プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その6

[物件比較中さん]

プラウドシティ加賀学園通りについてのその６です。

引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576469/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分 、都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～104.74平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[541: 匿名さん]

池袋本町とは時代が違いますからね。利便性を買うなら中古池袋本町が良いでしょうね。

[542: 匿名さん]

ここの良いところは、緑が多くて、歩道が広くて、文京施設が集まっているところ。
図書館、体育館、東板橋公園、動物園。これらが徒歩圏に揃っているところは多くないでしょう。
徒歩9分を許容できる方には、良い環境でしょう。

[543: 匿名さん]

>>542
だいたい同意かな。緑が多くて歩道が広いのは確か、ただ、半径300メートルだけなんだよね。その外側がちょっと厳しい。駅までの道のりにはいろいろある。
文教施設、というのが帝京と家政大というのがちょっと微妙というのは既出。

動物園とかは徒歩圏内でもそんなにうれしくはないかな。

デメリットは徒歩９分ということだけではないというのは、これまでさんざん議論されてきたところ。

[544: 匿名さん]

スーパーが遠いのがやっぱり痛いですかね。

[545: 匿名さん]

>>543
やっぱり子育て世帯がターゲットなんですよ、ここは。DINKSや隠居世帯がアクティブに生活を楽しもうとするなら、2LDK50㎡でもっと都心寄りに住む方がよいでしょうね。

[546: 匿名さん]

旧帝京高等看護学院跡地はどうなるんでしょうか。今は空き家になっているようですが。

[547: 匿名さん]

>>543
たしかにファミリーがメインターゲットでしょうね。
しかし実際にはローカル物件なので実需が多くなかったという・・・

そこで野村さんとしてはシニア世代も対象にしようとした。
でも及んでいない。

野村さんもマーケットを読み違えることが増えてきたということのようですね。

[548: 匿名さん]

>>547
帝京病院は良いんですけど、それだけじゃ弱い。食や文化の香りがもうちょっとあったらね。

[549: 匿名さん]

十条、板橋はとにかく駅前が過疎っている。あっても昔ながらの商店街。人や社会の価値観が変わっているんだから街と変わらないと地区間競争には勝てなないですね。2駅とも再開発が計画されているので長い目で期待しています。

[550: 匿名さん]

>>549
過疎ってるわけではないのでは？
むしろ駅周辺はある程度の利便性はあるのに地区の評判が全体的に良くないことが問題なのではないでしょうか。

[551: 匿名さん]

どのみち、これから４人以上の家族構成がへっていくなかで、そこをターゲットにした駅から遠い物件の資産価値はない。

でも永住目的なら良いのでは？

[552: 匿名さん]

過疎っているほうがまだましというのもある。イオンとかララなんちゃらとか田舎のインフラ作られても困りますよ

[553: 匿名さん]

>>552
？？
なぜですか？
田舎のインフラとはまた一面的な見方ですね。
私は利便性がたかいほうが良いです。

[554: 匿名さん]

>>551
そういう見方もありますね。

[555: 匿名さん]

>>550
住宅密集してるから過疎ってはないですね。
今時の商業施設の集積がないんですよ。
アトレとかルミネがあったら良いんだけど。

[556: 匿名さん]

>553
郊外型は車で移動、価格は安く、品質はそれなりになアイテムばかりです。そんなとこに喜んで行く層はここ買わないですよ。
少なくともここに住む人は伊勢丹とか、お新宿は無理があるかな。では東武の地下で食材を買う人層が多いと思います。吉野家の中国うなぎがうなぎだと思っている人が買うとは思えません。

[557: 匿名さん]

>547
シニア世代には絶対だめでしょうね。駅前タワーとの2LDKとかが向きそう。もちろんLDは30畳とかの部屋。ここだと車というか免許を返納したあとに動きが全くとれなくなるじゃないですか。子供達と2世帯購入とかならありかもしれませんが。

[558: 匿名さん]

>555
画一的な商業施設で、中に入るテナントは皆チェーン店ばかり。味はイマイチ、価格は高め。なんか住みにくい日本になってきましたね。個人商店は生き残る事がめんどうな時代になりました。その点十条は特に板橋よりも個人商店系ががんばっているなかなか良いところだと思いますけどね。

