プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その6

[物件比較中さん]

プラウドシティ加賀学園通りについてのその６です。

引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576469/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分 、都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～104.74平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[251: 匿名さん]

>>248
やはり立地の評価が低くて共用部分の評価が高いんですね。

[252: 匿名さん]

>235

マンションマニアさんは独身男性。
マンション評価ナビは立地重視からもわかるように、DINKSがメインターゲット。

この物件は専有部の広さからして、４人～５人家族がメインターゲット。

メインターゲットに評価されないんじゃ売れ行きが悪いのも仕方ない。

[253: 匿名さん]

>>249
プラウドはシティより500万ほど高いのだから当然でしょ

[254: 匿名さん]

そんな価格帯だったんですか？
それならシティテラス買った人が羨ましいな。

[255: 匿名さん]

近隣の朝鮮学校の関係の方や中国人の方がこのマンションを購入されているという書き込みが以前ありましたが、国際色の強いマンションになりそうでしょうか。

[256: 匿名さん]

ベネッセの英語教室があるそうです。インターナショナルな雰囲気もできるかもしれないですね。

[257: 匿名さん]

ここはゲーテッドマンションですよね。敷地内に外部の人が、入れない構造だからセキュリティ面は安心ですね。
武家屋敷をイメージしたエントランスもカッコ良さそうですね。

[258: 匿名さん]

けど都内のマンションだとどこもそんな感じじゃないですかね。

[259: 匿名さん]

>>255
都心ではないので爆買いのターゲットにはなっておらず、賃貸目的で買っている人はほとんどいないはずだと営業が言っていました。

[260: 匿名さん]

そうですか、そんなことを営業さんがおっしゃっていましたか
営業さんのおっしゃることなら一番信頼できますよね

[261: 匿名さん]

>>257
ここは池袋本町の下位互換ですね
かなりレベルが離れてしまっていますが

いろんな点で随分差がついてしまっています
値段はそれほど変わらないのに

[262: 匿名さん]

>>257
ゲーティッドとは呼ぶかどうかわかりませんが、普通にセキュリティはあると思います。
二重プラス各戸の鍵ですね。

[263: 匿名さん]

>>259
池袋近いので、中国の方はこの地域に多いですよ。
近隣マンションにも、いらっしゃいます。

営業は、投資目的はいないという表現なら、住居としてはいるということを少し隠して表現した感じですね。隠す必要ないのに、おかしい。

[264: 匿名さん]

このマンションは良いと思いますよ。

正直、周辺と比較して高いので、購入できる方が羨ましいです。

このおかげかわりませんが、周辺のマンション中古が値上がりしているとのことです。
シティテラスは、中古でも、野村不動産販売の査定で1割位上がったらしいです。

周囲もあげるプラウド効果、住める方が羨ましいです。

[265: 匿名さん]

>>242
豊島区は、将来23区の中で、消滅する可能性があると研究報告されていました。人口減と財政難が大きいですね。

もしかしたら、板橋区が豊島区を統合しちゃかもなんて考えてます。

[266: 匿名さん]

共用の廊下側の窓は、防音対策として二重になってますでしようか？

よく、マンションでは、共用廊下側から部屋のテレビとか聞こえるので。

まあ、営業に尋ねてますが、回答来ないので、

[267: 匿名さん]

>>247
いったいどんなトラブルですか？
配管なんて後から直すの難しいですよね。

[268: 匿名さん]

>>263
わからないけど、普通に中国の方もいるんじゃないですか？
けどそんなに何でも勘繰ってたら疲れますよ。

[269: 匿名さん]

>>264
このマンションの一番の利点は、安いこと。
このスレでもいつも指摘されていますね。
その理由についても。

[270: 匿名さん]

朝鮮学校の関連の方はどのくらい購入されているのでしょうか。
多様性があるのは良いことと思いますが。

[271: 匿名さん]

>>270
知らんわ。中国の方も、韓国の方も朝鮮の方も居ないとそれなりにいますよ。池袋近いのだから。
でも、どのくらいかは知らんです。

[272: 匿名さん]

>>269
このマンションってそんなに安いですかね？
クオリティに比してって意味ですか？
同地区では高く感じます。

[273: 匿名さん]

>272

安いよ。
ただしこのご時世にしては専有面積があるから、グロスだと高く見える。

[274: 匿名さん]

