東京サウスゲート計画＜15＞

[匿名さん]

【東京サウスゲート計画とは】
正式には［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン］
東北縦貫線（上野東京ライン）の開通（2015年春）に伴う品川車両基地の縮小により生じた約13haの車両基地跡地の再開発を軸とする都市開発計画。2007年11月に初案が公表されたが、その後の羽田空港の再国際化の進展、ＪＲ東海によるリニア中央新幹線計画の公表、そして2014年6月のＪＲ東日本による山手線新駅設置計画の公表などを受け、2014年7月の改定案の公表・パブコメを経て、同年9月［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］が策定された。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h26/topi036.html ←2014年9月策定の改訂版
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/shinagawa/ ←2007年11月初案

【経　緯】
■2002年03月　ＪＲ東日本が、東北縦貫線計画（宇都宮・高崎・常磐線の東京駅乗り入れ、東海道線との相互直通運転）を公表　http://www.jreast.co.jp/press/2001_2/20020310/index.html
■2003年10月　東海道新幹線「品川駅」開業
■2003年12月　日経に「ＪＲ東日本は東京・山手線の品川－田町駅間に、約40年ぶりとなる同線の新駅を設置する方針を固めた。両駅間にある品川車両基地（東京・港）のうち約10ヘクタール分を事業用地に転用し、新駅を核に2009年度から再開発する計画。」という記事が掲載される。
■2006年09月　東京都が［品川周辺地域都市・居住環境整備基本計画］を策定　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h18/topi017.htm
■2007年11月　東京都が［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン］（いわゆる「東京サウスゲート計画」）を策定・公表　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/shinagawa/
■同年　「都市構造の再編を進め首都東京を再生」で2007年～2009年をプラニング期間と設定。
■2008年05月　ＪＲ東日本が、東京サウスゲート計画の前提となる「東北縦貫線」（上野東京ライン）工事に着工
http://www.jreast.co.jp/press/2007_2/20080318.pdf
■2010年　芝浦水再生センター第一期工事着手。目に見える形で計画が動き出す。オバケトンネル新・高輪橋架道橋も着工。
■2011年03月　東日本大震災のため各工事計画見直し
■2013年09月　2020年夏季五輪の開催都市が東京に決定。
■2013年09月　ＪＲ東海が中央新幹線（東京都・名古屋市間）の環境影響評価準備書（ルート等の詳細）を公表。東京ターミナルは品川駅に。　http://jr-central.co.jp/news/release/nws001304.html
■2014年06月　ＪＲ東日本が田町～品川駅間の新駅設置を発表（2020年の東京五輪にあわせた暫定開業を予定）
https://www.jreast.co.jp/press/2014/20140604.pdf
■2014年07月　東京都が［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］（いわゆる「東京サウスゲート計画」の改定案）を策定・公表　http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2014/07/22o7h100.htm
■2014年09月　「案」がとれて［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］が策定される。　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h26/topi036.html

【関連計画等】
■港湾局　運河ルネッサンス計画　http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/unga-renaissance/about.html
■東京都　アジアヘッドクォーター特区の指定　http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/12/20lcq400.htm
■港区　田町駅東口北地区のまちづくりについて　http://www.city.minato.tokyo.jp/shiba-koushisetsu/kankyo-machi/t-machi...
■港区　田町駅西口・札の辻交差点周辺地区まちづくりガイドライン　http://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/tamachinishi-hudanotuji.h...

【過去スレ】
14．http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570236/
13. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537696/
12. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/519146/
11. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443509/
10. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/436756/
９. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/376139/
８. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177056/
７. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/156960/
６. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137159/
５. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/73036/
４. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43222/
３. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43704/
２. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44068/
１. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44645/

[589: 匿名さん]

運河が匂うなら水上レストランやバーなんか成立しないよね。天王洲のTYハーバーのテラスは
毎晩、外人さんに大人気。

[590: 購入検討中さん]

ホテルはどこが入りますか？

[591: 匿名さん]

>>590
まだ決まってないんじゃない。サウスゲート地区としては名のあるホテルがベスト。東急インやアパは勘弁。低層みたいだから眺望条件は良くないが立地は駅直結なので条件はかなり良いと思う。新駅にもホテル作るのかな？
高輪口の古いホテルもリフォームばっかしてないでそろそろ建て替えてほしいな。

[592: ゆりかもめ住民]

私の予想では三井ガーデンホテルではないかと。東急インはもうありませんよ。

[593: 匿名さん]

http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2015/0928_01/download/20...
田町東口再開発のプレリリースがでていました。夜景はかなりいい感じですね

[594: 匿名さん]

なるほど三井ガーデンホテルはありえますね。私は大浴場が好きなので仙台泊まるときはよく使いましたね。かといってスーパーホテルとかは汚いし、安っぽいから泊まりたくないので、綺麗で浴場がある貴重なホテルですよね。

プレスリリース素敵ですね、田町が3-4年後にはこんな風になるとは凄い。三井と三菱がオフィス商業ビルで組んでるの初めて見た。やることあるんだね。

[595: 匿名さん]

