パークタワー新川崎ってどうですか？ その１２

[購入検討中さん]

パークタワー新川崎についての情報を交換しましょう。
まもなく４７階到達か？ わくわく。


所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目1201番（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩3分
南武線 「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.21平米～86.99平米
売主：三井不動産レジデンシャル

[1500: 購入検討中さん]

>>1496
ここの書き込みではなくて、マンションブロガーの方々の前評判です。厳しい時には厳しい事書いてる方々なので、少しギャップを感じてます。今期の要望状況からしたら、時期以降に販売絶好調とはなりにくいと考えるので、慌てないで時期以降に検討しようと考えてます。

[1501: 匿名さん]

ブロガーも息がかかってるぽいけど。

[1502: 購入検討中さん]

マンションブロガーの人達は自分で買うわけではないので好き勝手いうだけです。買うにしてもすぐに売り払って利益が出るか、賃貸に出して利益が出るかしか考えていません。
彼らの基準では、周辺に新しめのマンションが少ない新川崎は賃料相場が低く、利回りを計算するとイマイチになるのと、23区内1等地でないため転売利益が見込めないので評価が下がります。

[1503: 購入検討中さん]

この物件買う人はほとんど実需で買うんじゃないかと思いますが、そういう普通の人の多くは5000万円くらいまでか、がんばって6000万円くらいまでしか出せないのではないでしょうか。その人たちにとってはここは、いくら割安と言われてもちと高い感じがする。

[1504: 匿名さん]

たった５年で新川崎が武蔵小杉の駅前タワーなみの価格って、普通に考えればバブルとしか言えないだろ。地元の実需にはいくらだとうと関係ないけど。

[1505: 匿名さん]

>>1500
私も前評判と裏腹に・・・と言うのは感じますね。
Twitterで パークタワー新川崎 と検索すれば良い意見が多いのが分かります。
当初は3月中旬販売としていたことからもデベもここまでの苦戦は予想していなかったのではと思います。

[1506: 購入検討中さん]

＞たった５年で新川崎が武蔵小杉の駅前タワーなみの価格って、
？？？
武蔵小杉のシティタワーは坪400以上らしいですよ。
ここって坪いくらでしたっけ？？？
不調だとか事故物件とか・・・なんか検討者というよりは暇つぶしの人しかいないみたいね。

[1507: 匿名さん]

柱が折れて崩れ落ちたのに、下層階はそのままで工事続行。そんな物件が高評価ってのが作為的ってこと。

[1508: 匿名さん]

もともとの販売が低調だった。にもかかわらず再開後の評価は公的な意見ばかり。ステマでしょ。大手が総力を上がるとこうなるんだね。でも、実際の販売は操作できない。

[1509: 購入検討中さん]

>>1505
ちょっと拍子抜けが事実ですよね。潮目が変わったことがあるのかもですが、微妙にこの立地でこの値段は需要に合ってないのかもしれないですね。武蔵小杉は近いですが、川崎として見られる面が大きく、そうなると割安感がないってとこですかね。まー私は前向き検討なので、この見立てが正しくて、費用対効果高い部屋が出ること期待してます。実需と投資半々なので。

[1510: 匿名さん]

マンション販売の動向みる限り節目が変わったわけじゃないでしょ、これが実力。

[1511: 購入検討中さん]

内装とか設備は、建築費高騰した今じゃこの価格帯では難しいいい仕様なんですけどねえ。
無駄に豪華なエントランスとかプールみたいな素人にわかりやすい共用設備ないのがダメなのかなあ。

[1512: 購入検討中さん]

申込前のネガの嵐。

[1513: 匿名さん]

小杉は過去10年、大規模な駅前再開発に加えて、みなとみらい線開業、横須賀線新駅開業、副都心線直通といった利便性向上も合わさって高騰してきた。ここはそういったことないわけだし、高値つかみすると後が大変。

[1514: 匿名さん]

>1512

登録前のネガって、倍率下げ狙いだよね。販売延期を繰り返してる状況でそれはないでしょ。

[1515: 購入検討中さん]

