プレミスト新宿山吹［旧：（仮称）山吹町計画］ってどうですか？

[購入検討中さん [男性 30代]]

プレミスト新宿山吹についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

プレミスト新宿山吹

所在地：東京都新宿区山吹町365-1（地番）
交通：（1）東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩2分
　　　（2）東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩10分
価格：未定
間取り：1R～4LDK
販売戸数/総戸数：未定/78戸

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/y/index.html

売主：大和ハウス工業株式会社
施工：飛島建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2015.11.17　管理担当】

[1: 匿名さん]

坪４００万円は超えるかな？

[2: 匿名さん]

いまどき、越えないことはないでしょ

[3: 匿名さん]

此処の８２㎡も１億越か。

[4: ご近所さん]

施工会社が確定する前から広告を出してるのだから、建築費はうなぎのぼりなのかな。

[5: 匿名さん]

最近は江戸川橋周辺が熱いですね。

[6: 匿名さん]

アインスタワーの低層階はパンダになりますかねぇ。

[7: 匿名さん]

パンダとは？？

[8: 匿名さん]

この辺は小さな印刷関係の工場が多いので
騒音は大丈夫でしょうか？

[9: 匿名さん]

>>8
印刷所は深夜もフル稼動になることが多いです。
物件との距離によっては要注意ですね。

[10: 匿名さん]

直接道路を挟んだ所には印刷関係の会社はありませんね。
南側に個人経営の自動車板金屋があるだけ。

ただ、周囲は古い街並みなので、
この土地と同じようにまとめて大きなマンションが建つ可能性があると思います。
上記の板金屋の隣にあるコインパーキング一帯とか、とくに。

[11: 匿名さん]

この辺のメイン通りから一本入った古い町並みもここ2～3年で随分賃貸マンションや１ルームマンション
に建て替わりましたよね。確か早稲田通りから目白通り迄の地図上の斜めの道までが新宿区の商業地域ですよね
今後も建て替え計画は増えそうですね。山吹町あたりは、駅も５分前後で中通りもマンションは増えそうですね。

[12: 匿名さん]

>11

＞早稲田通りから目白通り迄
ではなく、
「早大通り」から「新目白通り」ですね。

[13: 匿名さん]

頑張れ大和ハウス。大手財閥に負けるな♪

[14: 匿名さん]

江戸川橋にも神楽坂にも近くて良い立地だと思うんですが、谷底低地なので地盤がイマイチなんですよね…。

[15: 匿名さん]

東京都の液状化予測マップによると

江戸川橋近辺で液状化の可能性がある地域は

①音羽1丁目首都高速側の一部
②小石川5丁目の一部
③白銀町の一部
④飯田橋駅前周辺
⑤後楽園のラクーア、文京区役所周辺

なので本物件には液状化には該当しないようです。

http://i.imgur.com/7gMWeas.png

[16: 匿名さん]

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx←参考

[17: 匿名さん]

地震増幅率が高いエリアですよね。

[18: 匿名さん]

間取り構成が気になりますね。

[19: 匿名さん [女性 40代]]

近所に矢吹町298計画っていうのがありますね。
こちらも気になりますね。

[20: 物件比較中さん]

山吹町298の事ですね。ここも298もフジタが建築確認出していますが、フジタと言えば、元1部上場ゼネコン、兄弟会社に元1部不動産会社藤和不動産がありましたが、フジタは大和ハウスの子会社、藤和不動産は三菱地所に吸収合併されたので、予定通り分譲するのであれば、298は敷地も広いですし、三菱地所が担当するのかと、ただ298は分譲であれば相当強気で販売するような気がしますね。

[21: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

駅2分って便利だな。

[22: 物件比較中さん]

少なくとも平均坪単価340の物件の大和ハウスの営業さんが
こっちはもっと高いですと言ってましたから、
坪380としても82平米で9500程度ですか…

[23: 匿名さん]

関西のスミフと言われてますからね。どれぐらいで売り出すか楽しみです。

[24: 匿名さん]

ここが380だったら水道の三菱のほうがよさそうかな。

[25: 物件比較中さん]

そうっすか？
水道の三菱ならこっちのほうがいいでしょ

[26: 物件比較中さん]

ロケーション的にはどうなんでしょう。このマンションが売りに出されるからかは分かりませんが、アインスタワーが結構売りに出ていますね。

[27: 匿名さん]

此処は場所は悪くないけど、用地買収が中途半端なんだよな。北側にはビルに挟まれているし、東南の門は古い家残ってるし、もう少し用地買収頑張って欲しかったな。

[28: 物件比較中さん]

