東京サウスゲート計画＜15＞

[匿名さん]

【東京サウスゲート計画とは】
正式には［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン］
東北縦貫線（上野東京ライン）の開通（2015年春）に伴う品川車両基地の縮小により生じた約13haの車両基地跡地の再開発を軸とする都市開発計画。2007年11月に初案が公表されたが、その後の羽田空港の再国際化の進展、ＪＲ東海によるリニア中央新幹線計画の公表、そして2014年6月のＪＲ東日本による山手線新駅設置計画の公表などを受け、2014年7月の改定案の公表・パブコメを経て、同年9月［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］が策定された。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h26/topi036.html ←2014年9月策定の改訂版
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/shinagawa/ ←2007年11月初案

【経　緯】
■2002年03月　ＪＲ東日本が、東北縦貫線計画（宇都宮・高崎・常磐線の東京駅乗り入れ、東海道線との相互直通運転）を公表　http://www.jreast.co.jp/press/2001_2/20020310/index.html
■2003年10月　東海道新幹線「品川駅」開業
■2003年12月　日経に「ＪＲ東日本は東京・山手線の品川－田町駅間に、約40年ぶりとなる同線の新駅を設置する方針を固めた。両駅間にある品川車両基地（東京・港）のうち約10ヘクタール分を事業用地に転用し、新駅を核に2009年度から再開発する計画。」という記事が掲載される。
■2006年09月　東京都が［品川周辺地域都市・居住環境整備基本計画］を策定　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h18/topi017.htm
■2007年11月　東京都が［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン］（いわゆる「東京サウスゲート計画」）を策定・公表　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/shinagawa/
■同年　「都市構造の再編を進め首都東京を再生」で2007年～2009年をプラニング期間と設定。
■2008年05月　ＪＲ東日本が、東京サウスゲート計画の前提となる「東北縦貫線」（上野東京ライン）工事に着工
http://www.jreast.co.jp/press/2007_2/20080318.pdf
■2010年　芝浦水再生センター第一期工事着手。目に見える形で計画が動き出す。オバケトンネル新・高輪橋架道橋も着工。
■2011年03月　東日本大震災のため各工事計画見直し
■2013年09月　2020年夏季五輪の開催都市が東京に決定。
■2013年09月　ＪＲ東海が中央新幹線（東京都・名古屋市間）の環境影響評価準備書（ルート等の詳細）を公表。東京ターミナルは品川駅に。　http://jr-central.co.jp/news/release/nws001304.html
■2014年06月　ＪＲ東日本が田町～品川駅間の新駅設置を発表（2020年の東京五輪にあわせた暫定開業を予定）
https://www.jreast.co.jp/press/2014/20140604.pdf
■2014年07月　東京都が［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］（いわゆる「東京サウスゲート計画」の改定案）を策定・公表　http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2014/07/22o7h100.htm
■2014年09月　「案」がとれて［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］が策定される。　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h26/topi036.html

【関連計画等】
■港湾局　運河ルネッサンス計画　http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/unga-renaissance/about.html
■東京都　アジアヘッドクォーター特区の指定　http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/12/20lcq400.htm
■港区　田町駅東口北地区のまちづくりについて　http://www.city.minato.tokyo.jp/shiba-koushisetsu/kankyo-machi/t-machi...
■港区　田町駅西口・札の辻交差点周辺地区まちづくりガイドライン　http://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/tamachinishi-hudanotuji.h...

【過去スレ】
14．http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570236/
13. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537696/
12. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/519146/
11. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443509/
10. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/436756/
９. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/376139/
８. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177056/
７. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/156960/
６. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137159/
５. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/73036/
４. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43222/
３. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43704/
２. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44068/
１. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44645/

[509: 匿名さん]

サウスゲートに住んでいると空港までのアクセスがめちゃくちゃ便利。羽田着から30分で自宅帰着。
成田にも成田エクスプレスや品川、天王洲からのエアポートリムジンなどがでている。
この楽さは旅行好きな人や出張の多い人にとって魅力的でしょうね。

[510: 匿名さん]

>490
15階で9980は、さすがに度が過ぎているようです。
ほぼ同じ間取りの39階が9780で出ています。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003740583/
15階の物件がいくらで成約できるか、見ものですね。

[511: 匿名さん]

＞510
たしかに。しかし、こういう値付けが出来ること自体、サウスゲートエリアの相場が
上がってきているということなんでしょう。
品川タワーフェイスなんかも坪330-350万くらいの価格帯になってきています。
他の湾岸地区の中古とはちょっと違う動きになってきましたね。