>>591
西武の立場になって考えると、建て替えるメリットはあまりなく、他の事業体が行う品川駅周辺の再開発を傍観しながら漁夫の利を得るのが最も合理的な戦略なんでしょう。
建て替えるのではなく、状況に合わせリモデリングしていくのが賢いやり方と思います。
少なくとも、東京都のガイドラインにあるような西口再開発に素直に従うはずもなく、従う道理もない。
ガイドラインにあるような、敷地内に道路や広場や住居用の宅地を作らせることによるメリットはデメリットを圧倒的に下回る。
協力などしないでしょうし、する必要もないと思います。
今のままで機能的には十分で、少しずつ状況を見ながら改良していけばいいと思います。
何でも壊して新しくすればいいというものでもないですし。
パチンコ屋ははやめにどいて欲しいですけど。

[596: 匿名さん]

＞５９５

でもさ、品川駅とその他サウスゲート地区の未来をみると。。

まずこれが新駅でしょ

[597: 匿名さん]

２０２０年には駅の暫定開業。高層ビルなどは２０３０年までには完成予定。

[598: 匿名さん]

次は田町駅

まずは東口再開発のツインタワー。おのおの２０１８年春と２０１９年に竣工予定。

[599: 匿名さん]

同じく東口再開発の港区総合役所・スポーツセンターと産科御三家の愛育病院。これはすでに完成済み。

[600: 匿名さん]

そして田町東口駅前再開発ビル。２０１８年竣工予定。

[601: 匿名さん]

芝浦１丁目にある現東芝ビルディングの本社機能移転による建て替え

２０１７年度中には着工予定。

[602: 匿名さん]

竹芝再開発。２０１９年度竣工予定。

[603: 匿名さん]

浜松町再開発。世界貿易センタービル周辺含む西口駅前にトリプルタワーがたつ。既に着工済で竣工は２０１９年から２０２５年と随時。

[604: 匿名さん]

そしてリニアが開通予定の品川駅は。。。。北口の新設と京急地平化しか予定なし（汗）。

変わる予定がない現在の品川駅前の様子。
まずは港南口。

[605: 匿名さん]

そして我らが誇る高輪口。

[606: 匿名さん]

高層ビルで少し見栄えがよく見えるがあれはすべて港南のビル。

改めて駅だけ見ると、地方の駅にしか見えない。

とてもポスト丸の内を目指しているとは思えないほど庶民的。

港南口はホテルが沢山あるので、外国からの観光客やビジネスマンが沢山いるが本当にこれでいいのだろうか。。。

[607: 匿名さん]

高輪口で一番立派で新しく活気がある建物は賛否両論あるもパチンコ屋がランドマークになっている。結構混んでいるのでよく出る店なのかもしれない。保守的で権利意識が強いとこの板でやや批判され気味の高輪オヤジの憩いの場でもある。

[608: 匿名さん]

以上サウスゲート地区の未来でした。

リニアで騒がれるものの実は品川だけ取り残されている気がするのは気のせいではないと思う。

せっかく外国から観光に来てリニア乗って降りたところが今の高輪口ではなんというかあまりに寂しい。

品川にサウスゲートの顔にふさわしい再開発計画が出てくることを願う。

[609: 匿名さん]

>>608
恐らく以前から品川だけ取り残されている、再開発計画がないとおっしゃっておられる方と存じますが、何度も言うようにサウスゲートの再開発のコアの部分、車両基地の再開発は、品川駅周辺の再開発という解釈になります。
新駅の再開発と考え品川駅と切り離したい様ですが、品川駅と新駅の間にサウスゲートの中心部ができるのです。
品川駅と新駅は一体で再開発されます。
確かにおっしゃるように高輪口及び港南口(高輪口よりマシですが)はダメダメな状況です。
しかし高輪口は東京都が定める優先整備地区(品川駅北周辺地区、品川駅街区地区、品川駅西口地区、芝浦水再生センター地区)の内品川駅西口地区に該当しますので、再開発計画はあります。
ただガイドラインのようになるかは解りませんし、多分ならないでしょう。
2020年以降に京急の地平化及びそれに伴う東西自由通路の第一京浜西側への延伸、第一京浜拡幅、西口駅前広場整備はほぼ確定ですが、それ以外はどうなるかわかりません。
西武の敷地内の再開発は多分当分ないでしょう。
僕が社長なら協力しません。
また京急の地平化をどの様に行うか未だ情報が出てきません。
品川駅北周辺地区はとっくに工事が始まっており、１６年度に土地区画整理事業に着手、品川駅街区地区は１８年度以降に土地区画整理事業に着手となっています。
ただ新駅ができる頃までは交通インフラが整備されるだけのようです。
上物整備はその後のようです。
結局JRと京急が絡んでいる開発はなかなか進みません。
芝浦水再生センター地区の開発だけさっさと始まりました。
JRは京急との協力がネックになっていると思います。
お互い事故の利益を最大化しようとしてジレンマに陥っていると思います。
そうでなければ、これだけ情報が出ないのはおかしい。
JRからは京急についての言及が全然ない。
京急とこんな風に協力していくとか、そんな話が全く出てこない。
よって未だに再開発の具体的なイメージも示せておらず、新駅の周辺がどの様に開発されるのかわかりません。
矛盾だらけのわけの分からないふわっとしたイメージ図だけしか出てきていません。
この前やっと交通インフラの素案が出ましたが。
田町の様に三井三菱のタッグだったらどれだけ良かったか。
JR京急の強欲素人タッグでは不安だらけです。