>>261
下位互換ってどういうこと？互換って何？

下位ということだけ？

[275: 匿名さん]

>>272
坪単価で比べるわけですが、
同地区では最近の市況を反映してやや高いと思います。

ただ、やはり板橋区の特殊な立地という事情などを反映して
他の区の同程度の利便性のところと比べると安いということだと思います。
安い理由は、>1でまとめられているようなことだと思います。

[276: 匿名さん]

環七や首都高に囲まれた三角州にあるこのリッチは風水的にも環境的にも排ガスの溜まり場になってしまうことが最大の懸案店でしょうか。子供の健康なんかがどうでもいい人にとっては無視できるレベルの話だとは思います。

[277: 匿名さん]

>276

風水とかにこだわる人とは話が通じないな・・・
日本人に通じる常識で話をしてほしい。

[278: 匿名さん]

>>264
竣工後2年経ってるのにまだ売れ残ってるシティテラスの価格が上がる査定を出すってさすが野村不動産の査定。

と言ってもこの2年で相場は1割くらいあがりましたかね？

まぁ10年後はわかりませんけど。

[279: 匿名さん]

>>278
売れ残りを15%値上げしてますからね。１割くらいは普通じゃないですか。

[280: 匿名さん]

>>277
風水って日本だけど。それに風水ってその名の通り変な迷信やら術的要素はゼロで単純に日当たり、風通し、立地ってのを見てるだけ。商売として格を持たせるためにそれっぽい用語やら記号・図式を用いるけど結局はそこってまともな土地ってことだけど。
google マップで地図みてごらんよ。四方すべてを大動脈に囲まれた土地ってのがどうなるかってわからない？
加賀ってのが昔から軍需工場などに使われた理由ってわからないかね？
ネガとかではなく歴史的事実なんだけど。人が住まう町にそういうものは作らない。自分が権力者になったつもりで
考えてごらんよ。狭間のような、誰も困らないようなところに作る。そういう歴史をもってるのがここなんだけどね。

[281: 匿名さん]

>>279
シティテラスは表示価格あげただけで、その分は値引きしてるんで結局提供価格は変わらないんですけどね。
そもそも竣工後2年売れてないってスミフにしてもなかなかですよ。

まぁここも野村にしては伸び悩んでますね。
まだまだマンション増えるらしいし、売りづらいから仕方ないか。

[282: 匿名さん]

検討板って前向きに考えてる人が多いと思ったらそーじゃないんですね。
買う気が無いのにひたすらここを監視してる人って何者なんしょう？
私はここを検討してますが、他の検討から外した物件について、わざわざその理由を延々と掲示板に書き続けようと思わないです。なんか意味ありますかね？
前向きに考えてる人もいるでしょうし。
ここは気になるけど、みなさんはどう思いますか？とかならわかるけど、マイナス面を指摘し続ける人の精神が本当にわかりません。
マイナス面が多く検討はしてないのはわかりました。ではどうしたいのですか？

[283: 匿名さん]

検討版の人こそネガを前向きに捉えられると思いますよ。
どう理解するかは個人の判断であってそれに対して文句なんて無いですし。

[284: 匿名さん]

>>279
ラッキー！

[285: 匿名さん]

>>281
建築費が上がってますから価格は強含みでしょうね。住友が完成在庫を怖がらないのはスゴイですね。

[286: 匿名さん]

我が家も前向きに検討しているところですが、デメリットの指摘は参考になります。
むしろ礼賛するような書き込みがあるのが不思議で、本当なのかなって思ってしまいます。

[287: 匿名さん]

>>278
野村だけでなく三井のリハウスも購入額より高値をつけた査定ですよ。加賀は中古物件が少ないから価値が上がるんです。

[289: 匿名さん]

>>288
スカイティアラはもう販売してるんじゃないですか？
環境もなかなかいいと思いましたが、都心から少し離れているのに少し割高に感じました。
けど建物は立派でしたよ。

[290: 匿名]

>>287
査定っていうのは、その値で野村や三井が買ってくれると
言うことなんですか？それなら御の字ですけど、恐らく
違いますよね？
最近結構問題になってるので一応気をつけたほうがいい
のでは無いでしょうか。

[291: 契約済みさん]

>>287
確かにマンション銀座の割には中古はあまりみかけないですね。ファミリー層が中心で長期的居住目的の方が多いんでしょうね。

[292: 匿名さん]