[512: 匿名さん]

タワー高層なんだから眺めが良ければよいほど色んなものが見えるから、港にある近くの倉庫や入管だけを言っても
しょうがない。東京湾やレインボーブリッジ、お台場、房総半島、東京タワー、羽田空港が見えると言ったら、
対岸の倉庫なんて景色のうちじゃないでしょう。

[513: 匿名さん]

確かに倉庫ビューのWCTと比べると
レインボーブリッジや東京タワーが間近に見える芝浦アイランドの優位性が際立つね

[514: 匿名さん]

港南の物件は、今後の値上がり値下がり期待の要因が双方とも他の地域より多いと思います。
将来価格がどうなるか予想が難しく、普通の人がこの価格で購入するのはギャンブルに近い様に思えます。
色々な要素を俯瞰、考慮し適切な判断ができる方は一見ギャンブルに見えても確実な投資ということもあるのでしょうね。
凡人の私はこの値付けでは買えません。

[515: 匿名さん]

今の港南のプレミア住戸等の比較的高額な物件の売り出し価格は、10年前なら表参道の高級物件が買える程の価格ですね。
物価は変わっていないのにすごいことです。

[516: 匿名さん]

PCT豊洲は坪400超え
伸び率だと負けてるんだよね

[517: 匿名さん]

いくら高層階でも窓を開けたら隣のタワマンの部屋しか見えないようでは高層階の意味が皆無ですね。

[518: 匿名さん]

>513
芝浦アイランドの眺望は、ホントすばらしいそうですね。
今、話題の民泊サイトにもお部屋がたくさんリスティングされているようなので、
今度、体験宿泊させていただきますね♪

https://www.airbnb.jp/rooms/2834141?s=DKHrtjBB

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[519: 匿名さん]

芝浦アイランドはグローブ、ブルーム、ケープとタワーが狭いエリアに密集しているのが駄目。
加えて新たなタワマンが周囲に加わった。WCTは周りに建物が立つ可能性は低いから、
眺望が保証されているのもいい。

＞確かに倉庫ビューのWCTと比べると

無理やりにでも倉庫ビューということにしたいみたいだね。地上100mの高層から眺めたときに、
対岸の高さ10mほどのちっさい倉庫がどう見えるか考えれば分かりそうなもんだけど。
それよりも、目の前に広がる東京湾の存在感でWCTの東側と北側の物件は大人気なわけだから、
事実はすべてを物語っている。

[520: 匿名さん]

WCTの東側ビュー

[521: 匿名さん]

PCTって坪300万から330万くらいでしょ。坪400万なんて江東区にそんな値段はつかないよ。

[522: これマンション規約違反でしょ]

>>518

これマンション規約違反でしょ。
通報しないとセキュリティ的にもアウト！

[523: 物件比較中さん]

>513
グローヴタワーってなんで賃貸棟にあんなに囲まれちゃってるの？
しかも２棟に、おいしいところ全部塞がれてる。
あれで眺望がいいとか言うのはどういうことか意味不明。

[524: 匿名さん]

>518
すごいねケープ、管理組合は機能していないのかな？
それともここは民泊営業OKな規約なのかな？

[525: 匿名さん]

うちのマンションでは規約で禁止してます。民泊サイトに載ったらすぐに管理事務所から止めるように
話が行きます。芝浦はユルユルなんですかね。そのうちバッグパッカーのたまり場になりますよ。

[526: 匿名さん]

何故か芝浦がディスられている。
サウスゲートエリア内で住民同士でバトルさせたい輩がいるようだ。
賢明な芝浦住民はスルーしましょう。

[527: 匿名さん]

>>526
同意です。
他人の批判しか出来ない方々は、スルーで行きましょう。
アイランドもＷＣＴもどちらもいいと思うけど。

[528: 匿名さん]

自分から挑発して逆襲されているんだな＞芝浦

[529: 匿名さん]

相変わらず一生懸命だね。WCT住民は。

[530: 匿名さん]

中古が高値で取引されてるのに、そんなに頑張らなくてもいいのにね。
湾岸の分譲価格が坪200万円台前半だった頃が懐かしい。

[531: 匿名さん]

WCTはそもそもサウスゲートじゃないでしょ
再開発の恩恵も無いし、あの辺は廃れゆくだけ

[532: 入居済み住民さん]

