パークタワー新川崎ってどうですか？ その１２

[購入検討中さん]

パークタワー新川崎についての情報を交換しましょう。
まもなく４７階到達か？ わくわく。


所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目1201番（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩3分
南武線 「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.21平米～86.99平米
売主：三井不動産レジデンシャル

[651: 購入検討中さん]

価格情報はまだかな。

[652: 匿名]

>>648
三井の管理は高いよ。
今回は店舗あるからなおさら高い。
知らんふりして買うしかない。
アーメン

[653: 匿名さん]

三井の他物件でもあったけどその論理不思議だよね。店舗があるから管理業務が増えるならその費用は店舗が負担すべきなんだけど。

[654: 匿名さん]

店舗は店舗用の管理費と修繕積立金があるのでは？

[655: 匿名さん]

店舗は店舗であるんだけど、店舗があることによってマンションの警備員の数を増やすといって部分のコストは住民負担。

[656: 匿名さん]

店舗があることとマンションの警備員を増やすことは直接は関係ないと思うけど。
もちろん、店舗が風俗だったりパチンコだったりしたら話は別だけど。

普通のタワマンにあるような防災センターに数人常駐するシステムで何か問題あるの？

それより、昨日事前説明会に行かれた方いましたたら、販売中断前と比較してどれくらい値上がりしているのか教えてくれると嬉しいです。

[657: 購入検討中さん]

＞今回は店舗あるからなおさら高い。
店舗は三井の所有だから、管理費等は貸主の三井か借主の店舗が負担するわけで、住民負担はない。
住民が大家として所有してて店舗収入が住民に入るなら話は別だけど。

＞店舗があることによってマンションの警備員の数を増やす
この因果関係も不明。マンションにいるのはコンシェルジェと管理人。マルエツの警備員ならマルエツ負担。

常識も知らないでコメントすると笑われますよ。

[658: 匿名さん]

ふーん、なら非常識なのは三井だね。

[659: 匿名さん]

>657

２４時間有人管理って、夜間は管理人でなく警備員だよ。

[660: 匿名さん]

店舗があると不特定の人が周辺に多く集まるわけだから、通常のマンションと同じ警備で済まなくなる。

[661: 匿名さん]

店舗がスーパーだったりすると自転車をマンションのエリアに止めようとする人も出てきちゃったりする。

[662: 匿名さん [女性 30代]]

管理費も修繕費も
住宅と全体と二つ負担が必要なので、かなり高くなりそうですね。

[663: 匿名さん]

マンションと三井ビルの間の通路は自転車走行禁止なのに、荷台に子供を乗せた主婦が暴走してて危険！

[665: 物件比較中さん]

事前案内会に行かれた方いらっしゃいますか？

[666: 匿名さん]

第三期販売で事前案内ってのもね。

[667: 匿名さん]

予定価格は電話では教えてくれないみたいですね

[668: 匿名さん]

事前案内って、来場者に予定価格を伝えて反応を見て今後の販売戦略を立てる。来場者にはアンケートを記入させて予算とか、購入目的を把握できるわけだし。

電話だけだとそういった情報を得られないから、向こうも情報を出さない。

まあ、慌てることはないよ。今はお互い、腹の探り合いしてる段階だから。

[669: 匿名さん]

こんだけ世間を騒がせてもまだ腹を探ってくるのか！サッサと倍率10倍で売り抜けちゃったほうが賢いと思いますけどね。
鴨居からの買い替えもいるかもしれませんし。

[670: 匿名さん]

価格情報出ないですね。
今日行かれた方どうでしたか？

[671: 購入検討中さん [女性 30代]]

モデルルーム見学、来週、予約を入れました。
今週末、行かれた方、感想など、是非、お聞かせください。
http://wp.me/p5Lh3v-eI

[672: 匿名さん]

あまりゆっくり見れなかったんですが、
72㎡3LDK一番下の階で5,600万でした！
62㎡2LDKで4,400万あたり。

こちらの価格表を参考にして向かったんですが、
結構高くてびっくりしてしまいました！

第一期から販売価格って上がったりするんでしょうか？
担当者は坪278の設定って言ってました！

初心者ですみません(T_T)

[673: 購入検討中さん]

＞671
宣伝ですか？
パークタワーとは関係ない飲食店ですのでご注意ください。
地元民ですがここにはいかないようにします。

[674: 匿名さん]

>>672

その価格だとおそらく１割ぐらいの値上げです。
2LDKは１割も値上げされていないです。6%くらいです。

[675: 匿名さん]

前は＠２４３でしたから、＠２７８なら１４％ほどの値上げです
強気できましたね（笑）
販売開始時は若干下げてくるように思います（期待を含めて）

[676: 購入検討中さん]

１LDK・２LDKは5％、残り戸数の少ない３LDKは平均15％といったところでしょうか。
元の価格が新川崎徒歩13分のプラウド・パークハウスより安いくらいでしたから。
まあ３LDKは残り少なそうですし、少しくらい強気の値付けでも完売間違いなしでしょう。
当初価格で買える元契約者も転売する人が出てくるかもしれません。
手付倍返しで10％、売却益で10％だと結構な儲けですね。

[677: 匿名さん]

>>672さん
ありがとうございます！

http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11655140441.html
一番最初だと72m2の最下層は4,900万円台だったので、700万円アップですね。痛い…。

