プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その6

[物件比較中さん]

プラウドシティ加賀学園通りについてのその６です。

引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576469/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分 、都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～104.74平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[1: 匿名さん]

前スレより再掲

悪いところ
・駅徒歩９分と中途半端
・通勤に辛い埼京線
・駅からの道に木密と朝鮮学校あり
・比較的すいている三田線は12分
・スーパーが遠い
・使えない共用施設（牛乳も置いてないミニショップ、極小ジム、短時間勤務のコンシェルジュ）
・中庭の日当たりが悪い
・夜は周囲がちょっと寂しい
・近隣に最近マンションが建ち資産価値の面で不安
・金沢小学校の過密化
・板橋区の全体的なイメージ
・デベの評判が最近低下（内覧会の対応等）
・谷底低地
・軍需工場、インク工場跡
・天井高低い

良いところ
・大規模
・徒歩10分だが商店街がある
・池袋からタクシーで15分
・周囲が開けていて緑がある
・車のアクセスは良い
・かなり安い
・帝京大学病院が近い
・セットバックが大きい

[2: 検討中]

これ以上、議論する必要あるのかね？

近隣のマンションってどれのこと？

コンビニでも牛乳置いてないところがある。早く腐敗するものを置くのは
無理じゃないかな？

夜が寂しいといっても、出入り口側は、夜中でも人の出入りが多いし、緑が
多いのとは両立しない。

木造一戸建てが周囲にないのと、大学病院が近いのは、災害には強いと思う。

[3: 匿名さん]

>>2
まあ、少しでも可能性のあるものは全部載せてるんでしょう。あまり気になさらないほうが良いですよ。

[4: 匿名さん]

⚫️良いところ
公立学校の評判が良い。
公園が多く緑豊かな環境。
保育園、幼稚園、児童館、小学校、中学校、体育館、図書館、動物園が徒歩圏内。
帝京大学病院まで数分。
歩道が整備がされ街並みが綺麗。
埼京線と三田線の2路線使える。
三井住友建設施工。
⚫️悪いところ
十条駅9分、板橋区役所前12分と駅近ではない。
スーパーまで10分以上かかる。
駅からの道のりは木密の路地。

[5: 匿名さん]

１と４を比較すると面白いかも

[6: 匿名さん]

>>5
あまり重箱の隅をつつくようなことばかりでもおもしろくないでしょう。

[7: 匿名さん]

別に重箱の隅をつつこうとしているようにはみえないけど
比較されると何か都合が悪いですか？

[8: 匿名さん]

>>7
むかし軍需工場だったとか、あんまり関係なくないですか？

[9: 匿名さん]

>>7
都合が悪いことはないと思いますよ。

[10: 匿名さん]

昔は加賀藩下屋敷ですね。

[11: 匿名さん]

そうそう、「下屋敷」って、具体的には何だったのですか。
沼地で、娯楽のための狩場だったとも聞いたのですが。。。

[12: 匿名さん]

>>11
下屋敷とは、街道のそばにあって江戸に入る前に小綺麗にしたりする場所で、上屋敷の別荘みたいなところで、洗濯とか狩とか剣の練習とか、下働きが住んでいたところ。

[13: 匿名さん]

>>8
地歴を気にする人は結構いますよ。
気分の問題ですから、地歴は気にしないという人には問題ないでしょう。

[14: 匿名さん]

>12
ありがとうございます。
下働きですか。。。

中屋敷というのもあったんですよね。

[15: 匿名さん]

どう考える？
国立社会保障・人口問題研究所による推計において、市区町村別の数値が公表されるのは人口だけで、残念ながら世帯数は都道府県別にとどまる。2013年3月に公表された市区町村別人口推計を見ると、2040年の人口が現在の半数を割込むところも少なくない。中には3分の1程度まで減少する町村もあるようだ。

もちろん東京都でも、人口減少とは無縁でいられない。2040年の人口が2010年より増えると予測されているのは中央区、港区、新宿区、墨田区、江東区、練馬区、三鷹市、東村山市、稲城市の6区3市、それにもともとの人口が少ない御蔵島村だけだ。大阪市では西区、天王寺区、鶴見区、北区の4区、大阪府下では田尻町のみが増加となっている。大阪市内には2割以上の人口減少が見込まれている区も多いようだ。

