パークタワー新川崎ってどうですか？ その１２

[購入検討中さん]

パークタワー新川崎についての情報を交換しましょう。
まもなく４７階到達か？ わくわく。


所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目1201番（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩3分
南武線 「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.21平米～86.99平米
売主：三井不動産レジデンシャル

[1821: 匿名さん]

不安ならやめて、タワー以外のマンションを購入してはいかがですか？
ただ、今でもタワー以外の中古のマンションは、売れ残りが多数ありますけどね。

[1822: 匿名さん]

駅から遠く、買い物も不便なマンションなら10年後はダメでしょうね。今出ている中古見ればわかるでしょう。

[1823: 匿名さん]

近隣の築14年のサウザンドシティの76平米が
管理費1.5万、修繕積立金1万なので、それと比べると維持費は2倍強ぐらいかな。まあタワーマンションだからこんなものですかね。
http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=FR3STA01

[1824: 匿名さん]

パークシティ新川崎の30階タワー15階、67平米、3980万というのも。。
築28年、修繕管理その他で22290円と。
http://www.nomu.com/mansion/1437905/
サウザンドは大規模修繕1回、パークシティは2回あり。

[1825: 匿名さん]

管理費、修繕費、タワーだけじゃなく他マンションも駄目だね今のマンションは管理費、修繕費、タワーと変わらないくらい高い、気にするなら一戸建てか中古マンションか買わないか

[1826: 匿名さん]

中古駅近タワーは駅遠新築マンションより人気だよ

[1827: 匿名さん]

ここがタワーでなかったら良かった。。。

[1828: 匿名さん]

タワマンは以前は希少性があったから中古でも売れたんだけど、乱立しちゃってるから１０年後はどうなんだろうね。

[1829: 匿名さん]

ちゃんと資金計画を立てれば買える、
けど、甘い売却見込みは立てない方が良さそうですね。

3Lに30年ぐらい住むとしたら、ランニング＋イニシャルは、固定資産税込みで1億超ぐらいですかね。悩む…

[1830: 匿名さん]

心配なら買わない方がいい、金持ちは買えばいい

[1831: 匿名さん]

分譲マンションは、どこも管理費も修繕費もかかりますよ。タワマンは同じ70平米だと1万位高い位。賃貸マンションはそれも込みの家賃&更新料かかかる。
管理費と修繕費に悩む人は、自分で手入出来る戸建が良いです。ただ、売却は相当良い物件じゃなきゃ、分譲マンションより大変。

[1832: 匿名さん]

>>1831
徒歩2分にすがるしかないっす。

[1833: 匿名さん]

>>1832
3分でした

[1834: 周辺住民さん]

>>1831
想定より急激に上がるのでビビっております。
タワマン住まいの友人に聞いてたよりかなり急上昇するのですが、一般的にこんなものなのでしょうか？ それならスタート金額をもう少し上げてくれればいいのに...というのは甘ちゃんなんでしょうね。はぁ。

[1835: 匿名さん]

>>1834
長期修繕費の事ですか？
急激ではなかったですよ。他の分譲マンションと同じペースだと思います。納め方も2パターンありますよね？年割とまとめて支払うタイプと。

[1836: 匿名さん]

>>1834
他のタワマンのモデルルームに行って、修繕費も確認してみて下さい。そんなに変わりないから。

[1837: 匿名さん]

ここはペデストリアンデッキ分なども負担あるから他より高いでしょ。

[1838: 1834]

ご教示くださった皆様、
ありがとうございました。
もう一度よく考えます。

[1839: 匿名さん]

固定資産税も思ったより高くてびっくりしましたが、こんなものなんでしょうか？
６０平米２LDKで170,000円。最初5年間の軽減が終わったら、倍の340,000円になるということですよね？
これまで他のマンションのモデルルームも行きましたが、真剣に検討するまでには至らずで
今回初めてリアルに考えてびっくりしてます。

[1840: 匿名さん]

後になって理解ができません！ということがないために、私達家族は、三井を選択しました。

[1841: 匿名さん]

