パークタワー新川崎ってどうですか？ その１２

[購入検討中さん]

パークタワー新川崎についての情報を交換しましょう。
まもなく４７階到達か？ わくわく。


所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目1201番（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩3分
南武線 「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.21平米～86.99平米
売主：三井不動産レジデンシャル

[621: 匿名さん]

>616

三井に限って言えば、ここに続いて横浜の杭の件が露見しちゃった後。晴海も何かあったみたいだし。といって、これ以上伸ばしたら完成売り。

[622: 匿名さん]

晴海も施工トラブルなら三井終わりだな。

[623: 匿名さん]

>606

店舗は入居直前まで公表されないってのが通例。店舗って内容によっては住民にとっては嫌悪施設だったりする。

[624: 匿名さん]

>>623
すいません、店舗というのはマンション本体の下に入る店舗のことですよね。何店舗くらい区画があるのでしたっけ？

[625: 匿名さん]

>>623そこらあたりの仕切りは三井レジは上手ですよ。
他社だと相模大野の駅前プラウドで入居者エントランスの目の前に地権者が雀荘オープンさせたなんて事例があります。
有名なのは武蔵小杉駅直結のエクラスタワーで下駄履きエリアの一番目立つところに地権者のパチンコ屋が開業してますよね。

あんな風になったら悲しすぎますが地権者さえ変なことしなければ後からの醜悪施設参入は今度は住人が阻止できます。

[626: 匿名さん]

雀荘もパチンコ屋も消費者金融も入れない規約になっています。
心配するとしたら、焼肉屋とか保育園とかじゃないですかね。人によっては嫌悪施設でしょうから。

[627: 匿名]

>>626
保育園は、何か悪い要素あるんですか？
むしろ、あってほしいです

[628: 匿名さん]

金曜日にいよいよ価格分かるんですかね
3LDK 5000万円台の部屋もありますよね？

[629: 匿名さん]

>627

子供の声がうるさいとか。

[630: 匿名さん]

>625

再開発物件だと地権者が事業主であったりする。そういったケースだとデベは事業協力者って立場なので、その手の問題はデベがどこだからって話ではないと思うけど。

[631: [男性 30代]]

>629
あぁ、なるほどです。。。

[632: 匿名さん]

>>626本格とんこつラーメンも臭いと油で大変と聞きました。

[633: ご近所の奥さま]

保育園は隣の新川崎スクエアにあります。
もっとも、パークタワーを買うような層には縁がないかと思われますが。
駅前の保育園は希望が殺到して、年収の低い層が優先されるようなので。（今がどうかは知りません）

大半が事業協力者のもののようなので、仮店舗の不動産屋や床屋が戻ってくるんだと思っています。
再開発前に焼き鳥だか焼いていた飲み屋はどうなるのかしら。

[634: 匿名さん]

あの、坪300はくだらないとおっしゃった地元不動産屋さんでしょうか？
当時は何を世迷言をと叩かれましたが現実のものとなりそうな予感ですね。

[635: 匿名さん]

下に、焼き肉屋とか焼き鳥屋とかラーメン屋が入ったとして、タワーに住むことに悪影響ありますかね？
店の前はともかく、まさかタワーの上のほうまで臭いが上がってくることはありませんよね？

[636: 匿名さん]

>>635匂いや煙は普通にあり得ると思いますよ。それと、、、虫系ですね。

[637: 匿名さん]

換気扇の排気口がどこにあるかでしょうかね。でも煙は結局上に登ってくるのでどこにあっても風向きによっては匂うでしょうねえ…

[638: 匿名さん]

悪影響ないよ。騙されないで。

[639: 物件比較中さん]

今日は事前案内ですか？

[640: 匿名さん]

今日からモデルルーム事前オープンですよね
早く価格情報ほしいですね
私は日曜日行ってきます

[641: 匿名さん]

金曜からだから明日からですね。

[642: 購入検討中さん [女性 30代]]

