パークタワー新川崎ってどうですか？ その１２

[購入検討中さん]

パークタワー新川崎についての情報を交換しましょう。
まもなく４７階到達か？ わくわく。


所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目1201番（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩3分
南武線 「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.21平米～86.99平米
売主：三井不動産レジデンシャル

[3363: 匿名さん]

管理費気にするならタワマンは買わないほうがいい。10年以内に売ることをすすめます。

[3364: マンション検討中さん]

>>3363 匿名さん
言われなくても１０年で売ります。
もう書き込まないでください。

[3365: 匿名さん]

管理費って相応のサービスの対価だと納得しています。一戸建てはゼロですが、自分で動いて手配やら見積もりやらしなくてはならない。

[3366: 匿名さん]

>>3364 マンション検討中さん

それはよかった。高値で売れるといいですね

[3367: 匿名さん]

管理費は一定なんだけどな。
組合には是非修繕積立を一定にしてもらいたいな。

[3368: 匿名さん]

>>3367 匿名さん
積立一時金なしで、積立金一定。
築年数経っても修繕積立金の負担が少ないため(場合によっては減額)リセールもしやすいので、メリット多いと思います。

[3369: 匿名さん]

別にホテルライクな生活をしたいわけではないので、無駄な共用施設も24時間管理も不要。ただこの立地だけが気に入りました。

[3370: 匿名さん]

10年以内で売る前提の人が多い印象ですね。

また3367さんのように管理組合に期待する割には購入者であろうご本人に管理組合当事者の意識が感じられないのが気になりますね。

自分以外の誰かが頑張ってって人ばかりだと大変ですよ。

[3371: 匿名さん]

修繕積立が一定は永住者や特に中古購入者よりで不公平だよ。
それと将来の出費を前倒しで納めるなんて…ちゃんと現在価値に割引いて設計されてんのかな？？大人なんだし将来の出費分かってるんだから、個人自由に積み立てようよ。

[3372: 匿名さん]

>>3371 匿名さん

誰に対して不公平なの？？
リセールもしやすくなって売る人にも有利なんじゃない？

[3373: 名無し]

竣工数ナンバー１，２デベの友人其々に意見を聞いたところ、
「ここは間違いなく上がるだろう」との事です。
業界関係者の間では高評価のようで安心したと同時に誇らしい気持ちになりました。

[3375: 口コミ知りたいさん]

ちなみに意見を聞いたのは
英国のEU離脱問題（ブレグジット）の後です。

再開発の状況を踏まえて
この地域においてはシンボリックな建物になりますから、
MFR側でも象徴的な物件として扱う事は確実です。

故に広告や開発事例で担がれる事も有り得ると思います。

新川崎エリアの住民としては複雑ですが、
放っておいても価値が下がるどころか上がってしまうのではないかな。

[3376: 購入検討中さん]

相場がピークアウトしているこの状況でよくそんな楽観的な発想ができますね。笑

実際10年〜15年後に分譲時8.5掛、9掛いけば良い方でしょう。

[3377: 匿名さん]

⬆︎同感。

[3383: 匿名さん]

それかスミフでしょ

[3385: 通りがかりさん]

3373の方が仰るデベとは施主側ではないかな。
M、M、S辺りの開発事業者様のお知り合いでは？

ゼネコンに意見を聞いても的外れですし。

マジレスすいません。

[3386: 検討板ユーザーさん]

惜しいですね！

14年度
1位野村
2位住不
3位三井

15年度の見込みも同じ順位ですねー

[3387: 検討板ユーザーさん]

どのディベも年々減少傾向ですね。

マンション市場が在庫調整期間に入って来たとすると、
首都圏の駅近用地取得はより困難を極めます。
まして東京⇆横浜間を含む2路線となれば希少な用地でしたね。

[3388: マンション検討中さん]

あれ？
14、15年度とスミフのはずですよ。
http://n-seikei.jp/i/2016/02/post-35668.html

[3389: マンコミュファンさん]