板橋区は厳しいけど、池袋からは近いエリアならなんとか資産価値の下落は少ないかな？

[16: 匿名さん]

>>13
下屋敷と軍需工場でプラスマイナスゼロかな。

[17: 匿名さん]

>>15
大幅に下落しないとは思うけど、このあたりはたくさん似たようなマンションがあるから同時にたくさん中古に出た時にどうなるかは不安ですよね。

[18: 匿名]

駅から遠い物件はリスクあるでしょう

[19: 匿名さん]

>>14
土地としては、建物を建てるくらいなので、沼地ではなく、宅地として最適な場所だったから屋敷になりました。
ただし、上級な役人は、上屋敷なので、中屋敷や下屋敷は、その下の人たちの実務レベルの人たちと思います。

[20: 匿名さん]

前スレでも出ていましたが、最近プラウドの評判がかなり悪くなってきてしまっているのが気になります。

[21: 匿名さん]

>>16
屋敷などなくてよかったから普通の地歴のところが良かった
ごく普通の住宅地が良かった

[22: 匿名さん]

>>21
まあそうですね。だけど他に良いのがないんだよなぁ。

[23: 匿名さん]

狭小でグロスの上昇をなんとか抑えようという状況で72㎡〜っていうのはよいですね。狭いと収納が犠牲になりがちだから。

[24: 匿名さん]

あちこちプラウドの売れ残りが目立つようになってきましたね。野村さんもプラウドの次のブランド名を考えてるかも。

[25: 匿名さん]

ここは収納スペースがしっかり取れるから荷物が多い人や部屋をスッキリ見せたい人にはオススメです。
モデルには10㎡に区切ったスペースがありましたが、思っていたより広かったですよ。

[26: 匿名さん]

それならなぜ都心の物件に人気が集中し仙川とかここがこんなに苦戦するんだろう。
やはり板橋区というのがネックなのかな。

[27: 匿名さん]

>>22
やはりこの物件を選ぶ方は消極的理由で選ぶ方が多いんですかね。
板橋区役所にお勤めの方なんかにはいいと思いますが。

[28: 検討者]

＞都心の物件に人気が集中し

例えば、パークシティ大崎は、坪380万円前後。普通の職業では相当狭い
マンションしか買えない。

どういう人が買うのかなかと思う。外国人？　
狭くても立地？　普通に暮らすにも狭すぎる。

60m2と70m2の差は、10m2 でしかないけど、ダイニング、バスルーム
トイレ、玄関などは同じくらいの場所を取られるので、自由に使えるスペース
の差はかなり大きい。

将来の売値のことだけを考えて、狭いところでずっと我慢するってのは、人生
がもったいないような気がする。

本当にプライドが高いなら、六本木とか赤坂あたりを選ぶべきだ。

[29: 匿名さん]

シティテラス平井とか大田六郷とかは安そうですね。
ここよりさらに土地柄は厳しいかもしれないけど、利便性は同じようなものかな。
ほかにも上野近辺とかやすいところはある。
やはり土地柄がかなり価格を決定しているといえますよね。

[30: 匿名さん]

>>27
池袋本町が当時の価格で今、新築してたら、かなりの人がそちらに流れるでしょうね。
新築マンションで板橋駅、十条駅から歩けるマンションっていうニーズを独占してますから、買い手にはしんどいですよ。

[31: 匿名さん]

三田線はレッドオーシャン。埼京線はブルーオーシャン。埼京線沿いは競合がいないんだから用地取得さえできれば勝ち試合が待っている。

[32: 匿名さん]

>>26
苦戦しているのですか？
どこでそんな話が

[33: 匿名さん]

>26

板橋というより駅から遠いのがネックだと思う。
今やこの価格帯だと共働き夫婦は貴重なターゲットだし・・・

>29
大田六郷のプラウドは多分こっちといい勝負。

大田六郷の坪当たり取得価格は200万弱
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20140715/671052/

加賀の坪当たり取得額は240万円ぐらい
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20120611/571449/

土地取得は2割ぐらい高いけど、時期を考えるとそこまで差がでない気がする。

[34: 匿名さん]

>>32
前スレと仙川スレをどうぞ

[35: 匿名さん]

>>31
買い手の立場ですか？売り手の立場ですか？

[36: 匿名さん]

