【中古】湾岸タワーマンション総合スレ（汐留、台場、勝どき、晴海、豊洲、有明他）part1

[購入者]

新築板が荒れてるので、こちらに立ててみました。今や新築は割高感満載で、中古での湾岸物件のほうがコスパや資産価値的な面で優位だと思います！今の新築にはない歴史的タワマン(東京ツインパークス、台場タワーズetc)もここで語りましょう！よろしくお願いします。

[282: 匿名さん]

以前賃貸で豊洲２丁目に住んでいましたけど、実際に住んでみると、再開発地区は新しい建物が
あるんですけど、道を渡ったり橋を渡ったエリアなんかは昭和の街ですから、
新たに整備されたのはタワーマンションがある一角だけで、しかもその街区にもオフィスや安普請の
ホームセンターがあるので、住宅地として全体として調和がとれた街だとは感じませんでした。
あと、晴海通りの片側４車線ある通りの交通量や、その西側の幹線の交通量も多いので、それも
気になりましたね。

[283: 1]

なんか中古スレ盛り上がってますね！うれしいな

で、すみません、湾岸で港区の台場を含めておいて、港南や芝浦は考えてなかったです。でもGFTやWCTだって、東京湾が見える時点で立派な湾岸ですよね。
スレ範囲に含めて良いと思います。

いまの資産価値的には下記かな
汐留>芝浦>港南>台場=豊洲=勝どき=晴海>有明>東雲辰巳とか

ただ、全ての地域に一長一短あるので、甲乙つけがたいと思いますよ。今はこんな感じだけど、将来の資産価値はどうなるのかという部分のほうが重要なファクターですよね。2020年以降は値下がりも含めて考えないといけないと思うんで。

なので、今後の討論については、資産価値が下がる下がらないに焦点を当てていけば良いんじゃないですかね。

そういう意味では品川田町は安泰、台場はフジテレビがある限り安泰、有明は将来の開発具合による不確定要素あり、豊洲も駅力は弱いけど街力は強いのでどうなるかm

このへんが焦点になってくるんじゃないですかね
まぁ、お互い過度なけなしあいは謹んでもらって、客観的にみた視点で荒れない程度に
進めていけたらと思ってます！

[284: 匿名さん]

利用駅の利便性と周辺の住環境のバランスが取れているのは港南ですかね。
どのマンションも駅前のオフィス街から離れているから周囲には隣接のビルがなく、
風俗街もパチンコ屋も居酒屋もなくてリラックスした雰囲気。
都心であろうと住宅地なので、個人的にはマンションの周りにビルが立て込んで
いたり繁華街があるのは避けたいですね。あと品川駅利用できるのは大きい。
ただし、港南は中古マンション高いんですよね。最近見せてもらった部屋は60㎡で
7000万でした。中央区も高いですし、予算的にはやっぱり江東区になっちゃいます。

[285: 匿名さん]

＞283

今の中古マンションの値段で言えば


汐留＞＞芝浦＝港南＞勝どき＝晴海＝台場＞豊洲＞有明＞東雲辰巳


マンションの資産価値に確実に影響を与えるのは鉄道インフラなので、

JR駅利用の芝浦、港南、汐留は下落局面でも影響は限定的と予想。

汐留は新橋駅に近いし、芝浦は泉岳寺新駅の開業と周辺の再開発の

恩恵を受ける。

JR7路線、地下鉄浅草線へ乗り入れる京急もあり、港南口でリニア

品川駅の工事が始まっている港南も安泰。

あとの地区は新たに駅ができる可能性は少ないので、今後の発展次第。

[286: 匿名さん]

湾岸と言っても、海が遠くにしか見えないマンションもありますけど、海外ではオーシャンビュー
は非常に人気がありますね。海がきれいに見えるマンションはありますか？

[287: 匿名さん]

>276
同感。
都心近くであれだけ広大なエリアが
一体感を持って再開発されたエリアは珍しいでしょう。
普通は買えない土地があったりして虫食いになるものです。
また、郊外型のゆったりしたショッピングセンターが
都心近くにあるのも貴重だと思います。
普通なら週末に出掛ける規模のショッピングセンターでしょう。それが平日利用できるなんて贅沢です。
夕食後でもゆっくり買い物できますよ。
3丁目に新しくできたオフィスビルのフォレシア良いですね。
外食の選択肢が増えました。
ヨガ教室も会社帰りに気軽に通えて良いと思います。
豊洲で日常生活は困りませんが、ちょっと贅沢したくなったら銀座。しかも地下鉄で5分。タクシーで行ってもすぐです。本当に贅沢な環境だと思います。

[288: 匿名さん]

築地市場跡地開発、虎ノ門ヒルズ及び新虎通り再開発、浜松町駅前の開発
徒歩１０分内の場所にこれだけ色々開発があると汐留の価値は更に上がるのかな？
浜松町１丁目でこれから作られる三井のマンションも注目すべきかも。

[289: 匿名さん]

>>286
いっぱいありますよ。豊洲や東雲、辰巳、佃は割と遠くでしか見えないけど、その他の港南、芝浦、台場、勝どき、晴海、有明はすぐ近くでオーシャンビューが臨めます。有明が一番安くオーシャンビューが手に入りますね。
286さんは海外の方にでも賃貸する考えでしょうか？