2駅直結商業一体型となると
全体の1%以下の供給量では？

立地の割に静かな所が良いですね。
パークシティの緑も魅力的です。

立地は裏切らないですからね。
羨ましいです。

[3390: 匿名さん]

維持費が4万、5万、6万と上がってきた時に、購買者側から見た魅力が全く読めないとこですが、いずれにしても最初に購入した10年内が色んな意味で一番美味しく住める時期ですな。

[3391: マンション検討中さん]

>>3389 マンコミュファンさん
駅直結なの？

[3392: 匿名さん]

直結でしょ。どう見ても

[3393: 匿名さん]

正確には駅前直結では？

[3394: 匿名さん]

新川崎駅には、改札までフラットで行けると言う意味では直結ではないですね。雨に濡れずに行けると言う意味では直結です。

[3395: 匿名さん]

新川崎だと一部屋根ないとこあるよね？

[3396: 匿名さん]

新川崎スクエアの三階部分も店舗の近くしか屋根が無いですね。駅前の階段を上がったあとのコンビニの前もあまりないかな？ でもあそこは濡れませんね。
ベビーカーや車椅子の人は横断歩道を渡らないと新川崎駅に行けない設計は不親切ですよね。

[3397: 匿名さん]

動線悪いよねぇ・・・

[3398: 匿名さん]

言葉遊びみたいなもんか
小杉のパークシティウエストなんて、横須賀線改札まで徒歩５分とか書いてあるけど、どう考えても無理。
横須賀線の北口改札（横須賀線ホームからは３００メートル程度のコンコースを歩いたあげく南武線ホームを経由してやっと着く改札）までは５分、というのがからくり。

>動線悪いよねぇ・・・
動線としては良い方なはずだが、書き方ひとつでこういう輩のいいターゲットになる、と。

[3399: 匿名さん]

>>3390
中古になってもこんな売り主からは購入したくないです。

[3400: 匿名さん]

>>3399
買いたかったのに買えなかった系の人だね、かわいそうに、ごしゅうしょうさま、さようなら

[3401: 匿名さん]

>>3400
違いますけど　笑

[3402: 匿名さん]

>>3396 匿名さん

海外出張行くのに重いスーツケースをガラガラ押してデッキ渡ったあと

スーツケース担いで階段上る
or
エレベーターで上って雨の中を傘さして横断歩道渡る

のは切ないものがありますね。

[3403: 匿名さん]

>>3402
今時出張行くのに重いスーツケース引きずっていく人っているの？

[3404: 匿名さん]

新川崎駅に南口が出来て新川崎スクエアからまっすぐ通路が出来るといいのですがね。

[3405: 匿名さん]

>>3404
それだ！

[3406: 匿名さん]

新川崎駅もいつかは改築になると思いますので、その際には南口で新川崎スクエア直結を期待しましょう！

[3407: 匿名さん]

>>3403
え？　私、ガラガラ引いて行きますよ。羽田近いですし。余計な事にお金はかけません。

[3408: 匿名さん]

>>3404 匿名さん

それだ！それだ！

[3409: 匿名さん]

>>3404 匿名さん

海外旅行に読み替えてもいいですよ

[3410: 匿名さん]

フラッット35の7月の金利が0.93%になりましたね。ここは引き渡しが近いので歴史的低金利を享受出来そうです ^ - ^

[3411: 匿名さん]

>>3404 匿名さん

大賛成！！

[3412: 匿名さん]

>>3402 匿名さん

車の送迎無しの時はスーツケースを普通でも引っ張っていくでしょう。それも長い距離を。それから較べれば緊急時の海外出張が何と楽になることかと思っています。個人的には希少な立地です。

[3413: 匿名さん]

いつも、行きも帰りもクレジットカードに付随しているサービスで空港 自宅間のバゲージは送ってしまいます。小杉に出れば成田エクスプレスで楽勝です。

[3414: 匿名さん]