修繕積立金、10年後に3倍になるんだね…。きつい…。

[1516: 匿名さん]

>1511

金食い虫の水物の共用施設はない方がいいからそれは関係ない。ゲストルームがちょっとアンバランスかな。もう少しシンプルなので、部屋数増やすべきだと思うけど。

[1517: 匿名さん]

修繕積立の段階的値上げと定期的な一時金徴収って、未納問題を引き起こすってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。入居時の積立金の金額を安く見せかけるトリック。

小杉の三井のタワマンで、入居後しばらくして管理組合が定額積立に移行している。そういうの見てデベも考え直すべきなのに・・・。

[1518: 匿名さん]

負担が大きくなる10年前に中途売却するってのがタワマンの一つのセオリーなんだけど、相場以上の価格で購入しちゃうとそれができなくなる。

[1519: 周辺住民さん]

>>1518
そんなセオリーは机上の空論。
よっぽど条件の良い物件を購入できた場合にのみ当てはまる。

[1520: 匿名さん]

>1519

それって中途売却は無理ってこと？　だとしたら、問題。転勤とか、必要が生じたときに売れないと身動きが取れなくなっちゃう。

[1521: 購入検討中さん]

何れにしても抽選は少なそうなので、需要には若干合ってなさそうですね。最終的には完成前には完売すると思いますが、都心の超高額物件以外が売れ残るような市況が続くと考えると悩ましいですね。

[1522: 匿名さん]

都心でも物件によっては売れ残っている。売れば売れる状況ではないってこと。物件のコストパフォーマンスが求められているのかな。

[1523: 購入検討中さん]

ピンクの花ついてたとこに申し込もうか悩んでるんだけど、変更があったから今なら最初ですよって言われた。
そう言われると逆に、人気ないのかと思って躊躇してしまう。正直なのはありがたいけど、営業下手だなあ。

[1524: 購入検討中さん]

>>1520
売却できない物件はないけど、10年後のローンの残額とそのときの売値で、ローンの残額の方が大きい状態だと売れないって言ってるんだと思うよ。
高値の時に買っちゃうと、市況が変わってマンション価格がごっそり1割とか2割安くなったらそういう状態に陥る。

今は数年前より２，３割高いからそういうこともありうる。もしかしたらもっと上がるかもしれない。
先のことは誰も責任持てないよ。天井だと思った人は今はやめろって言うし、まだ上がると思ってる人は買えって言う。

[1525: 匿名さん]

オーバーローンでしょ。売るに売れないよね。

[1526: 匿名さん]

>1523

要望書って単なる購入希望アンケートにしか過ぎない。要望書を入れても、あとから部屋を変えたり、やめたりするのは自由。

要望書ってあたかも申し込みみたいな感じにさせてるのが、そもそもの問題。ちゃんと説明しないで出させちゃうんだよな。

[1528: 匿名さん]

>>1523
そこうちが要望入れてたとこかも。
状況見て今後販売にすることにしました。
3期1次即完できるかな？

[1529: 匿名さん]

要望書を集めて売れる見込みのところを売り出してるわけだから、即日完売はある意味お約束。即日完売しなかったら惨敗ってこと。

[1530: 匿名さん]

管理修繕費ってお幾ら位なんですか？

[1531: 匿名さん]

部屋によって違うから、そういうのはモデルルームで聞いた方がいいよ。

[1532: 匿名さん]

>>1530
最初120円 10年後349.9円 20年後509.2円 30年後561.1円

70平米なら、8,400円、24,493円、35,644円、39,277円。これに管理費2万以上

[1533: 匿名さん]

長期修繕計画って３０年だけど、実はそれ以降にそれまでにない大物が控えている。エレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換とか。なので、さらに高くなる。

あと、専有部分の配管って所有者が維持管理すべきなんだけど、それだと補修せずに水漏れ問題を起こす可能性があるってことで、管理組合でまとめてなんてこともある。

[1534: 匿名さん]

段階的値上げの問題って、未納もあるけど、管理組合が計画通りに値上げできずに積み立て不足で、補修すらできないなんてこともある。

売主は計画を作ってお終い。実施するのは管理組合。

[1535: 匿名さん]