[290: 匿名さん]

>>289
286ではありませんが的確ですね。
有明の南東高層の眺望は見た事ありますが良い感じでした。

[291: 匿名さん]

豊洲がライフスタイルにフィットする人もいるでしょうね。私は毎日のように使うスーパーやクリーニング屋があれば十分で、せっかく都心に住むのでしたら、東京駅や日本橋には乗り換え無しで行ける場所がベターです。ららぽーとのような施設がマンションのそばにあると休日に他のエリアからも車が集中して来るので、あまり好きではないです。

[292: 匿名さん]

湾が身近に感じるマンションのNo.1は立地的に最も海に近いタワーズ台場の西側かワールドシティタワーの東側でしょうね。

[293: 匿名さん]

>>289
昔からオーシャンビューのマンションや家を別荘に買いたいと思っていたのですが、湾岸なら別荘じゃなく自宅がオーシャンビューも可能かなと。海外なんかでも窓からの眺めが資産価値に影響するみたいですね。

[294: 匿名さん]

オーシャンビューなどの眺望No.1タワマンと言ったら、断然BACの高層階ですね。

[295: 1]

>>293
そうですね、なので眺望と自宅として考えた時の利便性のバランスがどうなの？という討論を重ねられているのがこのスレなわけです。価格が安い順に現時点での利便性は低めになっていきますね。

別荘として買うなら単純にGoogleマップで一番好みの眺望を探して買えば良いんですが、自宅としてという部分を加味して考えると、眺望＋ライフスタイルや駅力も考えて物件を選別していかないといけないんで、なかなか難しいですよ。

新築スレもそういうスレだったんですが今はよく分からないスレになっているのと物件を新築中古も含めて考えるために、中古スレ立てさせてもらいました。

いまの新築で中古よりも全然割安なのはGFTくらい？もう完売しちゃったんですかね。KTTも完売したし。予算が許せば台場よりもお買い得だったのはGFTだったなぁー。

[296: 匿名さん]

オーシャンビュー良いですよね。私の自宅マンションは湾岸の西側にあるので海から昇る初日の出をリビングから眺めることが出来ます。海の上を行き来する船やジェットスキー軍団は飽きない眺めです。ときどき、大型外航客船も通ります。こういう眺めがマンションの価値に影響するのは、湾岸マンションならではですね。

[297: 匿名さん]

西側ですか。もしかして港南あたりの物件をお持ちですか？
以前ウォッチしたことがありますけどオーシャンビューの物件であっても、タワーマンション以外は新築時に比べ、このインフレ時代においても結構値下がりしてしまっているという現実があります。
そういう意味では購入するなら、タワーマンションの方が値下がりのリスクは低いですね。

[298: 匿名さん]

西武ＨＤ社長：品川・高輪の再開発を検討－総事業費4000億円規模
Bloomberg 10月26日(月)10時2分配信

（ブルームバーグ）：鉄道・ホテル・不動産の事業を手掛ける西武ホールディングスは、品川・高輪エリアで創業以来最大規模となる再開発プロジェクトを検討している。総事業費は4000億円規模となる可能性がある。高層化を求めて容積率の緩和についても、今後東京都などとも話し合いを進めたい考えだという。

西武ＨＤの後藤高志社長は19日、ブルームバーグ・ニュースのインタビューで、プリンスホテルのある品川・高輪エリアに大規模な複合施設の展開を検討していることを明らかにした。リニア中央新幹線の始発・終着駅として交通インフラの拠点整備が進む品川について、「これから東京の表玄関になる」と述べ、「オフィスビル、商業施設、ホテルからなる複合施設を展開していきたい」と述べた。

[299: 匿名さん]

>>297
今から中古マンション買って都心湾岸に住むのに、わざわざ低層、小規模なマンションを選ぶ人はいないでしょう。管理状態も全然違いますから。戸建も多い古くからの住宅街は別ですが。湾岸の低層マンションは値下がりはやむを得ないと思います。

[300: 匿名さん]

値下がりが激しいのは困るけど、かといってたとえば新築より値上りしてる物件を中古で買う意味はあまりないですよね。中古で検討するってことは、ある程度コスパが良くて価格帯が安いものを選びたいわけです。
そういう意味で、湾岸で中古で買うのに良い物件と言えばどれになるでしょうか？

[301: 匿名さん]

不動産のコスパは物件が高い安いという切り口じゃなくて、資産価値が維持できるかの方が重要。7000万のマンション買って10年後の価値が10000万のマンションと、6000万のマンション買って10年後の価値が3000万のマンション。どっち選ぶ？という話。管理状態が良ければ新築か中古かもあまり関係ない。広尾ガーデンヒルズなんかめちゃ古いけど未だに人気。

[302: 匿名さん]

中古湾岸マンションで、人気なのはザトーキョータワーズ、芝浦アイランドグローブ、ワールドシティタワーズ。いずれも分譲価格から価格が上昇しているが、人気は持続。中古であることが嫌なら、壁紙、床材、水周り、建て具取り替えれば〜何ということでしょう！〜新築と変わりません。

[303: 匿名さん]

