【中古】湾岸タワーマンション総合スレ（汐留、台場、勝どき、晴海、豊洲、有明他）part1

[購入者]

新築板が荒れてるので、こちらに立ててみました。今や新築は割高感満載で、中古での湾岸物件のほうがコスパや資産価値的な面で優位だと思います！今の新築にはない歴史的タワマン(東京ツインパークス、台場タワーズetc)もここで語りましょう！よろしくお願いします。

[201: 匿名さん]

>>198
メリットというか場所によっては新築がなくて中古しか選べない時もある。

あと、タワマンで新築だと契約から入居まで２年先とかザラじゃないですか？
私は決めたらさっさと動きたい。
中古を選んだ一番の理由はこれかな。

[202: 匿名さん]

ダサい考えかもしれないけど、おれがタワマンを買った理由は女にモテるため。
飲み歩くの好きだし繁華街の近くに豪華なエントランスのマンション持っておけばイチコロですよ。
安い部屋でも全然惨めには思わない。
むしろ数億円のペントハウスの人と部屋以外の設備はほぼ同じと思うと得した気分になる。

[203: 匿名さん]

日本人は新築好きなので、中古の方が断然お得。

[204: 匿名さん]

>>203
お得ではないよ。仲介手数料だの、なんだかんだでトントンだからタワマンなら新築のほうがよい。
非タワマンなら中古がお得なのは常識。

[205: 匿名さん]

>>202
ダサすぎてモテないやつなんだね。考えかたがモテないやつの考え方だわ。

[206: 匿名さん]

>>202
頑張って下さい。でもブリリア有明シティタワーのような素晴らしい眺望を女性に見せたら、更にモテるかもしれませんよ。

[207: 匿名さん]

>２０４
新築と価格が同じなら、
中古なんてまったく売れないよね。
よく考えて。

[208: 匿名さん]

>>206
女は男が思ってるほど景色や眺望はあんまり興味ないですよ。一瞬は、きれいといいますが。
女は現実的ですからね。ロマンチックな男を心で笑ってますよ。

[209: 匿名さん]

>>206
景色は綺麗でも場所が…。

[210: 1]

ついにあと半年くらいで価格上昇が頭打ちになると沖さんの予測記事が...

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?s=0&b=40&o=455

来年前半くらいがピークになるって事かな

今年買った俺は＊＊＊になるのかな...orz
そもそも中古物件も結構在庫が多くなってきてるもんね。
ともあれ、現状でも買い手市場になってきているって事か。

[211: 匿名さん]

スカイズに住んでから、休日を迎える度に幸せを感じています。
こんな小市民的な感覚って駄目ですか？

[212: 匿名さん]

>>211
不便な校外の田舎だって自然に囲まれて毎日幸せという人いるからスカイズでもそう思う人がいる。

[213: 1]

>>211
この前仕事で初めて豊洲に行きましたけど、スカイズカッコ良かったですwしかも新豊洲って、豊洲から全然近いですよね？
豊洲周辺の街並みを見てカッコ良いなと思ったタワマンは
住友の豊洲ツイン
スカイズ
オリゾンマーレ

この3つは目立ってカッコ良かった。
過ごしてないから、利便性は分からないけど。
まぁなんにせよ、裏山でしたw 台場よりも広々と暮らせそう。
台場タワーズは色々と素晴らしいんだけど、台場の土地が限られてる分、スカイズと比べると小さいんですよね。仕方ないんだけど。

>>212
そんなあなたはどこに住んで休日を迎える度に幸せを感じているんですかー？

[214: 1]

>>202
どこですか？まさかツインパークス？w

[215: 匿名さん]

台場より豊洲が元気あるのどうしてですかね。
やっぱり、ゆりかもめじゃなくメトロだから?

[216: 匿名さん]

位置的にも利便性の高さからも、豊洲は実質的な湾岸の中心地だからでしょうね。

[217: 匿名さん]

211です。
ガーデンから見える景色は緑地率90%ぐらいで、子供たちは６丁目公園の芝生を走り回り、目の前の運河は期待以上に透明度が高いです。
お魚も水面を１分以上見ていれば、必ず跳ねるところを見ます。

[218: 1]

>>215
交通機関うんぬんよりも、お台場はもう開発終わってるのと、土地が狭すぎるのでニュースにもならないですw 港区であっても何かニュースがないと、これ以上インフレも起きなそう。
豊洲は江東区だけど、まだ開発中だし、土地も広いし、街並みも街って感じです。
ただ都心アクセスはお台場もゆりかもめとりんかい線が使えるので便利ですよ。高いけど。
それぞれアクセスとして便利なのは
豊洲の場合→銀座、池袋、有楽町
台場の場合→新橋、渋谷、新宿
こんな感じかな。

[219: 匿名さん]

江東区湾岸は交通インフラ整備が課題。鉄道も臨海線しかなく周りに何にもない有明なんかに
将来起きるかどうかわからない開発を当て込んだ価格でマンションを購入する気にはなれない。
ほかに便利な駅に近いマンションもいっぱいあるので、地下鉄駅一つだけの豊洲も資産価値
にはプラスには作用しないだろう。

[220: 匿名]

>>219
なんだか文章がおかしいから解りにくです。
「には」は２回続けない方が良いです。

[221: 匿名さん]

有明の未来を考えるとワクワクしません？

[222: 匿名さん]

>>219
有明ってりんかい線とおってました？何て駅？
ゆりかもめに有明駅あるのは知ってるけど、りんかい線ありましたっけ。

[223: 匿名さん]

>>222
一応マジレスしておきます。
ゆりかもめ→国際展示場正門、有明、有明テニスの森
りんかい線→国際展示場

[224: 匿名さん]

それに加えて、都心方面への路線バスに空港リムジンバス。
さらに首都高のインターもあり、横浜やTDRへもすぐ。

有明はアクセスに非常に優れている利便性の高い街なのです。

[225: 匿名さん]

安ければ有明に住むのもいいけどね。
ガーデンシティできてたかくなるようならいや。

[226: 匿名さん]

>>218
ゆりかもめ（お台場海浜公園駅）はもっと評価されていいと思ってます。
実用上新橋方面限定ですが通勤は行き帰り確実に座れる、本数多い、案外遅くまで走ってる、眺め良し、スーパーも外食もあります。
有明駅（豊洲方面利用限定）前の大和の開発とAGCでもう少し評価上がると良いな〜。

[227: 1]

有明も含めてだけど、中古も含めて逆風が吹いてきているから、インフレについてはあまり楽観視できなくなったよね。先週から傾斜事件も起きてるし。
タワーズ台場は三井だけど、大丈夫なのかちょっと心配だな〜。

[228: 匿名さん]

>>227
個人的見解ですがタワーズ台場に関しては今後直接的な大事件でも起きない限りは安泰だと思います。
台場唯一の分譲と色褪せないデザイン、三井ブランドの風評的な価値の毀損も無いでしょう。
近年大きな施工ミスをした三井、三菱、住友、鹿島建設、清水建設、各社が絡んだ湾岸新築物件(住友以外w)は余裕で竣工前完売ですので過去が物語ってますよ。

[229: 1]

>>228
うぉーまじすか！俺も同じような事を思っているクチですが、やはり別の方がそう言ってくれると自分も少し安心できます。パンフをちゃんと見てないんだけど、そもそも台場タワーズは三井というより、オリックスでしたっけ？なら今回については、直接の因果関係はないのかなぁ

[230: 匿名さん]

>>228
日本でもティアラ(王冠)を採用したタワーマンションは、かのジャニー氏が購入している青山パークタワーとここだけですからね。世界的視点から見ても、価値を保ち続ける事が出来る稀有な物件であることは間違いありません。

[231: 匿名さん]

２年位前に友達がタワーズ台場を購入しようとしてたけど、割安な部屋は情報掲載から２、３日で制約するから３部屋くらい逃してた。
タワーズ台場は販売よりも賃貸需要が多いって不動産屋が言ってましたね。
空き待ちの人も多いみたいですよ。
確かにお台場は若いうちなら一度住んでみるのはいいかも。
永住はしたくないけど・・・。

[232: 1]

>>231
いや、若いうちに住んでみて思ったんですが、ここはファミリーから熟年からの永住向けな気がしますw
子育て環境の良さ(ここは事件とかもなさそうで安心して子育てできそう)、駅までフラットだったりと車椅子さんや年寄りにも優しい環境。隠居生活というか、ゆったり海辺で余生を過ごすには最高な気がする。(相方がいればの話)
逆に独り身orDINKSで都内をアグレッシブに行き来する分には内陸住みにくらべると、少し億劫になるかな。
東京の遊び場はお台場だけじゃないからね。
一回住んでみて、飽きたらまた内陸に戻って結婚や余生を過ごしに戻る、的な感じが良いかもw
もしくは平日に内陸住み、休日は羽を伸ばしに台場タワーズへ、みたいな。(ムリか)

[233: 匿名さん]