[610: 匿名さん]

>>609
新駅が品川駅周辺の再開発だと言い出したら、田町駅周辺の再開発とも言えますよ。駅前や該当地区に具体的な再開発計画があるかを話していますのであなたの話はポイントが外れています。

また優先整備地区というのは再開発計画があるという意味ではありません、単に整備したいねという希望表示程度のものです。その中で計画が、地平化と北口しかないということ。新駅ができても品川駅前は綺麗になりませんし、品川駅の生活利便性は向上しません。

長々と書かれていますが的が外れすぎです。

[611: 匿名さん]

>>610
区域5や6、区画整理事業が決定している品川駅街区地区もあなたのお考えでは品川駅前には該当しませんか？
新駅と品川は広大なデッキで結ばれその間はシームレスに開発されます。
新駅と品川駅は複数の導線で結ばれ高い回遊性
が担保されます。
田町駅はそういった観点ではサウスゲートのコアとなる品川駅周辺地区とは連続性はありません。
恐らく第一京浜のみで結ばれる形になるでしょう。
また区域1〜3は主に居住系の開発が行われる様ですので、そういう意味でも田町はサウスゲートのコアとは別の衛星地区的なイメージになると思います。

あなたは計画の具体的内容が日程を含め決まっていない、上物の内容が決まっていない段階では、計画があるとは言えないとおっしゃっているようです。
それならば京急の地平化も計画があるとは言えません。
しかし、京急の地平化も、それに伴う東西自由通路の延伸、第一京浜拡張、広場の整備もいついつ頃までにやると明言しています。
よってそれらは蓋然性が高いと考えます。
少なくとも東京都とJRは自分たちだけでやれることはさっさとやるでしょう。
西武の敷地の開発はやるとは言っていません。
多分やらない、できないと思います。

[612: 匿名さん]

港南はこのまま衰退してしまうのだろうか

[613: 匿名さん]

環状四号線はオリンピック開始までに、まずは国道一号線の高輪台駅近辺から衆議院議員宿舎跡地を通り高輪プリンスまえを通り第一京浜とＪＲを高架で渡り結び首都高速道路に接続すると思います。
それに伴い古い高輪プリンスは高層ホテルに建替え。今のままでは古くて耐震性に劣りとても集客が見込めないと思います。
地下鉄工事も白金高輪駅～高輪台駅（プリンスホテル近辺出入り口有り）～品川地下駅～天王洲アイル駅～？
出来ればリニァカーの開通に合わせれば最高ですが～。　夢カナ？

[614: 匿名さん]

再開発地域が派手に見えるのは常のこと。エリア単位の評価は長期のポテンシャルで考えないと。
できるまでに死んじゃう、は、あ、そうすか、ま、ごめんね、ってなくらいで。

[615: 匿名さん]

港南はこのままでいいよ。日本を代表する新幹線（将来はリニア）も発着するターミナル駅の
そばに学校や公園や憩いの場所も近くにあるようなマンションがあるのは既に十分に価値が高い。
田町駅の再開発は素晴らしいけど、品川駅港南口だってすでに一流ホテルやオフィスタワーが
いっぱいあって十分に開発されてる。イメージが悪いのは昭和の時代からある、飲み屋街が整理
できすにそのままになっていること。中小のビルの上の無粋な看板が景観を悪くしている。
あれは何とかして欲しいね。
あと不満があるとすれば、京急降りてから港南口へ出るときに一回高輪口へ降りて、もう一回
コンコースへ上る。大して面倒ではないけど導線悪いよね。ＪＲの改札が高輪側にしかないのも
おかしい。昔の名残なんだろうけど。あと、港南から高輪までのコンコースが長い。
あれだけ長いなら空港のように動く歩道を両側に２ー３本つけるとかして欲しい。
まあ、平成のはじめまで品川駅港南口はこんなだったから、既に見違えるようになってますよ。

[616: 匿名さん]

田町の再開発は素晴らしいけど、泉岳寺近辺に出来る新駅は残念ながら品川駅と一体の新駅であって、
田町新駅ではないよ。下図を見ても品川駅と新駅の一体開発であって、田町とは連続していない。

両駅間はビルが連続して建ち歩道でつながるでしょう。周囲にはバスターミナルなどの交通拠点も
出来ると思います。2027年のリニア新駅に向かって着実に開発が進むでしょう。

京急の地上化は、山手線と京急の間のスペースも使いながら行うでしょうね。工事は難しいでしょう
けど、１階に線路を敷設する空間はあると思います。

[617: 匿名さん]

港南口はすでに十分coolですよ。

[618: 匿名さん]