湾岸で新築時より値段の上がってないタワーマンションなんて一つもないでしょ。
もし、今のご時世で値下がりしてるようならよっぽど住みにくい物件ですよね。
コスパっていうのも皆生活の仕方はそれぞれ違うし難しい。
正直現時点でお買い得だな、と思える物件はないかなって思います。
今湾岸で中古欲しいなら値上がりしたのを開き直って買うしかないかと。

ここ数年では月島駅直結の新築買った人が一番の勝ち組かなって思う。

[304: 1]

>>303
GFTも結構お買い得だと思うんですけど、どうですかね
階数が33階どまりとはいえ、芝浦アイランドくらいの家賃は取れそうだし。

[305: 匿名さん]

丸の内勤務なので豊洲にしました。
週末、妻と銀座で待ち合わせして食事。
タクシー帰宅。悪くないです。

[306: 匿名さん]

偶然にもＧＦＴとＣＧＰは全体の平均坪単価が全く一緒なんだよね。
ＧＦＴはモデルルームに行ったけど、営業さんが港区港区うるさくて萎えた。
「港区」っていう言葉に反応するミーハー野郎に見えたんだろう。

[307: 匿名さん]

キャピタルゲートプレイスは晴海勝どき隣接でオリンピックに関する整備の恩恵も受けやすい上に２線直結。
うらやましい。

[308: 匿名さん]

＞築地市場跡地開発、虎ノ門ヒルズ及び新虎通り再開発、浜松町駅前の開発
＞徒歩１０分内の場所にこれだけ色々開発があると汐留の価値は更に上がるのかな？
＞浜松町１丁目でこれから作られる三井のマンションも注目すべきかも。

汐留はすでに東京の頂点の一角。これからの開発でさらに地位は盤石になるでしょうね。

[309: 匿名さん]

都心に住むの9月号で湾岸マンションでヴィンテージ認定されているのは、汐留の
ツインパークスだけですね。次世代ヴィンテージ候補12棟に入っている
湾岸マンションは、品川のワールドシティタワーズですね。
雑誌の記事になるようなマンション素晴らしいです。

[310: 匿名さん]

WCT が入ってる時点で
どうでも良いランキングに思えてしまうから
不思議。

[311: 匿名さん]

>303
資産価値は安心だけど
仕様は周辺のタワマンで一番、
低いと思った。

[312: 匿名さん]

>305
豊洲の強みだよね。
都心に近いのに、
街は郊外のように敷地にゆとりがあって綺麗。
理想です。

[313: 匿名さん]

＞310
でも次世代ヴィンテージの筆頭に上がってるんですよね。ほかの顔触れを見ると、錚々たる
マンションばかりだし、一応プロの見立てなんでしょ？
もう完売しているマンションばかりだから記事にあまりバイアスがかかっているとも思えない。
たぶん、住んでみないと分からない良さがあるんでしょうね。

[314: 匿名さん]

＞310
住んでみたこともないのにそういう風に感じる。そういうのを世の中では
「偏見」というのではないかな？
まあ、ザパークハウスグラン千鳥ヶ淵とかパークシティ浜田山より上だとは
さすがに思わないけどね。
管理が良いとか、眺めが素晴らしいとか、品川駅に行けるとか、プロの目
から見ても将来にわたって資産価値を維持しそうな要素があるんでしょ。
まあ、今から湾岸中古買うなら良い物件じゃないのかな。WCT。

[315: 匿名さん]

遠すぎて品川物件とは呼べない。
呼んでるのは住人だけ。
モノレール物件。

[316: 匿名さん]

>>309
俺もこれ見た時、ＷＣＴだけ毛色が違うな～と感じた。
立地はさておき物件としてはやはり魅力的なのでしょう。
というかこの雑誌は表紙でも紙面でもツインパークス推し過ぎて編集部に作為を感じる。

[317: 匿名さん]

あのマンションは港南エリアではNo.1物件として人気ですからね。
モノレールから見て興味持つ人も多いんじゃないかな。

[318: 匿名さん]

DTの営業マンがWCTは住友不動産のフラッグシップマンションと言ってました。

[319: 匿名さん]

>>312
先日、豊洲に行きましたが、私は個人的には街にゆとりがあると感じませんでした。確かに歩道は広いですが、狭い街区に高層ビルが密集しているからだと思います。周囲の道路の交通量も多く、空気もあまり良く無かったです。

[320: 匿名さん]

>>319
うーん。そういう感想を持ったなら都心で暮らすのは諦めた方がいいね。
豊洲で空気があまり良くないって感じたのなら尚更。

[321: 匿名さん]

>319
豊洲ほどビルとビルの間隔あけて植栽して
揺ったりとしたオフィス街って
少ないと思うけどね。

[322: 匿名さん]

>>320
そうですね〜。いろいろ比較します。

[323: 匿名さん]

湾岸全体で客観的でフラットな視点のスレ主のお陰で
比較的冷静で、役立つ良スレだったのに
豊洲万歳な書込みが増えてきて残念です。

荒れた新築スレから流れてきたのかな⁇

[324: 匿名さん]

意味のない他地区への中傷は無視、削除依頼で行きましょう。

[325: 匿名さん]