あんな場所で育つのは子供がかわいそうでしょｗ
週末の夜は地方から若者が集まるってそこらじゅうフルスモの車や改造車だらけ。
しょっちゅう職務質問されてるじゃん。
過去にＵＲで殺人事件が二つ。
こないだホテルでも外国人の殺人事件あったでしょ。
そして埋立地なんだからフラットなのは当然。
豊洲だって勝どきだって橋以外は坂ないよ。

ところで2020年までに物件売却予定の人っています？

[234: 匿名さん]

お台場って寂れ感があるのは何でだろう。

[235: 匿名さん]

確かに。今後は開発著しい有明と立場が変わるかもしれませんね。

[236: 匿名さん]

某スレでＷＣＴについての論争がすごいですねｗ
あそこ住んでる人って駅は品川使うのかな？

[237: 匿名さん]

>>232
タワーズは殺人事件があったマンションなんですけどね。
でもファミリー向けのエリアというのは正解だと思う。

[238: 匿名さん]

勘違いしてる人がよくいるみたいだけど殺人はタワーズ台場じゃなくてＵＲね。

[239: 匿名さん]

>>237
豊洲ツインじゃないの？

[240: 匿名さん]

>>191
地盤が良いところに杭基礎が最強というのは間違いですね。
杭基礎は直接基礎が出来ない場合の代替手段ですから。

[241: 匿名さん]

URと台場タワーズは区分が分離されているのと、帰宅ルートも駅出口から違うので、お台場の中でも完全に分離されてる感がある。なので普段の生活には影響はない。そしてタワーズ台場では殺人事件は起きていない。ただ、子供はURの住民とも同じ学校に通うようになるという影響はある。
念のため補足すると、お台場はURとタワーズ台場しか住むところがなく、URの家賃も高めなので、べらぼうに低所得の人間はお台場には決して住めない。そういう意味ではタワーズ台場に住むのが他地域にくらべて安心という諸説は間違っていない。関係ない他人を狙った誘拐や殺人などの事件は、所得がべらぼうに低い人間が多いという理由。
内陸には時代柄、家賃が激安な築古マンションは必ず存在するので、そういう意味では内陸のほうが事件に巻き込まれる危険性は上がるだろう。

[242: 匿名さん]

>>233
もしかして…売却者から安く購入希望ですか？w

[243: 匿名さん]

>>236
よろしければ、検索キーワードをお教え頂けますでしょうか？確認してみたく、よろしくお願いいたします。

[244: 近隣]

>>241
知ったようだけど、だいぶ情弱。
台場にはJKK住宅があり、住民レベルはピンもいればキリもいる。
またURは複数回の殺人事件も起きている。

[245: 匿名さん]

港区と江東区の間の運河、例の殺人事件の遺体もだけど土左衛門がしょっちゅう上がって湾岸警察が回収してるのを前にNHK特集で観た。行旅不明人というらしい。バイキングでやってた地引き網のコーナー、お台場海浜公園でやったら放送事故になりそう。でも意外と水は済んでるし臭いも少ないんだよね不思議。

[246: 匿名さん]

＞236
＞某スレでＷＣＴについての論争がすごいですねｗ
＞あそこ住んでる人って駅は品川使うのかな？


毎日使う。品川駅の便利さで右に出るのは東京駅だけ。
首都圏各地に乗り換えなしで行ける
駅まではマンション専用シャトルバス5分。
歩いても品川駅降りてから15分。
駅とマンション脇にある電動シェアサイクルも便利。


羽田空港へは天王洲からモノレール20分。
新幹線乗るときは家出るの発車の20分前。

こんな便利な生活捨てられませんｗｗ

[247: 匿名さん]

天王洲アイル使えないからね。
それにしてもバスマンションって、
誰もが嫌う条件No1だと思うけどね。
しかもシャトルってことは、
公共のバスに比べて駅で乗降する場所不便だから。

[248: 匿名さん]

＞羽田空港へは天王洲からモノレール20分。
豊洲のリムジンバスと変わらないんだね。
しかもスーツケース等重たい物持っると
電車って逆に不便ですよ。

＞新幹線乗るときは家出るの発車の20分前。
東海道新幹線だけだよね。

[249: 1]

WCTも好きで、興味あるんだけど、そのスレの討論見てみたいな。なんて名前のスレなの？

[250: 1]

今日タワーズ台場で、ハロウィンパーティイベントやっていました。
こういうマンション内のイベントって、豊洲やWCT、汐留など他のマンションではあるものなのでしょうか？ツインパークスでは夏にそういうイベントがあるって記事を見たことが有ります。どうなんでしょうか？

[251: 匿名さん]

＞247
バスマンションって駄目だなと思う。だけど、マンションの専用バスで5分で着く駅が
品川駅なら、世田谷の私鉄沿線の駅徒歩3分のマンションよりか便利だと思う。
それと、会社の仕事でときどき出張して新幹線で帰るんだけど、品川駅で乗り換えて
さらに新宿で私鉄に乗り換えて家に帰るパターン考えると、新幹線降りて、歩いて家に
帰れるって素直に羨ましい。特に夜遅いと。

[252: 匿名さん]

＞250
どこでもあると思いますよ。

[253: 匿名さん]

シャトルバスって、公共のバスすらないってこと？

[254: 匿名さん]

>>248
1時間に1本1日で、リムジン何本だっけ？
数十倍違うね、終バス早いし、不便過ぎ。
その上時間も、快速だと国際線迄10分、
国内第二迄15分で着くけどねー。

あと、東海道新幹線は日本のビジネスの大動脈、
不便な有楽町線より本数多いんじゃないw⁈
観光帰省中心の東北上越北陸束にしても微妙…

[255: 匿名さん]

>>248
苦しすぎ(笑)
いくらなんでもそこは品川には勝てないだろ(笑)
有楽町線の端っこと山手線の新幹線ターミナル駅を比べちゃいかんよ(笑)
豊洲の良いところは、品川より街らしいところだと思う。その割に交通アクセスは便利だよね、というレベルかな。
豊洲民の方で、ここは不便だなと思う部分はありますか？

[256: 匿名さん]

湾岸マンションで最寄駅が便利なのはやはり品川駅周辺ですかね。マンションから駅までちょっと距離あるけど。上に書いてあるようにWCTなら循環バスがあるから問題ないみたいですし。芝浦も田町駅まで8分でいいですね。勝どき、豊洲はマイナーな地下鉄路線しかなく主要JR各線に乗り換え必須だし、有明は問題外。
逆に周辺環境としては豊洲は街が整備されていて綺麗ですよね。品川も昔は汚かったですけど再開発で公園なんかもできて綺麗になってきてますね。芝浦、勝どきはまだまだこれからという感じがあります。有明は空き地だらけで何とも言えません。

[257: 匿名さん]

駅近くの物件の場合、快速が止まる駅は価格が高い
というのをよく聞きますが、特急や新幹線、
未来は東海リニアまで止まる駅だと別格中の別格ですね。
駅は大事ですね。

[258: 匿名さん]

＞255
街はマンションの周囲は一見きれいに整備されているけど、オフィスビルも混在していて住宅地なのか
オフィス街なのかよくわかりません。ららぽーとが意外と遠いので、買い物はビバホームで済ませます。
ららぽーとは毎日用事はないですから、住んでみるとあまり存在に意味はないですね。
住んでしばらくたつとイメージほどきれいな街ではないということが良く分かります。駅前の車と人が
多すぎるせいかもしれません。

[259: 匿名さん]

>>254
電車で行けばいいっていう考え方がもう理解出来ない。
タクシー1択だろ。

[260: 匿名さん]

>254
1日18便ありますよ。
飛行機は事前に乗る便決まってるので、
十分だと思います。
街にふらっと遊びに行くわけではないの。
しかも、モノレールみたいに重たい荷物を背負って改札潜って、階段登り降りする必要もない。

>255
品川駅は便利だと思います。
でもバス便物件じゃあ意味ないよね。

[261: 匿名さん]

>>260
意味なくないんじゃない？少なくとも豊洲なんかよりは。

[262: 匿名さん]

>しかも、モノレールみたいに重たい荷物を背負って改札潜って、階段登り降りする必要もない。

そこで品川に対抗するなって！笑

[263: 匿名さん]

品川駅徒歩１５分なんて日常使いできないわ。
って言おうとしたけど、リムジンバスが朝から夜中までかなりの頻度で出てるんだね。
こりゃ便利そうだ。
乗車率どのくらい？
住民はみんなそれ使ってる感じなの？

あとＷＣＴの人って家どこ？って聞かれたらなんて答えるの？
品川？天王洲？

[264: 匿名さん]

>>261
だから、バスとか電車で空港に行く事前提にするなって。
タクシー1択だろ。

[265: 匿名さん]

品川駅の駅力が豊洲や東雲、有明に比べて段違いに上なのは認める。でも品川ってJR私鉄を問わず駅も電車も超満なのがね…渋谷新宿池袋行くの山手線よりりんかい線のほうが空いてて楽なんだよね。歳とると特に。大井町乗換で品川行くのも大変ではないし。直近より適度な距離感を望むって言ったらいいか。