芝浦アイランドの設計意図が知りたい。露骨に賃貸棟を最優先しているのか？よりによって3棟をなぜあんなに極端に近づけているのか？

[533: 匿名さん]

芝浦アイランドを買えなかったWCT住民が
芝浦を貶めてる構図ですね

[534: 匿名さん]

>>507
ということは逆に対岸の台場側からは、あらゆる所から丸見えなんですね。
最近じゃカメラの性能もギガピクセルで、ネットでも以下のようなサイトがあるからなぁ。
台場って、四六時中 陸に向かってデジカメ構えてる人だらけ・・・

http://360gigapixels.com/tokyo-tower-panorama-photo/
画面左下の「＋ボタン」で望遠機能

[535: 匿名さん]

単なるネガネタかもしれないが結局は気にする人はカーテンやブラインドを閉める。気にしない人は開けっ放し。そんなの湾岸でも内陸でもどこも同じ。

[536: 匿名さん]

WCTからお台場までの直線距離約2000m>＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞芝浦アイランドグローブとエアの間約30m

[537: 匿名さん]

分譲当時、芝浦アイランドよりもWCTのほうが高かった記憶が。
いまも中古の取引はWCTのほうが若干高い気が。

[538: 匿名さん]

田町の話はいいから、品川の話に戻しましょうよ。

[539: 匿名さん]

>>538
品川に関してはリニア以外に話題がないんだよね、しかも20-30年後とかだから事実上、次世代の話題。あとは北口できるとかどうでもいい話題しかない。やっぱり新駅か再開発案件が一番多い田町の話題が盛り上がる。

[540: 匿名さん]

リニア開通は12年後の2027年じゃなかったっけ？
新駅も一体開発になるのは品川駅じゃないの？
田町の再開発案件て、何があるの？

[541: 匿名さん]

>>540
2027年は名古屋までの一部開通だろ、大阪まで繋がるのは2045年の30年後。おれたぶん死んでるわ。

新駅できてもただでさえ品川駅に遠い港南は全く関係ないから(笑)

田町は初の三井三菱タッグかつ港区まで巻き込んだ東口再開発、駅前再開発、芝浦1丁目再開発、西口再開発整備、竹芝再開発など再開発だらけだから。品川は北口できるのと、京急地平化だけ。かなりしょぼいが、これさえ港南は関係ない、高輪側の話。

品川駅は北口しか

[542: 匿名さん]

>>537
成約価格はWCTよりグローブのが高いよ。グローブは条件悪い部屋でも坪330では売れてるから。

いずれの物件も修繕費上がるタイミングだし、このご時世で耐震とかあり得ないスペックだから個人的には中古とか無理。

[543: 匿名さん]

その割には、田町って話題にならないね。駅のネームバリューの差かな。大崎も便利なのにあまり話題にならない。

[544: 匿名さん]

>>543
たしかに名前が地味だが地下鉄も２本あり、京浜東北線は快速も留まるかなり便利な駅だけどね。有楽町、東京も品川より近いし、港区という立地から超都心部へのアクセスは品川駅周辺からよりかは大抵近いんだけどね。また品川駅はコンコース長すぎるし、改札後もホームまで長いし、人も多すぎて歩きづらく駅の図体がでかすぎて意外と不便。

また、三田、芝、芝浦というアドレス自体にそれなりにネームバリューがあるから駅名が強調されにくいのはあるのでは。芝浦でさえ、ミセスのおしゃれ雑誌の生活スタイルの特集や読書モデルは芝浦が中心だったりするし。

品川駅物件だと高輪はネームバリューあるが、港南や品川アドレスだとネームバリューなさすぎだから品川駅を全面にするパターンは多い。

駅前も再開発でガラッとキレイになり生活もしやすくなるのが確定してる田町のが住む場所としてはよいと思うよ。品川駅は港南口は駅前はオフィス需要に片寄りすぎだし、商店街は汚くて安っぽくて残念すぎる。高輪口のカオスぶり残念さも言うまでもない。いずれも再開発予定などなく今後も変わる予定ないしね。

[545: 匿名さん]