>>323
確かに日ごとの書き込み数が増えてきているよね。
新築スレも内容が酷すぎて、スレ数が伸びなくなってきている。
そのぶん中古スレに流れてきているのかもしれません。

[326: 1]

>>323
褒められてるwありがとうございます。よく知識不足を指摘されますが、それでもフラットな視点で意見しているつもりです。

僕も豊洲は良い街だなとは思いましたが、湾岸中一番現在の価格が吊り上がっているので…同じ坪単価で中央区港区が検討できてしまうので、今は豊洲を買うのはリスキーだなぁと思ってしまいます。どれだけ良い街でも同じ価格でもっと都心も買えるよってなったら考えちゃいますよね。

良い街だから適正価格だよという意見も出そうですけど、価格調整が入ったとき冷静に見られるのは駅力と地域力なのは間違いないので。まぁ永住なら良いかもしれないけど、人生そんな順調満風にいくとは限らないので、適正価格で購入しておかないと後で泣きを見る可能性だってある。

逆にいうと、安く豊洲を買えた方は今こそ売却チャンス。今の価格で売れるなら、売却益を頭金にプラスして、山手線最寄駅の物件だって買えそう。羨ましいです。

[327: 匿名さん]

実際この中で中古物件を買った人ってどのくらいいるの？
物件名と坪単価教えてほしいな。

[328: 匿名さん]

>>304
1さん、GFTは勝どきより一年前には完売してます。確か二期位で即終了。瞬間蒸発に近い状態でした。

[329: 匿名さん]

＞326
＞価格調整が入ったとき冷静に見られるのは駅力と地域力なのは間違いないので。

その通り。湾岸で検討するなら港区にしておくのが間違いないと思います。港区湾岸にはこれから大規模投資が集中しますし、東京の中心は東京駅と品川駅を結んだラインを中心としたエリアになります。この範囲内の駅を利用できるマンションなら資産価値は維持される可能性が高いです。だけど、安いからと言って中小規模のマンションはダメですよ。管理状態が長期にわたって良好に維持される可能性が高いのは大規模マンションです。あとは、湾岸タワーならではの眺望も大事な要素ですね。それと、管理費修繕費の負担は馬鹿にならないので要チェック。仮に20年住むとすると価格そのものだけではなくマンションによって、管理費負担が最大1000万くらい違ってきたりします。掲示板のいい加減な書き込みを参考にするよりも、内閣府や経産省、国交省、官民プロジェクトの資料をしっかりと読み込んだ方が良いと思いますよ。特に品川田町関係の資料は読み切れないぐらいたくさんあります。下記はその一例です。

[330: 匿名さん]

代表的な資料を貼っときますね。

https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshi...

[331: 匿名さん]

皆さんそれぞれ通っている場所が違うのだから便利な場所も違って当然です。
勝ち負けなんか意味ないです。

[332: 匿名さん]

自分にとって第一優先事項が資産価値か実生活かで大きく変わると思います。
前者であれば一般的に人気のエリア、駅の出来るだけ駅近。ほぼそれが全てです。勝ち負けの要素は少なからず有ると思います。
後者であればおっしゃる通りです。選択肢も広がりますし、例えば駅遠であっても駅近より仕様が良いとか、シャトルバスがある（濡れずに駅まで行ける）とかあれば大きなメリットです。ただ、資産価値的には余り評価されないだけです。
どちらの話しも参考になるので、1さんこのスレ立ててくれてありがとうと言いたい。

[333: 匿名さん]

湾岸のマンションで値段無視したらどこが一番魅力的かね？
やっぱりＶタワー？

[334: 1]

>>331
勝ち負けというよりは、将来に対するリスク回避のための資産価値の考案になるので、そこのバランスを見て討論しているのだと思います。

個人として便利なマンションを買ったといっても、将来資産価値が大幅に目減りし、売らないといけない事態になったときに、マンション売値が借入残高を上回る事が出来なければ、最悪な結果となります。資産価値を考えるのは決して儲けを考えるわけではなく、将来の自分を守るためです。
そういう意味では、便利な場所＋資産価値と両方勘案する必要があります。

人生は何があるかわからないので、その部分を考えずに買うというのは非常に危険だと思います。なので、便利な場所＋資産価値の両方を勘案して討論しているのがこのスレなのではないでしょうか。
勝ち負けではないですが、資産価値が大幅に下がる地域、底堅い地域などを共有して、それにより将来不幸になってしまう人が減るだけでも、このスレの意義はあるのではないでしょうか。

マンション価格が底辺あたりの時期ならどこを買ってもそういう事はなくなると思いますが、価格がつり上がっている時期なので、今は特にそういう部分に敏感になって購入物件を選択しないといけない時期だと思います。

ただ、それとは別に、すでに住んでる住人さんの地域の魅力を伝えるのは、全然アリだと思っていますよ。
僕もお台場推しなのは変わっていないのでw

[335: 1]

>>333
値段を無視できるなら、断然東京ツインパークスかとw
Vタワーは眺望が勿体無いけど、それ以外は完璧にちかい物件ですよね。
WCTでもよく言われているけど、品川〜港南は駅遠になればなるほど眺望が良くなるので、一番検討が難しいですw