[266: 匿名さん]

駅遠物件買ったら、ここのスレみたいに延々叩かれるよ。その度に、シャトルバスがあって、て延々言い訳しないといけない。駅遠物件って本当に罪だわ。

[267: 匿名さん]

>263.266

芝浦アイランドとかWCTの情報知りたいのに、なんかそういうの荒れるから止めてもらえますか？

[268: 匿名さん]

>267
芝浦、港南のスレないの？

[269: 匿名さん]

ここは【中古】湾岸タワーマンション総合スレ（汐留、台場、勝どき、晴海、豊洲、有明他）ですよね。
芝浦、港南は港区だから湾岸には入らないんですか？
スレ主さんも「新築板が荒れてるので、こちらに立ててみました。」と言っていますので、他の地区や
住んでいないマンションへの誹謗中傷はやめてください。

[270: 匿名さん]

>>268
まとめてここでいいんじゃないですか？
他のスレでもそうだけどＷＣＴの人は豊洲住民をあおり過ぎ笑
空港も新幹線も使わない私にはＷＣＴの良さはわからないですが、あの立地であれだけ値段上がってるのはきっと立地よりも物件自体の魅力があるからなのかなと思います。
マンションだけど街として機能してますもんね。

[271: 匿名さん]

そうですね。マンションのなかにお店も充実しているみたいですし、10年位前の物件なので
共用部とかも今よりも豪華な作りにしていると思います。55にも投稿がありますが、
スミフの営業がフラッグシップマンションとしてはWCTの方が今分譲中のDTより上と言ってる
ようです。都心に住むでは湾岸唯一のヴィンテージマンション候補に挙げられていましたね。

今日は、豊洲を散策してきました。休日でいっぱい人が集まって、ハロウィンのパレードも
あったようでにぎやかでよかったです。だけど、近くにららぽーとがあるからか、お祭り
やってたからか、車も多くてちょっと落ち着いた感じではなかったですね。
あと、豊洲駅前に結構オフィスビルが増えてて、豊洲駅からマンションまでの空間が結構
詰まっていて余裕がないなあと思いました。

[272: 匿名さん]

豊洲住民ではないけどこないだ久々に休日のららぽーとに行ったら人の多さに驚いた。

[273: 匿名さん]

＞271
豊洲はビルが増えてきてからごちゃごちゃした感じになってきちゃいましたよね。
周囲をゆっくり散歩するような感じでもない。豊洲公園まで行けば別ですけど。

[274: 匿名さん]

以前、天王洲周辺を歩いた時は運河沿いに長い散歩道が整備されていて、カフェや水上レストラン
なんかがあってリラックスした良い雰囲気でした。
なぜか、ジョギングしている外人さんがいっぱいいました。
芝浦アイランド周辺も運河沿いの歩道なんかが整備されてきてますが、運河がちょっと狭い感じ
ですかね。個人的には、人が多すぎないああいう雰囲気のほうが好きですね。

[275: 匿名さん]

豊洲はこれから駅前に丸ビル並みのビル建つからね。
低層は商業施設。上層はホテル。さらに隣にもう2棟。
もちろん商業施設が入ります。益々、便利になりますよ。

[276: 匿名さん]

豊洲2,3丁目の街並みは素晴らしい。
この街並みを越えるエリアって、
なかなかないと思う。
広い歩道に電線は地中化。
坂道がなく町中フラットで
街全体がバリアフリー。
IHI の造船所跡を一体的に再開発出来たため、
全てが計画的で各建物の調和が取れている。
幹線道路沿いにオフィスビル。
商業施設を介して、
閑静な運河沿いにマンションと学校。
オフィス、商業施設、住宅を見事に共存させている。
このため、平日はビジネスマンで、休日は家族で、
賑わっていて常に活気がある。
豊洲市場が来れば観光客も来るでしょう。
活気ある街って、毎日がウキウキします。
これからもずっと豊洲が元気ある街でありますように!

[277: 匿名さん]

私は豊洲市場は否定的かな。
駅周辺は距離があるから影響ないかもしれないけど。
周囲の住人に配慮して運営してくれればいいけど、今の築地みたいになるなら完全にマイナスでしょ。
築地の周りに住みたいって思う人なんていないよね。

[278: 匿名さん]

将来性を考えればやっぱり有明だよね。
安全安心信頼の財閥系ブランド、ブリリアのマンションも多くあるし。

[279: 匿名さん]

新鮮な魚が毎日手に入るし、
遅れてるけど、場外市場もできるんでしょ。
楽しみ。

[280: 匿名さん]

新鮮な魚も場外市場も築地まで行けばいいよ。
移動したら絶対弊害の方が多い。

[281: 匿名さん]

移動決定でしょ。
築地市場なくなるのに
行きようがない。

[282: 匿名さん]

以前賃貸で豊洲２丁目に住んでいましたけど、実際に住んでみると、再開発地区は新しい建物が
あるんですけど、道を渡ったり橋を渡ったエリアなんかは昭和の街ですから、
新たに整備されたのはタワーマンションがある一角だけで、しかもその街区にもオフィスや安普請の
ホームセンターがあるので、住宅地として全体として調和がとれた街だとは感じませんでした。
あと、晴海通りの片側４車線ある通りの交通量や、その西側の幹線の交通量も多いので、それも
気になりましたね。

[283: 1]

なんか中古スレ盛り上がってますね！うれしいな

で、すみません、湾岸で港区の台場を含めておいて、港南や芝浦は考えてなかったです。でもGFTやWCTだって、東京湾が見える時点で立派な湾岸ですよね。
スレ範囲に含めて良いと思います。

いまの資産価値的には下記かな
汐留>芝浦>港南>台場=豊洲=勝どき=晴海>有明>東雲辰巳とか

ただ、全ての地域に一長一短あるので、甲乙つけがたいと思いますよ。今はこんな感じだけど、将来の資産価値はどうなるのかという部分のほうが重要なファクターですよね。2020年以降は値下がりも含めて考えないといけないと思うんで。

なので、今後の討論については、資産価値が下がる下がらないに焦点を当てていけば良いんじゃないですかね。

そういう意味では品川田町は安泰、台場はフジテレビがある限り安泰、有明は将来の開発具合による不確定要素あり、豊洲も駅力は弱いけど街力は強いのでどうなるかm

このへんが焦点になってくるんじゃないですかね
まぁ、お互い過度なけなしあいは謹んでもらって、客観的にみた視点で荒れない程度に
進めていけたらと思ってます！

[284: 匿名さん]

利用駅の利便性と周辺の住環境のバランスが取れているのは港南ですかね。
どのマンションも駅前のオフィス街から離れているから周囲には隣接のビルがなく、
風俗街もパチンコ屋も居酒屋もなくてリラックスした雰囲気。
都心であろうと住宅地なので、個人的にはマンションの周りにビルが立て込んで
いたり繁華街があるのは避けたいですね。あと品川駅利用できるのは大きい。
ただし、港南は中古マンション高いんですよね。最近見せてもらった部屋は60㎡で
7000万でした。中央区も高いですし、予算的にはやっぱり江東区になっちゃいます。

[285: 匿名さん]

＞283

今の中古マンションの値段で言えば


汐留＞＞芝浦＝港南＞勝どき＝晴海＝台場＞豊洲＞有明＞東雲辰巳


マンションの資産価値に確実に影響を与えるのは鉄道インフラなので、

JR駅利用の芝浦、港南、汐留は下落局面でも影響は限定的と予想。

汐留は新橋駅に近いし、芝浦は泉岳寺新駅の開業と周辺の再開発の

恩恵を受ける。

JR7路線、地下鉄浅草線へ乗り入れる京急もあり、港南口でリニア

品川駅の工事が始まっている港南も安泰。

あとの地区は新たに駅ができる可能性は少ないので、今後の発展次第。

[286: 匿名さん]

湾岸と言っても、海が遠くにしか見えないマンションもありますけど、海外ではオーシャンビュー
は非常に人気がありますね。海がきれいに見えるマンションはありますか？

[287: 匿名さん]

>276
同感。
都心近くであれだけ広大なエリアが
一体感を持って再開発されたエリアは珍しいでしょう。
普通は買えない土地があったりして虫食いになるものです。
また、郊外型のゆったりしたショッピングセンターが
都心近くにあるのも貴重だと思います。
普通なら週末に出掛ける規模のショッピングセンターでしょう。それが平日利用できるなんて贅沢です。
夕食後でもゆっくり買い物できますよ。
3丁目に新しくできたオフィスビルのフォレシア良いですね。
外食の選択肢が増えました。
ヨガ教室も会社帰りに気軽に通えて良いと思います。
豊洲で日常生活は困りませんが、ちょっと贅沢したくなったら銀座。しかも地下鉄で5分。タクシーで行ってもすぐです。本当に贅沢な環境だと思います。