>>32
不動産は今から厳しいよ。
購入する世帯減っるというか限られたパイをとるわけで、湾岸にあれだけ沢山あおって各社販売しているから、湾岸対内陸って事になるのでしょうか？
湾岸の価格で高いと思う人が、理想求めて内陸に判断するみたいなかんじでしょうかね。

[37: 匿名さん]

>36

東京はそこまで世帯減になってないけどね。

[38: 匿名さん]

>>30
池袋本町とここではあまりにも大きな違い
圧倒的な差
池袋本町でも中古売れ残ってるんだから
ここは

[39: 匿名さん]

えっ…池袋本町は人気がないということですか？

[40: 検討者]

池袋本町は、レール近すぎ。後100mレールから離れていれば・・と思う。
列車うるさいよ。踏切も近くにあって、キンコンカンコンうるさい。

あと、大事なことは、新築の入居間際に東日本大震災が起きて、壊れたことだ。
一時、訴訟騒ぎがあったけど、あきらめたみたい。震度５で壊れる、ってちょっと
情けない。他のマンションはみんな大丈夫だったのに・・・。

[41: 匿名さん]

確かにあれはプラウドクオリティをまざまざと見せつけてしまったね。
でも全体としてみたときには加賀とは比べ物にならないね。
39のような興味深い方には加賀がおすすめかと。

[42: 匿名さん]

マンションは立地ですからね。
池袋本町のアクセス力と加賀とでは天地の差がありますよね。
毎日のことですから効いてきそうです。

[43: 匿名さん]

>>35
もちろん売り手ですよ。

[44: 匿名さん]

他に物件がないから、多少条件に合わなくても、割高だと思っても買う人はいますよ。ここは作戦勝ちですね。
三田線は乱立気味で販売も強気になれない。竣工後何年でも在庫する会社は別として。

[45: 検討者]

確かに三田線、最近、マンション多いですね。

都内で土地が余っているのは、三田線沿線の工場街と湾岸の倉庫街しかない、ということ
なんでしょうが・・・。

[46: 匿名さん]

311の地震のとき板橋区内で他に壊れたマンションはありましたか？

[47: 匿名さん]

>>44
作戦勝ちwこれはどういう方による書き込みかを考えると興味深い

通勤路線としてある意味有名な埼京線。極端に高い乗車率、混雑率がその人気を物語っているということでしょうか。
逆に休日運行は非常に本数が少ないので時間に余裕のある方には良いかもしれませんね。

そのような人気の埼京線を徒歩９分の道のりを歩いても使いたいという方の需要をうまく取り込んでいるとは言えるでしょう。

[48: 匿名さん]

>>45
そういう面はありますね。
加賀も工場街跡ではありますが。
板橋区の工場跡地が続々マンションに回っているということですね。

[49: 匿名さん]

震災後のプラウドシティ池袋本町のスレを見ましたが、少し不安になりますね。
購入者も自分が購入したマンションのデベの信頼度を疑っているという。。。
他のデベでもそんなものでしょうか。

[50: 匿名さん]

>>43
ありがとう。

じゃあ、売りやすく高く設定してるってとだ。

[51: 匿名さん]

震災のとき新浦安のプラウドも話題になりなしたね。一番被害が大きくてテレビにも出てました。プラウドは震災に弱いマンション？

[52: 匿名]

野村の人はプラウド買って住んでるのかな？
なんか、まわりの詳しい人でプラウドを褒める人が居ないんだけど。
まあどの会社も完璧ではないとはいえ...

[53: 検討中の奥さま]

社員のかたは、買いません。

[54: 匿名さん]

最近プラウドはめっきり評判が落ちましたね。

[55: 匿名さん]

２年前に戻れるとしたら、
三井とか三菱の物件だと、結構買いたい物件はあるんだよな。

でも、野村にそういう物件があるかと言われると・・・

[56: 匿名さん]

>>55
何故野村の物件はダメですか？

[57: 匿名さん]

買うなら財閥がいいからだよ

[58: 匿名さん]

>>57
財閥でないとどういうデメリットがありますか？

[59: 購入検討中さん]

でも財閥だと割高なのを納得して買うみたいなところがいまいちだけどね

[60: 匿名さん]