>>332
そう言っていただいて、立ててよかったと思います。あんまり変な言い争いのない建設的なスレにしたいので、たまにここに出没しようと思ってますw

>>328
GFT一度モデルルーム行ったんですよね...今更遅いけど、超お買い得的な部分でいえば、GFTは最後の砦だったのかもしれないですねorz レインボー向きが全然買えない値段で諦めたんだけど、さすがに中古になったら調整入ったとしても、もうあの坪単価じゃ買えないだろうなぁ。

>>327
お台場かったんですが、平米100ちょうどくらいでした。GFTの新築とそんなに変わらかったような。眺望いい向きなので、調整が入ったとしてもなんとかここは底堅く居てくれると信じてますw

[336: 匿名さん]

資産価値はたしかに重要なんですけど、ただ資産価値って多分に結果論の側面もありますよね。下がる可能性が少ない物件はたしかにあると思いますが、しょせん人間には将来のことは分かりませんから、意外な場所の価値が飛躍的に上がることもあるわけです。そう思うと、今住みやすいと感じた物件を選ぶのも、決して間違ってはいないのではないでしょうかね。

[337: 匿名さん]

＞僕も豊洲は良い街だなとは思いましたが、湾岸中一番現在の価格が吊り上がっているので…同じ坪単価で中央区港区が検討できてしまうので、今は豊洲を買うのはリスキーだなぁと思ってしまいます。どれだけ良い街でも同じ価格でもっと都心も買えるよってなったら考えちゃいますよね。

豊洲と同じ坪単価の中央区、港区の物件って
具体的に教えていただけませんか。

[338: 匿名さん]

マンション買うときの考慮するべき要素

１．最寄り駅の駅力×駅からの距離

　　駅からの距離は重要。だが、私鉄沿線でも快速停車駅と各停の駅では評価が異なるように、
　　どんな駅かも重要。駅力はググれば参考資料はいっぱい出てくる。
　　JR各線と新幹線も止まる東京駅と品川駅は別格中の別格。そのあと、山手線主要駅、
　　主要駅以外の山手線駅＋山手線内地下鉄駅、私鉄快速停車駅、私鉄・地下鉄その他駅
　　という感じ。駅力と駅距離の掛け算で判断。
　　ただし、駅から近いマンションは、住宅地ではなく「商業地域」に建てられているので、
　　都心の場合あとから周囲を高層建築で囲まれる可能性もある。周囲に高い建物が建つ
　　可能性があるかどうか要注意。また、駅地価の場合、電車の騒音もチェック。

２．地域におけるランドマーク性

　　そのエリアを代表するマンションか？目立つ存在で知っている人が多いかは大事。中古の
　　検討者はエリアのNo.2以下の物件や目立たないマンションをわざわざ選ばない。
　　広尾におけるガーデンヒルズや汐留におけるツインパークス、大崎におけるウエストシティ
　　タワーのような存在。

３．周辺のマンション戸数と今後の新規供給の可能性

　　周辺に築浅のマンションがあったり、新築が供給される余地がたくさんあると、検討者は
　　新築を選んだり、他の中古マンションを選んだりする可能性が高くなる。物件がたくさん
　　あって検討者が少ないと値段は下がる。予想される需要と供給のバランス。
　　人気エリアでは買いたい人もコンスタントに現れるが、人気エリアかどうかは、流行では
　　なく駅やブランドで判断すべき。一時の流行は必ず廃れる。

４．建物の管理状態と管理費の妥当性

　　建物の管理が良ければ築年数経過による建物劣化の影響も少なくなる。敷地内の植栽や
　　清掃状態などもチェック。また、管理費が高すぎると敬遠される。バブル期の物件では
　　管理費が月80000円とかザラにあるので要チェック。建物内に防災センターや常駐警備が
　　入っているマンションは資産価値が高い。

５．周辺環境、利便性

　　人の好みもあるが、一般的には緑が多く、周辺の道が広く大きな公園や学校が近隣に
　　あると◎。環状7号線や第一京浜のような幹線道路沿いなど交通量が多いと子供は危険だし
　　空気が悪いのでマイナスポイント。スーパーマーケット、コンビニ、金融機関、薬局、
　　クリニックなど必要な施設が近隣にそろっているか。風俗店や飲み屋街などからは離れて
　　いるかも大事。

６．タワーマンションの場合は眺望も大事

　　わざわざ中古タワーに住んで、眺望も何もない部屋を選ぶ人は少ない。湾岸タワーなどの
　　場合は海が見えるとかレインボーブリッジが見えるとか、東京タワーが見えるとかの条件
　　だけで、同じマンションでも物件の価格が1割から2割変わってくることもザラ。予算が
　　許すなら大きな窓があって眺めの良い部屋を選んだ方が良い。

７．間取り

　　PP分離はよっぽど専有面積の広い部屋じゃないと関係ないが、基本はワイドスパン行灯
　　部屋なしが良い。田の字で、片側の窓が共用廊下に面していて部屋の窓に格子がはまって
　　いるような部屋は避けた方が良い。あと、柱が部屋の中に食い込んで部屋の形がいびつ
　　な部屋が無いかも大事。