[559: 匿名さん]

山手線の駅前なんて、どこも同じチェーン店、金融機関の看板ばかりで画一化が進んでる。

でも最近は、吉田類の酒場放浪記が支持されて、ワタミが大赤字になる世の中。

十条にも名店が多く、様々な所からお客さんが集まってきている。

[560: 匿名さん]

正直、スーパーや大型商業施設より個人商店街がよいという人はいまは希少だと思います。

しかしそういう通な人がこのマンションの支持者になってくれるといいですね。

[561: 匿名さん]

>>556
このマンションは価格がやすいのが最大の強みなので
住民もそれに対応した層になると思いますが。

[562: ご近所さん]

伊勢丹は行かないですよ。
みどりやへ行けば大抵の洋服は数百円で買えますから。

鳥大のチキンボールは1個10円！いつも大行列。

それに仲宿の鳥新の鶏肉食べたらスーパーの鶏肉は食べられません。

ほかにもいろいろたくさんありますが、そんな昭和な街なのでスタイリッシュを競う地区間競争ではルーザーです。

[563: 匿名さん]

昭和の街並みですが再開発で変わります。
商店街と共存して、住みたい街に名を連ねる時がくるかもしれないですね。

[564: 匿名]

再開発で店舗が入れば商店街は廃れますよね。
むしろ池袋があるのだから、十条は駅舎の
整備くらいに止めて、いまの味を大事に
して欲しいですけどね。

[565: 匿名さん]

いろいろ期待をするのは楽しいですよね。

ただ、再開発があると、ますます駅近に人気が集中して、駅から離れた物件の資産価値は下がってしまいそうです。

どなたかが書いていましたが、やはりこのマンションは近くに勤務する人で永住を決めている人が主なターゲットということでしょうね。

[566: 匿名さん]

プラウドシティ阿佐ヶ谷の次期販売が延期になったようですね。

[567: 匿名さん]

4期で60戸でたら、いよいよ年内完売が見えてきますね。さて何戸売るか楽しみです。

[568: 匿名さん]

>>564
並の商店街ならそうでしょうが十条商店街は別格だと思います。他と違う街づくりを期待したいです。

[569: 匿名さん]

期待したいですよね。

[570: 匿名さん]

最近、強引な感じでこの物件を推したり、
この物件のデメリットを指摘する人をしつこく攻撃したりする人がいなくなりましたね。

良かったです。
どういう変化があったんでしょうか。

[572: 匿名さん]

改めて物件概要見てたら、来年に2月頭には竣工みたいですね。
それなのに、こんだけ売れ残ってるって野村の即日完売戦略は完全に失墜したんでしょうか。。。

下手したら、ここもシティテラス加賀みたく竣工後2年間、販売中の垂れ幕をベランダに飾ることになりかねないですね。

[573: 匿名さん]

>>572
ここは試金石になるかもしれないですね。竣工までにあらかた売れるようだとデベとしては、開発できる立地の幅が広がりますね。

[574: 匿名さん]

>>572
世の中で金が余っていて、資金調達コストが激安の今だからこそ即完でなくても経営は成り立つのかもしれないですね。野村の業績は順調に伸びてますから。
ただ量的緩和が縮小して金利があがれば即完戦略に戻りそうな気がしますね。

[575: 匿名さん]

>>572
加賀の需要がないってだけ。

そして、それに気づけなかった野村がマヌケなだけ。

まぁ駅から10分のとこにマンション作りまくったら、そら需要もなくなりますね。

[576: 匿名さん]

>>575
資金が回らなくなればすぐに即完に戻りますよ。三菱や三井のようにビル賃貸から生まれる豊富なキャッシュを持っていないですからね。資金繰りも国の政策しだいってところですね。

[577: 匿名さん]

戦略なんかじゃなくて、単に即完できなかっただけじゃないの？
早く売れたほうが人件費も浮いて有利に決まってるんだから。

それどころか第１期なんかでは売り出し住戸表が虫食い状態で、必死に売り出し戸数を確保しようとしていたからね。
苦戦しているというだけ。

[578: 匿名さん]

