【中古】湾岸タワーマンション総合スレ（汐留、台場、勝どき、晴海、豊洲、有明他）part1

[購入者]

新築板が荒れてるので、こちらに立ててみました。今や新築は割高感満載で、中古での湾岸物件のほうがコスパや資産価値的な面で優位だと思います！今の新築にはない歴史的タワマン(東京ツインパークス、台場タワーズetc)もここで語りましょう！よろしくお願いします。

[351: 匿名さん]

>>336
資産価値については、結果論の側面もありますが大体の予測は出来ますよ。
例えば山手線と有楽町線どっちがインフラとしての評価高いの？となったら、山手線でしょうし、この評価が将来変わり得る可能性は非常に低いでしょう。
そういう意味では、自分の将来のほうがよほど不明確で、分からない部分です。

・自分の住みやすさ→変動の可能性は高い。
・資産価値　　　　→変動値の低い、底堅い地域はほぼ判明している。

上記の２つを比較すると、どちらが確実性があり、勘案すべき部分なのかが分かります。
ただ、住みやすさが不便だと意味がないので、自分にとってバランスのとれた物件と、資産価値についてのリスクを考えて物件を選別すれば良いと思います。

どちらにしろ、物件価格が高騰している今の時期は、自分の選択する物件（地域含む）の将来の資産価値がどうなるのか、という部分は絶対に無視すべきではないと思います。

[352: 匿名さん]

>>349
それはすごいねw
WCTの資産価値にも多分に影響は出てきそう。

[353: 匿名さん]

＞３４９
シャトルバス出す意味あるんでしょうか。

[354: 匿名さん]

バス停に行って、時にはバスを待って、そこからマンションへ向かう。
間違いなく真っすぐ歩いて帰った方が早いですよね？

[355: 匿名さん]

>>351
鉄道インフラは最も大事な要素、且つ滅多に変更がないし、消滅もないから読みやすい。
住みやすいということは、求める人が多いということにつながるので、大事な要素。

[356: 匿名さん]

>>351
例えば眺望なんて、直ぐに変わっちゃうから、眺望なんかは考慮しないほうがいいのですかね？

[357: 匿名さん]

私は眺望は気にしません。
過去に住んだ部屋も低層階で眺望なんて無いに等しかったです。
まぁ人それぞれですよね。

このご時世、景色が悪くなることはあっても良くなることはほぼないですからね～。
スカイズあたりだと、それこそもし発展が進んでワイルドマジックやウゴカス？があった場所に大きな建物ができたら致命的。

[358: 匿名さん]

極端な例ですが、虎ノ門ＴＲは正面に森ビルが１８０メートル級のビルを建設することによって東京タワーを眺めることもできた東側の眺望のほぼ全てがつぶれる。
湾岸に関しては虎ノ門のように高層ビルがひしめきあってるわけじゃないのでそこまでひどいことにはならないだろうけど、スカイツリーや東京タワーがちょうど隠れてしまった。とか全然あるよね。

[359: 匿名さん]

心配なら永久眺望のマンションにしたら？

[360: 匿名さん]

>>352
ウチの中古スレを覗くついでに
こちらもよく見るWCT住民です。

変わるのは品川からの帰り乗車場所で、
行きの降車場所は変わらず品川駅港南口横付けです。

元々の乗車場所も信号２つ待ち入れると
体感5分前後かかってたので、
個人的には面倒で使ってませんでしたが、
台風の時とかは使ってたのでそういう時には
今回の1分前後プラスは迷いますね。

[361: 匿名さん]

＞358
虎ノ門ＴＲはあれは想定済みで皆さん買われたんですかね。大崎ウエストシティタワーも
駅側はSONYのビルに完全に視界ふさがれてますよね。
港南芝浦の海側はビル建つ可能性少ないんでしょうけど、豊洲エリアなんかも結構視界を
ふさがれているマンションの部屋ありますね。窓から見たら隣のビルというのはちょっと
ですね。

[362: 主婦さん]

＞358
虎ノ門ＴＲはあれは想定済みで皆さん買われたんですかね。大崎ウエストシティタワーも
駅側はSONYのビルに完全に視界ふさがれてますよね。
港南芝浦の海側はビル建つ可能性少ないんでしょうけど、豊洲エリアなんかも結構視界を
ふさがれているマンションの部屋ありますね。窓から見たら隣のビルというのはちょっと
ですね。

[363: 匿名さん]

じゃあ元々、駅→マンションは使いにくい状況だったのですね。
マンション→駅は朝混んだりするのですか？

[364: 主婦さん]