間取り次第だな。

[29: 匿名]

380！？凄いですね、アインスタワーが300だったから2割強か。どんどんあがりますねー。
江戸川橋ってそんな人気でしたか？

[30: 匿名さん]

最近の周辺物件はどこも販売ペース早いよね。価格もジリ高イメージ。

[31: 匿名さん]

時代の流れで億ションになるんじゃない。物件名は山吹町なのかな？

[32: 周辺住民さん]

アインスタワーは2007年頃の分譲で平均坪340万ぐらいでしたよ。20％アップなら坪408万。そんなもんか。

[33: 物件比較中さん]

380っていうのは確定事項ではなくて、大和ハウスの340の物件の営業マンが「ここより高い」
と言っていたことからの推定です。と言っても遠からずとは思いますけど。
360−400の範囲で平均が380くらいじゃないですかね？
億ションもけっこう入り交じる感じで。

[34: 匿名さん]

新宿区側の江戸川橋はこれから激戦だね。でも売れるだろうけど。

[35: 物件比較中さん]

江戸川橋なら文京区側でしょ。

[36: 匿名さん]

それは王道の意見だと思うけど、山吹町あたりはマンション用地が出るのと、神楽坂何分って言うなんちゃって神楽坂物件が結構売れるらしいから。

[37: 物件比較中さん]

建物外観ぐらい見せてくれ。

[38: 匿名]

江戸川橋最近分譲がやたらと多いですね。これからbrillia、ココ、オープンの似非神楽坂。
そんな需要ある？

[39: 匿名]

名前はプレミスト新宿山吹町？
プレミスト江戸川橋？

[40: 匿名さん]

三菱もでかいの近くでやるようですしね。財閥が高値でやると言う事は需要があるんでしょうね。ただこの単価であれば中堅以下の弱小売主じゃ顧客も買わんでしょうな。

[41: 匿名さん]

新宿区も売れ行きが2極化していて西新宿のタワーを覗いた売れているエリアは四ッ谷信濃町方面とか神楽坂方面は好調な反面、中野方向の外側新宿の売れ行きは鈍いらしいね。

[42: 匿名さん]

昔人気の世田谷駒沢とか大田区田園調布とか今は全然駄目らしいしな。大手のターゲットは富裕層とアッパーディンクスに絞られてきたんじゃないか。

[43: 匿名さん]

佃の大和ハウスも絶好調見たいやね。

[44: 物件比較中さん]

>40

三菱の件、詳しく教えて下さい。
この辺にそんな土地あったっけ？

[45: 匿名さん]

横入りですみません。
山吹町298計画の事では？
こちら、敷地面積2200平米強もあり、
どんなのが建つのか気になってます。

[46: 匿名さん]

立地はパークハウス文京関口と三井のパークハイム神楽坂の中間ぐらいで江戸川橋4分神楽坂6分といった感じでしょうか。場所柄新宿区なので神楽坂名称になるような気がしますね。建築確認のお知らせには13階と出ていますし敷地面積も両物件の中間ぐらいなので100戸～150戸がぐらいが予想されます。ひょっとしたらもっと大きいかも。

[47: 匿名さん]

298計画の場所は
江戸川橋通り（新目白通りと早稲田通りを結ぶ幅の広い通り）沿いで、
お酒のカクヤスの向かい。
Googleストビューを見るとトヨタレンタリースがある所。

地上げでコインパーキングだらけの虫食い状態ですが、
どのくらい整理できたのでしょうね。

野村の賃貸プラウド（プラウドフラット神楽坂Ⅱ）の脇ですから、神楽坂名称になると思います。

[48: 匿名さん]

大和ハウスの立地と比べ、店舗、ビル、アパート等ほぼ完璧に用地買収され解体されていますね。地形は悪くないと思いますね。後は総戸数と非分譲の割合でしょうね。ちょっとした目玉物件になるような気がします。

[49: 匿名さん]

三菱の物件は総戸数108戸見たいですね。結構広めのプランが多そうですね。

[50: 匿名さん]

江戸川橋の三菱は既に完売だよ。
ここの販売時期にもよるけど、ブリリアと比較されのでは？

[51: 匿名さん]

>>50
山吹町298計画のことでしょ。
デベが三菱で確定なのか知らんけど。

[52: 匿名さん]

施工はフジタ。事業主は三菱地所とネットに出ていますね。それなりの価格で売るんじゃない。

[53: 匿名さん]

>>51
>>52
そうなんだ！この辺、どんどん新しいマンションが建つんだね！街並みが綺麗になって、全体の資産価値が上がるといいよね〜

[54: 匿名さん]

そうですね〜
個人的には駅ビルがリニューアルして、
ちゃんとした魚の買えるスーパーができて（＆カード使用可）になると、より住みやすくなるな〜。

[55: 匿名さん]

へぇー、今の時代にして、コモディイイダカード使えないの？それは不便だね！

[56: 物件比較中さん]

82.28平米の4LDKってどうなのかな?