[288: 匿名さん]

築地市場跡地開発、虎ノ門ヒルズ及び新虎通り再開発、浜松町駅前の開発
徒歩１０分内の場所にこれだけ色々開発があると汐留の価値は更に上がるのかな？
浜松町１丁目でこれから作られる三井のマンションも注目すべきかも。

[289: 匿名さん]

>>286
いっぱいありますよ。豊洲や東雲、辰巳、佃は割と遠くでしか見えないけど、その他の港南、芝浦、台場、勝どき、晴海、有明はすぐ近くでオーシャンビューが臨めます。有明が一番安くオーシャンビューが手に入りますね。
286さんは海外の方にでも賃貸する考えでしょうか？

[290: 匿名さん]

>>289
286ではありませんが的確ですね。
有明の南東高層の眺望は見た事ありますが良い感じでした。

[291: 匿名さん]

豊洲がライフスタイルにフィットする人もいるでしょうね。私は毎日のように使うスーパーやクリーニング屋があれば十分で、せっかく都心に住むのでしたら、東京駅や日本橋には乗り換え無しで行ける場所がベターです。ららぽーとのような施設がマンションのそばにあると休日に他のエリアからも車が集中して来るので、あまり好きではないです。

[292: 匿名さん]

湾が身近に感じるマンションのNo.1は立地的に最も海に近いタワーズ台場の西側かワールドシティタワーの東側でしょうね。

[293: 匿名さん]

>>289
昔からオーシャンビューのマンションや家を別荘に買いたいと思っていたのですが、湾岸なら別荘じゃなく自宅がオーシャンビューも可能かなと。海外なんかでも窓からの眺めが資産価値に影響するみたいですね。

[294: 匿名さん]

オーシャンビューなどの眺望No.1タワマンと言ったら、断然BACの高層階ですね。

[295: 1]

>>293
そうですね、なので眺望と自宅として考えた時の利便性のバランスがどうなの？という討論を重ねられているのがこのスレなわけです。価格が安い順に現時点での利便性は低めになっていきますね。

別荘として買うなら単純にGoogleマップで一番好みの眺望を探して買えば良いんですが、自宅としてという部分を加味して考えると、眺望＋ライフスタイルや駅力も考えて物件を選別していかないといけないんで、なかなか難しいですよ。

新築スレもそういうスレだったんですが今はよく分からないスレになっているのと物件を新築中古も含めて考えるために、中古スレ立てさせてもらいました。

いまの新築で中古よりも全然割安なのはGFTくらい？もう完売しちゃったんですかね。KTTも完売したし。予算が許せば台場よりもお買い得だったのはGFTだったなぁー。

[296: 匿名さん]

オーシャンビュー良いですよね。私の自宅マンションは湾岸の西側にあるので海から昇る初日の出をリビングから眺めることが出来ます。海の上を行き来する船やジェットスキー軍団は飽きない眺めです。ときどき、大型外航客船も通ります。こういう眺めがマンションの価値に影響するのは、湾岸マンションならではですね。

[297: 匿名さん]

西側ですか。もしかして港南あたりの物件をお持ちですか？
以前ウォッチしたことがありますけどオーシャンビューの物件であっても、タワーマンション以外は新築時に比べ、このインフレ時代においても結構値下がりしてしまっているという現実があります。
そういう意味では購入するなら、タワーマンションの方が値下がりのリスクは低いですね。

[298: 匿名さん]

西武ＨＤ社長：品川・高輪の再開発を検討－総事業費4000億円規模
Bloomberg 10月26日(月)10時2分配信

（ブルームバーグ）：鉄道・ホテル・不動産の事業を手掛ける西武ホールディングスは、品川・高輪エリアで創業以来最大規模となる再開発プロジェクトを検討している。総事業費は4000億円規模となる可能性がある。高層化を求めて容積率の緩和についても、今後東京都などとも話し合いを進めたい考えだという。

西武ＨＤの後藤高志社長は19日、ブルームバーグ・ニュースのインタビューで、プリンスホテルのある品川・高輪エリアに大規模な複合施設の展開を検討していることを明らかにした。リニア中央新幹線の始発・終着駅として交通インフラの拠点整備が進む品川について、「これから東京の表玄関になる」と述べ、「オフィスビル、商業施設、ホテルからなる複合施設を展開していきたい」と述べた。

[299: 匿名さん]

>>297
今から中古マンション買って都心湾岸に住むのに、わざわざ低層、小規模なマンションを選ぶ人はいないでしょう。管理状態も全然違いますから。戸建も多い古くからの住宅街は別ですが。湾岸の低層マンションは値下がりはやむを得ないと思います。

[300: 匿名さん]

値下がりが激しいのは困るけど、かといってたとえば新築より値上りしてる物件を中古で買う意味はあまりないですよね。中古で検討するってことは、ある程度コスパが良くて価格帯が安いものを選びたいわけです。
そういう意味で、湾岸で中古で買うのに良い物件と言えばどれになるでしょうか？

[301: 匿名さん]

不動産のコスパは物件が高い安いという切り口じゃなくて、資産価値が維持できるかの方が重要。7000万のマンション買って10年後の価値が10000万のマンションと、6000万のマンション買って10年後の価値が3000万のマンション。どっち選ぶ？という話。管理状態が良ければ新築か中古かもあまり関係ない。広尾ガーデンヒルズなんかめちゃ古いけど未だに人気。

[302: 匿名さん]

中古湾岸マンションで、人気なのはザトーキョータワーズ、芝浦アイランドグローブ、ワールドシティタワーズ。いずれも分譲価格から価格が上昇しているが、人気は持続。中古であることが嫌なら、壁紙、床材、水周り、建て具取り替えれば〜何ということでしょう！〜新築と変わりません。

[303: 匿名さん]

湾岸で新築時より値段の上がってないタワーマンションなんて一つもないでしょ。
もし、今のご時世で値下がりしてるようならよっぽど住みにくい物件ですよね。
コスパっていうのも皆生活の仕方はそれぞれ違うし難しい。
正直現時点でお買い得だな、と思える物件はないかなって思います。
今湾岸で中古欲しいなら値上がりしたのを開き直って買うしかないかと。

ここ数年では月島駅直結の新築買った人が一番の勝ち組かなって思う。

[304: 1]

>>303
GFTも結構お買い得だと思うんですけど、どうですかね
階数が33階どまりとはいえ、芝浦アイランドくらいの家賃は取れそうだし。

[305: 匿名さん]

丸の内勤務なので豊洲にしました。
週末、妻と銀座で待ち合わせして食事。
タクシー帰宅。悪くないです。

[306: 匿名さん]

偶然にもＧＦＴとＣＧＰは全体の平均坪単価が全く一緒なんだよね。
ＧＦＴはモデルルームに行ったけど、営業さんが港区港区うるさくて萎えた。
「港区」っていう言葉に反応するミーハー野郎に見えたんだろう。

[307: 匿名さん]

キャピタルゲートプレイスは晴海勝どき隣接でオリンピックに関する整備の恩恵も受けやすい上に２線直結。
うらやましい。

[308: 匿名さん]

＞築地市場跡地開発、虎ノ門ヒルズ及び新虎通り再開発、浜松町駅前の開発
＞徒歩１０分内の場所にこれだけ色々開発があると汐留の価値は更に上がるのかな？
＞浜松町１丁目でこれから作られる三井のマンションも注目すべきかも。

汐留はすでに東京の頂点の一角。これからの開発でさらに地位は盤石になるでしょうね。

[309: 匿名さん]

都心に住むの9月号で湾岸マンションでヴィンテージ認定されているのは、汐留の
ツインパークスだけですね。次世代ヴィンテージ候補12棟に入っている
湾岸マンションは、品川のワールドシティタワーズですね。
雑誌の記事になるようなマンション素晴らしいです。

[310: 匿名さん]

WCT が入ってる時点で
どうでも良いランキングに思えてしまうから
不思議。

[311: 匿名さん]

>303
資産価値は安心だけど
仕様は周辺のタワマンで一番、
低いと思った。

[312: 匿名さん]

>305
豊洲の強みだよね。
都心に近いのに、
街は郊外のように敷地にゆとりがあって綺麗。
理想です。

[313: 匿名さん]

＞310
でも次世代ヴィンテージの筆頭に上がってるんですよね。ほかの顔触れを見ると、錚々たる
マンションばかりだし、一応プロの見立てなんでしょ？
もう完売しているマンションばかりだから記事にあまりバイアスがかかっているとも思えない。
たぶん、住んでみないと分からない良さがあるんでしょうね。

[314: 匿名さん]

＞310
住んでみたこともないのにそういう風に感じる。そういうのを世の中では
「偏見」というのではないかな？
まあ、ザパークハウスグラン千鳥ヶ淵とかパークシティ浜田山より上だとは
さすがに思わないけどね。
管理が良いとか、眺めが素晴らしいとか、品川駅に行けるとか、プロの目
から見ても将来にわたって資産価値を維持しそうな要素があるんでしょ。
まあ、今から湾岸中古買うなら良い物件じゃないのかな。WCT。

