東京サウスゲート計画＜15＞

[匿名さん]

【東京サウスゲート計画とは】
正式には［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン］
東北縦貫線（上野東京ライン）の開通（2015年春）に伴う品川車両基地の縮小により生じた約13haの車両基地跡地の再開発を軸とする都市開発計画。2007年11月に初案が公表されたが、その後の羽田空港の再国際化の進展、ＪＲ東海によるリニア中央新幹線計画の公表、そして2014年6月のＪＲ東日本による山手線新駅設置計画の公表などを受け、2014年7月の改定案の公表・パブコメを経て、同年9月［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］が策定された。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h26/topi036.html ←2014年9月策定の改訂版
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/shinagawa/ ←2007年11月初案

【経　緯】
■2002年03月　ＪＲ東日本が、東北縦貫線計画（宇都宮・高崎・常磐線の東京駅乗り入れ、東海道線との相互直通運転）を公表　http://www.jreast.co.jp/press/2001_2/20020310/index.html
■2003年10月　東海道新幹線「品川駅」開業
■2003年12月　日経に「ＪＲ東日本は東京・山手線の品川－田町駅間に、約40年ぶりとなる同線の新駅を設置する方針を固めた。両駅間にある品川車両基地（東京・港）のうち約10ヘクタール分を事業用地に転用し、新駅を核に2009年度から再開発する計画。」という記事が掲載される。
■2006年09月　東京都が［品川周辺地域都市・居住環境整備基本計画］を策定　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h18/topi017.htm
■2007年11月　東京都が［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン］（いわゆる「東京サウスゲート計画」）を策定・公表　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/shinagawa/
■同年　「都市構造の再編を進め首都東京を再生」で2007年～2009年をプラニング期間と設定。
■2008年05月　ＪＲ東日本が、東京サウスゲート計画の前提となる「東北縦貫線」（上野東京ライン）工事に着工
http://www.jreast.co.jp/press/2007_2/20080318.pdf
■2010年　芝浦水再生センター第一期工事着手。目に見える形で計画が動き出す。オバケトンネル新・高輪橋架道橋も着工。
■2011年03月　東日本大震災のため各工事計画見直し
■2013年09月　2020年夏季五輪の開催都市が東京に決定。
■2013年09月　ＪＲ東海が中央新幹線（東京都・名古屋市間）の環境影響評価準備書（ルート等の詳細）を公表。東京ターミナルは品川駅に。　http://jr-central.co.jp/news/release/nws001304.html
■2014年06月　ＪＲ東日本が田町～品川駅間の新駅設置を発表（2020年の東京五輪にあわせた暫定開業を予定）
https://www.jreast.co.jp/press/2014/20140604.pdf
■2014年07月　東京都が［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］（いわゆる「東京サウスゲート計画」の改定案）を策定・公表　http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2014/07/22o7h100.htm
■2014年09月　「案」がとれて［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］が策定される。　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h26/topi036.html

【関連計画等】
■港湾局　運河ルネッサンス計画　http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/unga-renaissance/about.html
■東京都　アジアヘッドクォーター特区の指定　http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/12/20lcq400.htm
■港区　田町駅東口北地区のまちづくりについて　http://www.city.minato.tokyo.jp/shiba-koushisetsu/kankyo-machi/t-machi...
■港区　田町駅西口・札の辻交差点周辺地区まちづくりガイドライン　http://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/tamachinishi-hudanotuji.h...

【過去スレ】
14．http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570236/
13. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537696/
12. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/519146/
11. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443509/
10. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/436756/
９. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/376139/
８. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177056/
７. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/156960/
６. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137159/
５. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/73036/
４. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43222/
３. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43704/
２. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44068/
１. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44645/

[412: 匿名さん]

>>408
でも徒歩10分前後の新築が坪単価平均370くらいで売り出されてますから中古が強気ということはないんじゃない。この辺りはが再開発がめじろ押しで街がより便利に綺麗になりますので、今後は相対的には確実により高くなりますよ。なので相対的には再開発完了前の今が一番安いのが、サウスゲート地区です。

[413: 匿名さん]

＞308
2006年頃は港南は坪220万くらいが相場のなかでWCTが坪250万？？高っ！だったね。
駅直結のＶタワーでも坪300万前後だった。
消費税が8％になったことも新築の価格が押しあがっている原因のひとつだと思うけど、
今は天王洲の外側のスミフ物件が坪300万。いま、港南のマンション群が新規分譲なら
坪300万は軽く超えてくるだろうね。Ｖタワーは坪400万くらいになってきているね。
まあ、もっと遡れば90年代バブル崩壊後の一時期は山手線内側の高輪でも坪250万
という時代もあった。

港南のマンションが多数売り出されているように見えるけど、供給戸数から考えれば
全体の１－２％程度。絶対数でも100戸位じゃないかな？
品川駅利用などで将来にわたっても大きく値崩れしそうに無いということで一定の
ニーズはあるでしょう。売り出せば割と早くに成約しているところを見ると、少なく
とも中古の供給＜需要の状態にあると思いますよ。

[414: 契約済みさん]

港南は新築あまり出ないし、需要は強いから下がらないね。今は建築費も高いから当面は安く出せないよ。
海外からも円安で割安感あり投資としては魅力的。

[415: 匿名さん]

