【中古】湾岸タワーマンション総合スレ（汐留、台場、勝どき、晴海、豊洲、有明他）part1

[購入者]

新築板が荒れてるので、こちらに立ててみました。今や新築は割高感満載で、中古での湾岸物件のほうがコスパや資産価値的な面で優位だと思います！今の新築にはない歴史的タワマン(東京ツインパークス、台場タワーズetc)もここで語りましょう！よろしくお願いします。

[342: 匿名さん]

>>337
1ではないですが、スーモやホームズでタワーマンションで価格の昇順で検索すれば、港区も中央区でも結構出てきますよ。
豊洲の高い物件は平米100をゆうに超えているので、港区中央区で平米100前後を探せば良い。

[343: 匿名さん]

>342
坪単価同じなんですか？

[344: 匿名さん]

>>341
「自分にとって住みやすい場所に住みます」という定義に自信はありますが、住みやすい場所は職場や家族形態の変化により変わります。
普通そうですよね。

[345: 匿名さん]

>>343
それくらい自分で調べましょう。調べればすぐに分かります。豊洲も平米100越えからもっと少ないものまで様々ですが、豊福平米100越えの物件を検討できるなら、港区中央区が検討できます。

[346: 匿名さん]

>>344
職場や家族形態は様々な理由で変わる事を考えると、その時々で住み替え可能とするために資産価値というステータスも大切なのだと思います。その時の自分や家族の状況下での住まい重視により、資産価値を無視して購入すると、価値の下落により、将来住み替えができなくなる可能性がある。
よって、資産価値のステータスを完全に無視する事はしないほうが良いのではないでしょうか。

[347: 匿名さん]

>>346
その通り。売却して残債返したら、当初の頭金も無くなっちゃったなんてなったら住み替えも出来ませんからね。豊洲は大した立地じゃないのにデベロッパー主導で分譲価格が高騰しているのでリスク高い。

[348: 匿名さん]

中央区新川のブリリアも最寄りの八丁堀駅よりも徒歩１６分の東京駅を推してますよね。
ＷＣＴに通じるものがある。

[349: 匿名さん]

ＷＣＴスレでも話題になってるけど、シャトルバスの乗り場が港南口から徒歩６分の場所になるんでしょ？
これってもうバスなんて運行する意味ないですよね・・・。

[350: 匿名さん]

１．最寄り駅の駅力×駅からの距離

　　駅からの距離は重要。だが、私鉄沿線でも快速停車駅と各停の駅では評価が異なるように、
　　どんな駅かも重要。駅力はググれば参考資料はいっぱい出てくる。
　　JR各線と新幹線も止まる東京駅と品川駅は別格中の別格。そのあと、山手線主要駅、
　　主要駅以外の山手線駅＋山手線内地下鉄駅、私鉄快速停車駅、私鉄・地下鉄その他駅
　　という感じ。駅力と駅距離の掛け算で判断。
　　ただし、駅から近いマンションは、住宅地ではなく「商業地域」に建てられているので、
　　都心の場合あとから周囲を高層建築で囲まれる可能性もある。周囲に高い建物が建つ
　　可能性があるかどうか要注意。また、駅地価の場合、電車の騒音もチェック。

２．地域におけるランドマーク性

　　そのエリアを代表するマンションか？目立つ存在で知っている人が多いかは大事。中古の
　　検討者はエリアのNo.2以下の物件や目立たないマンションをわざわざ選ばない。
　　広尾におけるガーデンヒルズや汐留におけるツインパークス、大崎におけるウエストシティ
　　タワーのような存在。

３．周辺のマンション戸数と今後の新規供給の可能性

　　周辺に築浅のマンションがあったり、新築が供給される余地がたくさんあると、検討者は
　　新築を選んだり、他の中古マンションを選んだりする可能性が高くなる。物件がたくさん
　　あって検討者が少ないと値段は下がる。予想される需要と供給のバランス。
　　人気エリアでは買いたい人もコンスタントに現れるが、人気エリアかどうかは、流行では
　　なく駅やブランドで判断すべき。一時の流行は必ず廃れる。

４．建物の管理状態と管理費の妥当性

　　建物の管理が良ければ築年数経過による建物劣化の影響も少なくなる。敷地内の植栽や
　　清掃状態などもチェック。また、管理費が高すぎると敬遠される。バブル期の物件では
　　管理費が月80000円とかザラにあるので要チェック。建物内に防災センターや常駐警備が
　　入っているマンションは資産価値が高い。