>>544
品川駅西口地区(高輪口)は優先整備地区に入ってますよ。
しかしその再開発は京急の地平化が大前提です。
現段階でどのように地平化するのか全く情報が出てきません。
JR東は他の事業者と協力してやっていく気があるのかよくわかりません。
協力している情報もなく、気配も感じません。
JRは京急に最大限譲歩するしかありません。
京急は最悪現状でもいいのですから、全く焦ってないでしょう。
それにしても京急のドル箱支線の羽田空港線と競合する羽田アクセス線構想などは、
京急地平化後に発表すればいいのにと思いました。
JR東はＪＲ東海とも揉めましたし競合相手と協力するのが苦手なのかもしれません。
いずれにしろ地平化は2020年以降のようです。
それまではパチンコとホテルの高輪口のままなのでしょう。

[546: 匿名さん]

＞544
田町駅が便利な駅で周辺の開発計画もあり将来有望なことは否定しません。だけど、品川駅よりもはるかに
将来性があるかのような見方はちょっと無いかな。駅力で品川の右に出る駅は東京駅くらいしか無いですよ。
将来にわたって中心になるのも品川駅でしょう。

あと、生活する場所としては今のところは天王洲から港南４丁目にかけてが都心としては公園や大学キャン
パスもあって散歩するなどにも良い場所だと思います。田町エリアも、旧海岸通のあたりが綺麗になると
また違ってくると思いますけど。

[547: 匿名さん]

品川駅はリニアがあるのでもちろん将来性はあると思うけど。リニアって結局、完成は３０年後ですよ。しかも工事自体は大変な難航が予想されているので延期の可能性も十分ある状態。かといって、大した距離もない名古屋までの部分開業だけは実際の利便性は何も向上しない。話題性で資産価値は多少上がるかもしれませんけど、その恩恵は我々より一世代後ろが享受するんじゃないでしょうか。

国や都が品川を東京駅とならぶ拠点にしようとしてる割には駅前の再開発整備計画はほぼない。京急の地平化と北口作ったくらいでは何も変わらないし、あまりにしょぼ過ぎる。高輪口は酷すぎる。東京駅と並ぶ拠点の駅前にパチンコ屋やら、ぱっとしない飲食店が数点ではあまりにね。せめて高輪口駅前３００Ｍくらいのエリアを再開発して高層ビルでも建てないと変わんないよね。リニアが出来るころには、港南口駅前のビル群だって老巧化しているしね。リニアリニアで騒がれる割には具体的には、リニアを作る以外にまともな計画がないのが現状。

品川がリニアの存在でサウスゲートの象徴となるのは間違いないけれど、街づくりという意味では唯一再開発計画がなく、用地買収などの見通しも厳しいのが品川。具体的な街づくりの再開発計画（タワマン建てるだけの再開発という意味ではなく、オフィス、商業、行政を含んだ計画）がある田町と新駅の方が、レジデンスとしての魅力は高くなるのではないかな。

品川はとりあえず、高輪口周辺と港南口は商店街をどうにかするべきだろうね。

[548: 匿名さん]

高輪口のパチンコ屋はいただけないですね。ただ、いつでも壊せる安普請なので、新たな計画が持ち上がれば
あっというまに違うものに変わるでしょう。港南口は昭和の時代から残っている駅前の一角をどうするかですね。

しかし、その外側にある住宅地については、JR駅のそばに高輪のように歴史ある宅地がある駅なんか、他には
目白くらいしか無いですし、港南側は都心としては車歩分離された道が広くて、お化けが出そうだった運河沿い
も綺麗になって電柱も地中化されたし、無粋な屋上看板や工場も無くなったし、小中学校も新築されて近くに
公園も出来たし、隣の天王洲も運河沿いのカフェなんかが出来てリラックスできる良い雰囲気だと思います。
最近は人が増えちゃってドラマのロケも少なくなりましたけど。昔の薄暗い雰囲気は完全になくなっちゃい
ましたから、これ以上の乱開発はいらないんじゃないかと思います。

田町は、製糖工場跡地をマンションにしたのはよかったですが、周辺の開発はこれからですね。たぶん田町駅も
東口は品川港南口のように高層オフィスビルが建つ街に変わるんでしょう。田町も品川も開発よりも住宅地
としてもう少し緑が増えるとさらに人気が出ると思います。

[549: 匿名さん]

