プレミスト新宿山吹［旧：（仮称）山吹町計画］ってどうですか？

[購入検討中さん [男性 30代]]

プレミスト新宿山吹についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

プレミスト新宿山吹

所在地：東京都新宿区山吹町365-1（地番）
交通：（1）東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩2分
　　　（2）東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩10分
価格：未定
間取り：1R～4LDK
販売戸数/総戸数：未定/78戸

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/y/index.html

売主：大和ハウス工業株式会社
施工：飛島建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2015.11.17　管理担当】

[41: 匿名さん]

新宿区も売れ行きが2極化していて西新宿のタワーを覗いた売れているエリアは四ッ谷信濃町方面とか神楽坂方面は好調な反面、中野方向の外側新宿の売れ行きは鈍いらしいね。

[42: 匿名さん]

昔人気の世田谷駒沢とか大田区田園調布とか今は全然駄目らしいしな。大手のターゲットは富裕層とアッパーディンクスに絞られてきたんじゃないか。

[43: 匿名さん]

佃の大和ハウスも絶好調見たいやね。

[44: 物件比較中さん]

>40

三菱の件、詳しく教えて下さい。
この辺にそんな土地あったっけ？

[45: 匿名さん]

横入りですみません。
山吹町298計画の事では？
こちら、敷地面積2200平米強もあり、
どんなのが建つのか気になってます。

[46: 匿名さん]

立地はパークハウス文京関口と三井のパークハイム神楽坂の中間ぐらいで江戸川橋4分神楽坂6分といった感じでしょうか。場所柄新宿区なので神楽坂名称になるような気がしますね。建築確認のお知らせには13階と出ていますし敷地面積も両物件の中間ぐらいなので100戸～150戸がぐらいが予想されます。ひょっとしたらもっと大きいかも。

[47: 匿名さん]

298計画の場所は
江戸川橋通り（新目白通りと早稲田通りを結ぶ幅の広い通り）沿いで、
お酒のカクヤスの向かい。
Googleストビューを見るとトヨタレンタリースがある所。

地上げでコインパーキングだらけの虫食い状態ですが、
どのくらい整理できたのでしょうね。

野村の賃貸プラウド（プラウドフラット神楽坂Ⅱ）の脇ですから、神楽坂名称になると思います。

[48: 匿名さん]

大和ハウスの立地と比べ、店舗、ビル、アパート等ほぼ完璧に用地買収され解体されていますね。地形は悪くないと思いますね。後は総戸数と非分譲の割合でしょうね。ちょっとした目玉物件になるような気がします。

[49: 匿名さん]

三菱の物件は総戸数108戸見たいですね。結構広めのプランが多そうですね。

[50: 匿名さん]

江戸川橋の三菱は既に完売だよ。
ここの販売時期にもよるけど、ブリリアと比較されのでは？

[51: 匿名さん]

>>50
山吹町298計画のことでしょ。
デベが三菱で確定なのか知らんけど。

[52: 匿名さん]

施工はフジタ。事業主は三菱地所とネットに出ていますね。それなりの価格で売るんじゃない。

[53: 匿名さん]

>>51
>>52
そうなんだ！この辺、どんどん新しいマンションが建つんだね！街並みが綺麗になって、全体の資産価値が上がるといいよね〜

[54: 匿名さん]

そうですね〜
個人的には駅ビルがリニューアルして、
ちゃんとした魚の買えるスーパーができて（＆カード使用可）になると、より住みやすくなるな〜。

[55: 匿名さん]

へぇー、今の時代にして、コモディイイダカード使えないの？それは不便だね！

[56: 物件比較中さん]

82.28平米の4LDKってどうなのかな?