パークタワー新川崎の事前案内会、予約を入れようと思ったら、ことごとく満席！
3月に行きたいと考えています。
http://wp.me/p5Lh3v-eF

[643: 匿名]

＞611
新川崎駅周辺住民です。電車の騒音について。

貨物は横須賀線のすぐ脇も通ります。横浜方面の貨物が東寄り、武蔵小杉方面の貨物が西寄りといった感じです。夜中も通りますね。
他は湘南新宿ライン、成田エクスプレスといった新川崎駅を通過する電車の音がかなり響きます。スピードを落とさずに通過するため、窓を開けているとテレビの音が聞こえないぐらいです。

貨物の機関車だけが行ったり来たりを繰り返しています。機関車が鳴らす警笛は動き出す前と停止後に鳴らしているようです。また機関車のブレーキ音も響いてきます。

あとはごくたまにですが横須賀線の線路の点検(工事？)を夜中に行っているようです。終電後から始発の間までやっていますので、これがあると夜中にカンカン音がなるので起きてしまいます。

パークタワーはそれなりに距離が離れていますのでそこまで気になることはないかもしれませんが、気になる方は気になるようです。

[644: 匿名]

>>643
音よりも修繕や管理費が高くて、将来が不安。
価格はどうなんでしょうか？

[645: 匿名]

>>644
修繕や管理費が高いと感じる方は買わないほうが良いと思います。タワマンとはそういうものです。
現金購入の方も多いですし、35年ローンとかで買うものではありません。

[646: 匿名さん]

>>645
いや、普通にローン組んで買う人もいるでしょ。
アスペな意見はやめましょう。

[647: 匿名]

>>645
タワマンはやはりお金の余裕がないと厳しいですよね。身の丈にあったマンション探します。
ありがとうございます。

[648: 匿名さん [女性 30代]]

>>647
数年前に小杉のタワーを購入し、住んでいますが修繕費は当初の予定よりもどんどん上がり、売ろうか迷っています。年収1000万以下だと厳しいと思います。

[649: 匿名さん]

工事やり直しの保証をどうするんだろうね。過去に是正工事をした物件の例では、瑕疵担保責任期間の延長ってのがあった。

[650: 購入検討中さん]

>>643
良い参考になります、ありがとう。

[651: 購入検討中さん]

価格情報はまだかな。

[652: 匿名]

>>648
三井の管理は高いよ。
今回は店舗あるからなおさら高い。
知らんふりして買うしかない。
アーメン

[653: 匿名さん]

三井の他物件でもあったけどその論理不思議だよね。店舗があるから管理業務が増えるならその費用は店舗が負担すべきなんだけど。

[654: 匿名さん]

店舗は店舗用の管理費と修繕積立金があるのでは？

[655: 匿名さん]

店舗は店舗であるんだけど、店舗があることによってマンションの警備員の数を増やすといって部分のコストは住民負担。

[656: 匿名さん]

店舗があることとマンションの警備員を増やすことは直接は関係ないと思うけど。
もちろん、店舗が風俗だったりパチンコだったりしたら話は別だけど。

普通のタワマンにあるような防災センターに数人常駐するシステムで何か問題あるの？

それより、昨日事前説明会に行かれた方いましたたら、販売中断前と比較してどれくらい値上がりしているのか教えてくれると嬉しいです。

[657: 購入検討中さん]

＞今回は店舗あるからなおさら高い。
店舗は三井の所有だから、管理費等は貸主の三井か借主の店舗が負担するわけで、住民負担はない。
住民が大家として所有してて店舗収入が住民に入るなら話は別だけど。

＞店舗があることによってマンションの警備員の数を増やす
この因果関係も不明。マンションにいるのはコンシェルジェと管理人。マルエツの警備員ならマルエツ負担。

常識も知らないでコメントすると笑われますよ。

[658: 匿名さん]

ふーん、なら非常識なのは三井だね。

[659: 匿名さん]

>657

２４時間有人管理って、夜間は管理人でなく警備員だよ。

[660: 匿名さん]