ペデストリアンデッキは、川崎市も負担しているし、1世帯の負担はたいしたことないですよ。他のタワマンと管理費&修繕費を比べたけど、差はないですよ。ここの共用施設は無駄にお金のかかるものがないからね。プールなどの水ものがないのは大正解ですよ？

[1842: 匿名さん]

固定資産税は、そんなに高くないし倍まで上がらないですよ。三井は高めに見積もりますからね。
建物も年数が経って古くなれば、固定資産税も下がります。
そんな心配してるなら、借家がいいと思いますよ。

[1843: 匿名さん]

無駄な共有施設が無いのが良いのかな。
余計なお金が出て行かないのは良いことですね。
プールがあるマンションは、いつでもプールに入れそうで良いけど、
まぁ、いろいろな物件がありますから、そのマンションにある条件を良く見ておくことが大事ですね。

[1844: 匿名さん]

プールは新川崎スクエアのジムにあるので、必要なら会員になればいいですね。
近隣ジム全て行きましたが、プールとお風呂はNASが良いですね。

[1845: 匿名さん]

子供が家を出るまで住むつもりなので、3Lで20～30年スパンで考えていましたが、固定資産税、駐車場代を入れると確かに１億近くかかりますね。恥ずかしながら修繕費や固定資産税をきちんと計算していなかったので驚きました。
共働きで子供２or３人を私学にやらせる腹づもりですが、３人全員私学に通わすのは、それでもギリギリぐらいの状況。
子供の学校や、習い事、留学、海外旅行等の選択肢を削ってまで、家だけに生涯の所得をつぎ込むべきか悩んでいます。すごくいい物件だとは思うので。
中流家庭を自負してましたが皆さんは結構お金持ちなんですね。

車はあきらめるとしても、管理費や修繕費は管理組合で何とか減額出来ないんですかねえ、ええ、愚痴ですが。。

[1846: 匿名さん]

駅近マンションで子供との時間が増やせると考えたら、教育費を削るという考え方もありだと思いますよ。
少なくとも中学までは、お尻を叩きつつ、公立で頑張ってもらうとか。

[1847: 匿名さん]

1億って、どんな計算してるんですか？？

[1848: 匿名さん]

修繕費を均等に考えて、管理費、駐車場(2万)、固定資産 70平米で 月95,000円ぐらいですかね。
年1,140,000、35年で39,900,000円。
6000万の70平米でちょうど1億ですね・・・

[1849: 匿名さん]

>>1848
修繕費等を平均で考えた数字が高いと思います。
我が家は、車は売ってしまうので、駐車場代はかからないです。

[1850: 匿名さん]

35年計算なら、どこのマンションも1億近くなりますよね？

[1851: 1845]

30年間・3L73㎡として、本体費用、管理費、修繕積立基金、修繕積立金、駐車場代、固定資産税、住宅取得/ローン諸経費、11年目以降のローン利息、
をざっくり計算したました。
特に固定資産税はよく分かっていないということもあり、金額感が全然違うようならご指摘ください。。

[1852: 周辺住民さん]

諸々入れて1億なら昔買った人に比べて安いものだと思いますけどね。
昔は金利が高かったから、ローンの総支払額だけで1億。

その他、諸々でさらに掛かっていたのに比べれば。

結局どこにかけてもいいかって話だけで、他にかけたいならやめればいいだけ。

[1853: 匿名さん]

>>1849
どこか高いところあったら教えて。

管理費：310円　
修繕費：１〜4年 120円 5〜9年 168.3 10〜14年 349.9 15〜19年 450.1円 20〜24年 509.2円 25年〜561.1円
平均388.5円
固定資産税：年34万?