ほかにもあるが、新築にせよ中古にせよ、こういう条件をよく考えて選ぶべし。

[339: 匿名さん]

発展しそうな町、豊洲。

品川押さえて1位だね。

http://www.major7.net/contents/trendlabo/research/vol023/

[340: 匿名さん]

>>338
私は資産価値よりも自分にとって便利な場所、暮らしたい場所でマンションを選びます。

[341: 匿名さん]

>>340
その定義は、将来も未来永劫、死ぬまでずっと同じ場所、マンションであり続ける自信がありますか？

[342: 匿名さん]

>>337
1ではないですが、スーモやホームズでタワーマンションで価格の昇順で検索すれば、港区も中央区でも結構出てきますよ。
豊洲の高い物件は平米100をゆうに超えているので、港区中央区で平米100前後を探せば良い。

[343: 匿名さん]

>342
坪単価同じなんですか？

[344: 匿名さん]

>>341
「自分にとって住みやすい場所に住みます」という定義に自信はありますが、住みやすい場所は職場や家族形態の変化により変わります。
普通そうですよね。

[345: 匿名さん]

>>343
それくらい自分で調べましょう。調べればすぐに分かります。豊洲も平米100越えからもっと少ないものまで様々ですが、豊福平米100越えの物件を検討できるなら、港区中央区が検討できます。

[346: 匿名さん]

>>344
職場や家族形態は様々な理由で変わる事を考えると、その時々で住み替え可能とするために資産価値というステータスも大切なのだと思います。その時の自分や家族の状況下での住まい重視により、資産価値を無視して購入すると、価値の下落により、将来住み替えができなくなる可能性がある。
よって、資産価値のステータスを完全に無視する事はしないほうが良いのではないでしょうか。

[347: 匿名さん]

>>346
その通り。売却して残債返したら、当初の頭金も無くなっちゃったなんてなったら住み替えも出来ませんからね。豊洲は大した立地じゃないのにデベロッパー主導で分譲価格が高騰しているのでリスク高い。

[348: 匿名さん]

中央区新川のブリリアも最寄りの八丁堀駅よりも徒歩１６分の東京駅を推してますよね。
ＷＣＴに通じるものがある。

[349: 匿名さん]

ＷＣＴスレでも話題になってるけど、シャトルバスの乗り場が港南口から徒歩６分の場所になるんでしょ？
これってもうバスなんて運行する意味ないですよね・・・。

[350: 匿名さん]

１．最寄り駅の駅力×駅からの距離

　　駅からの距離は重要。だが、私鉄沿線でも快速停車駅と各停の駅では評価が異なるように、
　　どんな駅かも重要。駅力はググれば参考資料はいっぱい出てくる。
　　JR各線と新幹線も止まる東京駅と品川駅は別格中の別格。そのあと、山手線主要駅、
　　主要駅以外の山手線駅＋山手線内地下鉄駅、私鉄快速停車駅、私鉄・地下鉄その他駅
　　という感じ。駅力と駅距離の掛け算で判断。
　　ただし、駅から近いマンションは、住宅地ではなく「商業地域」に建てられているので、
　　都心の場合あとから周囲を高層建築で囲まれる可能性もある。周囲に高い建物が建つ
　　可能性があるかどうか要注意。また、駅地価の場合、電車の騒音もチェック。

２．地域におけるランドマーク性

　　そのエリアを代表するマンションか？目立つ存在で知っている人が多いかは大事。中古の
　　検討者はエリアのNo.2以下の物件や目立たないマンションをわざわざ選ばない。
　　広尾におけるガーデンヒルズや汐留におけるツインパークス、大崎におけるウエストシティ
　　タワーのような存在。

３．周辺のマンション戸数と今後の新規供給の可能性

　　周辺に築浅のマンションがあったり、新築が供給される余地がたくさんあると、検討者は
　　新築を選んだり、他の中古マンションを選んだりする可能性が高くなる。物件がたくさん
　　あって検討者が少ないと値段は下がる。予想される需要と供給のバランス。
　　人気エリアでは買いたい人もコンスタントに現れるが、人気エリアかどうかは、流行では
　　なく駅やブランドで判断すべき。一時の流行は必ず廃れる。

４．建物の管理状態と管理費の妥当性

　　建物の管理が良ければ築年数経過による建物劣化の影響も少なくなる。敷地内の植栽や
　　清掃状態などもチェック。また、管理費が高すぎると敬遠される。バブル期の物件では
　　管理費が月80000円とかザラにあるので要チェック。建物内に防災センターや常駐警備が
　　入っているマンションは資産価値が高い。

５．周辺環境、利便性

　　人の好みもあるが、一般的には緑が多く、周辺の道が広く大きな公園や学校が近隣に
　　あると◎。環状7号線や第一京浜のような幹線道路沿いなど交通量が多いと子供は危険だし
　　空気が悪いのでマイナスポイント。スーパーマーケット、コンビニ、金融機関、薬局、
　　クリニックなど必要な施設が近隣にそろっているか。風俗店や飲み屋街などからは離れて
　　いるかも大事。

