パークタワー新川崎ってどうですか？ その１２

[購入検討中さん]

パークタワー新川崎についての情報を交換しましょう。
まもなく４７階到達か？ わくわく。


所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目1201番（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩3分
南武線 「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.21平米～86.99平米
売主：三井不動産レジデンシャル

[1781: 匿名さん]

低層2Lの抽選外れました。。。15倍も付いてたのか。ちょっと異常でした。もう少し頑張って高層2Lを申し込むべきだったか、とも悔やまれますが、次期販売また頑張ります。

[1782: 匿名さん]

>>1779
ありがとうございました。

[1783: 当選しました]

倍率ついたんですね！ビックリ！

一昨日申し込みましたが、競合となる部屋は申し込めず（ルール上は申し込めるが、どうしてもでなければダメだと言われました）、競合しない階（かなりの高層階になってしまいました）に申し込んだので、無抽選当選しました。

自分がこんな感じだったので、本当に抽選となるのはレアケースで、大半は無抽選当選かと思っていました。

15倍だなんて！！

[1784: 匿名さん]

>>1783
はぁ。希望の部屋が購入出来て良かったですね。

[1785: 匿名さん]

9倍と15倍の住戸は坪単価いくらだったのでしょうか？

[1786: 匿名]

>>1785
たしか240くらいです。

[1787: 物件比較中さん]

今回登録及び抽選での当選された方おめでとうございます。私は他の物件も一緒に検討中ですが、他の物件に比べて駐車場の敷設率が低めなのは駅近で1.2LDKがそこそこ多いからですかね？お車所有の皆さま、この辺りの情報は何かありますでしょうか？

[1788: 匿名さん]

>>1787
自称経験者からの推測です。
敷設率は、駅近であるがゆえ、かつ、三井の方針と思います。都内の駅近マンションで、駐車場が空きだらけの物件が数多くあります。
管理費が大幅に値上げしました。若者の車離れすら見通せない、軟弱な有名不動産会社があります。
私は、三井の方針に賛同しています。
ご検討ください。

[1789: 検討中の奥さま]

今後のスケジュールどんな感じでしょうか？
抽選は、どんな方法だったのか気になります

[1790: 匿名さん]

即日完売、最高15倍！とうたうのでしょうね。ここの物件、注目を浴びると思います。なんだかんだで、やはり、三井ですか！
今回、申し込まなかったことを、非常に悔やんでいます。
次期に購入できるか否かとても不安です。

[1791: 購入検討中さん]

>>1790
そう思う程ではないと思いますよ。20部屋程度は販売を見送った訳ですし、今回も北東の低層2LDK以外は多くても2〜3倍でしょうからね。

[1792: 匿名さん]

次回のスケジュールは未定ですがそんになに間を置かずに連絡があるそうです。
次こそ抽選に通って住みたいです。

[1793: 匿名さん]

ちなみにここだけなんで1000レスを大幅に超えてるの？

[1794: 匿名さん]

三井ユーザーの経験として、次期は、落選者中心の短期申込受付になりますので、ご準備怠りなく。

[1795: 匿名さん]

近所のターミナル駅徒歩5分程度で全戸分の駐車場有（つまり100%)のタワーマンションに住んでいます。

駐車場の契約率は正確には分かりませんが、30～40%程度ではないかと思います。
# 最近、一時的に月極で1台分、契約する必要があり
# 申し込み可能な区画を教えてもらった際に区画表を見た印象です。

この物件は670戸に対して230台分、設置率は約35%ですから、
今の私の住まいと同じ率で契約があると、ほぼ満車になりそうですね。

駐車場収入は管理組合の予算に織り込まれていて、
空きが多く出て赤字で困るマンションが多いので妥当な設計と思います。


個人的にはバイクの駐輪場が気になっています。
現在の住まいは設置率が9%程度で、住み始めた頃は満車でキャンセル待ち多数という状況でした。(今は不明、ほぼ満車に見える）
この物件は設置率が8%程度なので、駐輪場の契約が出来ない可能性がありそうです。。