これで73平米 月8万ですね。駐車場入れて10万です。

[1854: 匿名さん]

>>1850
タワーじゃないマンションと比べると、管理費、修繕積立で 35年で1000万ほどの違いってとこでしょうかね。
あとは、固定資産税でここは商業地域だしタワーだから高い分が500万ぐらいですかね。

[1855: 匿名さん]

先着順で12戸販売になってますね。
即日完売できずに12戸余りですかね
。

[1856: 匿名さん]

固定資産税は、そんなに高くないでしょ。

[1857: 匿名さん]

>>1855
12戸先着順って事は、何戸売れたんですか？

[1858: 匿名さん]

先着順12戸は今回申込みがなかったところですね
三期2次はいつから始まるのかな

[1859: 匿名さん]

何戸売れたんでしょうね。

[1860: 匿名さん]

何としてでも、１０年住んで売ります！

[1861: 匿名さん]

100ちょいは売れたんじゃない。
当初販売予定より20以上先送りで今回も12戸売れ残りかぁ。なかなか厳しいですね。
残りが売れないと次期の販売始まらないんですかね。
5月中旬販売予定だったのがまたズルズル後ろ倒しになりそ

[1862: 申込予定さん]

12/122ですね。
先着順情報はどこにあるのですか？

[1863: 匿名さん]

>>1862
HPにあるよ。

[1864: 申込予定さん]

あ、公式に出てるのですね
20-22階の2LDK
44階以上の3LDK
46階の1LDKなどか

[1865: 匿名さん]

抽選無しって多分すごくチャンスだとわかってるのですが、売れ残りだと思うと、すぐに飛び付く気にならない不思議な心理

[1866: 匿名さん]

>>1841
デッキ建てるのは川崎市も負担してるが修繕費は住民で川崎市は修繕費出さないでしょ

[1867: 匿名さん]

修繕対象となるデッキはどこからどこまでなのでしょうか？

[1868: 匿名さん]

確実な答えは、面倒だけど三井に聞いた方が思います。

[1869: 匿名さん]

マンション自体は免震でも地震でデッキは破損しやすいから三井に聞いた方がいい

[1870: 匿名さん]

ご時世から、大手の不動産会社なら、何でも教えてくれます。しかも、親切です。匿名の情報サイトは取捨選択が必要かも。

[1871: 匿名さん]

>>1867
説明会で聞きましたが、マンション敷地内のデッキが対象です。
具体的には現在工事中で立ち入れない場所になりますかね。

[1872: 匿名さん]

>>1865
2LDKについては聞いた時は仮登録がされていてブロックされていたので、申込みされなかったんでしょうね。希望と合うのであれば、行った方がいいかと思います。
3Lと1Lは分かりません。

[1873: 匿名さん]

>1869

自然災害は長期修繕計画の対象外。３・１１の時免震でも乾式壁は結構あちこちで壊れて、補修費用をどう調達するかが問題になっている。

[1874: 匿名さん]

無知ですみませんが、一般的に、マンションは各戸が任意で火災、地震保険に入るものなんでしょうか？

[1875: 匿名さん]

>>1874
真面目に回答しますと、専有部と共有部に分かれてて、専有部は各戸で所有者が個別に契約し、共有部は管理組合が契約します。

[1876: 匿名さん]

各住戸は個人で保険に入る。共用部分は管理組合で保険に入るんだけど、地震保険はかけないケースもあるんで、管理計画でどうなっているのかは要確認。

[1877: 1874]

ご教示どうもありがとうございました。
よく分かりました。
管理組合、管理計画の確認とそれに対する関与は大切ですね。

[1878: 匿名さん]

武蔵小杉のタワマンの修繕積立金は一律216円/m2だそうです。
http://www.midskytower.com/50years

対してここは、平均380円/m2
なんでこんなに差が出るんですかね。

[1879: 匿名さん]

すごく本気度が伝わるホームページですね。管理組合が頑張ったのか。

[1880: 匿名さん]

修繕積立は、安すぎると不安です。いざって時に足りなくては困ります。

[1881: 匿名さん]

管理費は、安く収めたいですよね。

[1882: 匿名さん]

>1878

修繕積み立ての段階的値上げや定期的な一時金徴収は将来の未納問題リスクをはらむってことで、リンクにあるMSTは入居後に管理組合が定額積み立てに移行したということで週刊誌にも取り上げられた事例。なので、長いスパンでの差はもっと大きいよ。

[1883: 匿名さん]