６．タワーマンションの場合は眺望も大事

　　わざわざ中古タワーに住んで、眺望も何もない部屋を選ぶ人は少ない。湾岸タワーなどの
　　場合は海が見えるとかレインボーブリッジが見えるとか、東京タワーが見えるとかの条件
　　だけで、同じマンションでも物件の価格が1割から2割変わってくることもザラ。予算が
　　許すなら大きな窓があって眺めの良い部屋を選んだ方が良い。

７．間取り

　　PP分離はよっぽど専有面積の広い部屋じゃないと関係ないが、基本はワイドスパン行灯
　　部屋なしが良い。田の字で、片側の窓が共用廊下に面していて部屋の窓に格子がはまって
　　いるような部屋は避けた方が良い。あと、柱が部屋の中に食い込んで部屋の形がいびつ
　　な部屋が無いかも大事。

[351: 匿名さん]

>>336
資産価値については、結果論の側面もありますが大体の予測は出来ますよ。
例えば山手線と有楽町線どっちがインフラとしての評価高いの？となったら、山手線でしょうし、この評価が将来変わり得る可能性は非常に低いでしょう。
そういう意味では、自分の将来のほうがよほど不明確で、分からない部分です。

・自分の住みやすさ→変動の可能性は高い。
・資産価値　　　　→変動値の低い、底堅い地域はほぼ判明している。

上記の２つを比較すると、どちらが確実性があり、勘案すべき部分なのかが分かります。
ただ、住みやすさが不便だと意味がないので、自分にとってバランスのとれた物件と、資産価値についてのリスクを考えて物件を選別すれば良いと思います。

どちらにしろ、物件価格が高騰している今の時期は、自分の選択する物件（地域含む）の将来の資産価値がどうなるのか、という部分は絶対に無視すべきではないと思います。

[352: 匿名さん]

>>349
それはすごいねw
WCTの資産価値にも多分に影響は出てきそう。

[353: 匿名さん]

＞３４９
シャトルバス出す意味あるんでしょうか。

[354: 匿名さん]

バス停に行って、時にはバスを待って、そこからマンションへ向かう。
間違いなく真っすぐ歩いて帰った方が早いですよね？

[355: 匿名さん]

>>351
鉄道インフラは最も大事な要素、且つ滅多に変更がないし、消滅もないから読みやすい。
住みやすいということは、求める人が多いということにつながるので、大事な要素。

[356: 匿名さん]

>>351
例えば眺望なんて、直ぐに変わっちゃうから、眺望なんかは考慮しないほうがいいのですかね？

[357: 匿名さん]

私は眺望は気にしません。
過去に住んだ部屋も低層階で眺望なんて無いに等しかったです。
まぁ人それぞれですよね。

このご時世、景色が悪くなることはあっても良くなることはほぼないですからね～。
スカイズあたりだと、それこそもし発展が進んでワイルドマジックやウゴカス？があった場所に大きな建物ができたら致命的。

[358: 匿名さん]

極端な例ですが、虎ノ門ＴＲは正面に森ビルが１８０メートル級のビルを建設することによって東京タワーを眺めることもできた東側の眺望のほぼ全てがつぶれる。
湾岸に関しては虎ノ門のように高層ビルがひしめきあってるわけじゃないのでそこまでひどいことにはならないだろうけど、スカイツリーや東京タワーがちょうど隠れてしまった。とか全然あるよね。

[359: 匿名さん]

心配なら永久眺望のマンションにしたら？

[360: 匿名さん]

>>352
ウチの中古スレを覗くついでに
こちらもよく見るWCT住民です。

変わるのは品川からの帰り乗車場所で、
行きの降車場所は変わらず品川駅港南口横付けです。

元々の乗車場所も信号２つ待ち入れると
体感5分前後かかってたので、
個人的には面倒で使ってませんでしたが、
台風の時とかは使ってたのでそういう時には
今回の1分前後プラスは迷いますね。

[361: 匿名さん]

＞358
虎ノ門ＴＲはあれは想定済みで皆さん買われたんですかね。大崎ウエストシティタワーも
駅側はSONYのビルに完全に視界ふさがれてますよね。
港南芝浦の海側はビル建つ可能性少ないんでしょうけど、豊洲エリアなんかも結構視界を
ふさがれているマンションの部屋ありますね。窓から見たら隣のビルというのはちょっと
ですね。

[362: 主婦さん]

＞358
虎ノ門ＴＲはあれは想定済みで皆さん買われたんですかね。大崎ウエストシティタワーも
駅側はSONYのビルに完全に視界ふさがれてますよね。
港南芝浦の海側はビル建つ可能性少ないんでしょうけど、豊洲エリアなんかも結構視界を
ふさがれているマンションの部屋ありますね。窓から見たら隣のビルというのはちょっと
ですね。

[363: 匿名さん]

じゃあ元々、駅→マンションは使いにくい状況だったのですね。
マンション→駅は朝混んだりするのですか？

[364: 主婦さん]

＞363
個別物件の話は中古マンションスレッドでやってね。その方が情報も入るでしょ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7763/

[365: 匿名さん]

>>362
虎ノ門は入居から半年後にパストラルの売却が決まった。
最初は高層ビルが建つなんて思ってる人が少なかったからおんぼろホテルがキレイな施設になればいいね～なんて話してたはず。