>>1532
ありがとうございます。タワマンはどこもそんなものなんでしょうね。やはりお金持ちが住む所なのかな。

[1536: 匿名さん]

>>1535
そうなんでしょうね。
庶民は賃貸が一番良いのかもしれません。何より気楽です。部屋の傷やら汚れにもナーバスになりませんし。

[1537: 匿名さん]

熊本の震度７が２回ってのも衝撃的。今の耐震基準って震度7では倒壊せずなんだけど、２回に持ちこたえられるか。

そういうこと考えると家を持つってことはリスクを抱えることになる。

[1538: 匿名さん]

３・１１の時免震でも乾式壁は結構壊れている。問題なのは、長期修繕計画では自然災害は考慮していないので、補修費用をどう調達するかってのが問題になった

[1539: 匿名さん]

1537
賃貸に住んでぺしゃんこになる方がよっぽどリスクでは。
命に勝るものはない。

[1540: 匿名さん]

現耐震基準ならぺしゃんこのリスクは一緒でしょ。賃貸なら、壊れたら移ればいいだけ。熊本の地震が潮目を変えたのかも。

[1541: 匿名さん]

単に同じ間取りなら数百万上乗せして高層階を購入したい層が少なく、検討者が次期以降の中下層を狙ってるだけだよ。三井に言いたいのは、都心ならともかく、新川崎なんだから平均坪単価は同じ水準でも高層プレミアを薄くして需要の偏りを分散させるのと、投資需要が乏しい実需の高さから3LDKの比率を上げるべきだったこと。

[1542: 匿名さん]

>>1541
価格調整されて高層も当初よりかなり安くなったんだけどね。
20階と40階で3%しか違わない。

[1543: 購入検討中さん]

スケジュール遅れでもう後がないから次期下がりそうな気がする。でも次期にして抽選になったらこっちが後がない。悩むー

[1544: 購入検討中さん]

1階上がると30万円上がるとか、30階違うと1千万以上違うとか言われてますけど、上に行ってもあまり高くならないですよねここ。
高層のプレミア削ってなんとか売り切ろうとしてる感じ。下の方はこれ以上削ると原価割るのか知らないけど、下げなさそうにも見える。

[1545: 匿名さん]

価格表見ましたが、まあ割高ですよね。これを割安と思われる方々が多いということは、かなり年収が高いか、現金をかなりお持ちの方々が多数住まわれるんですね。30半ばで世帯年収1200～1500万、保有現金3000万くらいじゃないと、普通には買えないですよね。それとも4、5000万以上ローン組まれる方が多いのでしょうか。

[1546: 購入検討中さん]

＞1545
2駅デッキ直結で山手線主要駅に15分から30分以内アクセスで商業施設隣接。
価格表のどこが割高に感じたのでしょうか。
ここが割高なら、買える物件はかなり限られるのでは？
どのあたりでいくらくらいでお探しなのでしょうか。

[1547: 匿名さん]

現時点においては価格は妥当なのかもしれませんが、今はバブル。過去及び今後のトレンドを踏まえれば割高と思いますよ。今欲しい方にはいいんじゃないでしょうか。ただ不動産の価格はそろそろ頭打ちでしょう。

[1548: 購入検討中さん]

5000〜6000万くらい普通のサラリーマンでも出す。頭金2割は今は昔。フルローンすら普通の世の中。
3000万とかさすがにおかしい。頭金1000万あれば昭和の時代でも5000万の家買える。

[1549: 購入検討中さん]

早く買えばローンの返済も早く終わるし長く住めるし、万が一の時は家族に家を残せる。
物件価格だけ見れば確かに以前より高いかもしれないけど、ローン控除や低金利下での総返済額を考慮するとあまり変わらないかも。
安くなるのを待ってもいいけど、それがいつかはわからないし、金利があがったり健康状態で借りれなかったりする恐れもあるし、完済も遅れて住む期間も減る。
そう考えて買う方向で検討していますが、正解は人それぞれだと思います。
思い立った時が買い時なんでしょうね。