[57: ご近所さん]

アドレスは文京区がいいね～

[58: 匿名さん]

そうなんですか？
新宿区も普通に意外と住宅が多いのだなぁと思いますが。
ここだと文京区が目と鼻の先なので比べる人もおられるのかな。

いずれにせよ、駅に近いということですので、
有楽町線の利用者的にはとても通勤が楽になるような場所ではないかと思います。
とにかく駅までのアクセスが容易なのは良い、と。

[59: ご近所さん]

江戸川橋の新宿エリアと文京区エリアの決定的な違いをご存じないようですが、江戸川橋駅最寄りの新宿区エリア水道、山吹町、中里町、天神町etcは昔から分譲マンションの供給が文京区エリアと比べて圧倒的に少ないですよ。しかもファミリー向けの高価格帯物件の供給は中里町の三井ぐらいで殆どがコンパクト物件ばかり、賃貸やワンルームは多いですが70平米オーバー物件の供給が極端に少ない。昔から住んでいる人は上記エリアは神楽坂ではなく神楽坂は矢来町より南エリアとの認識が理由でしょう。マーケット的に文京区エリアは広めの物が売れ、新宿区エリアは本来の神楽坂エリアでないと広めの物が売れない。よって本物件はどういう商品構成か注目しています。

[60: 匿名さん]

早く間取り見たいよ～～

[61: 匿名さん]

竣工が平成29年6月中旬で販売が平成28年2月下旬となれば
間取りの公開はまだ少し先になるかもしれません。
施工会社は飛島建設株式会社ですが、しっかりした仕事をする会社ですか？
この辺の地盤はいかがですか？基礎構造についても情報公開していただきたいです。

[62: 匿名さん]

神楽坂通りにの街路灯に広告の幟がつきました。GSピアースの後釜ですな。

[63: 匿名さん]

駅から近いので移動に便利なところは魅力的です
仕事で忙しい方にとっても、便利な立地で住みやすそうです。

ただ、価格がどのくらい高額になるのか気になるところです

[64: 物件比較中さん]

ここのメリットは駅近だけか？？

ほかに何がありますか？？

[65: 匿名さん]

ホームオートメーションシステムも個人的には惹かれます。
給湯機能とか、エアコン操作とかは普段から使えて便利だと思いますし、
照明の温ON、OFFができるのもいいなと思います。
長期不在にした場合とか、電気が点いたり消えたりすると
防犯にもなりそうですし。
あとは、キッチンがＩＨなのかガスなのかはわかりませんが、
きったかどうかの確認もできたらいいなって思います。

[66: 社宅住まいさん]

知ってたら教えてください。

なぜ「山吹」って地名がついたのですか？

[67: 匿名さん]

諸説あるようです。

http://www.mptokyo.net/chomei-no-nazo/shinjuku4

[68: 匿名さん]

　67さん、ありがとうございます。すごく面白いサイトですね。
山吹って聞くと時代劇の見過ぎで山吹色の云々…なんて思ってしまいますが（汗）
この辺りは元々昔から人が住み続けている地域、ということなのかな。
そういう場所だと、人間が暮らしていくのに実績があるということだから
基本的には平穏な地域であるということになるかと思います。

[69: 匿名さん]

公式サイトが閉鎖されましたね…

[70: 物件比較中さん]

いえ、昨日は少なくとも都内のプレミストのサイトは軒並み繋がりませんでした。
メンテナンスでもしてたんでしょうかね。
今日は普通に繋がりますよ。

[71: 匿名さん]

意地でも間取りを見せないみたいですね…

[72: 匿名さん]

間取りは事前案内会後になるのではないでしょうか。
それまであまり設備などを見せないマンションも多くあると思います。
間取りまで見せないのは中々ないですが…（汗）
なにか特別なデザインだったりするのかそういう風に期待を持たせたいのかどちらかはわかりませんが
戦略なんでしょう。

[73: 匿名さん]

ここ、いくらぐらいですか？
相場的にどうですかね？

[74: 匿名さん]

案内会は、どの日程の満席のようです。

既に参加された方もいらっしゃると思いますが
価格帯などは見学会で教えていただけるのでしょうか？
間取りも気になりますが、やっぱり価格帯が気になります。

ある程度の情報を得て、見学にと考えていますので
どなたか教えていただけたら嬉しいです。

[75: 匿名さん]