>287
そうなんですよ。
加賀だけでなくどこでもそうですけど、中古の表面上の価格は目を疑うほど高い値段がつけられています。
山手線のなかは特にそうですね。

築浅物件であればなお、いまのような異常な市況のときは表面上は高い値段がつくのは当たり前ですね。
しかしいよいよマンションも値崩れするという声が増えていますね。

[293: 匿名さん]

以前も指摘ありましたが、ここは資産価値の面では相当厳しいのではないかとも感じます。
いまがまさにマンションが林立する過程ですね。

[294: 匿名さん]

資産価値なら都心ですが、住環境も満たした都心って、文京区とかしかなくて、しかも高いですよね。

7000万くらいないと駄目な感じ。

ここは子供が多くて永住目的ならいんですかね。
マンションは増えるのにスーパーとかは建てられない場所ってのが残念ですけど。

[295: 匿名さん]

逆に資産価値が今後上昇しそうなのってどのへんですかね。都内は全体的に厳しいんですかね？

[296: 匿名さん]

>295
未来のことは見通せませんが、一般にいわれているのは、

・都心６区は、今後不動産不況になったとしても比較的値崩れが少ない
・山手線から離れていても、駅徒歩５分以内であれば値崩れが少ない
・郊外で駅徒歩１０分以上は、非常に厳しい

ですよね。

駅徒歩分数がなにより重要ですが、区のイメージ、マンションの需要と供給のバランス、周辺環境なども資産価値に関係してくるわけですよね。

[297: 匿名]

しかしきょうの時点で買うとなると、
都心はだいぶ価格が上がりきった感もありますね

[298: 匿名さん]

>297

まだまだあがるよ。

[299: 匿名さん]

上がり切ったかどうかは分かりませんが、間もなく下がり始めるとはいわれていますね。

せめて三年前に購入していれば、というタイミングですね。

[300: 契約済みさん]

ここの仕様のレベルはどうなんでしょう。項目毎に評価している情報がないもので。

[301: 匿名さん]

この物件のおさらいです。
⚫️良いところ
公立学校の評判が良い。
公園が多く緑豊かな環境。
保育園、幼稚園、児童館、小学校、中学校、体育館、図書館、動物園が徒歩圏内。
帝京大学病院まで数分。
歩道が整備がされ街並みが綺麗。
埼京線と三田線の2路線使える。
物件前のバス停から王子駅、板橋駅直通。
三井住友建設施工。
⚫️悪いところ
十条駅9分、板橋区役所前12分と駅近ではない。
スーパーまで10分以上かかる。
駅からの道のりは木密の路地。

[302: 物件比較中さん]

三井住友建設施工って利点なのかな。

[303: 物件比較中さん]

>1と>301をまとめました


■アクセスについて
○埼京線と三田線の2路線使える
×ただし徒歩9分の埼京線は痛勤電車
×比較的空いている三田線は徒歩12分
×駅からの道に木密と朝鮮学校あり
○車のアクセスは良い
○物件前のバス停から王子駅、板橋駅直通
○池袋からタクシーで15分

■住居環境について
○公園が多く緑豊かな環境
○徒歩10分だが商店街がある
×スーパーが遠い
○帝京大学病院まで数分
○保育園、幼稚園、児童館、小学校、中学校、体育館、図書館、動物園が徒歩圏内
○公立学校の評判が良い
×金沢小学校の過密化（プレハブ校舎の可能性）
○歩道が整備がされ街並みが綺麗
×夜は周囲がちょっと寂しい

■その他良いところ
○大規模
○セットバックが大きい
○かなり安い

■その他悪いところ
×板橋区の全体的なイメージが厳しい
×谷底低地
×軍需工場、インク工場跡
×使えない共用施設（牛乳も置いてないミニショップ、極小ジム、短時間勤務のコンシェルジュ）
×中庭の日当たりが悪い
×天井高低い
×アルミ格子、鉄骨階段
×近隣に最近マンションが建ち資産価値の面で不安
×デベの評判が最近低下（内覧会の対応等）

[304: 匿名さん]

セットバックってなんですか？

[305: 匿名さん]

私も知りたい、セットバックと天井高、250でしょ？

[306: 匿名さん]

どうぞ

[307: 匿名さん]

>>301
こーやって見るとやっぱりいい物件ですね。

[308: 匿名さん]

