パークタワー新川崎ってどうですか？ その１２

[購入検討中さん]

パークタワー新川崎についての情報を交換しましょう。
まもなく４７階到達か？ わくわく。


所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目1201番（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩3分
南武線 「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.21平米～86.99平米
売主：三井不動産レジデンシャル

[651: 購入検討中さん]

価格情報はまだかな。

[652: 匿名]

>>648
三井の管理は高いよ。
今回は店舗あるからなおさら高い。
知らんふりして買うしかない。
アーメン

[653: 匿名さん]

三井の他物件でもあったけどその論理不思議だよね。店舗があるから管理業務が増えるならその費用は店舗が負担すべきなんだけど。

[654: 匿名さん]

店舗は店舗用の管理費と修繕積立金があるのでは？

[655: 匿名さん]

店舗は店舗であるんだけど、店舗があることによってマンションの警備員の数を増やすといって部分のコストは住民負担。

[656: 匿名さん]

店舗があることとマンションの警備員を増やすことは直接は関係ないと思うけど。
もちろん、店舗が風俗だったりパチンコだったりしたら話は別だけど。

普通のタワマンにあるような防災センターに数人常駐するシステムで何か問題あるの？

それより、昨日事前説明会に行かれた方いましたたら、販売中断前と比較してどれくらい値上がりしているのか教えてくれると嬉しいです。

[657: 購入検討中さん]

＞今回は店舗あるからなおさら高い。
店舗は三井の所有だから、管理費等は貸主の三井か借主の店舗が負担するわけで、住民負担はない。
住民が大家として所有してて店舗収入が住民に入るなら話は別だけど。

＞店舗があることによってマンションの警備員の数を増やす
この因果関係も不明。マンションにいるのはコンシェルジェと管理人。マルエツの警備員ならマルエツ負担。

常識も知らないでコメントすると笑われますよ。

[658: 匿名さん]

ふーん、なら非常識なのは三井だね。

[659: 匿名さん]

>657

２４時間有人管理って、夜間は管理人でなく警備員だよ。

[660: 匿名さん]

店舗があると不特定の人が周辺に多く集まるわけだから、通常のマンションと同じ警備で済まなくなる。

[661: 匿名さん]

店舗がスーパーだったりすると自転車をマンションのエリアに止めようとする人も出てきちゃったりする。

[662: 匿名さん [女性 30代]]

管理費も修繕費も
住宅と全体と二つ負担が必要なので、かなり高くなりそうですね。

[663: 匿名さん]

マンションと三井ビルの間の通路は自転車走行禁止なのに、荷台に子供を乗せた主婦が暴走してて危険！

[665: 物件比較中さん]

事前案内会に行かれた方いらっしゃいますか？

[666: 匿名さん]

第三期販売で事前案内ってのもね。

[667: 匿名さん]

予定価格は電話では教えてくれないみたいですね

[668: 匿名さん]

事前案内って、来場者に予定価格を伝えて反応を見て今後の販売戦略を立てる。来場者にはアンケートを記入させて予算とか、購入目的を把握できるわけだし。

電話だけだとそういった情報を得られないから、向こうも情報を出さない。

まあ、慌てることはないよ。今はお互い、腹の探り合いしてる段階だから。

[669: 匿名さん]

こんだけ世間を騒がせてもまだ腹を探ってくるのか！サッサと倍率10倍で売り抜けちゃったほうが賢いと思いますけどね。
鴨居からの買い替えもいるかもしれませんし。

[670: 匿名さん]

価格情報出ないですね。
今日行かれた方どうでしたか？

[671: 購入検討中さん [女性 30代]]

モデルルーム見学、来週、予約を入れました。
今週末、行かれた方、感想など、是非、お聞かせください。
http://wp.me/p5Lh3v-eI

[672: 匿名さん]

あまりゆっくり見れなかったんですが、
72㎡3LDK一番下の階で5,600万でした！
62㎡2LDKで4,400万あたり。

こちらの価格表を参考にして向かったんですが、
結構高くてびっくりしてしまいました！

第一期から販売価格って上がったりするんでしょうか？
担当者は坪278の設定って言ってました！

初心者ですみません(T_T)

[673: 購入検討中さん]

＞671
宣伝ですか？
パークタワーとは関係ない飲食店ですのでご注意ください。
地元民ですがここにはいかないようにします。

[674: 匿名さん]

