東京サウスゲート計画＜15＞

[匿名さん]

【東京サウスゲート計画とは】
正式には［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン］
東北縦貫線（上野東京ライン）の開通（2015年春）に伴う品川車両基地の縮小により生じた約13haの車両基地跡地の再開発を軸とする都市開発計画。2007年11月に初案が公表されたが、その後の羽田空港の再国際化の進展、ＪＲ東海によるリニア中央新幹線計画の公表、そして2014年6月のＪＲ東日本による山手線新駅設置計画の公表などを受け、2014年7月の改定案の公表・パブコメを経て、同年9月［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］が策定された。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h26/topi036.html ←2014年9月策定の改訂版
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/shinagawa/ ←2007年11月初案

【経　緯】
■2002年03月　ＪＲ東日本が、東北縦貫線計画（宇都宮・高崎・常磐線の東京駅乗り入れ、東海道線との相互直通運転）を公表　http://www.jreast.co.jp/press/2001_2/20020310/index.html
■2003年10月　東海道新幹線「品川駅」開業
■2003年12月　日経に「ＪＲ東日本は東京・山手線の品川－田町駅間に、約40年ぶりとなる同線の新駅を設置する方針を固めた。両駅間にある品川車両基地（東京・港）のうち約10ヘクタール分を事業用地に転用し、新駅を核に2009年度から再開発する計画。」という記事が掲載される。
■2006年09月　東京都が［品川周辺地域都市・居住環境整備基本計画］を策定　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h18/topi017.htm
■2007年11月　東京都が［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン］（いわゆる「東京サウスゲート計画」）を策定・公表　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/shinagawa/
■同年　「都市構造の再編を進め首都東京を再生」で2007年～2009年をプラニング期間と設定。
■2008年05月　ＪＲ東日本が、東京サウスゲート計画の前提となる「東北縦貫線」（上野東京ライン）工事に着工
http://www.jreast.co.jp/press/2007_2/20080318.pdf
■2010年　芝浦水再生センター第一期工事着手。目に見える形で計画が動き出す。オバケトンネル新・高輪橋架道橋も着工。
■2011年03月　東日本大震災のため各工事計画見直し
■2013年09月　2020年夏季五輪の開催都市が東京に決定。
■2013年09月　ＪＲ東海が中央新幹線（東京都・名古屋市間）の環境影響評価準備書（ルート等の詳細）を公表。東京ターミナルは品川駅に。　http://jr-central.co.jp/news/release/nws001304.html
■2014年06月　ＪＲ東日本が田町～品川駅間の新駅設置を発表（2020年の東京五輪にあわせた暫定開業を予定）
https://www.jreast.co.jp/press/2014/20140604.pdf
■2014年07月　東京都が［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］（いわゆる「東京サウスゲート計画」の改定案）を策定・公表　http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2014/07/22o7h100.htm
■2014年09月　「案」がとれて［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］が策定される。　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h26/topi036.html

【関連計画等】
■港湾局　運河ルネッサンス計画　http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/unga-renaissance/about.html
■東京都　アジアヘッドクォーター特区の指定　http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/12/20lcq400.htm
■港区　田町駅東口北地区のまちづくりについて　http://www.city.minato.tokyo.jp/shiba-koushisetsu/kankyo-machi/t-machi...
■港区　田町駅西口・札の辻交差点周辺地区まちづくりガイドライン　http://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/tamachinishi-hudanotuji.h...

【過去スレ】
14．http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570236/
13. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537696/
12. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/519146/
11. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443509/
10. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/436756/
９. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/376139/
８. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177056/
７. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/156960/
６. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137159/
５. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/73036/
４. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43222/
３. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43704/
２. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44068/
１. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44645/

[669: 匿名さん]

>>665
中古の坪単価は港南芝浦は、東京湾岸内では一番高いのは今も将来も変わらないよ。港南の中古坪単価は一番売買が多い定借のシティータワーがあるので本来の相場より低くなってるだけだから勘違いしないように。

[670: 匿名さん]

>>661
地価だと、
高輪側は、
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/SearchServlet?MOD=2&nen_from=...

港南側は
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/SearchServlet?MOD=2&nen_from=...

昨年の同じ地点の地価も出ているので、客観的に比較できる。

[671: 匿名さん]

>>670
坪単価ってマンションの坪単価でしょ。
容積率の異なる土地の値段単純比較しても意味ないのでは？
容積率あたりで計算すれば他所意味はあるけど。

[672: 匿名さん]

>>671
地価で傾向は分かりませんかね?そのための地価ですし、固定資産税の基準になるわけですから。

[673: 匿名さん]

>>672
戸建ならともかく大規模マンション用地なんていきなり相場の倍で取引されたりとかするのでマンションの価格傾向をみる指標としてはあんまりあてにならんです。
普通に中古の成約価格見る方が早いです。

[674: 匿名さん]

>673
>普通に中古の成約価格見る方が早いです。

港区の高輪と港南と簡単に比較できるのなら、データ頂戴。

[675: 匿名さん]

高輪はどこが比較的坪単価が高くて、どこが低いのかご存知でうか？
また港南でも場所によって違うと思いますが、両者ともやはり一番の決定要因は品川駅からの距離でしょうか?