阿佐ヶ谷も仙川も、山手線から外の物件は苦戦が隠せませんね。

[579: 匿名さん]

SAタイプっていくらぐらいですかね。

窓が多いし前も抜けてるから眺望良いでしょうね。

[580: 匿名さん]

>>578
まぁ、職住近接やらコンパクトシティがひろがっていくなかで、逆のアプローチですもんね。

といっても、山手線内側は住みたくても高くてなかなか買えませんけど。

[581: 匿名さん]

>>580
いまの価格はちょっと高過ぎますよね。
基本的には都心も郊外もマンションは買い時ではないと思います。

個人的にはいま買いたいところですが、数年間で資産価値が大きく下がる可能性が高いことを考えるとマンションは買う気になれません。

いま買うなら一戸建てかもしれませんね。

[582: 匿名さん]

>>577
第1期はフロア毎にキレイに売り出してましたよ。20戸が抽選になり、私は外れてしまいました。

[583: 匿名さん]

>>577
首都圏のマンション販売戸数が低迷しているのはご存知ですよね。建築費、土地価格の上昇でどこのデベも玉がありません。つまり即完しても次の物件で儲けることができません。
ここも本来の5,000弱なら即完してもおかしくないと思いますが、時間をかけてでも手持ちの物件から搾り取ろうとしているようにみえます。安売りして販売の人間を遊ばすのは損ですからね。今、即完しているのは富裕層向けの都心物件かオリンピック関係の湾岸が中心です。
マンションギャラリーに一度行ってみてください。営業マンは受動的な態度ですよ。
大手不動産会社はどこも増益基調だからどこも割とドーンと構えてますよ。
それでも今、買う必要があるか？をよく考えて買わないと後々後悔することになりそうですね。

[584: 匿名さん]

>>581
私も1割から2割は高いと思います。2割安はいつになるか？だけど、1割安はそう遠くないかもしれませんね。

[585: 匿名さん]

>>578
山手線の内側は普通のサラリーマンでは手が届きませんね。さてそこでどうするかですね。

[586: 匿名さん]

>>577
即完するようなマンションは、高すぎて買えなくないですか？坪単価300未満の一般サラリーマンが買えるマンションも即完してますか？
加賀の好不調は別にして、ボリュームゾーンが飛びつきたくなるような物件が少なくないですか？

[587: 匿名さん]

>>577
販売戸数が少ないけど販売人数(社員)はそう簡単に減らせない。加賀は人気のある場所とは思わないけど、即完でないから即不調と判断すると代替物件探しでも同じような問題にぶちあたるかもしれませんね。
577さんが良い物件を見つけられることをお祈りしています。

[589: 匿名さん]

連続レス、お疲れ様です。
見ている人は、皆さんすぐに分かってしまいますね。

このスレでいままで書かれてきたことの多くが納得できてしまいます。

[590: 匿名]

>>579
角部屋で広めのお部屋なので少しお高めだと思います。
下の階はあまり眺望ぬけない気がしますし、上の階は結構お花がついていたような気がします。

SAが購入できたら良いですねー

[595: 匿名さん]

てか人気ないのは事実だしねぇ

[596: 匿名さん]

結局のところ自分がきにいるかどうかってところに尽きると思うけどなぁ。
彼女や嫁と同じでどんなに最高！っておもっても飽きるときは飽きるし。

[597: 匿名さん]

また特有の感じの書き込みが増えてきましたね。
このマンションの検討者にとってはちょっと恥ずかしいかも。

プラウドは買ったあとに後悔すると言われてしまうのが頷けてしまいますね。

[598: 匿名さん]

証券会社の体質ってどんな感じなんでしょうか。
関連企業のもやはり同様の体質になりそうですよね。

[599: 匿名さん]

>>595
苦戦していることを、この方はなぜ必死で否定しようとするんでしょうね。

[600: 匿名さん]

このスレも削除された書き込みが多くて、虫食い状態になってしまっていますね。
仙川のスレも同様です。

冷静な議論がしたいですね。

[601: 匿名]

西台駅4分の三井は坪200万切るようですね
そこまで違うものですかね

[602: 匿名さん]