>>672

その価格だとおそらく１割ぐらいの値上げです。
2LDKは１割も値上げされていないです。6%くらいです。

[675: 匿名さん]

前は＠２４３でしたから、＠２７８なら１４％ほどの値上げです
強気できましたね（笑）
販売開始時は若干下げてくるように思います（期待を含めて）

[676: 購入検討中さん]

１LDK・２LDKは5％、残り戸数の少ない３LDKは平均15％といったところでしょうか。
元の価格が新川崎徒歩13分のプラウド・パークハウスより安いくらいでしたから。
まあ３LDKは残り少なそうですし、少しくらい強気の値付けでも完売間違いなしでしょう。
当初価格で買える元契約者も転売する人が出てくるかもしれません。
手付倍返しで10％、売却益で10％だと結構な儲けですね。

[677: 匿名さん]

>>672さん
ありがとうございます！

http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11655140441.html
一番最初だと72m2の最下層は4,900万円台だったので、700万円アップですね。痛い…。

[678: 購入検討中さん [男性 30代]]

すいません、事前説明会に行かれた方に質問です。
（既出かも分かりませんが、）水害/液状化対策って何か説明ありましたか。

[679: 匿名さん]

今回の販売では高層階が販売の中心になるので、坪単価があがったような気がしている
のですが、どうなのでしょう。
もともとがかなり安い値付けだったのですね…
坪300にならなくて良かったです！

[680: 匿名さん]

最近新築で出ているマンションは用地価格や資材・施工価格が高騰しているために
やむを得ず高価格で売りに出さざるを得ないケースが殆どですが、
パークタワー新川崎は用地価格が安いときに仕入れていて建築契約も安い時期、
施工ミスの費用はゼネコンが被っているはずなので
純粋に三井の取り分を増やしに来た感じですね。

[681: 購入検討中さん]

672さんありがとうございます。
最近の相場だと新川崎エリアの70㎡3LDKは5000万スタート。
中古のサウザンド・シンカも価格を維持し、売り物件も内々で売れるようでほとんど広告に出てこない。
エリア内では他物件より立地に勝るので5600万スタートでも売り切る需要はありでしょう。
ちなみに4LDKとか角部屋って残っていたり価格とか出ていましたか？

[682: 匿名さん]

説明会行ってきました。
1LDK、2LDKで約7％アップ、
3LDKは約15％アップでした。

[683: 匿名さん]

>>678
今回の説明会はシアターを計30分くらい見せられて…
その後大体の価格を教えて頂いた時点で次の回の時間が迫っているので、また次回となりました。(笑)

水害と液状化の話は特に無かったですが、
清水建設の中間免震構造と各部屋に非常用蓄電池完備、
各階に非常食、トイレ、飲料水などを完備、
防災訓練のイベントを行う予定…

などの説明はありました！
あまり答えになってないですね(笑)
すみません…( ；∀；)

[684: 匿名さん]

>>681
そうなんですね！！
ではこの価格も強気だけど、納得せざるを得ない価格なんですね…

頂いた資料をざっと見る感じ、すでに4LDKはすべて契約済となっます。
でも角部屋は販売されてます！
低層4F～6Fの3戸(86.99㎡)とあと35F以上に12戸(80㎡前後)です！
今後販売にも3LDK角部屋はちらほら。

価格は出てたんですが…
全然メモも記憶もしてなくて…本当にすみません。。

[685: 匿名さん]

>>681
ごめんなさい！29Fと33F南西角と7F東角4LDKが今後販売となってました！

[686: 匿名さん]

初心者でして教えてほしいんですが、
今後、第４期とかになるとさらに値段は上がるのでしょうか？

[687: 匿名さん]

>>686
第4期になる前に売り切れる可能性も結構高いかと思いますが、市況次第では上がるかも知れませんし、下がるかも知れません。

[688: 匿名さん]

通常は期毎に坪単価レベルで大きく価格を変えることはあまりないよ。ここは、2年も間が空いたから、その間の相場の動きにに合わせてきたってこと。

トラブっておいて、平気でそんなことをする三井のやり方には唖然とするな。

[689: 匿名さん]

>669

鴨居は建替え決議の方向だってね。あんなことになったことを受けての買替で、また、三井って選択はないと思うな。

[690: 匿名さん]

＞688
そうかな？
ムサコのタワーで住不が2割とか結構あげてきてるけど。
高く売れるなら値段を上げるのは企業として株主に対する当然の行動。
買う側も割安高倍率で買えないより、高くても買いたいと思う人が買えるのである意味公平。
トラブルを盾に感情論でもういう方に唖然とする。

