プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その6

[物件比較中さん]

プラウドシティ加賀学園通りについてのその６です。

引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576469/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分 、都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～104.74平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[1: 匿名さん]

前スレより再掲

悪いところ
・駅徒歩９分と中途半端
・通勤に辛い埼京線
・駅からの道に木密と朝鮮学校あり
・比較的すいている三田線は12分
・スーパーが遠い
・使えない共用施設（牛乳も置いてないミニショップ、極小ジム、短時間勤務のコンシェルジュ）
・中庭の日当たりが悪い
・夜は周囲がちょっと寂しい
・近隣に最近マンションが建ち資産価値の面で不安
・金沢小学校の過密化
・板橋区の全体的なイメージ
・デベの評判が最近低下（内覧会の対応等）
・谷底低地
・軍需工場、インク工場跡
・天井高低い

良いところ
・大規模
・徒歩10分だが商店街がある
・池袋からタクシーで15分
・周囲が開けていて緑がある
・車のアクセスは良い
・かなり安い
・帝京大学病院が近い
・セットバックが大きい

[2: 検討中]

これ以上、議論する必要あるのかね？

近隣のマンションってどれのこと？

コンビニでも牛乳置いてないところがある。早く腐敗するものを置くのは
無理じゃないかな？

夜が寂しいといっても、出入り口側は、夜中でも人の出入りが多いし、緑が
多いのとは両立しない。

木造一戸建てが周囲にないのと、大学病院が近いのは、災害には強いと思う。

[3: 匿名さん]

>>2
まあ、少しでも可能性のあるものは全部載せてるんでしょう。あまり気になさらないほうが良いですよ。

[4: 匿名さん]

⚫️良いところ
公立学校の評判が良い。
公園が多く緑豊かな環境。
保育園、幼稚園、児童館、小学校、中学校、体育館、図書館、動物園が徒歩圏内。
帝京大学病院まで数分。
歩道が整備がされ街並みが綺麗。
埼京線と三田線の2路線使える。
三井住友建設施工。
⚫️悪いところ
十条駅9分、板橋区役所前12分と駅近ではない。
スーパーまで10分以上かかる。
駅からの道のりは木密の路地。

[5: 匿名さん]

１と４を比較すると面白いかも

[6: 匿名さん]

>>5
あまり重箱の隅をつつくようなことばかりでもおもしろくないでしょう。

[7: 匿名さん]

別に重箱の隅をつつこうとしているようにはみえないけど
比較されると何か都合が悪いですか？

[8: 匿名さん]

>>7
むかし軍需工場だったとか、あんまり関係なくないですか？

[9: 匿名さん]

>>7
都合が悪いことはないと思いますよ。

[10: 匿名さん]

昔は加賀藩下屋敷ですね。

[11: 匿名さん]

そうそう、「下屋敷」って、具体的には何だったのですか。
沼地で、娯楽のための狩場だったとも聞いたのですが。。。

[12: 匿名さん]

>>11
下屋敷とは、街道のそばにあって江戸に入る前に小綺麗にしたりする場所で、上屋敷の別荘みたいなところで、洗濯とか狩とか剣の練習とか、下働きが住んでいたところ。

[13: 匿名さん]

>>8
地歴を気にする人は結構いますよ。
気分の問題ですから、地歴は気にしないという人には問題ないでしょう。

[14: 匿名さん]

>12
ありがとうございます。
下働きですか。。。

中屋敷というのもあったんですよね。

[15: 匿名さん]

どう考える？
国立社会保障・人口問題研究所による推計において、市区町村別の数値が公表されるのは人口だけで、残念ながら世帯数は都道府県別にとどまる。2013年3月に公表された市区町村別人口推計を見ると、2040年の人口が現在の半数を割込むところも少なくない。中には3分の1程度まで減少する町村もあるようだ。