[1796: 匿名さん]

>>1793

以前は1000レスを越えるとシステムの負荷が増えるため
新スレを立てるルールになっていましたが、
昨年秋のシステム移行でその必要がなくなったそうです。

[1797: 匿名さん]

小杉のタワーではありませんが、高層マンションに住んでいます。小杉からの移動希望ですが、今回、見送ってしまいました。私も悔やんでいます。次期または、先着順があったら一番乗りします。

[1798: 物件比較中さん]

駐車場の件、色々情報いただきありがとうございました。引き続きよろしくお願いします。

[1799: 匿名さん]

>>1786
なるほど、適当な広さでグロス5000万を切るくらいの住戸が人気ということなのでしょうかね。こちらは管理費と修繕金を合わせて70平米換算でいくらくらいですか？

[1800: 匿名さん]

参考になる駐車場情報、ありがとうございます。

[1801: 匿名さん]

カーシェアリングやレンタカー会社提携があるから、車を手放す人が増えそうですね。うちもどうするか迷っています。

[1802: 匿名さん]

>>1799
最初は3万ぐらい。
後の上がり方は
>>1532
参照。

[1803: 匿名さん]

>>1802
小杉のガーデンウェストとかシティタワーと比較すると面白いかもですね。

[1804: 匿名さん]

>>1803
全体が高い分、新川崎が一番高いかもね・・・

[1805: 匿名さん]

>>1804
もう少し、詳しく説明できますか？皮肉ではありません。ご安心を。

[1806: 購入経験者さん]

カーシェアリングがあれば、結構行けます。
維持費を考えて手放しましたが、特に困っていません。

[1807: 購入経験者さん]

当選して、近日契約予定です。
買えて良かったです(^-^)

[1808: 申込予定さん]

>>1807
おめでとうございます！
倍率はどのくらいだったんですか？？

[1809: 購入経験者さん]

営業さんから、当選おめでとうございます、と言われましたが、直前まで単独でしたので、一倍だと思いますが、希望の部屋でしたので買えて良かったです。(^-^)

[1810: 周辺住民さん]

当選したけど、重説で修繕積立金見て腰が引けてる...どうしよう...。

[1811: 匿名さん]

>>1810
１０年住んで売るとか

[1812: 匿名さん]

10年後、20年後というと、近年雨後のタケノコのようにできたタワーマンションの売り抜け組が市場に溢れかえる＆修繕積立金が跳ね上がる時期にそう簡単に売れるのかなあという不安があります。
管理費、修繕積立金、駐車場代合わせて10万弱するというのはなかなか。。

タワーマンションってババ抜き感がすごいですね。

[1813: 検討中の奥さま]

そうなんですよね…
当選したらしたで、今後のことが不安になる
10年後の売却は皆考えてることだし…

[1814: 匿名さん]

>>1813
皆がそんな気じゃあゴースト確定やん。
買う側もそんな維持費かかるなら買わないでしょ。

[1815: 匿名さん]

中古のタワーなんて怖くて買えませんよ。
10年後はもっと進化したものが出てるでしょう。

[1816: 検討中の奥さま]

たしかに…
やっぱり買うのやめようかな。
10年後、管理費高くなってからなんて自分でも買いたくないし。
武蔵小杉の立ち過ぎマンションよりは良い気がするけどね

[1817: 匿名さん]

もし、お子様がいるなら、経済的や住環境からタワーマンションはお勧めしません。通勤不便でも、お子様優先にしてあげてください。
タワーマンションは、利便性、安全安心、ホテル感覚、そして、突然ではないわかりきっている10年後に対応できる方が購入する物件です。単なる金持ちという表現ではありません。考え方です。

[1818: 匿名さん]

ちょっと、待って。話題の10年後は、通常のマンションとそれ程、変わらないよ。
また、駅から遠い場合、毎日のバス代、たまにのタクシー代、そして、家族全員分を加味したら？いろいろなシミュレーションをやってみましょうよ。

[1819: 匿名さん]

