ローレルコート西葛西ってどう？

[物件比較中さん [男性 30代]]

近鉄不動産のローレルコート西葛西【旧：（仮称）西葛西プロジェクト】について知りたいです。
周辺の利便性や子育て環境はどうですか？
物件の間取りや設備も便利ですか。
情報交換を色々したいので、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.nishikasai30.com/

所在地：東京都江戸川区中葛西6丁目3-1（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩10分 、東京メトロ東西線 「葛西」駅 徒歩12分
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階建て
総戸数：30戸
間取：2LDK～4LDK
面積：54.02平米～86.12平米
売主：近鉄不動産 首都圏事業本部
販売代理：ライフステージ
施工会社：東レ建設
管理会社：近鉄住宅管理
旧：（仮称）西葛西プロジェクト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッドタイトルを修正致しました。2015.12.18 管理担当】

[21: 匿名さん]

まだHPには掲載されていませんが、室内設備がハイクオリティとかで、どんな感じなのか見てみたいです。
ディスポーザー、活水器などは特にハイクオリティとは感じませんけど。

[22: 匿名さん]

公式サイトをみているかんじだと、ディスポーザーや活水器などを指しているのでは？＞ハイクオリティ設備
最近は入っているところは入っているとは思いますが…全てではないので先進的ではないという捉え方でしょうか。
３０戸ほどのマンションでディスポーザーが入っているということですがランニングコストというのはどうなのかしら。
流したゴミの処理設備のランニングコストって結構かかるらしいですが、
この戸数だとどうなのかしらと思いました。

[23: 匿名さん]

行ってきました。
ハイクオリティ設備を売りにしてまして、説明もそこに重点を置いてました。
デザインとかはオシャレかと思いました。
ランニングコストはまだよくわかりません。
戸数が少ないのにディスポーザーとか活水器は管理費や修繕費が高くなりそう。

[24: 匿名さん [男性 40代]]

価格帯はどうでした？

[25: 匿名さん]

価格帯、いつ頃に発表となるでしょうか。
Aタイプの間取りが良いなと思っています。
価格次第で関変えたいのですが、どれくらいになりそうでしょうか。

[26: 匿名さん]

廊下がタイルなのは高級感があって良いなと思いました。最近はつかないところも多いミスティもあるみたいですね。

[27: 匿名さん]

廊下タイルいいですね。木よりも管理が楽そうで、大理石風にも見えないこともないですし。水拭きでさっと汚れを拭くことができるのがいいと感じます。

エントランスの完成予定図もかっこいいです。

[28: 匿名さん]

内装もこのクラスのマンションにしてはいい感じです。価格も駅から10分なら仕方ないですかね。

[29: 匿名さん]

ローレルコート西葛西　全体概要
所在地
東京都江戸川区中葛西6丁目3-1（地番）
交通
東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩10分、「葛西」駅徒歩12分
地目
宅地
用途地域
近隣商業地域・第1種住居地域
都市計画
市街化区域
地域・地区
準防火区域・第3種高度地区
建ペイ率.容積率
72.41％（角地緩和含む）・300％
敷地面積
882.55㎡
建築面積
478.95㎡
建築延床面積
2,481.02㎡
構造・規模
鉄筋コンクリート造　地上8階建て
総戸数
30戸
建築確認番号
第H27普及協会00024号（平成27年4月30日付）
分譲後の権利形態
敷地・建物（共用部分）：専有面積割合による所有権の共有、建物（専有部分）：区分所有権
駐車場
10台（内1台は障害者用平置き）（使用料　月額19,000円～24,000円）
自転車置き場
60台 （使用料　月額200円・300円）
バイク置き場
2台（使用料　月額2,000円）
インターネット利用料
月額1,296円（税込）
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託（予定）
管理会社
近鉄住宅管理株式会社
売主
近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部
〒104-0028東京都中央区八重洲2丁目7番2号 八重洲三井ビル TEL：[phone]
国土交通大臣免許(9)第3123号 (一社)不動産協会会員 (公社)日本不動産鑑定士協会連合会会員 (一社)不動産流通経営協会会員
(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
設計・施工
東レ建設株式会社
竣工予定
平成28年8月下旬
入居予定時期
平成28年11月下旬
販売概要（予告）
販売戸数
未定
予定販売価格
3,988万円（1戸）～7,358万円（1戸）
予定最多販売価格帯
5,100万円台（3戸）100万円単位
間取り
2LDK～4LDK
専有面積
54.02㎡（1戸）～86.12㎡（2戸）
バルコニー面積
3.36㎡～6.30㎡
アルコーブ面積
1.21㎡～9.60㎡
サービスバルコニー面積
1.55㎡～6.08㎡
ルーフバルコニー面積
10.52㎡
管理費
月額10,520円～16,780円
修繕積立金
月額5,400円～8,610円
修繕積立一時金/引渡時一括
432,160円～688,960円
管理準備金/引渡時一括
30,660円～48,870円
ルーフバルコニー使用料
月額300円
販売開始予定
平成28年5月中旬

