感じさせる落ち着いた周辺の街並み。

これがスーパー遠く駅徒歩20分、なんて言うんじゃ困りますが、
何度か現地に足を運び、駅周辺にはない魅力と利便性を兼ね備えた立地だと思いました。

私の様な価値観が大多数だとは思いませんが、「売れる」立地より、先ず「暮らしたい」立地の観点からこちらに決めました。

共感してくださる検討者さんの後押しとなりましたら嬉しいです。

年に数回ある神社の祭り
居ながらに望める六甲山に沈む夕日
情緒ある日常生活が楽しみです

[68: 契約済みさん [ 20代]]

67さん
素敵ですね
共感します。

[69: 物件比較中さん]

契約者同士で擁護し合ってるのはちょっと…笑
それともここの営業が擁護してるのかなって勘ぐりたくなりますね。

ただ67さんが仰ってるように暮らしたい立地ってのはマンション購入者とっては大前提ですね。
それに加えて売れる立地を選びたいですね。

[70: 契約済みさん]

>>68
コメントありがとうございます。

私たち住人次第で良くも悪くもなるのがマンションだと思います。
こういう立地だからこそ、単純に「駅近」だけで集まられる方々とはまた違った魅力あるマンションにできるのではないか、とも思っていました。
同じくすでにご契約済みの方に共感を頂いた事は、こんな密かな期待からも嬉しく思います。

一人でも多く自分のマンションに愛情を持った方が集まり、魅力あるマンションに育つと良いですね。

もしかしたら、こういう魅力が、他の方のおっしゃる「売れる」に繋がる事もあるのではないでしょうか。