アルミ格子、鉄骨階段はどこの部分ですか？共用階段のこと？？

[309: 匿名さん]

>>307
立地に関しては、近隣マンションに共通に、よいということですね。
建物の良い点がないですね。

[310: 匿名さん]

>>309
確かに近くに体育館があるからフィットネスルームとかいりませんね。
けどこの地域で中古を探してみたんですが、いまいちピンとくる物件もないんですよねー。
そもそもあまり中古ないですね。

[311: 匿名さん]

うーんやはりいろいろな部分が負担になりそうな感じがしてきました。
駅徒歩分数やスーパーまでの距離といった一番肝心な部分が厳しいんですよね。
だから安いわけですが。

金沢小学校も敷地は広くないですよね。子どもが窮屈に感じるようなことがないといいんですが。

[312: 匿名さん]

>>310
うちは、この地域も考えていましたが、このスレでいろいろな要因を教えていただいて、やはり他の地域にしたほうが良いのかなと思っています。
特に加賀にする必然性はないので。

この地域は値段的には安いので惜しいんですけどね。。

[313: 匿名さん]

>>310
フィットネスルームとかミニショップ、コンシェルジュは、この物件の場合、形だけという感じですね。
あまりに狭く、営業時間が短いなど有用性がなさそうです。

大規模らしい形を作って購入者を呼び寄せたかったということでしょうか。
慎重な検討が必要ですね。

[314: 匿名さん]

ここ安く感じますね…
なんでだろう？

[315: 匿名さん]

>>307
すべてが80点くらいといった印象です。これという、売りがないことが幸いして？中堅所得層が手を出しやすい価格帯になっています。
中央線だと国分寺駅徒歩5分のプラウド国分寺が坪370万円じゃないかと言われています。75㎡で8,500万円になりとてもじゃないけど買えません。中央線沿線検討後に加賀を検討する方が結構いると営業さんが言ってましたが、この価格ではそれもうなづけます。

[316: 匿名さん]

>>314
他が高すぎるからでしょうかね。
板橋区で最寄りが十条駅。
十条っていうと京都？っていうくらいマイナーな駅力もあるでしょうね。
新宿まで11分というアクセスからすると安く感じますね。

[317: 匿名さん]

>>315
すべてが80点と感じることができる方がすごくうらやましいです。

なんといっても安さがここの売りだと思います。
が、安さの理由は最近のレスをみればだいたい分かってきます。

[318: 匿名さん]

いま都内では、快適な利便性を享受できる、いわゆる普通の物件はすでに坪320くらいになってしまっていますよね。
その点、加賀は確かにちょっと特殊な立地ということがあって、値段が抑えられているわけですね。

[319: 匿名さん]

>>318
7000万円超えあたりから一気に買える人が減ってきますよね。

[320: 匿名さん]

>>317
安さは売りでしょうね。ただ安さなら北赤羽三菱が突出してるけどソチラは候補に入ってきますかね？

[321: 匿名さん]

>>320
池袋、新宿なら埼京線、赤羽も遠いだけで、予算次第でしょう。

大手町なら三田線、スカイティアラがここと同じ値段なのは、三田線直通だからではないですか。

なんとなく、三田線の方が、あくまでもなんとなくですが、上品な感じがします。

[322: 匿名さん]

>>321
スカイティアラが埼京線最寄りならもっと高かったでしょうね。埼京線使いの私には不便なので検討しませんでした。

[323: 匿名さん]

埼京線は、渋滞がすごいのもありますが、遅延もあります。
三田線は、あまり遅延がない、というのが実際に通勤するときにものすごく大きいと思います。

[324: 匿名さん]

>>315
やはり値段は正直だなあ、と感じてしまいますね。
それでも苦戦というのはなぜなんだろう。

[325: 匿名さん]

>>324
住宅地としての歴史が違うことに尽きるでしょうね。街の円熟度合いが違いますからね。
かといって豊洲や東雲のような新しい街でもない。板橋区加賀？って感じで人の流動性も低い。
まずは多くの人が住みたい！って思える街にすることが必要ですね。

[326: 匿名さん]

>>322
？？
というとは、立地いがにスカイティアラが勝っているのは何処ですか？

[327: 匿名さん]