確かに中古のタワーって、買う側の立場になって考えてみると、全く買う気がしないですよね。
物件そのものは魅力的だけど、確かに中長期のファミリー向けではないのかもという気がだんだんしてきました。

仮に自分としては今わかっている将来のトータルコストを受け入れて買っても、
周りが予想外に逃げ出したりしたら、管理費と修繕積立金両方にしわ寄せが来る上に、売却価値もどうなるかわからないんですよね。。

[1820: 匿名さん]

>>1817
子どもがいるからこそ、ここを選びました。学区、通勤時間、価格の安さ…。通勤不便な場所だと子どもと過ごす時間が少なくなります。片道10分でも短ければ、1日20分子どもと長く過ごせます。私にとっては大きな問題です。

[1821: 匿名さん]

不安ならやめて、タワー以外のマンションを購入してはいかがですか？
ただ、今でもタワー以外の中古のマンションは、売れ残りが多数ありますけどね。

[1822: 匿名さん]

駅から遠く、買い物も不便なマンションなら10年後はダメでしょうね。今出ている中古見ればわかるでしょう。

[1823: 匿名さん]

近隣の築14年のサウザンドシティの76平米が
管理費1.5万、修繕積立金1万なので、それと比べると維持費は2倍強ぐらいかな。まあタワーマンションだからこんなものですかね。
http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=FR3STA01

[1824: 匿名さん]

パークシティ新川崎の30階タワー15階、67平米、3980万というのも。。
築28年、修繕管理その他で22290円と。
http://www.nomu.com/mansion/1437905/
サウザンドは大規模修繕1回、パークシティは2回あり。

[1825: 匿名さん]

管理費、修繕費、タワーだけじゃなく他マンションも駄目だね今のマンションは管理費、修繕費、タワーと変わらないくらい高い、気にするなら一戸建てか中古マンションか買わないか

[1826: 匿名さん]

中古駅近タワーは駅遠新築マンションより人気だよ

[1827: 匿名さん]

ここがタワーでなかったら良かった。。。

[1828: 匿名さん]

タワマンは以前は希少性があったから中古でも売れたんだけど、乱立しちゃってるから１０年後はどうなんだろうね。

[1829: 匿名さん]

ちゃんと資金計画を立てれば買える、
けど、甘い売却見込みは立てない方が良さそうですね。

3Lに30年ぐらい住むとしたら、ランニング＋イニシャルは、固定資産税込みで1億超ぐらいですかね。悩む…

[1830: 匿名さん]

心配なら買わない方がいい、金持ちは買えばいい

[1831: 匿名さん]

分譲マンションは、どこも管理費も修繕費もかかりますよ。タワマンは同じ70平米だと1万位高い位。賃貸マンションはそれも込みの家賃&更新料かかかる。
管理費と修繕費に悩む人は、自分で手入出来る戸建が良いです。ただ、売却は相当良い物件じゃなきゃ、分譲マンションより大変。

[1832: 匿名さん]

>>1831
徒歩2分にすがるしかないっす。

[1833: 匿名さん]

>>1832
3分でした

[1834: 周辺住民さん]

>>1831
想定より急激に上がるのでビビっております。
タワマン住まいの友人に聞いてたよりかなり急上昇するのですが、一般的にこんなものなのでしょうか？ それならスタート金額をもう少し上げてくれればいいのに...というのは甘ちゃんなんでしょうね。はぁ。

[1835: 匿名さん]

>>1834
長期修繕費の事ですか？
急激ではなかったですよ。他の分譲マンションと同じペースだと思います。納め方も2パターンありますよね？年割とまとめて支払うタイプと。

[1836: 匿名さん]

>>1834
他のタワマンのモデルルームに行って、修繕費も確認してみて下さい。そんなに変わりないから。

[1837: 匿名さん]

ここはペデストリアンデッキ分なども負担あるから他より高いでしょ。

[1838: 1834]

ご教示くださった皆様、
ありがとうございました。
もう一度よく考えます。

[1839: 匿名さん]