もちろん東京都でも、人口減少とは無縁でいられない。2040年の人口が2010年より増えると予測されているのは中央区、港区、新宿区、墨田区、江東区、練馬区、三鷹市、東村山市、稲城市の6区3市、それにもともとの人口が少ない御蔵島村だけだ。大阪市では西区、天王寺区、鶴見区、北区の4区、大阪府下では田尻町のみが増加となっている。大阪市内には2割以上の人口減少が見込まれている区も多いようだ。

板橋区は厳しいけど、池袋からは近いエリアならなんとか資産価値の下落は少ないかな？

[16: 匿名さん]

>>13
下屋敷と軍需工場でプラスマイナスゼロかな。

[17: 匿名さん]

>>15
大幅に下落しないとは思うけど、このあたりはたくさん似たようなマンションがあるから同時にたくさん中古に出た時にどうなるかは不安ですよね。

[18: 匿名]

駅から遠い物件はリスクあるでしょう

[19: 匿名さん]

>>14
土地としては、建物を建てるくらいなので、沼地ではなく、宅地として最適な場所だったから屋敷になりました。
ただし、上級な役人は、上屋敷なので、中屋敷や下屋敷は、その下の人たちの実務レベルの人たちと思います。

[20: 匿名さん]

前スレでも出ていましたが、最近プラウドの評判がかなり悪くなってきてしまっているのが気になります。

[21: 匿名さん]

>>16
屋敷などなくてよかったから普通の地歴のところが良かった
ごく普通の住宅地が良かった

[22: 匿名さん]

>>21
まあそうですね。だけど他に良いのがないんだよなぁ。

[23: 匿名さん]

狭小でグロスの上昇をなんとか抑えようという状況で72㎡〜っていうのはよいですね。狭いと収納が犠牲になりがちだから。

[24: 匿名さん]

あちこちプラウドの売れ残りが目立つようになってきましたね。野村さんもプラウドの次のブランド名を考えてるかも。

[25: 匿名さん]

ここは収納スペースがしっかり取れるから荷物が多い人や部屋をスッキリ見せたい人にはオススメです。
モデルには10㎡に区切ったスペースがありましたが、思っていたより広かったですよ。

[26: 匿名さん]

それならなぜ都心の物件に人気が集中し仙川とかここがこんなに苦戦するんだろう。
やはり板橋区というのがネックなのかな。

[27: 匿名さん]

>>22
やはりこの物件を選ぶ方は消極的理由で選ぶ方が多いんですかね。
板橋区役所にお勤めの方なんかにはいいと思いますが。

[28: 検討者]

＞都心の物件に人気が集中し

例えば、パークシティ大崎は、坪380万円前後。普通の職業では相当狭い
マンションしか買えない。

どういう人が買うのかなかと思う。外国人？　
狭くても立地？　普通に暮らすにも狭すぎる。

60m2と70m2の差は、10m2 でしかないけど、ダイニング、バスルーム
トイレ、玄関などは同じくらいの場所を取られるので、自由に使えるスペース
の差はかなり大きい。

将来の売値のことだけを考えて、狭いところでずっと我慢するってのは、人生
がもったいないような気がする。

本当にプライドが高いなら、六本木とか赤坂あたりを選ぶべきだ。

[29: 匿名さん]

シティテラス平井とか大田六郷とかは安そうですね。
ここよりさらに土地柄は厳しいかもしれないけど、利便性は同じようなものかな。
ほかにも上野近辺とかやすいところはある。
やはり土地柄がかなり価格を決定しているといえますよね。

[30: 匿名さん]

>>27
池袋本町が当時の価格で今、新築してたら、かなりの人がそちらに流れるでしょうね。
新築マンションで板橋駅、十条駅から歩けるマンションっていうニーズを独占してますから、買い手にはしんどいですよ。

[31: 匿名さん]

三田線はレッドオーシャン。埼京線はブルーオーシャン。埼京線沿いは競合がいないんだから用地取得さえできれば勝ち試合が待っている。

[32: 匿名さん]