＞６０１

同じ三田線でも高台と低地では全然違います。
境目はその名も「志村坂上」駅。
坂上駅を出ると三田線が地上（高架）を走ります。つまり標高がガクンと下がっている。
当然地盤も災害リスクも違います。

[603: 匿名さん]

ここが苦戦しているということは。買うチャンスなのか、他の人気物件にするか。悩ましいです。ここの環境は気に入っているんですが。

[604: 匿名さん]

三田線、埼京線沿線だとどこが販売好調ですかね。スカイティアラは長期的に売るんでしょうし。パークハウス北赤羽は終わりが近いみたいだし。

[605: 匿名さん]

パークハウス北赤羽、今日チラシ？が届いてましたがすごく安く広い部屋が買えるのですね。

[606: 匿名さん]

あきらかに虚偽の情報を指摘されている>>577は削除されないんですかね？
荒れる原因になっている。

[607: 匿名さん]

577は虚偽じゃないでしょう。
売り出し住居表は確かに虫食いになっていましたよ。160戸を何とか確保しようとしていたわけですね。

普通にプラウドシティらしく良好な滑り出しという形を作ろうとしていたわけです。
それでも売れ残ってしまって、いろいろがんばったものの「完売御礼」とはならず「供給御礼」となりました。

[608: 匿名さん]

このマンションの共用施設について良くご存じの方はいますか？

>>1には
牛乳も置いてないミニショップ、極小ジム、短時間勤務のコンシェルジュ
と書いてありますが、やはりあまり使えないのでしょうか？

カフェサービスとかも良いかな、と思ったのですが。

[609: 匿名さん]

>>607
２期でさえ野村は虫食いを嫌って希望する階には申し込めませんでした。もう４期なので現状の残住戸がどのようになっているのかわかりませんが。モデルで住戸表を確認すれば真偽ははっきりしますよ。

[610: 匿名さん]

売れてるとか売れてないとかはどっちが本当なのか掲示板でこれ以上やってもわからないですよ。

[611: 匿名さん]

>>605
価格は魅力的ですよね。仕様もなかなかのもの。
駅近という利便性もありますからね。
鉄道や都道が気にならない方は買いでしょう？

[612: 匿名さん]

価格に関していえば昨今の高騰を踏まえると5000万円で買えると思えば十分安いほうだとおもいましたけどね。
徒歩9分（実質12分程度）っていう駅遠なのと利便性が悪いのが最大の欠点でしょうかね、やっぱり。
たぶんこのあたりの特徴はどんなマンションでもあるわけで特段悪くも良くもないと思います。

ネガが多いのは、やはりこのエリアのシンボル的存在である加賀レジとの比較で、「損をした気分」になる
人が多いからじゃないですかね。
加賀レジも同様の価格帯なのに質が頭一つ分上だからなんだか買うのがバカバカしくなってしまう人も
いたんでしょう。

[613: 匿名さん]

>>612
加賀レジと比べたら買えない物件ですね。今買う必要性が低い方は不動産価格が落ち着くまで待ったほうがストレスがないかもね。
加賀がよいなら旭化成は見えていますし。

[614: 匿名さん]

>>612
加賀って住所になると駅遠になってしまいます。駅近なら板橋、仲宿アドレスが良いですね。
板橋駅前のタワーまで待てれば魅力的だと思います。

[615: 匿名さん]

>612さんにだいたい同意です。
価格と、マンション周辺の環境は良いと思います。

駅から遠いのと、スーパー等が遠いのが一番の欠点だと思います。

あと、私は、最近の他のプラウドでかなり問題が起きているのが気になります。
施工への不満と、その不満への対処が雑であることが評価を落としているようですね。

[616: 匿名さん]

確かに最近の野村騒動は気がかりですよね。
施工ミス自体は人間がやる事なので程度の差はあれどどこでもあり得る話なので良いんですがその後の対応でしょうね。
これだけ短期間にいくつも出ちゃってとなると再発防止に取り組んでるというよりもむしろそれを当然の事のように扱ってると疑いたくなりますよね。