[676: 匿名さん]

>675
結局、坪単価などは条件で大きく異なるから、単純には比較できないってことでしょうか？

駅からの距離という点では地価が参考になるような気もしますが、住宅と土地では違うから参考にならないか。

中古マンション価格も築年数等で異なるからね。いずれにしろ、首都圏マンション相場自体がバブル再燃のように上昇しているものの、他の国の首都ほどはまだ高くないから、まだまだ上昇するって理解で良いのでは。

その中で、高輪側がまだまだ高いことはわかるが、品川近辺は将来の大丸有となることから特に有望って結論で良いのではないかな？まあ、誤った理解なら、ごめん、許してしんぜよ。

[677: 匿名さん]

晴海ドゥトゥール　平均坪単価＠361万
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559582

[678: 匿名さん]

一般的に、駅からの距離と駅力が不動産価値に最も影響すると言われていますが、
それ以外にいわゆる地ぐらいと言われるものや、もちろん建物自体の価値も重要ですよね。
例えば建物自体の価値を所与とした場合、高輪の第一京浜沿いと桜田通り沿い、高輪四丁目のお屋敷街。
駅からの距離、駅力、標高、地ぐらい、また再開発地からの距離、それぞれですが、客観的に評価するとするとどこが資産価値が高いでしょうか。

[679: 匿名さん]

>677
築10年の港南のマンションの取引がさかんな理由ですね。

10年後の晴海と10年後の品川、どうなるか楽しみですね。

[680: 匿名さん]

湾岸の場合、港区か中央区かに限らず2005年頃の分譲売り出し価格は坪240万円くらいで、
それでも埋立地に240万円は馬鹿高いと言われてましたね。それが思った以上に人気が出て
豊洲地区の2009年ごろの分譲物件が坪280万円くらいになり、サウスゲートエリアの物件は
坪300万近くまで上昇。さらに、消費税が上がり、東日本大震災の影響で資材価格や人件費
も高騰し、いまや新規分上物件は豊洲の坪単価さえ300万オーバー、サウスゲートは370万
まで上昇。中古物件もも350万近辺になってきました。

湾岸の場合は駅からの距離以外に、周囲がもともと住宅地ではなかったことで建物が密集
していることなく視界が開けていることと、海沿いで向きによっては海眺望になることが
資産価値に強く影響するという湾岸ならではの特殊事情もあります。
さらに品川駅と新駅の重要性が将来に向けて高まってくることと、芝浦港南地区の新規
供給が少ないことで、サウスゲート地区の中古の売り出し価格は湾岸のなかでも最も高く
明らかに上昇を続けています。もともと分譲価格が安かったことも合って値上がり率では
湾岸トップでしょう。

高輪は言うまでも無く、港南や芝浦よりもブランド価値は高いですが、いかんせん中古
物件が築40年前後と言う物件が多いことが物件価格の上昇にブレーキをかけているため、
結果的に港南や芝浦物件と現在の単価は同じくらいになってきてます。もちろん、
2000年代に入ってからの物件の中古取引価格は芝浦港南よりも遥かに高いですが。

[681: 匿名さん]

最近の新規分譲物件の価格高騰は、上に書いてあるとおり東日本大震災後の人件費の高騰と円安による
資材価格の高騰が影響してます。分譲マンションも1億円超えると動きが悪くなるので、最近の分譲物件は
部屋を70平米台くらいに抑えて物件価格が高くなりすぎないようにしてます。DEUXや東京ベイシティ、
クラッシィなどがそうです。2005年ごろは9000万円だせば湾岸なら100平米が買えました。最近は
100㎡と言う部屋設定自体が少ないですよね。これも中古人気に拍車をかけていると思います。

[682: 匿名さん]

＞匿名掲示板では、逝った者勝ちなのを　そろそろ理解してね♡

ネガの開き直りもここまであからさまに自分の非を認めているとすがすがしいね♡

[683: 匿名さん]

環状四号線が港南まで延伸したら、上がりそうですね。
売るのはそれからのほうがいいかも。

[684: 匿名さん]

＞510
＞15階で9980は、さすがに度が過ぎているようです。
＞ほぼ同じ間取りの39階が9780で出ています。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003740583/
＞15階の物件がいくらで成約できるか、見ものですね。


9月上旬に登場した39階の物件、上記リンク先もう無くなってますね。どうやらもう売れたようです。
ほぼ瞬間蒸発に近い。東側高層は人気ですね。

[685: 匿名さん]

再開発で整備されるデッキや道路は石畳になればいいなと思っています。
しかし日本の歩道って、何かよくわからんどぎつい配色でよくわからん模様を描いていることが多いですよね。
何か理由があるんですか？
模様描かないと誰かに怒られるんですか?
センスないなーと思うんですが。
あと電柱電線地中化や、看板の規制などもしてほしい。
効果なんてないであろう交通スローガンを書いたのぼりや看板も設置しないでほしいんですが、あれも警察のＤＮＡに刻まれているので無理でしょうかね?
いずれにしろ、スッキリしたシックな街になって欲しいですね。
あと商店経営されてる方は、のぼりを歩道に設置したい病に罹患している方が多いので、治してから来て欲しいですね。
効果はないし、景観を乱し歩行の邪魔になるだけですから。

皆さん、再開発地はこうなってほしい、ということがあれば書き込んでください!

[686: 匿名さん]

リニアに同調か
品川駅周辺まちづくり/20年、27年の2段階整備に。
・2020年　第１ステージ　新駅暫定開業、駅周辺地区内道路
・2027年　第２ステージ　土地区画整理、京急の地平２面４線化、環４延伸など

[687: 匿名さん]

>>686
随分前の記事ですが、
土地区画整備は2020年以前から始まって終了するのが第二ステージ、2020年以降ということのようです。

[688: 匿名さん]

リニアは羽田直結してほしい。無理ならせめて新幹線を。