[315: 匿名さん]

遠すぎて品川物件とは呼べない。
呼んでるのは住人だけ。
モノレール物件。

[316: 匿名さん]

>>309
俺もこれ見た時、ＷＣＴだけ毛色が違うな～と感じた。
立地はさておき物件としてはやはり魅力的なのでしょう。
というかこの雑誌は表紙でも紙面でもツインパークス推し過ぎて編集部に作為を感じる。

[317: 匿名さん]

あのマンションは港南エリアではNo.1物件として人気ですからね。
モノレールから見て興味持つ人も多いんじゃないかな。

[318: 匿名さん]

DTの営業マンがWCTは住友不動産のフラッグシップマンションと言ってました。

[319: 匿名さん]

>>312
先日、豊洲に行きましたが、私は個人的には街にゆとりがあると感じませんでした。確かに歩道は広いですが、狭い街区に高層ビルが密集しているからだと思います。周囲の道路の交通量も多く、空気もあまり良く無かったです。

[320: 匿名さん]

>>319
うーん。そういう感想を持ったなら都心で暮らすのは諦めた方がいいね。
豊洲で空気があまり良くないって感じたのなら尚更。

[321: 匿名さん]

>319
豊洲ほどビルとビルの間隔あけて植栽して
揺ったりとしたオフィス街って
少ないと思うけどね。

[322: 匿名さん]

>>320
そうですね〜。いろいろ比較します。

[323: 匿名さん]

湾岸全体で客観的でフラットな視点のスレ主のお陰で
比較的冷静で、役立つ良スレだったのに
豊洲万歳な書込みが増えてきて残念です。

荒れた新築スレから流れてきたのかな⁇

[324: 匿名さん]

意味のない他地区への中傷は無視、削除依頼で行きましょう。

[325: 匿名さん]

>>323
確かに日ごとの書き込み数が増えてきているよね。
新築スレも内容が酷すぎて、スレ数が伸びなくなってきている。
そのぶん中古スレに流れてきているのかもしれません。

[326: 1]

>>323
褒められてるwありがとうございます。よく知識不足を指摘されますが、それでもフラットな視点で意見しているつもりです。

僕も豊洲は良い街だなとは思いましたが、湾岸中一番現在の価格が吊り上がっているので…同じ坪単価で中央区港区が検討できてしまうので、今は豊洲を買うのはリスキーだなぁと思ってしまいます。どれだけ良い街でも同じ価格でもっと都心も買えるよってなったら考えちゃいますよね。

良い街だから適正価格だよという意見も出そうですけど、価格調整が入ったとき冷静に見られるのは駅力と地域力なのは間違いないので。まぁ永住なら良いかもしれないけど、人生そんな順調満風にいくとは限らないので、適正価格で購入しておかないと後で泣きを見る可能性だってある。

逆にいうと、安く豊洲を買えた方は今こそ売却チャンス。今の価格で売れるなら、売却益を頭金にプラスして、山手線最寄駅の物件だって買えそう。羨ましいです。

[327: 匿名さん]

実際この中で中古物件を買った人ってどのくらいいるの？
物件名と坪単価教えてほしいな。

[328: 匿名さん]

>>304
1さん、GFTは勝どきより一年前には完売してます。確か二期位で即終了。瞬間蒸発に近い状態でした。

[329: 匿名さん]

＞326
＞価格調整が入ったとき冷静に見られるのは駅力と地域力なのは間違いないので。

その通り。湾岸で検討するなら港区にしておくのが間違いないと思います。港区湾岸にはこれから大規模投資が集中しますし、東京の中心は東京駅と品川駅を結んだラインを中心としたエリアになります。この範囲内の駅を利用できるマンションなら資産価値は維持される可能性が高いです。だけど、安いからと言って中小規模のマンションはダメですよ。管理状態が長期にわたって良好に維持される可能性が高いのは大規模マンションです。あとは、湾岸タワーならではの眺望も大事な要素ですね。それと、管理費修繕費の負担は馬鹿にならないので要チェック。仮に20年住むとすると価格そのものだけではなくマンションによって、管理費負担が最大1000万くらい違ってきたりします。掲示板のいい加減な書き込みを参考にするよりも、内閣府や経産省、国交省、官民プロジェクトの資料をしっかりと読み込んだ方が良いと思いますよ。特に品川田町関係の資料は読み切れないぐらいたくさんあります。下記はその一例です。

[330: 匿名さん]

代表的な資料を貼っときますね。

https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshi...

[331: 匿名さん]

皆さんそれぞれ通っている場所が違うのだから便利な場所も違って当然です。
勝ち負けなんか意味ないです。

[332: 匿名さん]

自分にとって第一優先事項が資産価値か実生活かで大きく変わると思います。
前者であれば一般的に人気のエリア、駅の出来るだけ駅近。ほぼそれが全てです。勝ち負けの要素は少なからず有ると思います。
後者であればおっしゃる通りです。選択肢も広がりますし、例えば駅遠であっても駅近より仕様が良いとか、シャトルバスがある（濡れずに駅まで行ける）とかあれば大きなメリットです。ただ、資産価値的には余り評価されないだけです。
どちらの話しも参考になるので、1さんこのスレ立ててくれてありがとうと言いたい。

[333: 匿名さん]

湾岸のマンションで値段無視したらどこが一番魅力的かね？
やっぱりＶタワー？

[334: 1]

>>331
勝ち負けというよりは、将来に対するリスク回避のための資産価値の考案になるので、そこのバランスを見て討論しているのだと思います。

個人として便利なマンションを買ったといっても、将来資産価値が大幅に目減りし、売らないといけない事態になったときに、マンション売値が借入残高を上回る事が出来なければ、最悪な結果となります。資産価値を考えるのは決して儲けを考えるわけではなく、将来の自分を守るためです。
そういう意味では、便利な場所＋資産価値と両方勘案する必要があります。

人生は何があるかわからないので、その部分を考えずに買うというのは非常に危険だと思います。なので、便利な場所＋資産価値の両方を勘案して討論しているのがこのスレなのではないでしょうか。
勝ち負けではないですが、資産価値が大幅に下がる地域、底堅い地域などを共有して、それにより将来不幸になってしまう人が減るだけでも、このスレの意義はあるのではないでしょうか。

マンション価格が底辺あたりの時期ならどこを買ってもそういう事はなくなると思いますが、価格がつり上がっている時期なので、今は特にそういう部分に敏感になって購入物件を選択しないといけない時期だと思います。

ただ、それとは別に、すでに住んでる住人さんの地域の魅力を伝えるのは、全然アリだと思っていますよ。
僕もお台場推しなのは変わっていないのでw

[335: 1]

>>333
値段を無視できるなら、断然東京ツインパークスかとw
Vタワーは眺望が勿体無いけど、それ以外は完璧にちかい物件ですよね。
WCTでもよく言われているけど、品川〜港南は駅遠になればなるほど眺望が良くなるので、一番検討が難しいですw

>>332
そう言っていただいて、立ててよかったと思います。あんまり変な言い争いのない建設的なスレにしたいので、たまにここに出没しようと思ってますw

>>328
GFT一度モデルルーム行ったんですよね...今更遅いけど、超お買い得的な部分でいえば、GFTは最後の砦だったのかもしれないですねorz レインボー向きが全然買えない値段で諦めたんだけど、さすがに中古になったら調整入ったとしても、もうあの坪単価じゃ買えないだろうなぁ。

>>327
お台場かったんですが、平米100ちょうどくらいでした。GFTの新築とそんなに変わらかったような。眺望いい向きなので、調整が入ったとしてもなんとかここは底堅く居てくれると信じてますw

[336: 匿名さん]

資産価値はたしかに重要なんですけど、ただ資産価値って多分に結果論の側面もありますよね。下がる可能性が少ない物件はたしかにあると思いますが、しょせん人間には将来のことは分かりませんから、意外な場所の価値が飛躍的に上がることもあるわけです。そう思うと、今住みやすいと感じた物件を選ぶのも、決して間違ってはいないのではないでしょうかね。

[337: 匿名さん]

＞僕も豊洲は良い街だなとは思いましたが、湾岸中一番現在の価格が吊り上がっているので…同じ坪単価で中央区港区が検討できてしまうので、今は豊洲を買うのはリスキーだなぁと思ってしまいます。どれだけ良い街でも同じ価格でもっと都心も買えるよってなったら考えちゃいますよね。

豊洲と同じ坪単価の中央区、港区の物件って
具体的に教えていただけませんか。

[338: 匿名さん]