[691: 匿名さん]

>690

すみふは例外。ああいうことするのは他にはゴクレくらい。

[692: 匿名さん]

三井は小杉では住友みたいなことしてないでしょ。

[693: 匿名さん]

この価格で売れたらまさに焼け太り。

[694: 匿名さん]

＞691
市場価格の変化に合わせて価格補正をするのはどこの売主も同じで別に悪いことではない。
住不とゴクレの共通点は時間をかけて売ることで、他社より価格補正のケースが多いのは当然。
パークタワー新川崎も再販まで期間があいて結果的に同様の扱いとなっただけでは。

[695: 匿名さん]

相場に合わせて価格補正、特に下げをすると既契約者から反発を受けるから普通はやらないというかできない。

[696: 匿名さん]

その値段なら糀谷もいいかな

[698: 匿名さん]

相当倍率行くでしょうこれ
一律15％くらい乗せてくると思ったけど即完売狙ってるね
ここはさっさと終わらせて小杉に注力したいんだね

[699: 匿名さん]

695
すみふやゴクレ除けば値下げなんてどこでもあるよ。
残戸数が少なくなり、竣工またはモデルルーム閉鎖が近い物件で家具付き販売とか新生活応援資金100万円付きなんて出だすと間違いなく値下げに応じる。
ただ相手を見て相対で交渉するから表には出ないだけ。
大手でも向こうから公言しないことを条件に値引きの打診受けた経験あるからね。
売主にとって、残り数戸で広告したり営業とかモデルルーム維持するくらいなら割り引いた方が得だからね。

[700: 匿名さん]

>699

大手だと竣工前に表立ってはやらないよ。裏でこっそりは当事者しか知らないこと。

[701: 匿名さん]

売れ残りの値下げと相場に合わせての価格補正は別。論点のすり替え。

[702: 匿名さん]

相場は需給で決まる。
売れ残りの値下げは、需要を喚起するために行うもので、まさに相場に合わせた価格補正だと思うけど。
どこがすり替えなのかな。

[703: 周辺住民さん]

この物件には当てはまらないってことだけだよ。

[705: 匿名さん]

704
まあ不動産にトラブルはつきものだが、三井も倍返ししたり立替できる体力があるということ。

人生最大の高額商品で補償事例を確認できたわけだからむしろ安心材料だよ。

買うなら大手からというのが再確認できた。

[706: 周辺住民さん]

こちらの新聞広告は先週、今週と入りません。
盛況なのかなとは思っていましたが、価格も思っていたよりも値上げされていません。
これは人気になるでしょう。

[707: 匿名さん]

>706

事前案内の段階で折り込みチラシ入れないでしょ。

[708: 匿名さん]

>705

地所も三井も、費用は施工会社に請求。大手を選ぶというのならデベではなくゼネコンね。といって、横浜のケースは問題起こしたのが孫請けだけど。

[709: 周辺住民さん]

>707

入ってましたよ。
こちらのスレにも記載あったでしょ。

[710: 匿名さん]

>705

管理組合が頑張って、市も動かなかったら、うやむやにされてたでしょ。えぐい会社。

[711: 匿名さん]

マンションマニアさんは安いと言ってますねー
https://twitter.com/mansionmania/status/703821834790129665
https://twitter.com/mansionmania/status/703821321738678272
モデルルームにも来るとか言ってるけど顔バレしてるのかな。。。

[712: 匿名さん]

そりゃあ、安いでしょ。
不動産やさんがこぞって購入するのか？

[713: 周辺住民さん]

前の価格の時も安かったのに、そこからあまりあげてこないなんて、バーゲンだな。
どれだけ倍率上がるのだろう。

[714: 匿名さん]

前の価格の時でも飛ぶように売れる状況ではなかった。

[715: 周辺住民さん]

管理費と修繕費が高すぎて驚いてしまいます。。。

[716: 匿名さん]

>>715
70平米 30000円、10年後45000円、30年後60000円て感じですかね。
タワーはやはり維持費は厳しいですね。
しかし3LDKの販売戸数少ないですね

[717: 匿名さん]

>>716
管理費&修繕費ですよね。
タワーじゃない、このレベルの12.3階建てのマンションだって、20000円位から始まって、10年後は35000円位、30年後は45000円位ですよ。
タワーの方が約10000万位高いとしても、共用施設やペデストリアンデッキや隣に商業施設がある事を考えれば、普通ではないでしょうか。