>>612
衰退するだろうね。だって開発する場所がない、いい場所に肉卸市場と海洋水産大が占めている。新航路もあるし、望みは30年後に繋がるリニアだけかな。

新駅開発を品川駅の開発とするのは私も無理ありすぎだと思う。品川駅は北口が出来て、その新駅の再開発地帯とデッキで繋がるというだけの話ですから。泉岳寺から品川駅まで歩いたことありますか？とても日常的に歩く気はしない距離ですよ。新駅商業施設は当たり前の話、駅前が中心になりますから品川駅からいくなら普通に電車乗って行くと思います。

いずれにしろ、新駅方面にある品川駅物件はグッドだけど、そうではない物件は港南口、高輪口とも何かできるものもないので、リニア開通の30年後まで健康を維持するしかなさそうですね。

[619: 匿名さん]

>>617
ここに見えるインターシティーとこだけはね。左には巨大な食肉市場、その先に小汚い北品川。さらに上空500未満に飛行機が飛び交う。リニアができる30年後にはインターシティ一帯のビルも時代遅れの代物になるし。

距離的に遠い港南と高輪4丁目は新駅再開発の恩恵は受け入れられないよ。普通に隣の駅。あやかりたいのはわかるが無理がある。

[620: 周辺住民さん]

皆さん、新駅は素晴らしい再開発になる前提でお話されてますけど、新駅は素晴らしいものになると思いますか？
曖昧で全体像が見えないお絵描きレベルの完成予想イラストと概要だけで、再開発のコンセプトや具体的な図案がでてこないのが非常に不安です。京急とJRの街づくり素人タッグも不安ですし…
延期に延期を重ねて、利害調整のすえチグハグな再開発になり期待はずれ、という気がしてなりません。ネガではなく、皆さんは新駅が素晴らしいものになる確信をお持ちなのでしょうか？

[621: 匿名さん]

JRと京急だけで作ったら良い物ができると応える人はほとんどいないだろう。所詮、鉄道屋ですから。街づくりなら、鉄道屋なら東急くらいだろノウハウと自力でやれる関連会社があるのは。

JRと京急のタッグと三井三菱のタッグって次元違いすぎるでしょ。ただJRと京急からしたら旨味を持ってかれたくないから、この巨星二社と組まないわけでしょ。

この二社の力を結集したら、商業施設はアトレと京急ストア、さらになぜか18番のエキナカとキヨスク作ってどうだって感じ！？かな

[622: 匿名さん]

小汚い北品川は言いすぎ　笑　あそこは旧東海道最初の宿場町として歴史ある場所ですよ。
休日に散歩するにも良いところです。何でも壊してビル建てりゃ良いって物じゃない。

食肉市場は昭和の時代からあるからしょうがないけど、近年建て替えられて周囲の環境に
ほとんど影響が出ないような施設に変わってるし。

新駅開発の恩恵を無理に期待していないけど、新駅構想なんか無くても品川駅エリアは
未来の交通の要衝でビジネスの中心地のひとつになることは間違いない。

その中心から近いエリアにいまから住もうとすればマンション買うしかなく、場所的には
一番近いのが品川～新駅の高輪エリアだけど、もうマンションが建つ場所が少ないので
新築マンションの供給は限定的でしょう。中古物件はなかなか出ないし、築年が古い
マンションが多い。

あとは港南の築浅中古を買うか、田町駅、大崎駅、五反田駅あたりの新築か中古を買うか
しかないので、このエリアの需給はタイトなまま推移すると思いますよ。
まあ、2007年頃に坪300万円以下でこのエリアにマンション買った人は安泰でしょ。

[623: ご近所さん]

619さん、そんなに心配して、無理やり品川を落とさなくても田町も
ちゃんと資料の66ページに記載がありますから。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2014/07/DATA/22o7h104.pdf

[624: 匿名さん]

>>622
宿場町であり、赤線地帯であった場所。いまでもカフェー建築の名残がある古い戸建てがあったりします。歴史ある場所だか、由緒正しい歴史ではないような。

新駅は大規模タワマン2つ建つし、新駅に合わせて高輪地区も有力デベがタワマン建てようと動いてるみたいよ。数年したらいくつか話がでてくるよ。港南は場所ないから50年後のタワマン建て替えまで打ち止めかな。そもそも駅まで遠すぎるし、駅から改札、改札からホームまで時間かかりすぎ。港南口からのアクセスは徒歩表示のプラス7分くらいが妥当じゃないかな。

[625: 周辺住民さん]

新駅の商業施設がアトレって充分ありえる笑
どう頑張っても恵比寿駅前程度が限界のしょぼい駅になるように思えてならないんだよな
なんで三井とか三菱、森ビルあたりと協働しないのか、新駅が失敗再開発になっても誰も幸せにならないのに

[626: 匿名さん]

まあ、坪単価250万円のマンションを2005年ごろの湾岸戦争時に買った人は、みんな含み益が
たっぷりのっているから余裕でしょ。ちゃんと資料があるんだから、事実に基づいてもっと
ポジティブな話しましょう。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/09/DATA/20o9m102.pdf

[627: 匿名さん]

JRからしたらアトレは外せない。敷地広いからアトレpart5くらいまで作れそうだし。そして京急百貨店とかかな。京急が関わると蒲田、川崎臭のしそうな街になりそうなところが気になる（笑）

[628: 匿名さん]

>>622
高輪にタワマン建てれるとしたら、第一京浜か桜田通沿いになりますが、第一京浜の駐車場があるところですか?