[57: ご近所さん]

アドレスは文京区がいいね～

[58: 匿名さん]

そうなんですか？
新宿区も普通に意外と住宅が多いのだなぁと思いますが。
ここだと文京区が目と鼻の先なので比べる人もおられるのかな。

いずれにせよ、駅に近いということですので、
有楽町線の利用者的にはとても通勤が楽になるような場所ではないかと思います。
とにかく駅までのアクセスが容易なのは良い、と。

[59: ご近所さん]

江戸川橋の新宿エリアと文京区エリアの決定的な違いをご存じないようですが、江戸川橋駅最寄りの新宿区エリア水道、山吹町、中里町、天神町etcは昔から分譲マンションの供給が文京区エリアと比べて圧倒的に少ないですよ。しかもファミリー向けの高価格帯物件の供給は中里町の三井ぐらいで殆どがコンパクト物件ばかり、賃貸やワンルームは多いですが70平米オーバー物件の供給が極端に少ない。昔から住んでいる人は上記エリアは神楽坂ではなく神楽坂は矢来町より南エリアとの認識が理由でしょう。マーケット的に文京区エリアは広めの物が売れ、新宿区エリアは本来の神楽坂エリアでないと広めの物が売れない。よって本物件はどういう商品構成か注目しています。

[60: 匿名さん]

早く間取り見たいよ～～

[61: 匿名さん]

竣工が平成29年6月中旬で販売が平成28年2月下旬となれば
間取りの公開はまだ少し先になるかもしれません。
施工会社は飛島建設株式会社ですが、しっかりした仕事をする会社ですか？
この辺の地盤はいかがですか？基礎構造についても情報公開していただきたいです。

[62: 匿名さん]

神楽坂通りにの街路灯に広告の幟がつきました。GSピアースの後釜ですな。

[63: 匿名さん]

駅から近いので移動に便利なところは魅力的です
仕事で忙しい方にとっても、便利な立地で住みやすそうです。

ただ、価格がどのくらい高額になるのか気になるところです

[64: 物件比較中さん]

ここのメリットは駅近だけか？？

ほかに何がありますか？？

[65: 匿名さん]

ホームオートメーションシステムも個人的には惹かれます。
給湯機能とか、エアコン操作とかは普段から使えて便利だと思いますし、
照明の温ON、OFFができるのもいいなと思います。
長期不在にした場合とか、電気が点いたり消えたりすると
防犯にもなりそうですし。
あとは、キッチンがＩＨなのかガスなのかはわかりませんが、
きったかどうかの確認もできたらいいなって思います。

[66: 社宅住まいさん]

知ってたら教えてください。

なぜ「山吹」って地名がついたのですか？

[67: 匿名さん]

諸説あるようです。

http://www.mptokyo.net/chomei-no-nazo/shinjuku4

[68: 匿名さん]

　67さん、ありがとうございます。すごく面白いサイトですね。
山吹って聞くと時代劇の見過ぎで山吹色の云々…なんて思ってしまいますが（汗）
この辺りは元々昔から人が住み続けている地域、ということなのかな。
そういう場所だと、人間が暮らしていくのに実績があるということだから
基本的には平穏な地域であるということになるかと思います。

[69: 匿名さん]

公式サイトが閉鎖されましたね…

[70: 物件比較中さん]

いえ、昨日は少なくとも都内のプレミストのサイトは軒並み繋がりませんでした。
メンテナンスでもしてたんでしょうかね。
今日は普通に繋がりますよ。

[71: 匿名さん]

意地でも間取りを見せないみたいですね…

[72: 匿名さん]

間取りは事前案内会後になるのではないでしょうか。
それまであまり設備などを見せないマンションも多くあると思います。
間取りまで見せないのは中々ないですが…（汗）
なにか特別なデザインだったりするのかそういう風に期待を持たせたいのかどちらかはわかりませんが
戦略なんでしょう。

[73: 匿名さん]

ここ、いくらぐらいですか？
相場的にどうですかね？

[74: 匿名さん]

案内会は、どの日程の満席のようです。

既に参加された方もいらっしゃると思いますが
価格帯などは見学会で教えていただけるのでしょうか？
間取りも気になりますが、やっぱり価格帯が気になります。

ある程度の情報を得て、見学にと考えていますので
どなたか教えていただけたら嬉しいです。

[75: 匿名さん]

>>74
価格帯は教えてくれますよ。
是非、モデルルームに行かれたら良いと思います。

[76: 購入検討中さん [男性 30代]]

ブリリアとどっちがいいの？

[77: 購入検討中さん [男性 20代]]

満席ってだいぶ煽ってルネ。

[78: 周辺住民さん [男性 40代]]