>56

私は別に野村がだめって思ってないけど、
プラウドは最近ヒットを飛ばせてないよな・・・と思いまして。

[61: 匿名さん]

野村総研のレポートです。これでも買うかな板橋に。

[62: 匿名さん]

賃貸が伸びてます、賢明ですね。

[63: 匿名さん]

賃貸マンションの供給も伸びてます。
賃料は下がり傾向です。

それでも買いますか？

[64: 匿名さん]

>>61
練馬区が以外といいんですかね。

[65: 検討中]

練馬区は特別じゃないの？

交通事情が悪すぎ。私鉄しかないから、不便。自然、車が増える。道路が
狭いので混雑する。

嘘だと思うなら、一度練馬区を走ってご覧。練馬区という選択肢はないなあ・・・

都内で安くて、あまり貧乏人の住んでないところとなると、大田区あたりかね。
北区も上中里とか滝野川とか、低地でないところはいい。王子、赤羽は良く
冠水する。足立区、墨田区は完全な工場街。板橋区は昔は工場街だったけど、
今は違う。

[66: 匿名さん]

>>65
どう違う？なんてどうでもいいけど、野村不動産は、野村総研のレポートをうけて、この板橋の物件をどうして売り切るのかな。

30年後には、資産価値はどうなってるかこのレポート手にして価格交渉しましょうよ。

[67: 匿名さん]

だからこそ安いんだよ、この物件は。
値段なりの価値と将来性。

いまの市況でこの安さだから買う人がいる。
ただしこの市況もどうなるか分からなくなってきたけどね。

[68: 匿名さん]

>>67
将来性ってないように思えるけど。

[69: 匿名さん]

>>68
67さんは良い将来があると言ってるわけではなくて、安い値段なりの将来があると言われているのではないでしょうか。

[70: 匿名さん]

>>66
今でも充分安いですから値下げというのはどうなんでしょうか。

[71: 匿名さん]

しかしこの値段でも売れ行き不調という現実

[72: 匿名さん]

>>71
363戸中250戸終了したんだからまあまあのペースなんじゃないですか？
ここは登録開始ギリギリまで発売戸数を調整していたので売れ残りもないと思われます。
購入検討されているのであれば四期の前にマンションギャラリーで営業さんに状況確認されたらよろしいと思います。

[73: 匿名さん]

営業さんが他のプラウド物件と比べるとここはかなり楽って言ってたのでそんなに苦戦してないと思ってましすが、どーなんですかね？
まぁ年末にはわかると思いますが。

[74: 匿名さん]

>>73
私も営業さんが今販売しているプラウドで一番好調と聞きました。
確かに年末には結果が出るでしょうね。
他にもマンションはいくらでもありますが、ここが気になっている方は、早めに動いたほうが良いですね。

[75: 匿名さん]

>>71
先着順も出てこないし売れてるんじゃないですか？、

[76: 匿名さん]

>>75
どうして、賃貸が増えてきたり、人口が減るのに皆さんは買うのですか？

[77: 匿名さん]

自分で調べて下さい。(^^;)

[78: 匿名さん]

71までの書き込みと72以降の書き込みのトーンがすごく違ってちょっと不思議。

72以降の人は、売れ残りはないと「思う」といっているが本当なのかな。
同じ書きぶりの書き込みがいままでも何度となくあったように思うけど、偶然なのかな。

[79: 匿名さん]

>73
仙川や阿佐ヶ谷と比べると　ってことですかね。
仙川や阿佐ヶ谷の売れ行き状況はどうかというと、、、スレを見れば分かりますね。

[80: 匿名さん]

>>78
営業に聞いてみるのが一番ですよ。
ここにはいろんな人の書き込みがあるのでどれが正解かはわかりませんから。

[81: 匿名さん]

>>80
営業が真正直に答えるわけないよね。
スミフですら売れ行きに関してはかなりでたらめ。
ましてや野村は。
少し真剣に比較検討してる人ならすぐ分かること。

[82: 匿名さん]

>>81
そうなんですか？
モデルでくれる価格表の契約済住戸は信用できないんですね。
虚偽の説明をして販売するなんてグレーですね。
宅建法上の問題はないんでしょうか？

[83: 匿名さん]

>>81
契約済みになっている住戸も言えば買える場合もあるってことですか？
そんなの全く知りませんでした。
ショックです。

[84: 匿名さん]