売主は販売時に長期修繕計画を作成するだけで、引渡し後は管理組合が引き継いで実施する。ひどい例だと、計画された値上げを実施できずに積み立て不足なんて事もある。新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからないから、管理組合がきちんと機能していくかどうかはある意味賭け。

[1884: 匿名さん]

修繕積立はマンション全体の貯金ですから多くても良いんです。
管理費の多くは管理委託費が占めていて、大規模マンションなら年間で数千万の管理委託費の削減も可能です。
削減分をそのまま積立に回せば、修繕費の値上げも緩やかに出来るものです。
自分達で交渉するのか、コンサル入れるのか、結局は管理組合次第ですね。
三井さんは、一期理事を任意で決めてしまうところもあるようで、このマンションはどうでしょう？
立候補出来るのなら、一期理事は業界や法務関係者がやってくれると心強いですね。
私も買うなら立候補しますが。
検討者の方は他人事ではないので参考までに。

[1885: 匿名さん]

長期間安心して暮らすためにも定額積立に移行してもらいたいですね。

[1886: 匿名さん]

住民全員の同意を得るのは難しいよ。

[1887: 購入検討中さん]

１０年で売りたいので、今のままがいいかなあ

[1888: 主婦さん]

10年で売る？？？
10年なんて、あっというまに来ます。

すべてがバレバレです。そんないわくつきの商品やばば抜き商品を一体誰が買うのでしょうか？買うがわの立場で考えらば自ずと答えは容易に導きだされます。
そう！その答えは叩き売り。売れに売れないリゾートマンションと同じ運命。

結論、永住がもっとも無難。したがって、慎重な選択が必要ですね。

[1889: 匿名さん]

>>1888
同感ですな。10年間、貯蓄なし。叩き売　りの資金で何処に行くのかな？ついてくるのは、家族とローン。負のスパイラルは勢いがあって、回転も速いよ。

[1890: 匿名さん]

結局、物事は甘い見込みなど通用せず、現実的な着地点に落ちていくんでしょうね。
特にパークタワーが10年経つ頃は、タワーマンションの元々抱えている課題が全国規模で顕在化した後の時期ですしね。

武蔵小杉は、優秀なサラリーマン層や専門家の比率が高いでしょうから、課題の整理も対応の実行もハイレベルかもしれませんが、ここはどうなるでしょうかね。良識的に住民で話がまとまっていけばいいですが。
外国人購入者が多そうな湾岸部よりはまだ話はまとまり易いでしょうかね。

[1891: 匿名]

武蔵小杉のタワーマンションが特殊な例であって、この物件の方が一般的です。
何を批判しているのでしょうか。
10年で売却という案も全然ありだと思いますが。

[1892: 匿名さん]

>>1891
だから、売却はいいけれど、誰がいくかでかうの？いくらで売ってくれるの？ライバル多数だよ。

[1893: 匿名]

そんなの今から分かるわけないでしょう。
10年住んで1000万の下落ですめば家賃払うよりお得と考えているので。

[1894: 匿名さん]

私は永住でもいいし、もし何年か後で売ることになっても、この地区では一番立地の良いマンションだと思っているのでライバル多数とは思っていません。

[1895: 匿名さん]

覚悟としては、半額です。また、最大のライバルは、身内であり、次は隣町。半額になってもいい方々がタワーマンションの富裕層購入者と投資家。管理組合など興味なし。

実はある大型マンションではじまっている現象です。少なくとも管理組合には興味を持って欲しいですね。

[1896: 匿名さん]

聞いたことがあります！タワーマンションと大型マンションの中古価格は、同じマンションないで競わせろって。
なんか、激戦になるそうですよ。

[1897: 買い換え検討中]

10年で売るのは勝手なんでしょうけど、私達夫婦としては、一生ものでまた、タワーマンションは夢、その実現でした。なんか寂しい気持ちになってしまいました。
この後、だったらやめろよ！と書かれるんでしょうね。

[1898: 匿名さん]

10年で売るにしても、倍々で上がる修繕積立金が、定額の250円にでもなってたら高く売れるけどね。買う方もババ引きたくない。

[1899: 匿名さん]