>> 76

ブリリアとどちらが良いかは好みによって分かれます。

マンションとしてのブランド力はブリリアの方が上。

一方、こちらの方が、早大通りや地蔵通り商店街に近く、
買い物の利便性はやや上だと思います。

まあ、どちらも神楽坂、椿山荘、護国寺を散歩
したり、江戸川公園の桜を楽しんだり、新江戸川公園の
木々を楽しんだり、大隈庭園でくつろいだり、
ということは可能で、そういうことを楽しめる方には
おすすめできるところですよ。

[79: 匿名さん]

公式に載っている間取りを見て、思わず笑ってしまいました。

[80: 匿名さん [男性 40代]]

>>79
悪い点を教えてください。

[81: 物件比較中さん]

エレベーター1台では少ないでしょうか。

[82: 購入検討中さん]

>>81
けちってますね〜。50戸に1台が基本！

[83: 匿名さん]

>>79
Aタイプでしょうか？
リビングの扉を開けたら、いきなりシンクって(笑)
料理・洗い物しながら、すぐに玄関に出られる（宅急便など？）メリットはありますが、
お客さんが来る時はかなり気を遣わないといけませんね。

ホームページに掲載する間取りって、その物件の最も良い間取りだと聞きますから、
これ以上の間取りは期待できないということなのでしょうか？

[84: サラリーマンさん]

なるほど。そのとおりですね。

[85: 物件比較中さん]

80平米超の部屋もあるのに、さすがに55平米を最も良い条件としては出さないでしょう。
逆に出し惜しみという感じもしますが。
さらにフリースペースと銘打ってるわけですから、あのキッチンの位置も変えられるのでは？
まあ、説明が全く無いのがいまいちですけどね。

[86: 匿名]

>>85
キッチンはかえられません。
フリースペース言いますが５５に関してはあのままが良いでしょうね

[87: 匿名さん]

キッチンの位置の変更は難しいですか。
水回りの設備を動かすのは基本的には難しいのかな？
配管の関係もあるでしょうし…。
フリースペースがあるから、柔軟性を持って使うことができるのか？とも思いますがどうなんでしょう。
使う人次第？？

[88: 検討取りやめ]

雑然としたこうばエリア、ないな！周りの建物圧迫かん、ないな！江戸川橋エリアかなりダブつきかん、ないな！ブリリア相当売れてないみたいだから、相場さがる、ないな！このエリア

[89: 匿名さん]

落ち着いて下さい！

[90: 匿名さん]

担当者に頭きた。

[91: 匿名さん]

>>90
どうゆうこと？

[92: 匿名さん]

エレベーターの台数について書かれていますけれど、
修繕を含めたランニングコストから換算すると、100戸に1戸というのが妥当だと言われているようです。
でもそれって全然朝、間に合わないなぁと。
ここの戸数は78戸ですから、
そう考えていくとまあまあな方…？
多ければ多いほど朝のラッシュ時はいいですが、その分、コストも嵩んでしまいます。

[93: 匿名さん]

>>92
理想は50戸に１台。

[94: 匿名]

もうグランド早！失速ですね。ブリリア絶不調だし、このエリアろくなことない！

[95: 購入検討中さん]

高速道路の影響ですか？
江戸川橋がいいのか？悪いのか？
どうなんですか？

[96: 匿名]

ここより近くのパークハウス山吹神楽坂の方が魅力的でしょ。
より神楽坂に近いからね。まあでも神楽坂って名前つけるにはおこがましいけどね。

[97: 購入検討中さん]

ここはなかなか価格を公表しないですね？

[98: 購入検討中さん]

10階以上、南向きは坪単価いくらくらい？

[99: 匿名さん]

モデルルームに行けば価格は教えてもらえるんじゃないですか？
とはいえ、最低価格ぐらいは教えてほしいな、とは思います
心づもりもありますから(^ ^;
なんか、管理費も修繕積立金もまだ未定になっているので
検討の仕様もないような気もしますが…？？？汗

[100: 匿名さん]

25.32m2～82.28m2　3500万円台～1億1200万円台

山吹町で坪450万　さすが関西の住友と言われるだけあるね。

[101: 匿名さん]