店舗があると不特定の人が周辺に多く集まるわけだから、通常のマンションと同じ警備で済まなくなる。

[661: 匿名さん]

店舗がスーパーだったりすると自転車をマンションのエリアに止めようとする人も出てきちゃったりする。

[662: 匿名さん [女性 30代]]

管理費も修繕費も
住宅と全体と二つ負担が必要なので、かなり高くなりそうですね。

[663: 匿名さん]

マンションと三井ビルの間の通路は自転車走行禁止なのに、荷台に子供を乗せた主婦が暴走してて危険！

[665: 物件比較中さん]

事前案内会に行かれた方いらっしゃいますか？

[666: 匿名さん]

第三期販売で事前案内ってのもね。

[667: 匿名さん]

予定価格は電話では教えてくれないみたいですね

[668: 匿名さん]

事前案内って、来場者に予定価格を伝えて反応を見て今後の販売戦略を立てる。来場者にはアンケートを記入させて予算とか、購入目的を把握できるわけだし。

電話だけだとそういった情報を得られないから、向こうも情報を出さない。

まあ、慌てることはないよ。今はお互い、腹の探り合いしてる段階だから。

[669: 匿名さん]

こんだけ世間を騒がせてもまだ腹を探ってくるのか！サッサと倍率10倍で売り抜けちゃったほうが賢いと思いますけどね。
鴨居からの買い替えもいるかもしれませんし。

[670: 匿名さん]

価格情報出ないですね。
今日行かれた方どうでしたか？

[671: 購入検討中さん [女性 30代]]

モデルルーム見学、来週、予約を入れました。
今週末、行かれた方、感想など、是非、お聞かせください。
http://wp.me/p5Lh3v-eI

[672: 匿名さん]

あまりゆっくり見れなかったんですが、
72㎡3LDK一番下の階で5,600万でした！
62㎡2LDKで4,400万あたり。

こちらの価格表を参考にして向かったんですが、
結構高くてびっくりしてしまいました！

第一期から販売価格って上がったりするんでしょうか？
担当者は坪278の設定って言ってました！

初心者ですみません(T_T)

[673: 購入検討中さん]

＞671
宣伝ですか？
パークタワーとは関係ない飲食店ですのでご注意ください。
地元民ですがここにはいかないようにします。

[674: 匿名さん]

>>672

その価格だとおそらく１割ぐらいの値上げです。
2LDKは１割も値上げされていないです。6%くらいです。

[675: 匿名さん]

前は＠２４３でしたから、＠２７８なら１４％ほどの値上げです
強気できましたね（笑）
販売開始時は若干下げてくるように思います（期待を含めて）

[676: 購入検討中さん]

１LDK・２LDKは5％、残り戸数の少ない３LDKは平均15％といったところでしょうか。
元の価格が新川崎徒歩13分のプラウド・パークハウスより安いくらいでしたから。
まあ３LDKは残り少なそうですし、少しくらい強気の値付けでも完売間違いなしでしょう。
当初価格で買える元契約者も転売する人が出てくるかもしれません。
手付倍返しで10％、売却益で10％だと結構な儲けですね。

[677: 匿名さん]

>>672さん
ありがとうございます！

http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11655140441.html
一番最初だと72m2の最下層は4,900万円台だったので、700万円アップですね。痛い…。

[678: 購入検討中さん [男性 30代]]

すいません、事前説明会に行かれた方に質問です。
（既出かも分かりませんが、）水害/液状化対策って何か説明ありましたか。

[679: 匿名さん]

今回の販売では高層階が販売の中心になるので、坪単価があがったような気がしている
のですが、どうなのでしょう。
もともとがかなり安い値付けだったのですね…
坪300にならなくて良かったです！

[680: 匿名さん]

最近新築で出ているマンションは用地価格や資材・施工価格が高騰しているために
やむを得ず高価格で売りに出さざるを得ないケースが殆どですが、
パークタワー新川崎は用地価格が安いときに仕入れていて建築契約も安い時期、
施工ミスの費用はゼネコンが被っているはずなので
純粋に三井の取り分を増やしに来た感じですね。