[30: 匿名さん]

設備仕様はかなり良いなと思いました。
デザイナーズなだけあり外観デザインも素敵だと思います。
ただ、価格が高い。
西葛西も今やこんなにする時代になったのでしょうか。

[31: 匿名さん]

価格帯もう出てるんですか。坪単価いくら位なんでしょう？
スーモだと第1期3次の予告広告が出てました。公式サイトを見ても
販売状況や価格がなかなか載らないのが残念ですね。
設備仕様は良いと思います。キッチンにも拘りを感じますし
トイレも使いやすそうで良いですね。
Erタイプだとルーフバルコニーに洗濯物を干すってことでしょうか。
これだと家事動線が少々悪いのが気になりますね…。

[32: 匿名さん]

目の前の電柱と電線が気になります。。。

[33: 匿名さん]

この辺りは電線地中化していないですからね。
部屋によっては気になるというのは出てくると思います。

デザインはすごく無難な感じなのかなぁ。
バルコニーの戸境部分はペラボーじゃなくって、きちんとコンクリート壁のようです。
コストはきちんとかかっているのだなと思いますが
じゃあお値段どうなってきますでしょう。

[34: 匿名]

設備仕様は良いですね。
この戸数でディスポーザー付きはホントに珍しい。
ですがバルコニーが狭くてどの間取りもイマイチかなと。
アウトフレームでない間取りも多いし。
外観もどうかなあ。

[35: 匿名さん]

半バルコニーなので外観はスタイリッシュですね。
いかにもファミリー向けというマンションが嫌な方は
心踊るでしょうね。

[36: マンション検討中さん]

内装は金かければ後からでも付け足せるからね
間取り等が気に入ればいいとは思うけど
設備面だけではここを買うと損する

[37: 匿名]

外観のバルコニーや窓周りに木目調ってどんな感じなのでしょう？

[38: 匿名さん]

AとDタイプのみエネファームが入るようです。
エネファームって大きな装置があると思うのですが、それはどこに設置されるのでしょうかね？
音とかって特にないのでしょうか。そこは気になる点ではあるなと思います。
これってリースかそれとも普通に装備されているものなのかも。

設備面で考えると結構頑張っている感は感じられますが
販売状況はいかがでしょうか。

[39: 匿名さん]

low-eガラスについて、HPの説明では断熱、遮熱の効果を高めるとありますが、
概念図には内側のガラスに金属膜があるので、断熱のみの安いタイプでしょうか。
高額な遮熱・断熱タイプだと、外側のガラスに金属膜を付けるはずです。

low-eガラスの型番を営業に確認したほうが良いですね。
あと、モデルルームのガラス自体にも、どのタイプの商品かを示す情報が
ガラスのカドに示されていると思います。
そこに書かれた商品名をネットで検索すれば、断熱なのか、遮熱・断熱なのかわかりますね。