安いね。

[102: 匿名さん]

高過ぎ
駅近だけど低地だし
神楽坂でもないのに
かくじつに三菱のほうが安いので待ち

[103: 購入検討中さん]

マイナス金利以降の物件は坪単価高いね。
低層階ならマイナス金利以前値づけされた
物件がまだ残っている。

[104: 比較検討]

>>102
@450はないな。低地、江戸川橋、微妙！このぐらいの所は@330だなぁ。3年まえは3L6500万円程度だった。

[105: 匿名さん]

>>100
住友も関西では？

[106: 比較検討]

>>105
その通り。関西の大和だから@330が450。なるほど！！住友ばり！！

[107: 物件比較中さん]

残念ですが、大和ハウスが準大手のゼネコンの飛島建設を施工主にした段階で売主は建築費上昇の販売価格転嫁をコストダウンするのは諦めらたでしょう。当然近くの山吹町の三菱パークハウスの施工会社はもっと大手のゼネコンが施行会社なはず。さすれば価格はおのずとわかるはず。

[108: 匿名さん]

本物件の近くにある大日本印刷の榎町工場は、近々、閉鎖か移転となります。このため、周辺にある小さな印刷所はどれも廃業となるでしょう。それが本物件の未来の不動産価値にとってプラスと出るかマイナスと出るかは誰もわかりませんが、私はプラスに働く確率の方が高いのではないかと考えています。

[109: 物件比較中さん]

第１期 驚きの全戸出し60戸 坪450万でやるなー。大和ハウス。

[110: 物件比較中さん]

>>108
トヨタレンタカー跡地のパークハウス予定地もこの辺ではかなりの規模だと思っていましたが、DNPの榎町工場敷地はスケールが違いますね。何になるんだろう？

[111: 購入検討中さん]

いまいちでした。立地が、ブリリアはもっと微妙。

[112: 匿名さん]

ここの立地自体は大通りじゃないというてんがいいんじゃないでしょうか。

それにしても敷地が不思議な形を指定ますね
周りの建物の影響もあるからということで…
あまり土地の広さを有効活用しにくいのかな、建物は。

[113: 物件比較中さん]

アーキサイトメビウスの割には特に特徴がないというか、
悪い言い方をすれば賃貸みたいな平凡なデザインじゃないですか？

80平米超えのプランはまだ公式サイトではみれませんが、
70超えのプランは変に玄関だけ突き出ていて面積が消費されていますし、
どれもキッチンまで含めたLDKでの畳数表示なのが残念ですね。

[114: 匿名]

半分は残るでしょうね。

[115: 匿名]

チャイナに卸すと儲かるね！！オーナー部屋

[116: 匿名さん]

どれくらい売れているんでしょうかね？

[117: 購入検討中さん]

公示地価が上昇

あながち坪単価450で売れるかも。

[118: 匿名さん]

プチプチ富裕層が住む街。。時代を感じるわ！

[119: 購入検討中さん]

江戸川橋にすみたいとは思わないが、

マンションはマイナス金利で、まだまだ

騰がりそう。賃貸は家賃を搾取されるのだから、

いつかは踏ん切りは必要。

[120: 購入検討中さん [女性]]

間取りが良いですね、
もう一つくらいスーパーがあると良いなあ

[121: 特命さん [男性 40代]]

そういえば、物件概要が出た頃のアンケートに回答して、無事にクオカード1000円もらった方っていらっしゃいますか？
郵送できたものは翌日にはポスト投函し、念のためメールできたWEB回答の方も速攻でしましたが、未だに来ないで、メルマガだけ来るのですが･･･
12月末以降発送とのことなので、まだ気軽に待っていた方がいいでしょうか？
それとも、アンケート謝礼は嘘っぱちでしょうか？景品表示法か何かの違反には？
それともそれとも、アンケート乞食の方がいけないのでしょうか？

[122: 匿名さん]

間取りをひた隠しす意味ってなんでスカ？

[123: 周辺住民さん]