>>3413
うん、あなたの出張スタイルなんてどーーーーでもいいんですね、ここでは。
他でやってください。

[3416: 匿名さん]

うちは子供が小さいので、殆ど道路を渡らずに生活を完結できるここが気に入ってます

[3417: 匿名さん]

逆に階段をスーツケース担いで上る仕様になってることで腕の筋肉が鍛えられてよいのでは？

[3418: 名無しさん]

わたしは夫婦共働きで
横須賀線が日常の足でしたので
ムサコも検討しましたが、
明らかにホームまでの動線が勝っており
この物件を購入希望しています。

[3419: 名無しさん]

エクラスタワーは比較対象外です。
あそこは反則的な立地です。
買える値段の中古も滅多に出ませんね。

[3420: 匿名さん]

子供が交通事故に合う確率を減らせるのは魅力的ですね。緊急の海外出張はいまのところなさそうです

[3421: 匿名さん]

ムサコもここも損しない。
自明の理。

[3422: 匿名さん]

ここはもう売れ残りしか無いよ。
それもさっと売れると思う。
割安狙いは二俣川が一押しかな。後は武蔵小杉。シティタワーじゃないよ。

[3423: 匿名さん]

もう不動産市況はピークアウト。ただでさえ危ういところに英国のEU離脱でトドメです。
あとは引いたババを10年で誰かに押し付けないと。

[3424: マンション掲示板さん]

>>3423 匿名さん

ババでは、ありません。
１０年で富を生みます。

[3425: 匿名さん]

>>3424 マンション掲示板さん
10年後の売却頑張って下さい。高いランニングコスト分は大幅な値引きを期待しています。

[3426: マンション検討中さん]

なぜ三井が安く販売したのか。

そこにこの物件の10年後の姿があるのではないでしょうか。

[3427: 匿名さん]

あー、安いものは損をするという典型的な思い込みに。。3426さん残念！

[3428: 匿名さん]

>>3427匿名さん
そういう貴方も頭の片隅ではそう思っているんですね。

[3429: 契約済みさん]

東京駅付近に通勤の妻と、横浜方面に通勤の夫。そして夫は東京駅方面オフィスに出社の日もあり…、という条件のうちには二俣川は難しかったですね。
ムサコもJRに近ければ東横に遠く逆も然りなので、ムサコに用事か東横乗り換えの時は鹿島田から南武線、ムサコ素通りの時は新川崎と使い分ける方が気持ち的に楽だなと思いました。
改札からホームに登るまでの行列や積み残しも辛いですしね。
購入者は同じような立地にメリットを見出している人が多いのかなと思います。

[3430: 匿名]

現在小杉に住んでおり、通勤で横須賀線を利用してますが、小杉で乗る人より一駅早く乗り込めるというのは相当なメリットだと感じてます。
8時前後の激混み時でも見送らずに乗れますし、改札の行列にも巻き込まれない。

[3431: 名無しさん]

なるほど確かに…コスギから通勤されてる方のリアルな声、参考になります！

現在近所に住んでいますが、通勤は快適です。土地のステータスとかは気にならないので、私共にはありがたい物件です。

[3432: 匿名さん]

やっぱり色々と考えると、コスパも資産性も高い物件に見えてしまいますね。もちろん他物件と比べて相対的になので市況如何ではあるのですが

[3433: 匿名さん]

ここで10年後に売却するとおっしゃっている人は、修繕積立金を大体5年ごとに逓増させていく案を採用するつもりはないということなのかしら

[3434: 匿名さん [男性]]

一般的に考えて、10年後には、償却分程度は必ず安くなると思いますが、皆さんが仰ってらっしゃるのは、もっと値が下がるという事？
それは何故なのですか？
このおバカに教えてください

[3435: 匿名さん]

あなたをはじめてここを購入した方々が新築のタワマンを選んだようにランニングコストのかかる10年落ちのタワマン中古は魅力がないから値段を下げなきゃ売れないってこと。