まぁ野村のキャッシュフロー見てたらいつもギリでフル回転してるんでコストと納期を最優先してるんだろう事は容易に想像できますが。
それに加えて完売させるために値下げもやってるらしいことを考えれば中身は販売価格に対して相当低い原価率になってる可能性があるかもです。
加賀レジ中古のほうがかえって安心かも知れないですね。もう竣工済みで中身も丸裸ですから新たな不安はなくて済みますし。仮にこの物件の新築と同じ価格でも中身まで考えれば加賀レジのほうが実を得るでしょう。

一方で変なこだわりを捨てて価格の安いお得な部屋を選ぶというのも一つかなと思います。この環境に安く新築に住まうってだけでも十分ですから。高級感とかそういうのを求める物件ではないと思うんで過度な期待をするとがっかりするだけかと思いますね。ただ板橋区で駅徒歩10分超は駅遠でリセールも期待できないのでその辺りは覚悟が必要。

[617: 匿名さん]

駅徒歩10分超ではないですよ。
9分です。

[618: 匿名さん]

まあいずれにしてもリセールは期待できませんね。

[619: 匿名さん]

>>617
大人の男性なら8分。子供やお年寄りなら10分以上かかるかもしれないですよ。

[620: 匿名さん]

>>618
リセールなら山手線内側、せめて山手線最寄りでないとリスクが大きいでしょうね。
なんだかんだで、山手線沿線に住む人はあまり減らないんじゃないですかね。

[621: 匿名さん]

>>618
私もそう思います。
リセール重視ならオススメできないですね。

[622: 匿名さん]

加賀レジも、発売当時は、マンコミスレで
「板橋区なのに、こんなに価格が高いマンション買うなんて頭おかしい」
「これからは、人口減になるから、もっと価格は安くなる。待つべき」
「外観が、ふきつけで安っぽい、まさに団地でみっともない」って
ネガレスが多かったですよ。

[623: 匿名さん]

>>622
よくご存知ですね。

[624: 匿名さん]

>>622
モデル来場者の１割が購入すれば上出来ですよね。１割が支持してくれれば良い世界だから掲示板にネガが目立っても仕方ないのかな。

[625: 匿名さん]

>>612
駅遠と利便性の問題があるからこそのこの価格ですね。ここが駅3分だったら今の市況では坪300超えるでしょうからね。
背伸びしない価格という点ではありですね。

[626: 匿名さん]

このマンションを主に買っている人はいま周辺に住んでいる人だとおもう。
この地に縁がない人が買う物件ではないと思うね。

[627: 匿名さん]

>>626
北、板橋、練馬が中心なんですかね。

[628: 匿名さん]

ｋ板橋区にかう時点でお察し。

[629: 匿名さん]

購買層が板橋区の人が中心であることは確か。
しかし西台とか志村とか蓮根に住んでる人が加賀に移ってくることは考えにくい。
基本的には池袋、十条、板橋区役所前の三角地帯に住んでいた人が中心だろう。
しかしそれで需要が十分にあるかどうかということが問題。

帝京関係者には結構売れたのではないだろうか。
他にも区役所関係者とか。

[630: 匿名さん]

北区と板橋区ってどっちがイメージいいでしょうかね。

[631: 匿名さん]

どちらも世間一般的なイメージは良くないんじゃないですかね。

[632: 匿名さん]

>>631
板橋は団地のイメージ。北区はどこにあるの？という感じでしょうか？

[633: 匿名さん]

北区は北のほうにあると普通は思うんじゃないの？

[634: 匿名さん]

存在感がないという意味か

[635: 匿名さん]

>>629
その三角州の中がオアシス、であればみんなこぞって買うのだろうが実際は首都高、幹線道路に囲まれた吹き溜まりになってしまっているので板橋区民の中でも加賀は有名でもなければすみたいエリアにはいつも入らない。環境がいいとか言ってる人がいるが現地を見たこともないような人だろう。排ガス等に囲まれたエリアに緑があればそれで環境がよいってことになるわけがない。

[636: 匿名さん]

>>634
23区を順に言っていったら最後の方まで出てこないでしょう。赤羽とか王子とかはそれなり知られていると思うけど、北区だと知っている人は少ないでしょうね。

[638: 匿名さん]

板橋区のポジティブなイメージってないんですか？

[640: 匿名さん]

>>637
まあそうですね。街で言ったら高島平とかが割と名前が売れてるけど、ただの団地ですもんね。