>>77
わからないから聞いているんです。

[85: 匿名さん]

>76

快適な住環境の実現です。

賃貸マンションは見栄えはそこそこですが、徹底したコストカットのため作りがチープです。
また、オーナーの持ち物を借りているので、好きなように変更ができません。
たとえば、エアコンやガスコンロ、窓など設備。

しっかりした分譲で気に入った立地、都合よいタイミングで借りられるかわからない。

しょせん借り物なのでいつ引っ越すかわからいなので、インテリア、家具、家電、照明など
適当なものでやり過ごすので、まあ、それなりのもので済ませてしまうので満足度が低い。

住居にかけないで済んだ資金を、手堅く債券などで運用してもせいぜいインフレリスクをヘッジするくらい
または、趣味や嗜好品に不必要に散財するなら、家でも持っておけば、いざというとき路頭に迷わないってとこですかね。

[86: 匿名さん]

>>85
確かに賃貸はチープなものが多いですね。

[87: 匿名さん]

>>86
ありがとうございます。

中古で、リフォームは？

[88: 匿名さん]

>87

中古のリフォームは魅力的ではないですね。
壁紙や床を張り替えれば、見た目は綺麗になりますが、、、、

１）壁、配管とそれに伴う水回り、窓など共有部や
構造上、手を付けられない部分が多く大したリフォームができない。
手ががつけられない窓やドア、水が通ってくる共有部の配管の中などは古いまま。
リフォームできる部屋の中はともかく、共有部である廊下やマンションの外観は古いまま。

２）購入前に管理組合に使用細則や、リフォームの細部を確認しておかないと、
思っていた以上に手を付けられない部分が出てくる。

３）素人があれやこれや考えても、そんなに良いリフォームにならない。
かといって専門家に頼むといろいろ割高になるので、結局高くつく。

いまだに、ほとんどのマンションが田の字になるのは、結局それが効率的で使い勝手が良いからだと思います。
だとするとリフォームで変更できる部分も自ずと限られてくると思います。

[89: 匿名さん]

新築はやっぱりいいですよね。
でも昨今のトラブルをみていると、建築費高騰の影響をうけた物件はこわいという思いも。
その意味では中古は安心な部分もありますかね。

[90: 匿名さん]

家も車も服も中古は論外です。

[91: 匿名さん]

プラウドも勢いがなくなってきたね。
やはり長期的な信頼を確立できるような社風ではなかったということか。
自分が住むには表面だけでない物件がいいものね。

[92: 匿名さん]

ここのエントラスは非接触のかざすタイプだと聞きましたが、使い勝手はどうなんでしょうか。最近はバックの中に入れたまま開くタイプもあるようですが。

[93: 匿名さん]

使い勝手はいいです。

[94: 匿名さん]

>>93
荷物が多くて手が塞がっているときはしょうがないですね。

[95: 匿名さん]

>>90
そうかな、500万、、1000万ほど余ったお金で、何か別なことすれば、家族に喜ばれるよ。

無駄な使い方って、知的じゃないよ。
車はハイブリッドなのか？

[96: 匿名さん]

>>93
いわゆるETC式の方が便利だと思うんですがコスト削減ですかね。たいした金額でもないようなきがするんですが。

[97: 匿名さん]

ここのライブラリーも良さそうですね。気分で東板橋図書館と使い分けもありかな。

[98: まーらいおん]

>>97

東板橋図書館は本を愛する人の前ではあまりにおそ松くんです。
北区中央図書館こそこのエリアの宝です。
越境してるけど。

[99: 匿名さん]

>>97
ライブラリーは図面では非常に狭いように見えましたが、
良さそう、となぜ言えるのですか？？

[100: 検討者]

＞東板橋図書館は本を愛する人の前ではあまりにおそ松くんです。

そう？　どういうところが？

図書館は大きくないけど、板橋区の他の図書館から取り寄せてくれる。
新刊本、人気小説は無理だけど、発刊後2年も経過すれば、ほとんど
すぐに借りられる。
だいたい翌々日には届く。

北区は住民外の取り寄せをやってくれない。図書館としては大きいけどね。
北区は日曜は5時で閉まる。板橋区は日曜日も8時まで。これが意外に大きい。