ちなみに、Ｖタワーの分譲時の価格表ね。当時の坪単価にも驚くけど、占有面積も広かったことも
今との違い。90平米～120平米なんて部屋がいっぱい設定されていた。
今は資材価格もあがっているし、人手も足りないから建設費も高騰していることも一因だけど、
90平米以上の部屋作ったら1億円以上ばかりになっちゃって、さすがに買える人が減っちゃって
さばけないから、部屋面積を80平米以下に抑えて買いやすい価格にしている面もあるね。

[416: 匿名さん]

本当は城南エリアの低層マンション希望です。目黒は坪７００万、代々木上原は坪５５０万だそうですので、いろいろ考えてここも選択に入れようかと思います。

[417: 匿名さん]

>>416
ここはサウスゲート地区一帯の再開発や展望語るとこだけど、一帯の中古のこと？新駅の再開発エリアのタワマンはかなり後だし、目黒バブリアに近い単価は確実だと思うケド。

[418: 匿名さん]

そういえば、新古品の品川タワーレジデンスがでてるよ。品川駅6分で高輪アドレス、出来たばっかだから、いい値段つけてたけど。ただ長谷工なので外観は新築タワマンなのになんか団地っぽい。内装は高級ではないが、長谷工にしては頑張ってる感じ。だいぶ後だがリニア完全したら爆上げかもね。

[419: 匿名さん]

晴海や勝どきあたりの坪350万が限界という見方もできます。
新駅直結だからプラスアルファで坪400万。
それ以上だと本当に金がある層がチョイスしてくれるかどうか。
大学の校庭が液状化した動画が出ましたからね。品川は。
坪500万以上出せる層は駅直結にこだわらないし、地盤のほうがずっと重要ファクター。

[420: 匿名さん]

>>419
同じなわけないじゃんw

山手線最寄りのこのエリアが、もしコレから
新築出たら坪400近くは行くのは確実でしょう、
新駅直結は、坪500で済むかどうか…

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[421: 匿名さん]

20年後は、目黒の新築タワマン　＝　港南の中古タワマン

[422: 匿名さん]

>>418
品川タワーレジデンスは高輪公園方向から見るといい感じですが、第一京浜側から見るとややチープに見えます。
恐らく周りのビルその他との関係でそう見えると思うので今後の開発で良くなるかもしれません。
しかし敷地の残りをパーキングタワーと自転車置き場に取られているのはマイナスですね。
その分植栽の面積が少なくなってしまっています。
パーキングタワーは工業製品然とした感じで意匠性がないので無いに越したことは無いですね。

高輪二丁目交差点の都営住宅も団地然とした感じです。
公営住宅ももう少し街に溶け込んだおしゃれな感じにできないものかと常々思います。
結構この町並みにこれかという唐突感がある公営住宅が多いです。

その他第一京浜沿いの建物は意匠もバラバラで見た目がよろしくありません。
これから品川駅〜新駅間が街の中心になると思います。
するとこれらの建物はサウスゲートエリアの来訪者の目に常に晒されるようになると思います。
その見た目がいまいちだと街の全体の印象が悪くなるでしょう。
だからといって解体するわけにはいかないので、歩道の拡張、植栽、壁面緑化などで見栄えよくして欲しいです。

[423: 匿名さん]

二本榎・高輪一丁目の都営アパートは斬新なデザインで驚きました。

ところで、第一京浜のＪＲ側はかなり整理が進むでしょうが、西側はこのままいくでしょうから、せめて沿道の街路樹を伸ばすしかないかなあ。

[425: 匿名さん]

>>414
港南は新築がないから街並みが古くなる一方
そして古くなった街を爆音飛行機が低空飛行する

晴海や豊洲は今でも新陳代謝が進み街並みがどんどん新しくなる
飛行機も飛ばない

明暗くっきり別れてしまったね

[426: 匿名さん]

コスモポリス品川の道路隔てた向かいの空き地は今後どうなるんですか?

[427: 匿名さん]

>>423
新しい公営住宅は外観もなかなかいいんですね。
高輪二丁目交差点の都営住宅は、外壁の色をシックにして植栽を施すといいと思います。
あと、規約で洗濯物はベランダに干さないようにしてほしいですね。
住んでらっしゃる方には大きなお世話かもしれませんが。

[428: 周辺住民さん]

三菱地所レジ所有地ですね。
下水処理場の2期工事入札と（環状4号線の立体交差導入路用地に南側は少し取られるかも？）
品川駅北口再開発（環状4号線がらみだと10年かかるが）の進捗状況睨みで
様子見としたようです。でも駐車場収入では儲かりません。
オフイスで行くか
高く売れる時期を待って、マンションになるか？
再開発の具体的日程が決まった時点で決めるのでは。
でもオリンピックまでこのままとは思えません。
港南2、3丁目は開発が終わったようで、北品川も含めて
まだまだ再開発課題案件も多く
2027年に向けて、水面下で何が動いているか
解りませんからね。

[429: 匿名さん]

>>425
説得力がないなあ。晴海や豊洲に住宅地に適した綺麗な街にする再開発計画や新駅計画でもあるの？サウスゲート地区みたいな。

[430: 匿名さん]

>>425
最寄りが山手か地下鉄かで勝負にならないと思うんだけどね

[431: 匿名さん]

駅から徒歩10数分で、最寄りと言われても説得力がないなあ。
しかも、ホームまで長〜い通路を歩かされる。

晴海や豊洲は地下鉄の新駅、有楽町線延伸。BRT。選手村跡地再開発、など開発が進む。
港南と違い、五輪関連エリアだし。

[432: 匿名さん]

高輪も飛行機が低空飛行することになりそうだけど、
418さんが爆上げと書いた品川タワーレジデンスの近くは飛行機が通過しないんですか？