＞363
個別物件の話は中古マンションスレッドでやってね。その方が情報も入るでしょ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7763/

[365: 匿名さん]

>>362
虎ノ門は入居から半年後にパストラルの売却が決まった。
最初は高層ビルが建つなんて思ってる人が少なかったからおんぼろホテルがキレイな施設になればいいね～なんて話してたはず。

[366: 匿名さん]

＞365
それは大変ですね。どこのマンションでも眺望は保証されませんとか言われますが、
せっかくのタワーマンションの視界が隣の高層ビルっているのはちょっと。
私の住んでいる部屋は部屋の前が公園なので、まず高い建物が建つ可能性は少ない
んですが東京ではそういうケースは少ないですよね。

[367: 1]

>>356
住まいメインで眺望欲しいって考えるなら、永久眺望にしたほうが良いですね。そこを吟味すると、物件もだいぶ限られてくるから、逆に良い買い物が出来るかも。
短期リセールを考えてるなら、永久眺望でなくても良いし、眺望無しでも割安ならお得。 眺望を考慮しないというより、眺望が価格に反映されているか、されていないかのほうが大切なのかも。値付け設定の間違いはそのままダイレクトにリセール価値に反映されるので。

[368: 匿名さん]

永久眺望のマンションってあります？

[369: 匿名さん]

運河とか海沿いでしょうね。

[370: 匿名さん]

シティタワーズ豊洲とかですかね。片側は運河沿い、片側は出来たばかりのビル。

[371: 1]

永久眺望確定物件

シティタワーズ豊洲
東京ツインパークス(東京湾、浜離宮側のみ)
タワーズ台場(全方位)
ベイクレストタワー(レインボーブリッジ)

まだ沢山あると思いますけど、たぶん分譲物件の全体の1割にも満たないんで、他の物件に比べて資産価値的にはプラスなはずですよ。ベイクレストは品川にしては何故か異様に安いけど、かなり駅遠なのと管理の悪さが足を引っ張ってるのかも。

[372: 匿名さん]

GFT、ブリリアマーレ有明、芝浦アイランド、WCTも追加して下さい。他にも沢山ありそうだね。

[373: 匿名さん]

厳密に言えば永久眺望が確定されてる物件なんて殆どないでしょ。
例えば前にスカイズスレで話題になってたけど、西向きの部屋の一部は晴海の煙突でちょうど東京タワーが隠れるんですよね。
たかが細い煙突一つで変わるもの。
スカイツリー、東京タワーに関しては見えるか見えないかで物件価値に大きく影響を及ぼすかと。

ちなみにタワーズ台場はレインボーブリッジ側は大丈夫だけど、もしも青海側の開発が進んだら南側の広大な駐車場に建物ができる可能性はあると思います。

まぁどんなことでも起こり得るって話です。
なので最初から眺望皆無の部屋を安く買うっていうのは選択肢として悪くはないかもしれないですよね。

[374: 匿名さん]

マンションを中古で買う場合の問題として、資産価値を重視しようとすると、そういう物件はすでに値段が高いから、コスパが悪いしそもそも手が出ないということ。いくら広尾ガーデンヒルズが良いと分かっていても、ふつうのサラリーマンには高すぎて買えないわけです。一方、比較的安くても新築で買ってすぐ値上りする、いわゆる値動きの良いマンションもありますね。長期的に見て資産価値は維持されるものではないかも知れませんが、数年で売るつもりならそういう選択肢もありそうですね。

[375: 匿名さん]

>>373
眺望確定されてる物件は少ないので、逆にこのスレにあげていくのは有りかなと思いますね。たしかに指摘あったように、方角もきちんと記載しないといけないですが。

資産価値がすでに高く、価格も高いということは、値下りも限定的なのでしょう。買える方や買えない方様々ですので、高すぎる価格でない限りは話題にするのは悪くないかもしれませんね。

[376: 匿名さん]

>>372
GFTは良く分かりませんが、ブリリアマーレは周りが空き地だらけなので、むしろ眺望が無くなるリスクが高いのでは？
芝浦アイランドは田町駅前再開発の影響をどれだけ受けるか。WCTは売り文句が、眺望を超えた超望だったくらい東側の眺望は素晴らしいですが。港南5丁目に構造物が出来る可能性はゼロでありませんね。北側は港区の公園として整備されたばかりなので当分は大丈夫ですかね。

[377: 匿名さん]

>>376
私もGFTは見識無いですが、BMAとBASについては南東はテニスの森なので眺望安定です。北西は小中学校、五輪体操競技場（当初予定の仮設からレガシー利用に変更）、親水公園が決定してますので中高層階はリスク低いと思います。