[629: 匿名さん]

＞624
新駅にタワマン建っても、いったい値段はいくらになるのやら。目黒駅前の物件が坪単価600-700万でしょ。
新駅直上ともなれば想像を超えるかもね。もちろん、同じような値段なら新駅マンションに注目が集まって
高輪、港南、田町の中古マンションなんて忘れ去られるでしょうけど、数億円もするマンション買える層は
限られているし、買ってもさらに高い値段で売れるかと言えば流動性は低いと思うよ。
田町や港南の中古マンションの取引価格が今の実勢価格よりもはるかに高くなることは無いと思うけど、
分譲価格を下回ることも考えにくいでしょ。サラリーマンがギリギリ手が届くラインくらいが適正価格だと
思いますよ。

[630: 周辺住民さん]

アトレと京急百貨店とタワマン二本がデッキで繋がってありきたりの植栽でお茶を濁すみたいな新駅になったら最悪ですよね。私もなんとなくムサコや川崎臭がする街になる気がしてなりません。

[631: 匿名さん]

>624
新駅のタワマンって分譲されるんですかね。貴重な土地だし、サウスゲートの性質上、外資に勤める外国人ファミリーあたりをターゲットにするから高級賃貸になるような気がする。

[632: 匿名さん]

今このあたりで分譲してるマンションっていえば、クラッシィ芝浦とTBTくらいだけど、坪単価平均で360から370くらいだよ。一人暮らしなら買えるけどファミリーサイズは超一流企業でもリーマンじゃすでに手届かないよ。しかも上に挙げられた再開発出来たら間違いなくさらに上がるよ。外資かスネかじりじゃなきゃ、すでに買えないエリアかと。築10年以上の耐震とかならなんとか坪330くらいで買えるかなというレベル。

[633: 匿名さん]

クラッシやTBTはそんなに価格が上がっているのか。ただ、クラッシは新駅までかなり遠そうですよね。

[634: 匿名さん]

＞まあ、2007年頃に坪300万円以下でこのエリアにマンション買った人は安泰でしょ。
しかし、都心部では、どこもかなり上がってますからなぁ。
完成した街の日の目を見るまで長年にわたって工事を我慢する分、
他の成熟した駅のほうが便利＆1.5倍上昇だとしたなら、２倍に上がってくれないと。
ショッピングのたびに他の駅に出かける今の不便が、このエリアで買い物が完結できるようになるのは何年？

[635: 匿名さん]

東京都内でほとんどの買い物を完結できるエリアなんてほうが少ないですよね。
近所にスーパー、クリーニング店、薬局、コンビニ（ATM）くらいはあってほしいけど、
それ以外は近くに無くても困らない。
普通、デパートの近くにでも住まない限り、それ以外の買い物は大抵は違う場所に
出かけますよ。

＞631
私も賃貸になるんじゃないかと思います。坪単価1000万もするマンション買えないし、
貴重な土地だから売り切りじゃ無くてずーと賃貸料が入ってくるような形にするでしょ。

[636: 匿名さん]

賃貸になったらこの辺の賃貸相場が崩壊する
芝浦アイランドが安いのは賃貸棟が半分だからだしね

[637: 匿名さん]

新駅のマンションが賃貸なら家賃は月100万から200万。他のマンションとはカテゴリーが違いますから関係ないでしょ。

[638: 匿名さん]

新駅エリアのマンションは賃貸で、主に外資系企業の社宅用途でしょう。
社宅といっても日本企業のような貧乏くさいものではなく、節税対策のために幹部社員に現物支給するやつですよ。
既存のマンションとはカテゴリーが違うというのもあるし、社宅用途は新駅エリアのマンションだけでは吸収できないので、
周囲の賃貸相場は崩壊どころか高騰するでしょう。

[639: 匿名さん]

TBTやCMTもねらい目かな？

[640: 匿名さん]

>>639
狙い目かも知れないけど、芝浦側はあまり再開発のメリットなさそう。
導線を見ても、新お化けトンネル経由だから遠いと思うけど。
まあ、その分安いけど。

[641: 匿名さん]

あのあたりは、新駅できても意外と駅から遠いと思うよ。距離的にはたいしたこと無くても
道路整備が悪いよね。新駅と同時に道も良くなるのかな。
水再生センターの上に広い通路を作って歩けるようになるとか。港南のマンションも駅から
10分程度歩くけど、歩道が広いし、人も適度に多いので寂しくなく、意外とストレス無く
歩ける距離。道の広さは大事です。

[642: 匿名さん]

品川港南口や汐留のように大失敗な再開発にならないとよいですね。

[643: 匿名]