[40: 匿名さん]

low-eガラスに種類があるとは知らなかったです。
遮熱まで出来るとすごいですが、流石にそこまでのコストはかけなかったということなのかなぁ。
他のマンションでも断熱効果は話が出るけれど、
遮熱までは出たりしないので、
コストをかけていないのか、
それとも何らかの理由でつけることができないのか、どちらなのかわからないです。

[41: マンション検討中さん]

管理会社はしっかりしてるのでしょうか？
東京では馴染みないので…関西弁のコテコテの大阪人だったら悲しいな

[42: 匿名さん]

>37さん
マテリアルの画像に実際のタイルが出ておりますが、正直どうだろう？という感想です。
外観予想完成図を見てもしっくりきていないように思います。
メインとなる外壁共々汚れは目立たない模様ですけどね。
公式によればスローアーキテクチャーという発想から生まれたデザインらしいです。

[43: 匿名さん]

管理会社はデベの関連会社なんですね。よくあること。このデベ自体はどうなのでしょうか。
マンションは管理で買え！なんてよく言うけれども…
きちんと管理人さんの教育ができていて、それから管理体制に関しても適切なアドバイスをくれればいいのですが…
年１で定期総会だけ開く。みたいな感じじゃなくて、問題解決に際して動いてくれる所が良いですよね。

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47318/

サポート力は？かな。

管理会社に頼るのではなく、自ら理事になり管理会社をこきつかう意識がなければ、管理会社のいいようにされる。

管理の良し悪しは、管理会社ではなく、管理組合の理事がきちんと問題意識を持ってるかどうかだから。

管理会社の質は、それができた上でのプラスアルファ要素だから、あまり気にしなくていいんじゃない？

大手系以外の中小なら、管理会社の質はどれも低めだよ。薄利多売で沢山管理マンション抱えてて、対応や教育に時間割けないから。

[45: 匿名さん]

そ、そうなんです
住民側も自主性を持ってやっていかないと。人任せでは行けないってことですね。
アドバイザー的な存在を管理会社に求めつつ、自分たちで動いていかないとならないのだなぁと思います。
管理会社は総会開くだけ、みたいな感じになってしまっちゃったらいけないですよ。
勉強しなきゃいけないこと多いですな

[46: 匿名さん]

近鉄不動産ってどうなんでしょうね。最近は関西の電鉄系の不動産会社がかなり関東にも出てきているみたいですので、珍しいことではないと思います。
ただどういう系統なのかっていうのがわからないですよね。
カジュアル寄りなのか、とか高級ラインなの？？とかそういうのがむずかしいわ、と思いました。
見て確認していくしかないのは解っておりますが。

[47: 匿名さん]

先着順販売って５戸になっていますが、これって一体何期のお話？
６月の段階で１期３次であるというこちらの掲示板のかきこみがありますので、
これでラスト販売っていうこともあり得るということになってくるのでしょうか。
全体的な販売傾向が見えにくくて、正直困っているというかうーんという感じになってきてしまうなぁ。

[48: マンション検討中さん]

関西って電車もそうですが関東よりも高級志向なんですよね。
だから廊下がタイルだったりとほかのデベとはひと味違うものの、かと言ってそれ以外で差別化されてるかと言われれば、、

ですがもうそろ完売でしょうね。

[49: 匿名]

近鉄不動産なんら問題・心配ありませんよ。

ただ、この周辺環境の環境を考えれば、子育て世代には薦められないですねぇ。

また、極端に価格も高い気がします。

ま、それなりには、売れていること考えれば、買う方もいるんだなぁという感想になりますが。
私は、モデルルームと現地を見て、即候補外になりましたが、人それぞれニーズは異なりますね。

[50: 匿名さん]