[681: 購入検討中さん]

672さんありがとうございます。
最近の相場だと新川崎エリアの70㎡3LDKは5000万スタート。
中古のサウザンド・シンカも価格を維持し、売り物件も内々で売れるようでほとんど広告に出てこない。
エリア内では他物件より立地に勝るので5600万スタートでも売り切る需要はありでしょう。
ちなみに4LDKとか角部屋って残っていたり価格とか出ていましたか？

[682: 匿名さん]

説明会行ってきました。
1LDK、2LDKで約7％アップ、
3LDKは約15％アップでした。

[683: 匿名さん]

>>678
今回の説明会はシアターを計30分くらい見せられて…
その後大体の価格を教えて頂いた時点で次の回の時間が迫っているので、また次回となりました。(笑)

水害と液状化の話は特に無かったですが、
清水建設の中間免震構造と各部屋に非常用蓄電池完備、
各階に非常食、トイレ、飲料水などを完備、
防災訓練のイベントを行う予定…

などの説明はありました！
あまり答えになってないですね(笑)
すみません…( ；∀；)

[684: 匿名さん]

>>681
そうなんですね！！
ではこの価格も強気だけど、納得せざるを得ない価格なんですね…

頂いた資料をざっと見る感じ、すでに4LDKはすべて契約済となっます。
でも角部屋は販売されてます！
低層4F～6Fの3戸(86.99㎡)とあと35F以上に12戸(80㎡前後)です！
今後販売にも3LDK角部屋はちらほら。

価格は出てたんですが…
全然メモも記憶もしてなくて…本当にすみません。。

[685: 匿名さん]

>>681
ごめんなさい！29Fと33F南西角と7F東角4LDKが今後販売となってました！

[686: 匿名さん]

初心者でして教えてほしいんですが、
今後、第４期とかになるとさらに値段は上がるのでしょうか？

[687: 匿名さん]

>>686
第4期になる前に売り切れる可能性も結構高いかと思いますが、市況次第では上がるかも知れませんし、下がるかも知れません。

[688: 匿名さん]

通常は期毎に坪単価レベルで大きく価格を変えることはあまりないよ。ここは、2年も間が空いたから、その間の相場の動きにに合わせてきたってこと。

トラブっておいて、平気でそんなことをする三井のやり方には唖然とするな。

[689: 匿名さん]

>669

鴨居は建替え決議の方向だってね。あんなことになったことを受けての買替で、また、三井って選択はないと思うな。

[690: 匿名さん]

＞688
そうかな？
ムサコのタワーで住不が2割とか結構あげてきてるけど。
高く売れるなら値段を上げるのは企業として株主に対する当然の行動。
買う側も割安高倍率で買えないより、高くても買いたいと思う人が買えるのである意味公平。
トラブルを盾に感情論でもういう方に唖然とする。

[691: 匿名さん]

>690

すみふは例外。ああいうことするのは他にはゴクレくらい。

[692: 匿名さん]

三井は小杉では住友みたいなことしてないでしょ。

[693: 匿名さん]

この価格で売れたらまさに焼け太り。

[694: 匿名さん]

＞691
市場価格の変化に合わせて価格補正をするのはどこの売主も同じで別に悪いことではない。
住不とゴクレの共通点は時間をかけて売ることで、他社より価格補正のケースが多いのは当然。
パークタワー新川崎も再販まで期間があいて結果的に同様の扱いとなっただけでは。

[695: 匿名さん]

相場に合わせて価格補正、特に下げをすると既契約者から反発を受けるから普通はやらないというかできない。

[696: 匿名さん]

その値段なら糀谷もいいかな

[698: 匿名さん]

相当倍率行くでしょうこれ
一律15％くらい乗せてくると思ったけど即完売狙ってるね
ここはさっさと終わらせて小杉に注力したいんだね

[699: 匿名さん]