>>640
田町駅東口(東京ガス、三菱＋住友)＋札の辻(森ビル)の大型開発が新駅以外にも
徒歩5-8分圏に有る芝浦。
新駅までのルートも整備＋植樹されており綺麗ですよ。

[644: 匿名さん]

高輪口徒歩五分に１２年前に買いました。

[645: 匿名さん]

>>643
すみません。
新駅までのルートはどこですか？
特に植樹や整備がされてるルートはないと思いますが。

[646: 匿名さん]

新芝運河沿いの緑地帯や遊歩道のことではないでしょうか。

[647: 匿名さん]

＞638
高級賃貸に中華系の金持ち家族がぞくぞく入居してくるわけですね。このアジア企業優遇税制エリアに。
日本人は肩身が狭くなりそうです。

[648: 匿名さん]

>>624
芝高浜町が言うなや。
鈴が森を移転したとこだぜ。

[649: 匿名さん]

＞クラッシは新駅までかなり遠そうですよね。

そう思う。たぶん1kmくらいはあるね。品川駅から遠いと言われているWCTと同じ。大雨の日なんか大変そう。
WCTはシャトルバスがあるからいいけど、クラッシイはタクシーには近すぎるし歩くしかない。
それで坪360-370なら、坪340万くらいで買えるコスモポリス品川とかWCTの中古を買ってリフォームした
ほうが良いかも。HP見たけど単価高い分部屋も70平米台で狭いしね。85平米以上希望だけど、坪370万だと
1億超えちゃう。

[650: 匿名さん]

>>649
そもそもクラッシィは田町駅の物件だから（笑）駅歩9分で田町駅はコンコースがないから階段上がれば改札だし、ホームも真下。WCTなんて駅まで14分、さらに港南口から山手線ホームまで5分はかかる。不便すぎです。クラッシィはあくまで新駅も徒歩で遊びに行けるよというだけで、電車乗りに行くためではないから勘違いしないように。

[651: 匿名さん]

WCTは20件くらい売却希望でてるから必死なんだろうけど、クラッシィの交通利便性とは勝負にならない。

[652: 匿名さん]

＞651
649ではないけど、20軒くらい売却希望で必死というのはおかしい。たった20戸と言ったほう
が正しいんじゃない？2100戸あるマンションだぜ。全戸数の1％未満。他のマンションの売り
出し戸数が全戸数に比べて何％あるか見てみな。むしろ、最近は相場が急上昇して以前より
売出しが減ってきてる。たぶん、売り惜しみ。

坪240万円で分譲されたマンションが、今は最低坪300万以上で売却できるし、眺望の良い部屋
は出せば売れるんだから急いで売る必要が無い人は売らないでしょ。

20戸というのはネットに掲載されているのを見て言ってるんだろうけどネットに掲載されるのは
たいてい低層か1LDKか50㎡前後か西向き物件か最上階の1億を遥かに超える部屋などが多いね。
ネット掲載されている物件はそういったのに偏っている。

東側、北側の中高層のファミリータイプは、よっぽど高い値段をつけない限り、ネットに掲載
される前に売れっちゃってるからね。

[653: 匿名さん]

＞650
そんなにアツクならずに冷静にね！　笑
クラッシィ良い物件だと思いますよ。だけど、最近のマンション共通に言えることだけど、
坪単価が上がってきているから部屋を60-70㎡台に抑えて購入可能な価格にしている物件が
多いね。湾岸は土地が安い分、坪単価も安くてちょっと駅から遠くても90-100㎡の部屋が
サラリーマンに手が届くのが魅力だったのに。
あと、タワーじゃなくてせっかくの板状マンションなんだからワイドスパンに出来るのに、
間取りが間口が狭い田の字ばかり。今の坪単価で100㎡作ったら１億超えちゃうからあえて
作らないんだろうけど。

[654: 匿名さん]

>>652
WCTは戸数の多さもあって常に売買があり流動性が高いため相場があるのがいいですね。
極端な高値掴みもない代わりに、ミスプライシングも少ないからお買い得もほとんどありません。
しかしあれだけ大きいと方向や階数で全然雰囲気が変わるので、中古探してる人は必ず内覧してください。

[655: 匿名さん]

＞ネット掲載されている物件はそういったのに偏っている。
違うよ。不動産情報に登録されたらすぐネットに載る仕組み。
持ち主は高値で売りたいからネットに出したがるのが普通。

＞全戸数の1％未満。他のマンションの売り出し戸数が全戸数に比べて何％あるか見てみな。
１％未満の売出戸数が優良物件という説は、以前ネガが主張してたんだが。
で、ＷＣＴをさらっと検索してみたら58件の売出がある。

[656: 匿名さん]

＞655
WCTについての話が出てますが、普通は不動産屋に仲介を頼んだらネットに自動的に掲載されますね。
だけど、ネットに出ている物件には向きや階層（20階未満が多い）などに明らかに偏りが見られる
のも事実です。この理由は、２つ考えられます。