[378: 匿名さん]

北、東、西部屋で眺望良くても仕方ないので、
南が永久眺望のマンションが良い。

[379: 匿名さん]

すでに都内はタワーマンションだらけなのですが、せっかくのタワーの魅力の一つは見晴らしの良さでしょう。どうせタワーに住むなら東京タワーやレインボーブリッジ、六本木ヒルズなどランドマークが見渡せる部屋は、やっぱり人気が高いでしょうからね。あと、タワー低層なら公園ビューとか緑が多いとかも大事な要素。

[380: 匿名さん]

ちなみに約一年ちょい前に景観無視で買った部屋、特に身バレが怖いわけでもないので写真を。
かなり格安でした。

やっぱり皆さんとしてはこういう部屋は無し？

[381: 匿名さん]

ビルがもう少し遠ければ景色になって
逆に綺麗なんですけどね。
ちょっと近すぎかな。

[382: 1]

シティビュー！近未来的でかっこいいじゃないですかwこれ品川ですか？
僕の持ってる部屋はレインボーブリッジが見えるんですけど、色々友達と話をしているうちに気づいたんですけど、やっぱり故郷が川沿いだったから水が見える景色が好きだったんだなぁと最近になって気づきました。
山育ちの職場の友人は、湾岸沿いの景色よりも緑が見える部屋のほうが魅力を感じるって言ってたし、所詮そういう事なんでしょうねw
後付けで、そういった眺望のプレミア感や需要的なもので資産価値が付随しているんだと思います。
そんな380さんは都内の生まれとかだったりして。

[383: 匿名さん]

>>373 >>376 >>377
ありがとうございます。更新します。

永久眺望確定物件

東京ツインパークス(東京湾、浜離宮側のみ)
タワーズ台場(レインボーブリッジ側)
GFT(レインボーブリッジ側) ※空き地がない為
芝浦アイランド群(レインボーブリッジ側)
ベイクレストタワー(レインボーブリッジ側)
シティタワーズ豊洲(方角不明)
ブリリア有明シティタワー(レインボーブリッジ側のみ確定の模様でした)
BMA/BAS(テニスの森)

WCTは５丁目の構造物の件でまだ確定できないようなので、一旦除外しました。

[384: 匿名さん]

＞383
WCTと言えば他スレに貼られてた写真ですが、WCTの物件サイトにあった写真みたいです。
せっかくのタワーならこんな景色の部屋に住んでみたいなと思ってます。

[385: 匿名さん]

＞380
眺めは無いですがこの距離なら良いと思います。芝浦アイランドとか、住不の
大崎ツインタワーとか、タワー同士が近接している物件の建物と建物の間が
数十メートルしか離れていないのって、お互いの部屋は気にならないのかな？

[386: 匿名さん]

>>384
これ住友HPにあったような(笑)
WCTって実際にこんなに素晴らしい眺望なの？
煙突とかもあるって話だったけど。
この眺望が永久であれば、リストにいれたいですね。

[387: 匿名さん]

>>378
南が永久眺望って現行ではあんまり無いですが、これからできる有明ガーデンシティや選手村跡地のタワーは期待できそうですね。

[388: 匿名さん]

シンボルの南はレインボーブリッジが良く見える永久眺望。
部屋によっては西に東京タワーも見える。

[389: 匿名さん]

＞384
WCT東側の足元は港湾施設ですが、その先は東京湾で2km先の対岸が見渡せ、周囲に高い建物が
皆無なので空が広い。駅から遠いのにもかかわらず、この眺望で人気を維持しているマンション。

[390: 1]

>>389
え、この写真はさすがにWCTじゃなくないですか？w
これどこの眺望だろう。綺麗

[391: 匿名さん]

＞390
389はワールドシティタワーズの完成後の販売時に物件ホームページに掲載されていた
建物内モデルルームの写真ですね。オリジナルはこの写真です。

これだけの景色があるから、今でも人気なのでしょう。ただし、この景色が見えるのは
東側の中層以上で大きなダイレクトウインドウがある部屋に限られますが。
そういう部屋は、手放す人が少ないので売り物がなかなか出てきません。でてくれば
坪単価400万くらいしますが、仲介業者に登録して売り物が出るのを待っている人が
いるので、あっという間に瞬間蒸発します。

[392: 匿名さん]

＞391
東側中住戸ならこの景色が中古坪単価400万くらいでギリギリ買えるかもしれませんが、
この写真の部屋は北東角部屋なので分譲時、121㎡で2億円坪単価は540万。