[3436: 匿名さん]

修繕積立金は一時金方式がいいよ。将来の支出が固定化されるなんてごめんだ。自己管理できない子供じゃあるまいし。

[3437: 匿名さん]

過去スレの数字が正しければ、管理費が310円/㎡で、修繕費を足した月額維持費は↓のはず。

　　　　70.85㎡　73.33㎡　75.99㎡　77.61㎡
-----------------------------------------------
1〜 4年　　30,466　31,532　32,676　33,372
5〜 9年　　33,888　35,074　36,346　37,121
10〜14年　46,754　48,390　50,146　51,215
15〜19年　53,853　55,738　57,760　58,991
20〜24年　58,040　60,072　62,251　63,578
25年〜　　61,717　63,878　66,195　67,606

これに固定資産税が月あたりに引きなおした額で2万円強ぐらいで、
駐車場代2万強は、ライフスタイルに応じて借りるかどうか、ですね。

確かに近所と比べれば維持費は際立ってますが、タワマンはやはり一般世帯では手の届かない
プレミアムな物件ですから、売れるかどうか変に心配するより、堂々と住み続ければよいかと思います。

ザ・ミレナリータワーズ 築9年 70.4㎡　3,980万　管：16,400円　修： 8,400円　
パークシティ新川崎　　築31年 78.3㎡　4,580万　管：14,300円　修： 7,460円
サウザンドシティ　　　築13年 76.4㎡　5,380万　管：14,970円　修：10,420円

[3438: 匿名さん [男性]]

何で10年落ちのタワマンが、魅力ないんだろうか。
パークシティ新川崎のタワーって、そんなに金額が安いって感じしなかったけどなぁ

[3439: 匿名さん]

例えば、中古購入者が、下の物件に30年住む場合、維持費は30年で1000万前後。パークタワーだと2500万くらいかかるから、その分買いづらくなるってことでしょ。

サウザンドシティ　　　築13年 76.4㎡　5,380万　管：14,970円　修：10,420円

[3440: 匿名さん]

こういう少々細かい計算ができないマンション初心者が維持費の高い中古タワマンを買ってしまうんだろうね。無知な庶民はどこの世界も一緒さ。

[3441: 匿名さん]

やっぱ最初の10年のコスパは高いね〜

[3442: 匿名さん]

新築でタワマン買った人ですら10年以内に高額な維持費を避けて売却するって宣言してるのですよ。

中古を求める人はもっとシビアですからタワマンの高額な維持費に見合うだけの本体の安さを求めますって。

中古探してる人はタワマンのステータスや見栄に価値を見出だしませんから。選択肢が他にないならともかくそれこそ新川崎駅徒歩圏には維持費が安くて利便性のあるマンションがいくつもあるし。もっとも、タワマンのステータスや見栄に余分な対価払える人はハナから中古じゃなくて新築を選びますよ。

[3443: 匿名さん]

前から薄々思ってたけど…
この物件に限らず、タワマンの修繕費が倍々ゲームで増えていくことをちゃんと将来試算とか売却予定に織り込まずに買っちゃってる人って、世の中に想像以上にいるんじゃない？？10年で売るって言ってもそこで利便性や生活レベルを落とせるんかな？？
なんだか下流老人が増えそう…

[3444: 匿名さん]

高い維持費は自分の収入で楽に賄え、将来遺産が入るので高く売る必要もない、だからみなさんが心配してくれるようなことは気にしないでいいんです。
交通の便が良く最低限の買い物が近隣で済み、評判の悪くない小学校に子供を通わせられる。家族を駅から暗い道を歩かせないで済む。
それでこの値段なら安く感じたので購入しました。
みなさんの書きぶりをみると購入は見送っているか最初から断念されているようですね。
それなら別の物件に行けばいいじゃないですか。
完売するまで張り付いて買えなかった自分を納得させるために、買わない理由を繰り返す。
時間の無駄ではないでしょうか。