マンション買うときの考慮するべき要素

１．最寄り駅の駅力×駅からの距離

　　駅からの距離は重要。だが、私鉄沿線でも快速停車駅と各停の駅では評価が異なるように、
　　どんな駅かも重要。駅力はググれば参考資料はいっぱい出てくる。
　　JR各線と新幹線も止まる東京駅と品川駅は別格中の別格。そのあと、山手線主要駅、
　　主要駅以外の山手線駅＋山手線内地下鉄駅、私鉄快速停車駅、私鉄・地下鉄その他駅
　　という感じ。駅力と駅距離の掛け算で判断。
　　ただし、駅から近いマンションは、住宅地ではなく「商業地域」に建てられているので、
　　都心の場合あとから周囲を高層建築で囲まれる可能性もある。周囲に高い建物が建つ
　　可能性があるかどうか要注意。また、駅地価の場合、電車の騒音もチェック。

２．地域におけるランドマーク性

　　そのエリアを代表するマンションか？目立つ存在で知っている人が多いかは大事。中古の
　　検討者はエリアのNo.2以下の物件や目立たないマンションをわざわざ選ばない。
　　広尾におけるガーデンヒルズや汐留におけるツインパークス、大崎におけるウエストシティ
　　タワーのような存在。

３．周辺のマンション戸数と今後の新規供給の可能性

　　周辺に築浅のマンションがあったり、新築が供給される余地がたくさんあると、検討者は
　　新築を選んだり、他の中古マンションを選んだりする可能性が高くなる。物件がたくさん
　　あって検討者が少ないと値段は下がる。予想される需要と供給のバランス。
　　人気エリアでは買いたい人もコンスタントに現れるが、人気エリアかどうかは、流行では
　　なく駅やブランドで判断すべき。一時の流行は必ず廃れる。

４．建物の管理状態と管理費の妥当性

　　建物の管理が良ければ築年数経過による建物劣化の影響も少なくなる。敷地内の植栽や
　　清掃状態などもチェック。また、管理費が高すぎると敬遠される。バブル期の物件では
　　管理費が月80000円とかザラにあるので要チェック。建物内に防災センターや常駐警備が
　　入っているマンションは資産価値が高い。

５．周辺環境、利便性

　　人の好みもあるが、一般的には緑が多く、周辺の道が広く大きな公園や学校が近隣に
　　あると◎。環状7号線や第一京浜のような幹線道路沿いなど交通量が多いと子供は危険だし
　　空気が悪いのでマイナスポイント。スーパーマーケット、コンビニ、金融機関、薬局、
　　クリニックなど必要な施設が近隣にそろっているか。風俗店や飲み屋街などからは離れて
　　いるかも大事。

６．タワーマンションの場合は眺望も大事

　　わざわざ中古タワーに住んで、眺望も何もない部屋を選ぶ人は少ない。湾岸タワーなどの
　　場合は海が見えるとかレインボーブリッジが見えるとか、東京タワーが見えるとかの条件
　　だけで、同じマンションでも物件の価格が1割から2割変わってくることもザラ。予算が
　　許すなら大きな窓があって眺めの良い部屋を選んだ方が良い。

７．間取り

　　PP分離はよっぽど専有面積の広い部屋じゃないと関係ないが、基本はワイドスパン行灯
　　部屋なしが良い。田の字で、片側の窓が共用廊下に面していて部屋の窓に格子がはまって
　　いるような部屋は避けた方が良い。あと、柱が部屋の中に食い込んで部屋の形がいびつ
　　な部屋が無いかも大事。


ほかにもあるが、新築にせよ中古にせよ、こういう条件をよく考えて選ぶべし。

[339: 匿名さん]

発展しそうな町、豊洲。

品川押さえて1位だね。

http://www.major7.net/contents/trendlabo/research/vol023/

[340: 匿名さん]

>>338
私は資産価値よりも自分にとって便利な場所、暮らしたい場所でマンションを選びます。

[341: 匿名さん]

>>340
その定義は、将来も未来永劫、死ぬまでずっと同じ場所、マンションであり続ける自信がありますか？

[342: 匿名さん]

>>337
1ではないですが、スーモやホームズでタワーマンションで価格の昇順で検索すれば、港区も中央区でも結構出てきますよ。
豊洲の高い物件は平米100をゆうに超えているので、港区中央区で平米100前後を探せば良い。

[343: 匿名さん]

>342
坪単価同じなんですか？

[344: 匿名さん]

>>341
「自分にとって住みやすい場所に住みます」という定義に自信はありますが、住みやすい場所は職場や家族形態の変化により変わります。
普通そうですよね。

[345: 匿名さん]

>>343
それくらい自分で調べましょう。調べればすぐに分かります。豊洲も平米100越えからもっと少ないものまで様々ですが、豊福平米100越えの物件を検討できるなら、港区中央区が検討できます。

[346: 匿名さん]

>>344
職場や家族形態は様々な理由で変わる事を考えると、その時々で住み替え可能とするために資産価値というステータスも大切なのだと思います。その時の自分や家族の状況下での住まい重視により、資産価値を無視して購入すると、価値の下落により、将来住み替えができなくなる可能性がある。
よって、資産価値のステータスを完全に無視する事はしないほうが良いのではないでしょうか。

[347: 匿名さん]

>>346
その通り。売却して残債返したら、当初の頭金も無くなっちゃったなんてなったら住み替えも出来ませんからね。豊洲は大した立地じゃないのにデベロッパー主導で分譲価格が高騰しているのでリスク高い。

[348: 匿名さん]

中央区新川のブリリアも最寄りの八丁堀駅よりも徒歩１６分の東京駅を推してますよね。
ＷＣＴに通じるものがある。

[349: 匿名さん]

ＷＣＴスレでも話題になってるけど、シャトルバスの乗り場が港南口から徒歩６分の場所になるんでしょ？
これってもうバスなんて運行する意味ないですよね・・・。

[350: 匿名さん]

１．最寄り駅の駅力×駅からの距離

　　駅からの距離は重要。だが、私鉄沿線でも快速停車駅と各停の駅では評価が異なるように、
　　どんな駅かも重要。駅力はググれば参考資料はいっぱい出てくる。
　　JR各線と新幹線も止まる東京駅と品川駅は別格中の別格。そのあと、山手線主要駅、
　　主要駅以外の山手線駅＋山手線内地下鉄駅、私鉄快速停車駅、私鉄・地下鉄その他駅
　　という感じ。駅力と駅距離の掛け算で判断。
　　ただし、駅から近いマンションは、住宅地ではなく「商業地域」に建てられているので、
　　都心の場合あとから周囲を高層建築で囲まれる可能性もある。周囲に高い建物が建つ
　　可能性があるかどうか要注意。また、駅地価の場合、電車の騒音もチェック。

２．地域におけるランドマーク性

　　そのエリアを代表するマンションか？目立つ存在で知っている人が多いかは大事。中古の
　　検討者はエリアのNo.2以下の物件や目立たないマンションをわざわざ選ばない。
　　広尾におけるガーデンヒルズや汐留におけるツインパークス、大崎におけるウエストシティ
　　タワーのような存在。

３．周辺のマンション戸数と今後の新規供給の可能性

　　周辺に築浅のマンションがあったり、新築が供給される余地がたくさんあると、検討者は
　　新築を選んだり、他の中古マンションを選んだりする可能性が高くなる。物件がたくさん
　　あって検討者が少ないと値段は下がる。予想される需要と供給のバランス。
　　人気エリアでは買いたい人もコンスタントに現れるが、人気エリアかどうかは、流行では
　　なく駅やブランドで判断すべき。一時の流行は必ず廃れる。

４．建物の管理状態と管理費の妥当性

　　建物の管理が良ければ築年数経過による建物劣化の影響も少なくなる。敷地内の植栽や
　　清掃状態などもチェック。また、管理費が高すぎると敬遠される。バブル期の物件では
　　管理費が月80000円とかザラにあるので要チェック。建物内に防災センターや常駐警備が
　　入っているマンションは資産価値が高い。

５．周辺環境、利便性

　　人の好みもあるが、一般的には緑が多く、周辺の道が広く大きな公園や学校が近隣に
　　あると◎。環状7号線や第一京浜のような幹線道路沿いなど交通量が多いと子供は危険だし
　　空気が悪いのでマイナスポイント。スーパーマーケット、コンビニ、金融機関、薬局、
　　クリニックなど必要な施設が近隣にそろっているか。風俗店や飲み屋街などからは離れて
　　いるかも大事。

６．タワーマンションの場合は眺望も大事

　　わざわざ中古タワーに住んで、眺望も何もない部屋を選ぶ人は少ない。湾岸タワーなどの
　　場合は海が見えるとかレインボーブリッジが見えるとか、東京タワーが見えるとかの条件
　　だけで、同じマンションでも物件の価格が1割から2割変わってくることもザラ。予算が
　　許すなら大きな窓があって眺めの良い部屋を選んだ方が良い。

７．間取り

　　PP分離はよっぽど専有面積の広い部屋じゃないと関係ないが、基本はワイドスパン行灯
　　部屋なしが良い。田の字で、片側の窓が共用廊下に面していて部屋の窓に格子がはまって
　　いるような部屋は避けた方が良い。あと、柱が部屋の中に食い込んで部屋の形がいびつ
　　な部屋が無いかも大事。