>>324
街としての魅力に欠けるということでしょう。
首都圏は再開発競争が加速していますが、十条、板橋は大きく立ち遅れています。地区間競争に負けない魅力ある街づくりが強く求められます。

[328: 購入検討中さん]

ここスカイチアラっよりいいよね
問題外

[329: 匿名さん]

>>327
なるほど。
同じ意味では北区や荒川区なども遅れているといえるのでしょうか。

[330: 契約済みさん]

十条は再開発の予定ありますよね？！

[331: 匿名さん]

夏が暑くなるということを高速道路から熱が来るという話が以前ありました。住民の方は、全く感じないなどとありました。

どうやら、近くの高速道路だけでなく、東京都心で温まった熱が、ここに集結してるみたいですよ。
夏に、ここを熱く感じない住民の感覚は麻痺ですよ。

ウキペディアより
夏は都心のヒートアイランド現象の熱が東京湾の海風に運ばれ、最高気温が2℃から4℃ほど高い。

https://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%BF%E6%A9%8B%E5%8C%BA

いろんな意味でお値段通りでしょうか、残念。
昔より住みにくくなってますね。

あなたが、賢者ならどうしますか？

[332: 匿名さん]

>>330
ありますよ！ただ反対運動もあるので予定通り進むかは微妙ですね。商店街と再開発っていう他にない街を作ることで少子化時代に勝ち残れるのではないでしょうか。

[333: 匿名さん]

>>331
湾岸に住む。
中央線沿いにすむ。
武蔵野台地の上にすむ。

[334: 匿名さん]

>>331
うわー、まじですか。
こりゃひどい。
夏の最高気温がここだけ２度から４度も高いなんて！

買う気が完全に失せてきた。

[337: 匿名さん]

お値段以上ってのはなかなかないですよ。ホント

[338: 契約済みさん]

十条商店街の評判はなかなか良いですね。
普段使いできるのが楽しみです。

[339: 契約済みさん]

>>329
赤羽や日暮里など進んでいるところもありますから、それと比べたら十条は未開の地ですね。

[340: 匿名さん]

>>337
不動産にお得はないね、値段相応だね。

[341: 契約済みさん]

帝京や東京家政などの学生も多く利用している十条のポテンシャルは高い。毎年、新しい人が一定数入ってくるというのは大きなアドバンテージですね。

[342: 匿名さん]

>>340
ネットで簡単に比較できる時代ですからね。
相場から掛け離れることはそうそうないんじゃないでしょうか。
7,000出せばもっと条件の良さげなところもありますね。

[343: 匿名さん]

埼京線沿線で赤羽以南で坪300までとなると今はこの物件くらいしかなくないですかね？

[344: 匿名さん [男性 30代]]

どの程度の学生さんが加賀に住むんですかね。

[345: 匿名さん]

>>343
埼京線沿線で赤羽以南で坪300以下で新築のマンションを探す必然性がある人がどのくらいいるかということですね。
そういう人がたくさんいるならこの物件は苦戦していないはずですね。

[346: 匿名さん]

>>341
留年多いと毎年増えますね。
帝京医学部の国家試験合格率は毎年最下位ですので。

少子化だから医学部の学生も減りますよ。
海外からの留学生を呼ぶようになると思います。
看護学生もアジアから呼ばざるを得なくなる。

家政は無くなるでしょう。
学園通りは、専門学校だけになる。

そう言う意味で、十条は、池袋とのアジアンタウンになっていくとおもいます。

新板橋は、フランス学校でなんとか少し違った国際色に、、そんな変化しないか。

みなさん、帝京と家政はどうなりますか？

[347: 匿名さん]

>>342
7000出せるのですね、羨ましいです。

7000あればわたしは山手の中にします。

[348: 匿名さん]

>>347
7,000出しても山手線内側では環境の整ったところはしんどいですね。最低でも8,000は必要かと。

[349: 匿名さん]

都心部の熱が加賀だけに集まるような解釈してる人、大丈夫？

都心より北は大なり小なり同じ傾向でしょう。
熊谷や館林の最高気温が高くなる原因もそれなんだから。

そんな歪められた情報を信じるくらいなら「東京湾岸　劣化ウラン」で検索したほうが有益かもよ？

[350: 匿名さん]

>>349
加賀も含んだ板橋が、暑いっことだから、加賀は都心より暑いってことは正しい。
他の地域が、入れようが、入れまいが、加賀は暑いことは、事実です。