①眺望の良い中高層は人気が高くすぐに成約するので目につかない
②眺望の良い中高層は住民がなかなか手放そうとせず、売出しが少ない

[657: 匿名]

>>645
646さんがおっしゃっている関電工、トヨペット、CMT、沖電気の並ぶ芝浦4丁目を指します。

[658: 匿名]

まあまあ皆さん下記景気が良い予想記事も出てますので小さい事で喧嘩は良くないですよね。
皆さんみたいに既に港区にマンションを持っている事は十分な資産家予備軍なんですから。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151003-00000020-mai-bus_all

[659: 匿名さん]

「港区の山の手」は、確かに不動のセンターだとは思いますが、食肉市場方面はノーコメントです。

[660: 匿名さん]

↑それはあなたの偏見というものｗ　あなたがいう食肉市場方面のマンション群は2005年ごろ
激安で分譲されて、いまや含み益が乗りまくりです。

駅から遠いといわれますがその分安いし、品川駅近辺にはＶタワー除いて駅に近い築浅マンシ
ョンが無いですから需要は活発です。悔しいでしょうけど。

[661: 匿名さん]

不動産価格は、都内どこも上がってるし。何言ってるが意味不明。
港区は、山手線の中と外では大違いなのは合ってると思うよ。
食肉の向こうは同区の白金や麻布あたりとは大違いだし、港南４は坪単価で晴海や月島に抜かれたよ。

[662: 匿名]

ここに出没する人は資産や収入はあるかもしれないが、差別意識が強すぎるね。まあ、自分もそういう人間と仕事をしてきたからわかるけど。

人の価値観はそれぞれだから別に構わないけれど、掲示版でその価値観を元に喧嘩されたり、強要されるのは、ちょっと見苦しいね。

[663: 匿名さん]

話を盛るからツッコまれる、単にそれだけでしょう。
お見受けしてると、ツッコミの書き込みのほうが世間のメジャーな意見かと。

[664: 匿名さん]

別に660の話は盛っていないと思うが、どのへんが盛ってる？

[665: 匿名さん]

＞港南４は坪単価で晴海や月島に抜かれたよ。


この話こそ盛ってるんじゃ？事実なら分析した資料を貼ってくれよ。出来ないだろうけど。

[666: 匿名さん]

＞665
出ましたネ！エビデンスくれ男君。
匿名掲示板では、逝った者勝ちなのを　そろそろ理解してね♡

[667: 匿名さん]

>>666
匿名掲示板の中で生きていくのは大変ですね。
一般社会で生きては行けなさそうでお察ししますが、喧嘩を売るならもう少し上品にね。

[668: 匿名さん]

>667
よくぞ、見抜きましたねえｗ
もちろん、リーマンではなく、裏社会で　生きてます。
（不動産の不労所得生活ですよｗ）

[669: 匿名さん]

>>665
中古の坪単価は港南芝浦は、東京湾岸内では一番高いのは今も将来も変わらないよ。港南の中古坪単価は一番売買が多い定借のシティータワーがあるので本来の相場より低くなってるだけだから勘違いしないように。

[670: 匿名さん]

>>661
地価だと、
高輪側は、
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/SearchServlet?MOD=2&nen_from=...

港南側は
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/SearchServlet?MOD=2&nen_from=...

昨年の同じ地点の地価も出ているので、客観的に比較できる。

[671: 匿名さん]

>>670
坪単価ってマンションの坪単価でしょ。
容積率の異なる土地の値段単純比較しても意味ないのでは？
容積率あたりで計算すれば他所意味はあるけど。

[672: 匿名さん]

>>671
地価で傾向は分かりませんかね?そのための地価ですし、固定資産税の基準になるわけですから。

[673: 匿名さん]

>>672
戸建ならともかく大規模マンション用地なんていきなり相場の倍で取引されたりとかするのでマンションの価格傾向をみる指標としてはあんまりあてにならんです。
普通に中古の成約価格見る方が早いです。

[674: 匿名さん]

>673
>普通に中古の成約価格見る方が早いです。

港区の高輪と港南と簡単に比較できるのなら、データ頂戴。

[675: 匿名さん]

高輪はどこが比較的坪単価が高くて、どこが低いのかご存知でうか？
また港南でも場所によって違うと思いますが、両者ともやはり一番の決定要因は品川駅からの距離でしょうか?

[676: 匿名さん]

>675
結局、坪単価などは条件で大きく異なるから、単純には比較できないってことでしょうか？

駅からの距離という点では地価が参考になるような気もしますが、住宅と土地では違うから参考にならないか。

中古マンション価格も築年数等で異なるからね。いずれにしろ、首都圏マンション相場自体がバブル再燃のように上昇しているものの、他の国の首都ほどはまだ高くないから、まだまだ上昇するって理解で良いのでは。

その中で、高輪側がまだまだ高いことはわかるが、品川近辺は将来の大丸有となることから特に有望って結論で良いのではないかな？まあ、誤った理解なら、ごめん、許してしんぜよ。

[677: 匿名さん]

晴海ドゥトゥール　平均坪単価＠361万
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559582

[678: 匿名さん]