[351: 匿名さん]

>>336
資産価値については、結果論の側面もありますが大体の予測は出来ますよ。
例えば山手線と有楽町線どっちがインフラとしての評価高いの？となったら、山手線でしょうし、この評価が将来変わり得る可能性は非常に低いでしょう。
そういう意味では、自分の将来のほうがよほど不明確で、分からない部分です。

・自分の住みやすさ→変動の可能性は高い。
・資産価値　　　　→変動値の低い、底堅い地域はほぼ判明している。

上記の２つを比較すると、どちらが確実性があり、勘案すべき部分なのかが分かります。
ただ、住みやすさが不便だと意味がないので、自分にとってバランスのとれた物件と、資産価値についてのリスクを考えて物件を選別すれば良いと思います。

どちらにしろ、物件価格が高騰している今の時期は、自分の選択する物件（地域含む）の将来の資産価値がどうなるのか、という部分は絶対に無視すべきではないと思います。

[352: 匿名さん]

>>349
それはすごいねw
WCTの資産価値にも多分に影響は出てきそう。

[353: 匿名さん]

＞３４９
シャトルバス出す意味あるんでしょうか。

[354: 匿名さん]

バス停に行って、時にはバスを待って、そこからマンションへ向かう。
間違いなく真っすぐ歩いて帰った方が早いですよね？

[355: 匿名さん]

>>351
鉄道インフラは最も大事な要素、且つ滅多に変更がないし、消滅もないから読みやすい。
住みやすいということは、求める人が多いということにつながるので、大事な要素。

[356: 匿名さん]

>>351
例えば眺望なんて、直ぐに変わっちゃうから、眺望なんかは考慮しないほうがいいのですかね？

[357: 匿名さん]

私は眺望は気にしません。
過去に住んだ部屋も低層階で眺望なんて無いに等しかったです。
まぁ人それぞれですよね。

このご時世、景色が悪くなることはあっても良くなることはほぼないですからね～。
スカイズあたりだと、それこそもし発展が進んでワイルドマジックやウゴカス？があった場所に大きな建物ができたら致命的。

[358: 匿名さん]

極端な例ですが、虎ノ門ＴＲは正面に森ビルが１８０メートル級のビルを建設することによって東京タワーを眺めることもできた東側の眺望のほぼ全てがつぶれる。
湾岸に関しては虎ノ門のように高層ビルがひしめきあってるわけじゃないのでそこまでひどいことにはならないだろうけど、スカイツリーや東京タワーがちょうど隠れてしまった。とか全然あるよね。

[359: 匿名さん]

心配なら永久眺望のマンションにしたら？

[360: 匿名さん]

>>352
ウチの中古スレを覗くついでに
こちらもよく見るWCT住民です。

変わるのは品川からの帰り乗車場所で、
行きの降車場所は変わらず品川駅港南口横付けです。

元々の乗車場所も信号２つ待ち入れると
体感5分前後かかってたので、
個人的には面倒で使ってませんでしたが、
台風の時とかは使ってたのでそういう時には
今回の1分前後プラスは迷いますね。

[361: 匿名さん]

＞358
虎ノ門ＴＲはあれは想定済みで皆さん買われたんですかね。大崎ウエストシティタワーも
駅側はSONYのビルに完全に視界ふさがれてますよね。
港南芝浦の海側はビル建つ可能性少ないんでしょうけど、豊洲エリアなんかも結構視界を
ふさがれているマンションの部屋ありますね。窓から見たら隣のビルというのはちょっと
ですね。

[362: 主婦さん]

＞358
虎ノ門ＴＲはあれは想定済みで皆さん買われたんですかね。大崎ウエストシティタワーも
駅側はSONYのビルに完全に視界ふさがれてますよね。
港南芝浦の海側はビル建つ可能性少ないんでしょうけど、豊洲エリアなんかも結構視界を
ふさがれているマンションの部屋ありますね。窓から見たら隣のビルというのはちょっと
ですね。

[363: 匿名さん]

じゃあ元々、駅→マンションは使いにくい状況だったのですね。
マンション→駅は朝混んだりするのですか？

[364: 主婦さん]

＞363
個別物件の話は中古マンションスレッドでやってね。その方が情報も入るでしょ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7763/

[365: 匿名さん]

>>362
虎ノ門は入居から半年後にパストラルの売却が決まった。
最初は高層ビルが建つなんて思ってる人が少なかったからおんぼろホテルがキレイな施設になればいいね～なんて話してたはず。

[366: 匿名さん]

＞365
それは大変ですね。どこのマンションでも眺望は保証されませんとか言われますが、
せっかくのタワーマンションの視界が隣の高層ビルっているのはちょっと。
私の住んでいる部屋は部屋の前が公園なので、まず高い建物が建つ可能性は少ない
んですが東京ではそういうケースは少ないですよね。

[367: 1]

>>356
住まいメインで眺望欲しいって考えるなら、永久眺望にしたほうが良いですね。そこを吟味すると、物件もだいぶ限られてくるから、逆に良い買い物が出来るかも。
短期リセールを考えてるなら、永久眺望でなくても良いし、眺望無しでも割安ならお得。 眺望を考慮しないというより、眺望が価格に反映されているか、されていないかのほうが大切なのかも。値付け設定の間違いはそのままダイレクトにリセール価値に反映されるので。

[368: 匿名さん]

永久眺望のマンションってあります？

[369: 匿名さん]

運河とか海沿いでしょうね。

[370: 匿名さん]

シティタワーズ豊洲とかですかね。片側は運河沿い、片側は出来たばかりのビル。

[371: 1]

永久眺望確定物件

シティタワーズ豊洲
東京ツインパークス(東京湾、浜離宮側のみ)
タワーズ台場(全方位)
ベイクレストタワー(レインボーブリッジ)

まだ沢山あると思いますけど、たぶん分譲物件の全体の1割にも満たないんで、他の物件に比べて資産価値的にはプラスなはずですよ。ベイクレストは品川にしては何故か異様に安いけど、かなり駅遠なのと管理の悪さが足を引っ張ってるのかも。

[372: 匿名さん]

GFT、ブリリアマーレ有明、芝浦アイランド、WCTも追加して下さい。他にも沢山ありそうだね。

[373: 匿名さん]

厳密に言えば永久眺望が確定されてる物件なんて殆どないでしょ。
例えば前にスカイズスレで話題になってたけど、西向きの部屋の一部は晴海の煙突でちょうど東京タワーが隠れるんですよね。
たかが細い煙突一つで変わるもの。
スカイツリー、東京タワーに関しては見えるか見えないかで物件価値に大きく影響を及ぼすかと。

ちなみにタワーズ台場はレインボーブリッジ側は大丈夫だけど、もしも青海側の開発が進んだら南側の広大な駐車場に建物ができる可能性はあると思います。

まぁどんなことでも起こり得るって話です。
なので最初から眺望皆無の部屋を安く買うっていうのは選択肢として悪くはないかもしれないですよね。

[374: 匿名さん]

マンションを中古で買う場合の問題として、資産価値を重視しようとすると、そういう物件はすでに値段が高いから、コスパが悪いしそもそも手が出ないということ。いくら広尾ガーデンヒルズが良いと分かっていても、ふつうのサラリーマンには高すぎて買えないわけです。一方、比較的安くても新築で買ってすぐ値上りする、いわゆる値動きの良いマンションもありますね。長期的に見て資産価値は維持されるものではないかも知れませんが、数年で売るつもりならそういう選択肢もありそうですね。

[375: 匿名さん]

>>373
眺望確定されてる物件は少ないので、逆にこのスレにあげていくのは有りかなと思いますね。たしかに指摘あったように、方角もきちんと記載しないといけないですが。

資産価値がすでに高く、価格も高いということは、値下りも限定的なのでしょう。買える方や買えない方様々ですので、高すぎる価格でない限りは話題にするのは悪くないかもしれませんね。

[376: 匿名さん]

>>372
GFTは良く分かりませんが、ブリリアマーレは周りが空き地だらけなので、むしろ眺望が無くなるリスクが高いのでは？
芝浦アイランドは田町駅前再開発の影響をどれだけ受けるか。WCTは売り文句が、眺望を超えた超望だったくらい東側の眺望は素晴らしいですが。港南5丁目に構造物が出来る可能性はゼロでありませんね。北側は港区の公園として整備されたばかりなので当分は大丈夫ですかね。

[377: 匿名さん]

>>376
私もGFTは見識無いですが、BMAとBASについては南東はテニスの森なので眺望安定です。北西は小中学校、五輪体操競技場（当初予定の仮設からレガシー利用に変更）、親水公園が決定してますので中高層階はリスク低いと思います。

[378: 匿名さん]

北、東、西部屋で眺望良くても仕方ないので、
南が永久眺望のマンションが良い。

[379: 匿名さん]