>>26
苦戦しているのですか？
どこでそんな話が

[33: 匿名さん]

>26

板橋というより駅から遠いのがネックだと思う。
今やこの価格帯だと共働き夫婦は貴重なターゲットだし・・・

>29
大田六郷のプラウドは多分こっちといい勝負。

大田六郷の坪当たり取得価格は200万弱
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20140715/671052/

加賀の坪当たり取得額は240万円ぐらい
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20120611/571449/

土地取得は2割ぐらい高いけど、時期を考えるとそこまで差がでない気がする。

[34: 匿名さん]

>>32
前スレと仙川スレをどうぞ

[35: 匿名さん]

>>31
買い手の立場ですか？売り手の立場ですか？

[36: 匿名さん]

>>32
不動産は今から厳しいよ。
購入する世帯減っるというか限られたパイをとるわけで、湾岸にあれだけ沢山あおって各社販売しているから、湾岸対内陸って事になるのでしょうか？
湾岸の価格で高いと思う人が、理想求めて内陸に判断するみたいなかんじでしょうかね。

[37: 匿名さん]

>36

東京はそこまで世帯減になってないけどね。

[38: 匿名さん]

>>30
池袋本町とここではあまりにも大きな違い
圧倒的な差
池袋本町でも中古売れ残ってるんだから
ここは

[39: 匿名さん]

えっ…池袋本町は人気がないということですか？

[40: 検討者]

池袋本町は、レール近すぎ。後100mレールから離れていれば・・と思う。
列車うるさいよ。踏切も近くにあって、キンコンカンコンうるさい。

あと、大事なことは、新築の入居間際に東日本大震災が起きて、壊れたことだ。
一時、訴訟騒ぎがあったけど、あきらめたみたい。震度５で壊れる、ってちょっと
情けない。他のマンションはみんな大丈夫だったのに・・・。

[41: 匿名さん]

確かにあれはプラウドクオリティをまざまざと見せつけてしまったね。
でも全体としてみたときには加賀とは比べ物にならないね。
39のような興味深い方には加賀がおすすめかと。

[42: 匿名さん]

マンションは立地ですからね。
池袋本町のアクセス力と加賀とでは天地の差がありますよね。
毎日のことですから効いてきそうです。

[43: 匿名さん]

>>35
もちろん売り手ですよ。

[44: 匿名さん]

他に物件がないから、多少条件に合わなくても、割高だと思っても買う人はいますよ。ここは作戦勝ちですね。
三田線は乱立気味で販売も強気になれない。竣工後何年でも在庫する会社は別として。

[45: 検討者]

確かに三田線、最近、マンション多いですね。

都内で土地が余っているのは、三田線沿線の工場街と湾岸の倉庫街しかない、ということ
なんでしょうが・・・。

[46: 匿名さん]

311の地震のとき板橋区内で他に壊れたマンションはありましたか？

[47: 匿名さん]

>>44
作戦勝ちwこれはどういう方による書き込みかを考えると興味深い

通勤路線としてある意味有名な埼京線。極端に高い乗車率、混雑率がその人気を物語っているということでしょうか。
逆に休日運行は非常に本数が少ないので時間に余裕のある方には良いかもしれませんね。

そのような人気の埼京線を徒歩９分の道のりを歩いても使いたいという方の需要をうまく取り込んでいるとは言えるでしょう。

[48: 匿名さん]

>>45
そういう面はありますね。
加賀も工場街跡ではありますが。
板橋区の工場跡地が続々マンションに回っているということですね。

[49: 匿名さん]

震災後のプラウドシティ池袋本町のスレを見ましたが、少し不安になりますね。
購入者も自分が購入したマンションのデベの信頼度を疑っているという。。。
他のデベでもそんなものでしょうか。

[50: 匿名さん]

>>43
ありがとう。

じゃあ、売りやすく高く設定してるってとだ。