固定資産税も思ったより高くてびっくりしましたが、こんなものなんでしょうか？
６０平米２LDKで170,000円。最初5年間の軽減が終わったら、倍の340,000円になるということですよね？
これまで他のマンションのモデルルームも行きましたが、真剣に検討するまでには至らずで
今回初めてリアルに考えてびっくりしてます。

[1840: 匿名さん]

後になって理解ができません！ということがないために、私達家族は、三井を選択しました。

[1841: 匿名さん]

ペデストリアンデッキは、川崎市も負担しているし、1世帯の負担はたいしたことないですよ。他のタワマンと管理費&修繕費を比べたけど、差はないですよ。ここの共用施設は無駄にお金のかかるものがないからね。プールなどの水ものがないのは大正解ですよ？

[1842: 匿名さん]

固定資産税は、そんなに高くないし倍まで上がらないですよ。三井は高めに見積もりますからね。
建物も年数が経って古くなれば、固定資産税も下がります。
そんな心配してるなら、借家がいいと思いますよ。

[1843: 匿名さん]

無駄な共有施設が無いのが良いのかな。
余計なお金が出て行かないのは良いことですね。
プールがあるマンションは、いつでもプールに入れそうで良いけど、
まぁ、いろいろな物件がありますから、そのマンションにある条件を良く見ておくことが大事ですね。

[1844: 匿名さん]

プールは新川崎スクエアのジムにあるので、必要なら会員になればいいですね。
近隣ジム全て行きましたが、プールとお風呂はNASが良いですね。

[1845: 匿名さん]

子供が家を出るまで住むつもりなので、3Lで20～30年スパンで考えていましたが、固定資産税、駐車場代を入れると確かに１億近くかかりますね。恥ずかしながら修繕費や固定資産税をきちんと計算していなかったので驚きました。
共働きで子供２or３人を私学にやらせる腹づもりですが、３人全員私学に通わすのは、それでもギリギリぐらいの状況。
子供の学校や、習い事、留学、海外旅行等の選択肢を削ってまで、家だけに生涯の所得をつぎ込むべきか悩んでいます。すごくいい物件だとは思うので。
中流家庭を自負してましたが皆さんは結構お金持ちなんですね。

車はあきらめるとしても、管理費や修繕費は管理組合で何とか減額出来ないんですかねえ、ええ、愚痴ですが。。

[1846: 匿名さん]

駅近マンションで子供との時間が増やせると考えたら、教育費を削るという考え方もありだと思いますよ。
少なくとも中学までは、お尻を叩きつつ、公立で頑張ってもらうとか。

[1847: 匿名さん]

1億って、どんな計算してるんですか？？

[1848: 匿名さん]

修繕費を均等に考えて、管理費、駐車場(2万)、固定資産 70平米で 月95,000円ぐらいですかね。
年1,140,000、35年で39,900,000円。
6000万の70平米でちょうど1億ですね・・・

[1849: 匿名さん]

>>1848
修繕費等を平均で考えた数字が高いと思います。
我が家は、車は売ってしまうので、駐車場代はかからないです。

[1850: 匿名さん]

35年計算なら、どこのマンションも1億近くなりますよね？

[1851: 1845]

30年間・3L73㎡として、本体費用、管理費、修繕積立基金、修繕積立金、駐車場代、固定資産税、住宅取得/ローン諸経費、11年目以降のローン利息、
をざっくり計算したました。
特に固定資産税はよく分かっていないということもあり、金額感が全然違うようならご指摘ください。。

[1852: 周辺住民さん]

諸々入れて1億なら昔買った人に比べて安いものだと思いますけどね。
昔は金利が高かったから、ローンの総支払額だけで1億。

その他、諸々でさらに掛かっていたのに比べれば。

結局どこにかけてもいいかって話だけで、他にかけたいならやめればいいだけ。

[1853: 匿名さん]

>>1849
どこか高いところあったら教えて。

管理費：310円　
修繕費：１〜4年 120円 5〜9年 168.3 10〜14年 349.9 15〜19年 450.1円 20〜24年 509.2円 25年〜561.1円
平均388.5円
固定資産税：年34万?