>>1897
だったら、一度、その夢を実現しましょうよ。悩むならその10年後でいいじゃないですか！
ここは匿名の単なる掲示板です。ここの情報だけで悩むのはナンセンスですよ。

[1900: 匿名さん]

十年後の予測を誰も正しくできないと思うけど、客観的な情報を得たいのなら近くの仲介業者に当たるってのもひとつの手。三井の系列をはずして、複数に当たるとより客観的かな。

[1901: 匿名さん]

＞１８８６

長期修繕計画の変更は管理組合総会の通常決議だから、過半数の賛成で可決。MSTではないけど、今、住んでるマンションも入居５年目に長期修繕計画を見直して定額積み立てに移行している。

[1902: 匿名さん]

ここだけでなく、タワマンの検討板で、修繕積み立てが跳ね上がる１０年までに中途売却って書き込みは結構見かける。みんなおんなじこと考えてるから、供給過剰ってこともありうる。

[1903: 匿名さん]

10年で売ると仰っている方々は、定額積み立てに反対ってことですかね。

売るつもり人の方がむしろ、定額積み立てに移行して、物件そのもののババ引き要素を無くした方が、買い手がつきやすく、高く売れるような気がするのですが。

[1904: 匿名さん]

ここは、横浜にも、川崎にも、品川や渋谷や新宿にも行きやすい。
新川崎&鹿島田では、No. 1ですよ‼️
タワマンも一棟のみ‼️
武蔵小杉と比べても一長一短。

[1905: 匿名さん]

>>1904
同一マンション内の戦いが凄いよ。昨日までの友は明日の大敵！とくに奥様同士の睨み合い。10年後ネ。

[1906: 匿名さん]

>>1901
MST以外って、どちらのマンションなのでしょうか？
資産価値にプラスですね。

[1907: 周辺住民さん]

修繕積立金、せめてスタートの金額をもう少し高めに始めてくれたらよかったのになあ。

[1908: 匿名さん]

三井は売れればOKという無責任な立場ですからね。それにしても傾斜つけすぎ気がしますが

[1909: 検討中の奥さま]

いいマンションなのは間違いないです。

できれば10年で売りたいけど、万が一30年間いる事も考えながら、きちんと生活できそうなら買えばいいですね

[1910: 検討中の奥さま]

新川崎の再開発って、終わったんですか？

[1911: 申込予定さん]

新川崎駅がちょっとショボいですよね。
アトレとか入る駅ビルできるとまた変わりますね！

[1912: 申込予定さん]

手付金払ってきました！
土曜日に、三井の日本橋で大契約会です！

[1913: 匿名さん]

http://www.zakzak.co.jp/smp/economy/ecn-news/news/20150621/ecn15062108...

だんだん悲観的になってきましたが、、
新川崎なら、10年は持ってくれると信じます！

[1914: 匿名さん]

>>1908
業界第三位で賃貸専門のS不動産より、はるかにましだよ。近くの巨大タワーマンションで、なんと今だに4割が売れ残りだと。
10年後の話どころじゃないだろ。

[1915: 匿名さん]

>>1912
おめでとう(*^▽^)/ございます。私は今回見送ってしまったシクジリ先生です。次期に頑張ります。応援してね。

[1916: 申込予定さん]

>>1915
次期販売の間取りが希望だったんですか？
ゲットできること祈ってます！

[1917: 匿名さん]

新川崎の物件でも契約の時は本社に呼び出しなんだ。引き渡しも本社だよ。鍵の受け渡しだけのために。

[1918: 匿名さん]

契約の前に手付金を振り込みさせて契約に至らなかった場合、いつに返金してくれるんだろう。施工ミスで契約解除の時、返金って結構遅かったと思うけど。

[1919: 匿名さん]

MSTの管理組合のHPって中古の宣伝みたい。小杉のタワマンでも宣伝しないといけないんだ。大変だね。

[1920: 購入検討中さん]

売るにせよ住むにせよ適正な積立金（と管理費）であることが必要なのですね
自分が住むときだけ安ければよいでは価値を下げるのですね