> 118

まだ「プチプチ富裕層が住む街」と言うには早いような気もしますが、神楽坂パワーが年々広がりをみせ、最近はこの界隈にも、面白いレストランが増えてきて、町並みは変わってきています。新築マンションの価格が高いので、住民の所得水準も上がってきており、今後も町並みは良い方向に変わってゆくでしょう。
成城石井のようなスーパーが進出してくれるといいですね。

[124: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

この価格でスタートから25戸販売済だと売れてる方かもね。

[125: 匿名さん]

＞＞１２２さん
公式サイトに間取り載っていますよ。
下の方にスクロールしていくと出てきます。
サイトの造りがわかりにくいですよね・・。
私も最初あれ？と思いましたもの。
でも載ってはいますから、ごらんになってみてはいかがでしょう？

[126: 匿名さん]

公表している数字で先着順35戸って、
非分譲の部屋数を考えるとほとんど売れてないに等しい状態ですね。

こことブリリアとパークハウスと、
江戸川橋はマンション値引きの震源地になりそうな予感。

[127: ビギナーさん]

駅近で、都心への利便性も高いので、一定の資産性はあると思うよ　神楽坂は引き続き発展するだろうし

[128: 物件比較中さん]

>>126
そう？60戸一括販売だから、それなりに売れてるんじゃないの

[129: 物件比較中さん]

75㎡のプランは柱の食い込みも1個だけですし、あと収納が異常に充実してません？　笑
その割に居住畳数も確保されてる感じですし、中々良いと思います。

[130: 匿名さん]

>>118
>>プチプチ富裕層が住む街。。

プチプチって、緩衝剤のぷちぷちじゃないですよね。メーカーの本社があるのかと思っちゃいました。
新宿、駅前は歌舞伎町などあって「住めるの？」と思いますが、ちょっと離れると高級住宅街なんですよね。松濤とか恐ろしく広い戸建てとかあります。

椿山荘付近は住環境もいいことでしょう。駅は江戸川橋駅ですか。駅からも近いですね！

[131: 匿名さん]

神楽坂もどきに扮したかと思ったら、今度は関口もどきか笑

[132: 匿名さん]

過疎ってる

[133: 匿名さん]

相変わらず過疎ってますが、ここって今どういう状況なんでしょう？
第一期60戸は…？

[134: 匿名さん]

4LDKを希望している者です！
公式サイトには4LDKが載っていないのですが、売り切れなのでしょうか....？

[135: 匿名さん]

久々に営業から電話がありましたけど、残戸数が少なくなってきたから連絡しましたって。白々しい。。。

[136: 匿名さん]

>>134
ここはラインナップに4LDKはありませんよ...

[137: 匿名さん]

売れ行きはどうなのでしょうか。

[138: 匿名さん]

4LDKは無いけど、3LDKがあるから良いんじゃないの。
リビングの他に、夫婦の寝室と子供部屋が２つあれば良いと思います。
もし4LDKがあればあったで広い方が良いですけどね。
売れ行きはどうだか分らないですが、
東京メトロ有楽町線の江戸川橋駅から徒歩2分なら悪くないかな。

[139: 匿名さん]

建築設計やってる者です。
共用部は必要最低限に豪華にまとめてて無駄なスペースや要素がなくて管理費とかいすれ追加なくやっていけそう。駐輪場が多くて有難い。
内廊下設計で間取りも幅広い。
設備はダイワハウスの中で最先端仕様だと伺いモデルルームを何度も見て他と比較して実感しました。
周辺の開発予想ですが、
東側はすでにタワマンがあってその隣も怪しいかも。再開発あればプレミストと同規模の建物が建ちますね。
南側も大通りから近いので高層建物が目の前に建ちそう。貸しパーキングもあるので余計心配。
西側も建物が古いですが、前面道路は4メートルなのでどんなに頑張っても6階もいかないくらいですね。
西側が一番資産価値が落ちなさそうな気がします。

[140: 匿名さん]

駐輪場が多いのは本当にマンションだ特にありがたいですよね。
マンションはこの辺りだと停められて1台分とかってあるから。

売れ行きはどうなんでしょうね。
今時はマンションの販売はどこも大変だって聞きますけれども…
決して安くはない時期ですので、
いきなり完売ということは少なくてもないかな