[678: 購入検討中さん [男性 30代]]

すいません、事前説明会に行かれた方に質問です。
（既出かも分かりませんが、）水害/液状化対策って何か説明ありましたか。

[679: 匿名さん]

今回の販売では高層階が販売の中心になるので、坪単価があがったような気がしている
のですが、どうなのでしょう。
もともとがかなり安い値付けだったのですね…
坪300にならなくて良かったです！

[680: 匿名さん]

最近新築で出ているマンションは用地価格や資材・施工価格が高騰しているために
やむを得ず高価格で売りに出さざるを得ないケースが殆どですが、
パークタワー新川崎は用地価格が安いときに仕入れていて建築契約も安い時期、
施工ミスの費用はゼネコンが被っているはずなので
純粋に三井の取り分を増やしに来た感じですね。

[681: 購入検討中さん]

672さんありがとうございます。
最近の相場だと新川崎エリアの70㎡3LDKは5000万スタート。
中古のサウザンド・シンカも価格を維持し、売り物件も内々で売れるようでほとんど広告に出てこない。
エリア内では他物件より立地に勝るので5600万スタートでも売り切る需要はありでしょう。
ちなみに4LDKとか角部屋って残っていたり価格とか出ていましたか？

[682: 匿名さん]

説明会行ってきました。
1LDK、2LDKで約7％アップ、
3LDKは約15％アップでした。

[683: 匿名さん]

>>678
今回の説明会はシアターを計30分くらい見せられて…
その後大体の価格を教えて頂いた時点で次の回の時間が迫っているので、また次回となりました。(笑)

水害と液状化の話は特に無かったですが、
清水建設の中間免震構造と各部屋に非常用蓄電池完備、
各階に非常食、トイレ、飲料水などを完備、
防災訓練のイベントを行う予定…

などの説明はありました！
あまり答えになってないですね(笑)
すみません…( ；∀；)

[684: 匿名さん]

>>681
そうなんですね！！
ではこの価格も強気だけど、納得せざるを得ない価格なんですね…

頂いた資料をざっと見る感じ、すでに4LDKはすべて契約済となっます。
でも角部屋は販売されてます！
低層4F～6Fの3戸(86.99㎡)とあと35F以上に12戸(80㎡前後)です！
今後販売にも3LDK角部屋はちらほら。

価格は出てたんですが…
全然メモも記憶もしてなくて…本当にすみません。。

[685: 匿名さん]

>>681
ごめんなさい！29Fと33F南西角と7F東角4LDKが今後販売となってました！

[686: 匿名さん]

初心者でして教えてほしいんですが、
今後、第４期とかになるとさらに値段は上がるのでしょうか？

[687: 匿名さん]

>>686
第4期になる前に売り切れる可能性も結構高いかと思いますが、市況次第では上がるかも知れませんし、下がるかも知れません。

[688: 匿名さん]

通常は期毎に坪単価レベルで大きく価格を変えることはあまりないよ。ここは、2年も間が空いたから、その間の相場の動きにに合わせてきたってこと。

トラブっておいて、平気でそんなことをする三井のやり方には唖然とするな。

[689: 匿名さん]

>669

鴨居は建替え決議の方向だってね。あんなことになったことを受けての買替で、また、三井って選択はないと思うな。

[690: 匿名さん]

＞688
そうかな？
ムサコのタワーで住不が2割とか結構あげてきてるけど。
高く売れるなら値段を上げるのは企業として株主に対する当然の行動。
買う側も割安高倍率で買えないより、高くても買いたいと思う人が買えるのである意味公平。
トラブルを盾に感情論でもういう方に唖然とする。

[691: 匿名さん]

>690

すみふは例外。ああいうことするのは他にはゴクレくらい。

[692: 匿名さん]

三井は小杉では住友みたいなことしてないでしょ。

[693: 匿名さん]

この価格で売れたらまさに焼け太り。

[694: 匿名さん]

＞691
市場価格の変化に合わせて価格補正をするのはどこの売主も同じで別に悪いことではない。
住不とゴクレの共通点は時間をかけて売ることで、他社より価格補正のケースが多いのは当然。
パークタワー新川崎も再販まで期間があいて結果的に同様の扱いとなっただけでは。

[695: 匿名さん]

相場に合わせて価格補正、特に下げをすると既契約者から反発を受けるから普通はやらないというかできない。

[696: 匿名さん]

その値段なら糀谷もいいかな

[698: 匿名さん]

相当倍率行くでしょうこれ
一律15％くらい乗せてくると思ったけど即完売狙ってるね
ここはさっさと終わらせて小杉に注力したいんだね

[699: 匿名さん]

695
すみふやゴクレ除けば値下げなんてどこでもあるよ。
残戸数が少なくなり、竣工またはモデルルーム閉鎖が近い物件で家具付き販売とか新生活応援資金100万円付きなんて出だすと間違いなく値下げに応じる。
ただ相手を見て相対で交渉するから表には出ないだけ。
大手でも向こうから公言しないことを条件に値引きの打診受けた経験あるからね。
売主にとって、残り数戸で広告したり営業とかモデルルーム維持するくらいなら割り引いた方が得だからね。

[700: 匿名さん]

>699

大手だと竣工前に表立ってはやらないよ。裏でこっそりは当事者しか知らないこと。