これで73平米 月8万ですね。駐車場入れて10万です。

[1854: 匿名さん]

>>1850
タワーじゃないマンションと比べると、管理費、修繕積立で 35年で1000万ほどの違いってとこでしょうかね。
あとは、固定資産税でここは商業地域だしタワーだから高い分が500万ぐらいですかね。

[1855: 匿名さん]

先着順で12戸販売になってますね。
即日完売できずに12戸余りですかね
。

[1856: 匿名さん]

固定資産税は、そんなに高くないでしょ。

[1857: 匿名さん]

>>1855
12戸先着順って事は、何戸売れたんですか？

[1858: 匿名さん]

先着順12戸は今回申込みがなかったところですね
三期2次はいつから始まるのかな

[1859: 匿名さん]

何戸売れたんでしょうね。

[1860: 匿名さん]

何としてでも、１０年住んで売ります！

[1861: 匿名さん]

100ちょいは売れたんじゃない。
当初販売予定より20以上先送りで今回も12戸売れ残りかぁ。なかなか厳しいですね。
残りが売れないと次期の販売始まらないんですかね。
5月中旬販売予定だったのがまたズルズル後ろ倒しになりそ

[1862: 申込予定さん]

12/122ですね。
先着順情報はどこにあるのですか？

[1863: 匿名さん]

>>1862
HPにあるよ。

[1864: 申込予定さん]

あ、公式に出てるのですね
20-22階の2LDK
44階以上の3LDK
46階の1LDKなどか

[1865: 匿名さん]

抽選無しって多分すごくチャンスだとわかってるのですが、売れ残りだと思うと、すぐに飛び付く気にならない不思議な心理

[1866: 匿名さん]

>>1841
デッキ建てるのは川崎市も負担してるが修繕費は住民で川崎市は修繕費出さないでしょ

[1867: 匿名さん]

修繕対象となるデッキはどこからどこまでなのでしょうか？

[1868: 匿名さん]

確実な答えは、面倒だけど三井に聞いた方が思います。

[1869: 匿名さん]

マンション自体は免震でも地震でデッキは破損しやすいから三井に聞いた方がいい

[1870: 匿名さん]

ご時世から、大手の不動産会社なら、何でも教えてくれます。しかも、親切です。匿名の情報サイトは取捨選択が必要かも。

[1871: 匿名さん]

>>1867
説明会で聞きましたが、マンション敷地内のデッキが対象です。
具体的には現在工事中で立ち入れない場所になりますかね。

[1872: 匿名さん]

>>1865
2LDKについては聞いた時は仮登録がされていてブロックされていたので、申込みされなかったんでしょうね。希望と合うのであれば、行った方がいいかと思います。
3Lと1Lは分かりません。

[1873: 匿名さん]

>1869

自然災害は長期修繕計画の対象外。３・１１の時免震でも乾式壁は結構あちこちで壊れて、補修費用をどう調達するかが問題になっている。

[1874: 匿名さん]

無知ですみませんが、一般的に、マンションは各戸が任意で火災、地震保険に入るものなんでしょうか？

[1875: 匿名さん]

>>1874
真面目に回答しますと、専有部と共有部に分かれてて、専有部は各戸で所有者が個別に契約し、共有部は管理組合が契約します。

[1876: 匿名さん]

各住戸は個人で保険に入る。共用部分は管理組合で保険に入るんだけど、地震保険はかけないケースもあるんで、管理計画でどうなっているのかは要確認。

[1877: 1874]

ご教示どうもありがとうございました。
よく分かりました。
管理組合、管理計画の確認とそれに対する関与は大切ですね。

[1878: 匿名さん]

武蔵小杉のタワマンの修繕積立金は一律216円/m2だそうです。
http://www.midskytower.com/50years

対してここは、平均380円/m2
なんでこんなに差が出るんですかね。

[1879: 匿名さん]

すごく本気度が伝わるホームページですね。管理組合が頑張ったのか。

[1880: 匿名さん]

修繕積立は、安すぎると不安です。いざって時に足りなくては困ります。