５．周辺環境、利便性

　　人の好みもあるが、一般的には緑が多く、周辺の道が広く大きな公園や学校が近隣に
　　あると◎。環状7号線や第一京浜のような幹線道路沿いなど交通量が多いと子供は危険だし
　　空気が悪いのでマイナスポイント。スーパーマーケット、コンビニ、金融機関、薬局、
　　クリニックなど必要な施設が近隣にそろっているか。風俗店や飲み屋街などからは離れて
　　いるかも大事。

６．タワーマンションの場合は眺望も大事

　　わざわざ中古タワーに住んで、眺望も何もない部屋を選ぶ人は少ない。湾岸タワーなどの
　　場合は海が見えるとかレインボーブリッジが見えるとか、東京タワーが見えるとかの条件
　　だけで、同じマンションでも物件の価格が1割から2割変わってくることもザラ。予算が
　　許すなら大きな窓があって眺めの良い部屋を選んだ方が良い。

７．間取り

　　PP分離はよっぽど専有面積の広い部屋じゃないと関係ないが、基本はワイドスパン行灯
　　部屋なしが良い。田の字で、片側の窓が共用廊下に面していて部屋の窓に格子がはまって
　　いるような部屋は避けた方が良い。あと、柱が部屋の中に食い込んで部屋の形がいびつ
　　な部屋が無いかも大事。

[351: 匿名さん]

>>336
資産価値については、結果論の側面もありますが大体の予測は出来ますよ。
例えば山手線と有楽町線どっちがインフラとしての評価高いの？となったら、山手線でしょうし、この評価が将来変わり得る可能性は非常に低いでしょう。
そういう意味では、自分の将来のほうがよほど不明確で、分からない部分です。

・自分の住みやすさ→変動の可能性は高い。
・資産価値　　　　→変動値の低い、底堅い地域はほぼ判明している。

上記の２つを比較すると、どちらが確実性があり、勘案すべき部分なのかが分かります。
ただ、住みやすさが不便だと意味がないので、自分にとってバランスのとれた物件と、資産価値についてのリスクを考えて物件を選別すれば良いと思います。

どちらにしろ、物件価格が高騰している今の時期は、自分の選択する物件（地域含む）の将来の資産価値がどうなるのか、という部分は絶対に無視すべきではないと思います。

[352: 匿名さん]

>>349
それはすごいねw
WCTの資産価値にも多分に影響は出てきそう。

[353: 匿名さん]

＞３４９
シャトルバス出す意味あるんでしょうか。

[354: 匿名さん]

バス停に行って、時にはバスを待って、そこからマンションへ向かう。
間違いなく真っすぐ歩いて帰った方が早いですよね？

[355: 匿名さん]

>>351
鉄道インフラは最も大事な要素、且つ滅多に変更がないし、消滅もないから読みやすい。
住みやすいということは、求める人が多いということにつながるので、大事な要素。

[356: 匿名さん]

>>351
例えば眺望なんて、直ぐに変わっちゃうから、眺望なんかは考慮しないほうがいいのですかね？

[357: 匿名さん]

私は眺望は気にしません。
過去に住んだ部屋も低層階で眺望なんて無いに等しかったです。
まぁ人それぞれですよね。

このご時世、景色が悪くなることはあっても良くなることはほぼないですからね～。
スカイズあたりだと、それこそもし発展が進んでワイルドマジックやウゴカス？があった場所に大きな建物ができたら致命的。

[358: 匿名さん]

極端な例ですが、虎ノ門ＴＲは正面に森ビルが１８０メートル級のビルを建設することによって東京タワーを眺めることもできた東側の眺望のほぼ全てがつぶれる。
湾岸に関しては虎ノ門のように高層ビルがひしめきあってるわけじゃないのでそこまでひどいことにはならないだろうけど、スカイツリーや東京タワーがちょうど隠れてしまった。とか全然あるよね。

[359: 匿名さん]

心配なら永久眺望のマンションにしたら？

[360: 匿名さん]

>>352
ウチの中古スレを覗くついでに
こちらもよく見るWCT住民です。

変わるのは品川からの帰り乗車場所で、
行きの降車場所は変わらず品川駅港南口横付けです。

元々の乗車場所も信号２つ待ち入れると
体感5分前後かかってたので、
個人的には面倒で使ってませんでしたが、
台風の時とかは使ってたのでそういう時には
今回の1分前後プラスは迷いますね。

[361: 匿名さん]

＞358
虎ノ門ＴＲはあれは想定済みで皆さん買われたんですかね。大崎ウエストシティタワーも
駅側はSONYのビルに完全に視界ふさがれてますよね。
港南芝浦の海側はビル建つ可能性少ないんでしょうけど、豊洲エリアなんかも結構視界を
ふさがれているマンションの部屋ありますね。窓から見たら隣のビルというのはちょっと
ですね。