すでに都内はタワーマンションだらけなのですが、せっかくのタワーの魅力の一つは見晴らしの良さでしょう。どうせタワーに住むなら東京タワーやレインボーブリッジ、六本木ヒルズなどランドマークが見渡せる部屋は、やっぱり人気が高いでしょうからね。あと、タワー低層なら公園ビューとか緑が多いとかも大事な要素。

[380: 匿名さん]

ちなみに約一年ちょい前に景観無視で買った部屋、特に身バレが怖いわけでもないので写真を。
かなり格安でした。

やっぱり皆さんとしてはこういう部屋は無し？

[381: 匿名さん]

ビルがもう少し遠ければ景色になって
逆に綺麗なんですけどね。
ちょっと近すぎかな。

[382: 1]

シティビュー！近未来的でかっこいいじゃないですかwこれ品川ですか？
僕の持ってる部屋はレインボーブリッジが見えるんですけど、色々友達と話をしているうちに気づいたんですけど、やっぱり故郷が川沿いだったから水が見える景色が好きだったんだなぁと最近になって気づきました。
山育ちの職場の友人は、湾岸沿いの景色よりも緑が見える部屋のほうが魅力を感じるって言ってたし、所詮そういう事なんでしょうねw
後付けで、そういった眺望のプレミア感や需要的なもので資産価値が付随しているんだと思います。
そんな380さんは都内の生まれとかだったりして。

[383: 匿名さん]

>>373 >>376 >>377
ありがとうございます。更新します。

永久眺望確定物件

東京ツインパークス(東京湾、浜離宮側のみ)
タワーズ台場(レインボーブリッジ側)
GFT(レインボーブリッジ側) ※空き地がない為
芝浦アイランド群(レインボーブリッジ側)
ベイクレストタワー(レインボーブリッジ側)
シティタワーズ豊洲(方角不明)
ブリリア有明シティタワー(レインボーブリッジ側のみ確定の模様でした)
BMA/BAS(テニスの森)

WCTは５丁目の構造物の件でまだ確定できないようなので、一旦除外しました。

[384: 匿名さん]

＞383
WCTと言えば他スレに貼られてた写真ですが、WCTの物件サイトにあった写真みたいです。
せっかくのタワーならこんな景色の部屋に住んでみたいなと思ってます。

[385: 匿名さん]

＞380
眺めは無いですがこの距離なら良いと思います。芝浦アイランドとか、住不の
大崎ツインタワーとか、タワー同士が近接している物件の建物と建物の間が
数十メートルしか離れていないのって、お互いの部屋は気にならないのかな？

[386: 匿名さん]

>>384
これ住友HPにあったような(笑)
WCTって実際にこんなに素晴らしい眺望なの？
煙突とかもあるって話だったけど。
この眺望が永久であれば、リストにいれたいですね。

[387: 匿名さん]

>>378
南が永久眺望って現行ではあんまり無いですが、これからできる有明ガーデンシティや選手村跡地のタワーは期待できそうですね。

[388: 匿名さん]

シンボルの南はレインボーブリッジが良く見える永久眺望。
部屋によっては西に東京タワーも見える。

[389: 匿名さん]

＞384
WCT東側の足元は港湾施設ですが、その先は東京湾で2km先の対岸が見渡せ、周囲に高い建物が
皆無なので空が広い。駅から遠いのにもかかわらず、この眺望で人気を維持しているマンション。

[390: 1]

>>389
え、この写真はさすがにWCTじゃなくないですか？w
これどこの眺望だろう。綺麗

[391: 匿名さん]

＞390
389はワールドシティタワーズの完成後の販売時に物件ホームページに掲載されていた
建物内モデルルームの写真ですね。オリジナルはこの写真です。

これだけの景色があるから、今でも人気なのでしょう。ただし、この景色が見えるのは
東側の中層以上で大きなダイレクトウインドウがある部屋に限られますが。
そういう部屋は、手放す人が少ないので売り物がなかなか出てきません。でてくれば
坪単価400万くらいしますが、仲介業者に登録して売り物が出るのを待っている人が
いるので、あっという間に瞬間蒸発します。

[392: 匿名さん]

＞391
東側中住戸ならこの景色が中古坪単価400万くらいでギリギリ買えるかもしれませんが、
この写真の部屋は北東角部屋なので分譲時、121㎡で2億円坪単価は540万。

B2-120B-EN_M1 1億9800万円 2LD 35階/42階 121.22m2

北東角は中古市場にはめったに出てきませんし、出てきても値段がいくらになるか
分かりません。ちなみに北東角最上階はメゾネットになっていて分譲価格4億円でした。

[393: 匿名さん]

ちなみに384と389は同じ部屋を別角度から撮影しているものですね。384は夜景、389は明け方。
これだけの湾岸オーシャンビューを得られる立地は品川、田町エリアにはもう無いので希少です。

[394: 匿名]

>>391

この写真の部屋よりは小さい部屋ですが、ブリーズ北東角部屋の購入を真剣に検討しました。
ただ、この写真では分かりにくいですが、構造上リビングや寝室に柱が何本か食い込んでしまっており、リビングは長方形ではない変形形状です。
また眺望的には長所ですがリビングの2面がダイレクトウィンドです。

ほぼ永住（手放すことを前提としていない）での購入を考えていたため、TVを含めた家具の配置がしやすい他の部屋にしました。
結論として、眺望を優先するか、部屋の使いやすさを優先するかだったので、部屋の使いやすさを優先しました。
購入した部屋は、当初検討していた北東角部屋と同程度の大きさの部屋ですが、お値段は北東角部屋よりも安かったです。

WCTは品川駅周辺の喧騒からもやや距離があり、施設も充実しており快適ですのでお勧めのマンションです。
住民も（六本木某所などのように）ミーハーで浮ついた雰囲気の人などもあまり見ることもなく、落ち着いた住民層だと思います。

無料のマッサージチェアがあるのも良いです。
人気ありそうですが、案外空いていてすぐ使えます。

[395: 匿名さん]

＞394

そうですね。タワーマンションは柱が部屋に食い込んでいる場合とうまく避けている部屋
があるのですが、角部屋は柱がどうしても部屋の中に来ます。だからリビングは20畳以上
はマスト。それに角部屋のリビングは角部分に設置されてますが、2面窓は家具の配置に
困りますよね。

一度、有明の某タワーマンションの角部屋見ましたが、15畳しかない正方形でどうやっても
ダイニングテーブルとソファと60インチＴＶは配置できない形状。あれ、実際どう使うん
だろな？と思いながら速攻却下しました。

完成前に購入すると、思わぬことがあるかもしれません。できれば完成物件を見て買いたい
と思ってます。

[396: 匿名]

>>395

私が検討したWCTのブリーズタワーの北東角部屋のリビングの表示は確か約17畳でした。
しかし柱がリビングに2本食い込んでいるため有効面積は小さくなってしまっており、かつ、長方形ではない変形リビングです。
（確かマンションの場合は柱がある部分も面積表示に組み込まれるので、実質面積は小さくなります）

また、他のタワーマンションのように、うまく柱をリビングに食い込ませないような設計でも、リビング周囲に不要なカウンターがあり、これが有効面積を減らしますので、どっちもどっちです。

これらの場合は50インチどころかもっと小さなTVを設置する場所にも悩みます。
WCT（特にブリーズタワー）は東と北の双方の眺望に優れているので、その両方を享受できる北東角部屋からの眺望はとても素敵でした。
まさに、間取りさえ・・・、と言ったところです。

[397: 匿名さん]

結局、WCTのレインボー向きは最低いくらくらいあれば買えるんですかね？DWがついていれば、狭くても中住戸でも良いんだけど。億も出せないから。
調べてるけど、ここは3つマンションがあるから、難しいよね。

[398: 匿名さん]

レインボー向きはブリーズ北向き、東向きかアクア東向きで20階以上の高さは欲しいですね。
レインボーが見える部屋の中古売り出し坪単価は今350万から400万くらいなので、
85㎡で9000万から10300万位じゃないでしょうか。急いで売る必要がある人なら交渉に
よって若干の下げはあるかもしれないですが、基本人気があって希望の間取りが出るのを
順番待ちしている人もいるので、仲介業者に希望を伝えておかないと部屋が出てもすぐに
他の人に決まっちゃいますよ。

[399: 匿名]

アクア東、ブリーズ東、ブリーズ北にも、50㎡～60㎡台の部屋もあったと思うので、そちらであればもっと安く買えますね。
東側と北側のファミリータイプの部屋だと、現状の相場ではかなり高い金額になると思います。

[400: 匿名]

398さんがおっしゃるように、WCTのアクアタワー東向き、ブリーズタワー東向き、ブリーズタワー北向きは人気が高いため、値付けが妥当であれば市場に出たとたんに瞬間蒸発のようです。
複数の不動産会社へ希望の間取りなども含めて登録しておき、情報が入り次第、内覧に行くのが良いと思います。