>>547
高輪口や港南口の惨状など賛同できる意見も多いです。
しかし再開発が数年以内に始まることが決定済みの、品川駅と新駅間を含む川駅北周辺地区及び第一京浜沿いの品川駅街区地区は品川駅(周辺)の再開発、という捉え方になると思います。
新駅と品川駅は連続した街の中にある2つの駅ということになるので、新駅周辺の開発はすなわち品川駅(周辺)の開発ということにもなります。
街開き後は"品川駅の街"になるでしょうね。
その点田町周辺地域は街の連続性という観点では、品川駅新駅周辺地域とはつながりは強くなさそうです。
また新地下鉄が環状四号線に沿って誘導されれば現在の品川駅と新駅の間に駅ができそうですし、リニアも新幹線も北寄りです。
そして私の予想ですが京急品川駅が北に移動します。
よって品川駅が北に広がるイメージになるでしょうか。

品川駅西口地区の再開発はガイドラインを見ると東京都はやる気まんまんな感じですが、JR東、西武、京急とまとまらない鉄道三者が協力することが必要なので難しいでしょうね。
私はパチンコ+ホテルの高輪口がこの先10年20年続くものと諦めてます。

[550: 匿名さん]

品川は飛行機が上空を飛ぶから高いビルが立たない、結果として高さの低いビルが密集し、緑も少なくなる。

田町は真逆で飛行機が飛ばないから180メートル級のオフィスが立ち、それ故に密度は下がり緑地も広く作りやすい。

[551: 匿名さん]

>>550
ガイドラインをご覧になるとわかると思いますが、建物の間のスペースは広くとられる様です。
また様々な形態の緑地形成を行うようです。
非常に緑が濃い街になりそうですよ。

[552: 匿名さん]

田町駅周辺vs品川駅周辺の争い勃発ですね。
ありとあらゆる組み合わせの対決が見られる!

[553: 匿名さん]

＞549
京急品川駅が北に移動するとJRからの乗り換え導線が悪くなるので考えにくいんじゃないですかね。
羽田からのモノレールとの乗客争奪戦に不利だと思いますよ。JR線を再編してスペースを作るのが
現実的なんじゃないですかね。いまでも東海道線、上野東京ラインのホームは余裕ありそうなので。
それを利用して1番線2番線のあたりにスペースを作るとか。

＞550
飛行機が飛ばないからは誤りですね。航路になっていなくても高さ制限は360度どの方向にも等しく
ありますから。ただ、田町駅周辺の高さ制限180mは正しいです。品川駅周辺は150mですね。
しかし、30mの差が周囲の緑化如何に影響があるとは思えませんが。
↓のような計画がどんどん進むと良いのですけど。

http://www.nttud.co.jp/news/detail/766.pdf

[554: 匿名さん]

田町地区の課題は以下のとおりだと思います。

・樹木がが少なく公園や公共空間などの緑化が課題
・日常で住民が憩える大きな広場などの空間が無い
・運河沿いの歩道などの連続化が出来ていない
・運河にかかる橋が狭く老朽化
・マンションで人口が増えているのに道が狭いまま
・特に駅東口から延びる道路は交通量が多いのに狭い

再開発で高層オフィスが出来るよりも、こういった点が改善されれば人気が出るでしょう。

[555: 匿名さん]

田町は田町駅周辺の再開発もさることながら、隣の浜松町駅周辺の再開発も大きいね。
浜松町駅周辺には200m級のビルが何本も立つし、商業施設も充実する。
加えて品川方面には新駅ができる。こちらも商業施設が充実しそう。
両駅とも徒歩圏ですし、田町駅は大規模オフィスと公共施設、商業施設が計画されているので非常にバランスが良い。

[556: 匿名さん]

オフィス街としてはね。554にあるように住宅地としては、改善の余地が大きい。

[557: 匿名さん]

>>553
近々、山手線にホームドアを設置するようですし、ホームを再編し東にずらすとそれが無駄になっていしまいます。それにホームを再編したとしても、2面4線のスペースはどう考えても空きません。
さらに、JRと並列にホームを設置すると、京急が地下に潜るまで京急の線路が開発区域をかなりの距離街区地区と分断してしまいます。
せっかくスペースを開けて開発するのにもったいない。
今の位置の地下にホームを作るのも八ッ山橋立体交差が困難になります。

京急とJRの乗り換えは北口ができれば問題ないのではないでしょうか。
またJRと並列にホームを作るより人の流れが分散され混雑が緩和されると思います。
新幹線やリニアとの乗り換えは良くなると思います。
もちろん新駅にも近いです。
地下鉄も近くなるかもしれません。

[558: 匿名さん]

まあ、ホームドアはホームに穴開けてボルトで固定するだけの簡単な設置工事なので
いつでも動かせますが、スペースが確保できないとなると問題ですな。