[3445: 匿名さん]

将来遺産が入るうんぬんのあなた個人の事情はどーーーーでもでもいいんです。ここでは。

[3446: 匿名さん]

やっぱり、お金は持ってない無いとね。
贈与だろうが、遺産だろうが別に何でもいいんですよ。

[3447: 匿名さん]

あのぉ〜。
ここではなくて、
タワマン検討スレにでも作ったらいかがですか？

[3448: 匿名さん]

管理費は変更できますよね？
管理組合での重要なトピックとなると思います。

[3449: 匿名さん]

>>3444 匿名さん

同意です。維持費は快適な住環境継続の保障ですし、高くなった後でも賃貸よりは安いです。戸建てであってもリフォーム、建て替えと住居を持つと維持費はかかるものです。逆に住居購入費用だけを算段して判断してしまってはまずいのは事実ですね。

[3450: 匿名さん]

パークシティ新川崎の修繕積立金は新築当時に売り主が作成した通りに徴収しているのでしょうか？
その後管理組合で調整したのかどうか気になります。

[3451: 匿名さん]

パークシティ新川崎の管理組合はかなりしっかりしていると聞きます。だから築30年でもあれだけの環境が維持されてるのですよね

[3452: 匿名さん]

さらに古いパークシティ第1号のパークシティ溝の口のこんな記事見ありますね。
修繕積立金は三井のリハウスで見ると安いです。他に臨時徴収金があるかも知れません。
＞『価格は住戸によるものの、3LDKで3200万円程度だったそうだ。その後、バブル時には一部の部屋が1億円もの価格をつけたこともあったが、ここ2～3年の取引事例では専有面積75㎡程度の3LDKが3400万円から3900万円前後。当時とあまり変わらない価格で取引されており、空室が市場に出ても1週間、10日で売れてしまうという、地域のランドマーク的な物件である。』
『価値の下がらないマンションの意外な秘策』中川寛子、東洋経済
http://toyokeizai.net/articles/-/98222

[3453: 匿名さん]

タワマンの大規模修繕の技術革新は事例の積み重ねで進むだろうから、想定よりは下がるだろうね。さすがに現状どおりのゴンドラ方式はないでしょ。

[3454: 匿名さん]

街並みが綺麗なパークシティ隣接もここの強みなんですよね。三井も粘り腰でこの地域の再開発を手がけているので、長年かけて徐々にエリア拡大されると良いですよね

[3455: 匿名さん]

モデルルーム跡地周辺も三井の開発になるのでしょうから鹿島田駅周辺の再開発も期待したいですね。

[3456: 匿名さん]

維持費が気になる方はそもそもタワマンは不向きですよ。戸建てにしたらいかがですか。
死ぬまで雨風がしのげれば良い、くらいの考えであれば、戸建なら修繕も必要ないかもしれません。
ここに限った話ではないですが。

[3457: 匿名さん]

中古の売りが増えてきましたね。住み替えでしょうか。交渉次第では中古は狙い目かもしれませんね。

[3458: 匿名さん]

売れなければキャンセルが出るということ？

[3459: 匿名さん]

3457
訳すとこういうことですか。

「新川崎近隣マンションの」中古の売りが増えてきましたね。
「パークタワーへの」住み替えでしょうか。
「パークタワーの引渡日目前になれば売主も早く売らねばとあわてるので」交渉次第では中古は狙い目かもしれませんね。

[3460: 匿名さん]

仰るとおりパークシティの中古も狙い目でしょうね。リフォーム前提で

[3461: 匿名さん]

リフォームで、耐震性能は補えません！免震構造に変更することはできません。
安全性を重視するドライバーで、30年も前の車を購入する人はいません。

[3462: 匿名さん]

パークシティはフローリング不可なのでリフォーム派にはイマイチですね。
ここは地域ナンバーワン物件ですので、欲しい部屋が買えた人は羨ましいですね。