[366: 匿名さん]

＞365
それは大変ですね。どこのマンションでも眺望は保証されませんとか言われますが、
せっかくのタワーマンションの視界が隣の高層ビルっているのはちょっと。
私の住んでいる部屋は部屋の前が公園なので、まず高い建物が建つ可能性は少ない
んですが東京ではそういうケースは少ないですよね。

[367: 1]

>>356
住まいメインで眺望欲しいって考えるなら、永久眺望にしたほうが良いですね。そこを吟味すると、物件もだいぶ限られてくるから、逆に良い買い物が出来るかも。
短期リセールを考えてるなら、永久眺望でなくても良いし、眺望無しでも割安ならお得。 眺望を考慮しないというより、眺望が価格に反映されているか、されていないかのほうが大切なのかも。値付け設定の間違いはそのままダイレクトにリセール価値に反映されるので。

[368: 匿名さん]

永久眺望のマンションってあります？

[369: 匿名さん]

運河とか海沿いでしょうね。

[370: 匿名さん]

シティタワーズ豊洲とかですかね。片側は運河沿い、片側は出来たばかりのビル。

[371: 1]

永久眺望確定物件

シティタワーズ豊洲
東京ツインパークス(東京湾、浜離宮側のみ)
タワーズ台場(全方位)
ベイクレストタワー(レインボーブリッジ)

まだ沢山あると思いますけど、たぶん分譲物件の全体の1割にも満たないんで、他の物件に比べて資産価値的にはプラスなはずですよ。ベイクレストは品川にしては何故か異様に安いけど、かなり駅遠なのと管理の悪さが足を引っ張ってるのかも。

[372: 匿名さん]

GFT、ブリリアマーレ有明、芝浦アイランド、WCTも追加して下さい。他にも沢山ありそうだね。

[373: 匿名さん]

厳密に言えば永久眺望が確定されてる物件なんて殆どないでしょ。
例えば前にスカイズスレで話題になってたけど、西向きの部屋の一部は晴海の煙突でちょうど東京タワーが隠れるんですよね。
たかが細い煙突一つで変わるもの。
スカイツリー、東京タワーに関しては見えるか見えないかで物件価値に大きく影響を及ぼすかと。

ちなみにタワーズ台場はレインボーブリッジ側は大丈夫だけど、もしも青海側の開発が進んだら南側の広大な駐車場に建物ができる可能性はあると思います。

まぁどんなことでも起こり得るって話です。
なので最初から眺望皆無の部屋を安く買うっていうのは選択肢として悪くはないかもしれないですよね。

[374: 匿名さん]

マンションを中古で買う場合の問題として、資産価値を重視しようとすると、そういう物件はすでに値段が高いから、コスパが悪いしそもそも手が出ないということ。いくら広尾ガーデンヒルズが良いと分かっていても、ふつうのサラリーマンには高すぎて買えないわけです。一方、比較的安くても新築で買ってすぐ値上りする、いわゆる値動きの良いマンションもありますね。長期的に見て資産価値は維持されるものではないかも知れませんが、数年で売るつもりならそういう選択肢もありそうですね。

[375: 匿名さん]

>>373
眺望確定されてる物件は少ないので、逆にこのスレにあげていくのは有りかなと思いますね。たしかに指摘あったように、方角もきちんと記載しないといけないですが。

資産価値がすでに高く、価格も高いということは、値下りも限定的なのでしょう。買える方や買えない方様々ですので、高すぎる価格でない限りは話題にするのは悪くないかもしれませんね。

[376: 匿名さん]

>>372
GFTは良く分かりませんが、ブリリアマーレは周りが空き地だらけなので、むしろ眺望が無くなるリスクが高いのでは？
芝浦アイランドは田町駅前再開発の影響をどれだけ受けるか。WCTは売り文句が、眺望を超えた超望だったくらい東側の眺望は素晴らしいですが。港南5丁目に構造物が出来る可能性はゼロでありませんね。北側は港区の公園として整備されたばかりなので当分は大丈夫ですかね。

[377: 匿名さん]

>>376
私もGFTは見識無いですが、BMAとBASについては南東はテニスの森なので眺望安定です。北西は小中学校、五輪体操競技場（当初予定の仮設からレガシー利用に変更）、親水公園が決定してますので中高層階はリスク低いと思います。

[378: 匿名さん]

北、東、西部屋で眺望良くても仕方ないので、
南が永久眺望のマンションが良い。

[379: 匿名さん]

すでに都内はタワーマンションだらけなのですが、せっかくのタワーの魅力の一つは見晴らしの良さでしょう。どうせタワーに住むなら東京タワーやレインボーブリッジ、六本木ヒルズなどランドマークが見渡せる部屋は、やっぱり人気が高いでしょうからね。あと、タワー低層なら公園ビューとか緑が多いとかも大事な要素。

[380: 匿名さん]

ちなみに約一年ちょい前に景観無視で買った部屋、特に身バレが怖いわけでもないので写真を。
かなり格安でした。

やっぱり皆さんとしてはこういう部屋は無し？

[381: 匿名さん]

ビルがもう少し遠ければ景色になって
逆に綺麗なんですけどね。
ちょっと近すぎかな。