B2-120B-EN_M1 1億9800万円 2LD 35階/42階 121.22m2

北東角は中古市場にはめったに出てきませんし、出てきても値段がいくらになるか
分かりません。ちなみに北東角最上階はメゾネットになっていて分譲価格4億円でした。

[393: 匿名さん]

ちなみに384と389は同じ部屋を別角度から撮影しているものですね。384は夜景、389は明け方。
これだけの湾岸オーシャンビューを得られる立地は品川、田町エリアにはもう無いので希少です。

[394: 匿名]

>>391

この写真の部屋よりは小さい部屋ですが、ブリーズ北東角部屋の購入を真剣に検討しました。
ただ、この写真では分かりにくいですが、構造上リビングや寝室に柱が何本か食い込んでしまっており、リビングは長方形ではない変形形状です。
また眺望的には長所ですがリビングの2面がダイレクトウィンドです。

ほぼ永住（手放すことを前提としていない）での購入を考えていたため、TVを含めた家具の配置がしやすい他の部屋にしました。
結論として、眺望を優先するか、部屋の使いやすさを優先するかだったので、部屋の使いやすさを優先しました。
購入した部屋は、当初検討していた北東角部屋と同程度の大きさの部屋ですが、お値段は北東角部屋よりも安かったです。

WCTは品川駅周辺の喧騒からもやや距離があり、施設も充実しており快適ですのでお勧めのマンションです。
住民も（六本木某所などのように）ミーハーで浮ついた雰囲気の人などもあまり見ることもなく、落ち着いた住民層だと思います。

無料のマッサージチェアがあるのも良いです。
人気ありそうですが、案外空いていてすぐ使えます。

[395: 匿名さん]

＞394

そうですね。タワーマンションは柱が部屋に食い込んでいる場合とうまく避けている部屋
があるのですが、角部屋は柱がどうしても部屋の中に来ます。だからリビングは20畳以上
はマスト。それに角部屋のリビングは角部分に設置されてますが、2面窓は家具の配置に
困りますよね。

一度、有明の某タワーマンションの角部屋見ましたが、15畳しかない正方形でどうやっても
ダイニングテーブルとソファと60インチＴＶは配置できない形状。あれ、実際どう使うん
だろな？と思いながら速攻却下しました。

完成前に購入すると、思わぬことがあるかもしれません。できれば完成物件を見て買いたい
と思ってます。

[396: 匿名]

>>395

私が検討したWCTのブリーズタワーの北東角部屋のリビングの表示は確か約17畳でした。
しかし柱がリビングに2本食い込んでいるため有効面積は小さくなってしまっており、かつ、長方形ではない変形リビングです。
（確かマンションの場合は柱がある部分も面積表示に組み込まれるので、実質面積は小さくなります）

また、他のタワーマンションのように、うまく柱をリビングに食い込ませないような設計でも、リビング周囲に不要なカウンターがあり、これが有効面積を減らしますので、どっちもどっちです。

これらの場合は50インチどころかもっと小さなTVを設置する場所にも悩みます。
WCT（特にブリーズタワー）は東と北の双方の眺望に優れているので、その両方を享受できる北東角部屋からの眺望はとても素敵でした。
まさに、間取りさえ・・・、と言ったところです。

[397: 匿名さん]

結局、WCTのレインボー向きは最低いくらくらいあれば買えるんですかね？DWがついていれば、狭くても中住戸でも良いんだけど。億も出せないから。
調べてるけど、ここは3つマンションがあるから、難しいよね。

[398: 匿名さん]

レインボー向きはブリーズ北向き、東向きかアクア東向きで20階以上の高さは欲しいですね。
レインボーが見える部屋の中古売り出し坪単価は今350万から400万くらいなので、
85㎡で9000万から10300万位じゃないでしょうか。急いで売る必要がある人なら交渉に
よって若干の下げはあるかもしれないですが、基本人気があって希望の間取りが出るのを
順番待ちしている人もいるので、仲介業者に希望を伝えておかないと部屋が出てもすぐに
他の人に決まっちゃいますよ。

[399: 匿名]

アクア東、ブリーズ東、ブリーズ北にも、50㎡～60㎡台の部屋もあったと思うので、そちらであればもっと安く買えますね。
東側と北側のファミリータイプの部屋だと、現状の相場ではかなり高い金額になると思います。

[400: 匿名]

398さんがおっしゃるように、WCTのアクアタワー東向き、ブリーズタワー東向き、ブリーズタワー北向きは人気が高いため、値付けが妥当であれば市場に出たとたんに瞬間蒸発のようです。
複数の不動産会社へ希望の間取りなども含めて登録しておき、情報が入り次第、内覧に行くのが良いと思います。