695
すみふやゴクレ除けば値下げなんてどこでもあるよ。
残戸数が少なくなり、竣工またはモデルルーム閉鎖が近い物件で家具付き販売とか新生活応援資金100万円付きなんて出だすと間違いなく値下げに応じる。
ただ相手を見て相対で交渉するから表には出ないだけ。
大手でも向こうから公言しないことを条件に値引きの打診受けた経験あるからね。
売主にとって、残り数戸で広告したり営業とかモデルルーム維持するくらいなら割り引いた方が得だからね。

[700: 匿名さん]

>699

大手だと竣工前に表立ってはやらないよ。裏でこっそりは当事者しか知らないこと。

[701: 匿名さん]

売れ残りの値下げと相場に合わせての価格補正は別。論点のすり替え。

[702: 匿名さん]

相場は需給で決まる。
売れ残りの値下げは、需要を喚起するために行うもので、まさに相場に合わせた価格補正だと思うけど。
どこがすり替えなのかな。

[703: 周辺住民さん]

この物件には当てはまらないってことだけだよ。

[705: 匿名さん]

704
まあ不動産にトラブルはつきものだが、三井も倍返ししたり立替できる体力があるということ。

人生最大の高額商品で補償事例を確認できたわけだからむしろ安心材料だよ。

買うなら大手からというのが再確認できた。

[706: 周辺住民さん]

こちらの新聞広告は先週、今週と入りません。
盛況なのかなとは思っていましたが、価格も思っていたよりも値上げされていません。
これは人気になるでしょう。

[707: 匿名さん]

>706

事前案内の段階で折り込みチラシ入れないでしょ。

[708: 匿名さん]

>705

地所も三井も、費用は施工会社に請求。大手を選ぶというのならデベではなくゼネコンね。といって、横浜のケースは問題起こしたのが孫請けだけど。

[709: 周辺住民さん]

>707

入ってましたよ。
こちらのスレにも記載あったでしょ。

[710: 匿名さん]

>705

管理組合が頑張って、市も動かなかったら、うやむやにされてたでしょ。えぐい会社。

[711: 匿名さん]

マンションマニアさんは安いと言ってますねー
https://twitter.com/mansionmania/status/703821834790129665
https://twitter.com/mansionmania/status/703821321738678272
モデルルームにも来るとか言ってるけど顔バレしてるのかな。。。

[712: 匿名さん]

そりゃあ、安いでしょ。
不動産やさんがこぞって購入するのか？

[713: 周辺住民さん]

前の価格の時も安かったのに、そこからあまりあげてこないなんて、バーゲンだな。
どれだけ倍率上がるのだろう。

[714: 匿名さん]

前の価格の時でも飛ぶように売れる状況ではなかった。

[715: 周辺住民さん]

管理費と修繕費が高すぎて驚いてしまいます。。。

[716: 匿名さん]

>>715
70平米 30000円、10年後45000円、30年後60000円て感じですかね。
タワーはやはり維持費は厳しいですね。
しかし3LDKの販売戸数少ないですね

[717: 匿名さん]

>>716
管理費&修繕費ですよね。
タワーじゃない、このレベルの12.3階建てのマンションだって、20000円位から始まって、10年後は35000円位、30年後は45000円位ですよ。
タワーの方が約10000万位高いとしても、共用施設やペデストリアンデッキや隣に商業施設がある事を考えれば、普通ではないでしょうか。

[718: 匿名さん]

↑
10000万円じゃなく、10000円です。

[719: 匿名さん]

>>711
その人、どんな糞物件でも安いと言う人間なので、その色眼鏡で見ないと駄目だよ

[720: 匿名さん]

修繕積立の段階的値上げと定期的な一時金徴収は未納問題を引き起こすリスクがあるから国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

三井は武蔵小杉の某タワマンで入居後、管理組合が総会決議を経て定額積立に移行している物件がある。販売時からそうすべきなんだが。