>>74
価格帯は教えてくれますよ。
是非、モデルルームに行かれたら良いと思います。

[76: 購入検討中さん [男性 30代]]

ブリリアとどっちがいいの？

[77: 購入検討中さん [男性 20代]]

満席ってだいぶ煽ってルネ。

[78: 周辺住民さん [男性 40代]]

>> 76

ブリリアとどちらが良いかは好みによって分かれます。

マンションとしてのブランド力はブリリアの方が上。

一方、こちらの方が、早大通りや地蔵通り商店街に近く、
買い物の利便性はやや上だと思います。

まあ、どちらも神楽坂、椿山荘、護国寺を散歩
したり、江戸川公園の桜を楽しんだり、新江戸川公園の
木々を楽しんだり、大隈庭園でくつろいだり、
ということは可能で、そういうことを楽しめる方には
おすすめできるところですよ。

[79: 匿名さん]

公式に載っている間取りを見て、思わず笑ってしまいました。

[80: 匿名さん [男性 40代]]

>>79
悪い点を教えてください。

[81: 物件比較中さん]

エレベーター1台では少ないでしょうか。

[82: 購入検討中さん]

>>81
けちってますね〜。50戸に1台が基本！

[83: 匿名さん]

>>79
Aタイプでしょうか？
リビングの扉を開けたら、いきなりシンクって(笑)
料理・洗い物しながら、すぐに玄関に出られる（宅急便など？）メリットはありますが、
お客さんが来る時はかなり気を遣わないといけませんね。

ホームページに掲載する間取りって、その物件の最も良い間取りだと聞きますから、
これ以上の間取りは期待できないということなのでしょうか？

[84: サラリーマンさん]

なるほど。そのとおりですね。

[85: 物件比較中さん]

80平米超の部屋もあるのに、さすがに55平米を最も良い条件としては出さないでしょう。
逆に出し惜しみという感じもしますが。
さらにフリースペースと銘打ってるわけですから、あのキッチンの位置も変えられるのでは？
まあ、説明が全く無いのがいまいちですけどね。

[86: 匿名]

>>85
キッチンはかえられません。
フリースペース言いますが５５に関してはあのままが良いでしょうね

[87: 匿名さん]

キッチンの位置の変更は難しいですか。
水回りの設備を動かすのは基本的には難しいのかな？
配管の関係もあるでしょうし…。
フリースペースがあるから、柔軟性を持って使うことができるのか？とも思いますがどうなんでしょう。
使う人次第？？

[88: 検討取りやめ]

雑然としたこうばエリア、ないな！周りの建物圧迫かん、ないな！江戸川橋エリアかなりダブつきかん、ないな！ブリリア相当売れてないみたいだから、相場さがる、ないな！このエリア

[89: 匿名さん]

落ち着いて下さい！

[90: 匿名さん]

担当者に頭きた。

[91: 匿名さん]

>>90
どうゆうこと？

[92: 匿名さん]

エレベーターの台数について書かれていますけれど、
修繕を含めたランニングコストから換算すると、100戸に1戸というのが妥当だと言われているようです。
でもそれって全然朝、間に合わないなぁと。
ここの戸数は78戸ですから、
そう考えていくとまあまあな方…？
多ければ多いほど朝のラッシュ時はいいですが、その分、コストも嵩んでしまいます。

[93: 匿名さん]

>>92
理想は50戸に１台。

[94: 匿名]

もうグランド早！失速ですね。ブリリア絶不調だし、このエリアろくなことない！

[95: 購入検討中さん]

高速道路の影響ですか？
江戸川橋がいいのか？悪いのか？
どうなんですか？

[96: 匿名]

ここより近くのパークハウス山吹神楽坂の方が魅力的でしょ。
より神楽坂に近いからね。まあでも神楽坂って名前つけるにはおこがましいけどね。

[97: 購入検討中さん]

ここはなかなか価格を公表しないですね？

[98: 購入検討中さん]

10階以上、南向きは坪単価いくらくらい？

[99: 匿名さん]

モデルルームに行けば価格は教えてもらえるんじゃないですか？
とはいえ、最低価格ぐらいは教えてほしいな、とは思います
心づもりもありますから(^ ^;
なんか、管理費も修繕積立金もまだ未定になっているので
検討の仕様もないような気もしますが…？？？汗

[100: 匿名さん]

25.32m2～82.28m2　3500万円台～1億1200万円台

山吹町で坪450万　さすが関西の住友と言われるだけあるね。