一般的に、駅からの距離と駅力が不動産価値に最も影響すると言われていますが、
それ以外にいわゆる地ぐらいと言われるものや、もちろん建物自体の価値も重要ですよね。
例えば建物自体の価値を所与とした場合、高輪の第一京浜沿いと桜田通り沿い、高輪四丁目のお屋敷街。
駅からの距離、駅力、標高、地ぐらい、また再開発地からの距離、それぞれですが、客観的に評価するとするとどこが資産価値が高いでしょうか。

[679: 匿名さん]

>677
築10年の港南のマンションの取引がさかんな理由ですね。

10年後の晴海と10年後の品川、どうなるか楽しみですね。

[680: 匿名さん]

湾岸の場合、港区か中央区かに限らず2005年頃の分譲売り出し価格は坪240万円くらいで、
それでも埋立地に240万円は馬鹿高いと言われてましたね。それが思った以上に人気が出て
豊洲地区の2009年ごろの分譲物件が坪280万円くらいになり、サウスゲートエリアの物件は
坪300万近くまで上昇。さらに、消費税が上がり、東日本大震災の影響で資材価格や人件費
も高騰し、いまや新規分上物件は豊洲の坪単価さえ300万オーバー、サウスゲートは370万
まで上昇。中古物件もも350万近辺になってきました。

湾岸の場合は駅からの距離以外に、周囲がもともと住宅地ではなかったことで建物が密集
していることなく視界が開けていることと、海沿いで向きによっては海眺望になることが
資産価値に強く影響するという湾岸ならではの特殊事情もあります。
さらに品川駅と新駅の重要性が将来に向けて高まってくることと、芝浦港南地区の新規
供給が少ないことで、サウスゲート地区の中古の売り出し価格は湾岸のなかでも最も高く
明らかに上昇を続けています。もともと分譲価格が安かったことも合って値上がり率では
湾岸トップでしょう。

高輪は言うまでも無く、港南や芝浦よりもブランド価値は高いですが、いかんせん中古
物件が築40年前後と言う物件が多いことが物件価格の上昇にブレーキをかけているため、
結果的に港南や芝浦物件と現在の単価は同じくらいになってきてます。もちろん、
2000年代に入ってからの物件の中古取引価格は芝浦港南よりも遥かに高いですが。

[681: 匿名さん]

最近の新規分譲物件の価格高騰は、上に書いてあるとおり東日本大震災後の人件費の高騰と円安による
資材価格の高騰が影響してます。分譲マンションも1億円超えると動きが悪くなるので、最近の分譲物件は
部屋を70平米台くらいに抑えて物件価格が高くなりすぎないようにしてます。DEUXや東京ベイシティ、
クラッシィなどがそうです。2005年ごろは9000万円だせば湾岸なら100平米が買えました。最近は
100㎡と言う部屋設定自体が少ないですよね。これも中古人気に拍車をかけていると思います。

[682: 匿名さん]

＞匿名掲示板では、逝った者勝ちなのを　そろそろ理解してね♡

ネガの開き直りもここまであからさまに自分の非を認めているとすがすがしいね♡

[683: 匿名さん]

環状四号線が港南まで延伸したら、上がりそうですね。
売るのはそれからのほうがいいかも。

[684: 匿名さん]

＞510
＞15階で9980は、さすがに度が過ぎているようです。
＞ほぼ同じ間取りの39階が9780で出ています。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003740583/
＞15階の物件がいくらで成約できるか、見ものですね。


9月上旬に登場した39階の物件、上記リンク先もう無くなってますね。どうやらもう売れたようです。
ほぼ瞬間蒸発に近い。東側高層は人気ですね。

[685: 匿名さん]

再開発で整備されるデッキや道路は石畳になればいいなと思っています。
しかし日本の歩道って、何かよくわからんどぎつい配色でよくわからん模様を描いていることが多いですよね。
何か理由があるんですか？
模様描かないと誰かに怒られるんですか?
センスないなーと思うんですが。
あと電柱電線地中化や、看板の規制などもしてほしい。
効果なんてないであろう交通スローガンを書いたのぼりや看板も設置しないでほしいんですが、あれも警察のＤＮＡに刻まれているので無理でしょうかね?
いずれにしろ、スッキリしたシックな街になって欲しいですね。
あと商店経営されてる方は、のぼりを歩道に設置したい病に罹患している方が多いので、治してから来て欲しいですね。
効果はないし、景観を乱し歩行の邪魔になるだけですから。

皆さん、再開発地はこうなってほしい、ということがあれば書き込んでください!

[686: 匿名さん]

リニアに同調か
品川駅周辺まちづくり/20年、27年の2段階整備に。
・2020年　第１ステージ　新駅暫定開業、駅周辺地区内道路
・2027年　第２ステージ　土地区画整理、京急の地平２面４線化、環４延伸など

[687: 匿名さん]

>>686
随分前の記事ですが、
土地区画整備は2020年以前から始まって終了するのが第二ステージ、2020年以降ということのようです。

[688: 匿名さん]

リニアは羽田直結してほしい。無理ならせめて新幹線を。