[718: 匿名さん]

↑
10000万円じゃなく、10000円です。

[719: 匿名さん]

>>711
その人、どんな糞物件でも安いと言う人間なので、その色眼鏡で見ないと駄目だよ

[720: 匿名さん]

修繕積立の段階的値上げと定期的な一時金徴収は未納問題を引き起こすリスクがあるから国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

三井は武蔵小杉の某タワマンで入居後、管理組合が総会決議を経て定額積立に移行している物件がある。販売時からそうすべきなんだが。

[721: 購入検討中さん]

どんなくそ物件でも安いといって信頼性がないなら、ここの掲示板の座談会に呼ばれないと思うのだが。
少なくとも、匿名で語っているより、名前をさらしてかたっている分信頼できる。

[722: 匿名さん]

個人的にはここをあまり値上げして来なかったのでビックリしたわ
三井側としては既に事故物件扱いなのかな？この弱気は

[723: 匿名さん]

完全に、事故物件でしょ。

[724: 匿名さん]

再調製品はアウトレットで安売りされてるんだけど、ここは値上げ。びっくり。

[725: 匿名さん]

小杉検討組が来るだろうから倍率は相当高いね

[726: 匿名さん]

事故物件故にこの価格でしょう。
南武線の今後の発展を考えると、買いかもしれませんね。

[727: 匿名さん]

南武線の発展って、何か計画あったっけ。

[728: 匿名さん]

高架化。

[729: 購入検討中さん]

現在調査中ですよね。計画通りに用地取得開始されるといいのですが。

[730: 匿名さん]

この程度の値上がりで済んだとなると新川崎駅徒歩13分、14分なんてファミリータイプを5000万円台で買っちゃった人たち涙目でしょうね。

[731: 匿名さん]

>>728高架って改札口どうするのでしょうか駅ビル三階は今でも十分に高い位置だと思いますけど。

[732: 周辺住民さん]

近隣ではこちらの再販売を待っていた人も多いんです。
待っていて良かったです。

[733: 匿名さん]

抽選落ちたら何にもならない

[734: 購入検討中さん [男性 30代]]

結局、売り物として1,2,3ldkそれぞれ何戸くらい残っているんでしょうか？

[735: 匿名さん]

>726

高架化ってマンションの資産価値にはほとんど影響ないでしょ。

[736: 匿名さん]

高架化するとなるとデッキは一部付け替えられ武蔵中原駅のような形になるのでは。

[737: 匿名]

高架下に保育園やお店が入れば便利かな。
おしゃれな店は入らないだろうけど。

[738: 購入検討中さん [男性 30代]]

鹿島田駅の踏切は、朝のラッシュ時には中々開かないから、それが解消されるのはイイですね。
車乗らないなら関係ないですが。

[739: 匿名さん]

高架化は、影響あるでしょ。
辺りは綺麗になるし、それに伴いお店も増えるだろうし、車のストレスはなくなるし。
影響あるよ。

[740: 匿名さん]

これから高架化事業を始めるみたいだから
あと10年以上はかかるかも
しれないですね

[741: 匿名さん]

支線、貨物線を使う羽田直通の話なんてのもありますね。自分が生きている間に実現するかだけど。

[742: 周辺住民さん]

例の小田栄駅ですか。
ここの再開発と同じように気長に待ちましょう。

[743: 物件比較中さん]

高架によってモデルルームの場所辺りまで含めて整備させるといいですね。

[744: 購入検討中さん [男性 30代]]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[745: 購入検討中さん [男性 30代]]

＞＞６８３
ご回答ありがとうございます！
そうですか。特段問題ないのですかね。
川崎市のハザードマップを見ると少し心配ですが、
対策についてはモデルルームに行ったときに聞いてみます！

[746: 匿名さん]

低層階の3LDKを検討中ですが
抽選倍率かなり高そうですね凹
何倍くらいになるのかな？

[747: 匿名さん]

抽選日までに全戸登録されちゃったら、「即日完売」ですね！

[748: 匿名さん]

土日のモデルルーム予約がいっぱいで出来ません…

[749: 匿名さん]

南武線の高架は2035年とかどっかで見たなぁ
さらに遅れるのは間違いないから３０年後とかそういうレベルだろうな
要するに作るきない

[750: 匿名]

>>746
一期の最高倍率は8倍でした。