西葛西自体は結構子供さんが居るんだなぁという風に思っているのですけれど、４９さんが子育てには向いていないと考えられるのは
大きな道路沿いだからなのでしょうか。
中学校はものすごく近いですね。
小学校は通りを渡っていかなければならないという感じです。
もう少し控えめ価格であれば…というかんじではありますよねぇ。

[51: マンション検討中さん]

正直パッとしないのは確か。
というかここ近辺で今分譲されてる物件はみんなそう。

[52: マンション検討中さん]

あと書き加えると、2010年前後に分譲された物件が2丁目に何件かあるけど、住環境を考えるならそっち方面が良いかもしれない。
具体的にはラ〇オンズとかパー〇ホームズとかね。
中学校の話だけど、三中は良くも悪くも普通の中学だからか？三中のエリアなのに越境してまで西中に来てる子もちょいちょいいたりね。
清一は成績厳しいから高校進学の時にちょっと涙目になる可能性があります。

[53: 匿名]

>>50 匿名さん

ダメでしょ❗

[54: 匿名さん]

ディスポーザーがついているのが良いかと感じました。
交通面は駅近ではありませんが、
アクセス面にこだわりがない方には特に注目されそうですね。

[55: 匿名さん]

あまりアクセス面は重視しない人というのは多くないのではないかと思います。車ですべて移動される方ならともかく…
ただここだとまだギリギリ徒歩圏内という感じですので駅までの負担感はそこまでないんじゃないでしょうか。
普通に毎日往復できる距離でしょ。
自転車に乗りたいなという人も出てくるかもしれないですが、見ている限りでは駐輪場はなんだかいっぱいっぽい感じはします。

[56: 匿名さん]

資産価値に関しては駅からの距離にかなり影響しているという話は耳にしますよね。
駅から５分以内だとあまり資産価値は落ちない、その代わりに１０分以上になると厳しくなってくると。
今の時代、マンション自体が供給が多すぎる状況ですので、あまり資産価値の維持を考えてというのは割合としては多くないのかもしれないですが。

[57: 匿名さん]

ゆったりした間取りもあり気になります。
静かでゆったりしたイメージでしたがこのあたりもマンション増えてきました。
でも周りの建物でふさがれていることはないのでまだ開放的です
今後もそう高い建物が建つリスクも低そうに思いますがどうでしょう。
東西線もあるし、結構アクセスはいいと思います。

[58: 匿名さん]

先着順であと７戸ということになっております。販売価格から察するにもしかしたら高層階もまだあるのかしら？？？
かなり価格に幅があると思いました。
２LDKと３LDKの差を加味してもそうだなぁと思いましたもので…
ただ高い方は駅まで徒歩１０分超かかるのにお高いなぁ…
それだけ専有面積もあるのですけれど

[59: 匿名さん]

榊のマンションレポートには、致命的な欠点が２つとあるが、なんだろうね？
知ってる人いる？

[60: 匿名さん]

駅からあまり近くないからか、マンションのクオリティの割に、
それほど価格は高くない印象がありますね。
2LDKと3LDKの差があまりないので、
これなら3LDKの方が良いかと考えてしまいます。

[61: 匿名さん]

家具付きのモデルルームになっているところは２階みたいですけれど…高層階って値段的に未だある感じなのかなぁ。

７戸という数字はまだ動いていないですね。今契約舌とすると、年度内はもしかして間に合わないかもしれないのかな。
子供がいる人だとそういうのを気にする人が多いと思うけれど
ここだと子供がいる世帯は割合が高そうかなと思いました。

[62: マンション検討中さん]

ガーラとローレルで悩みますね。

[63: 匿名さん]

間取り的に大きな違いが見られないという点では3LDKが良いように感じますね。
価格は違いますが、それほど大きな差があるわけでもありませんので。

唯一気になるとしたら駅までの距離ですが、
やっぱ今の人たちは、10分以上歩けないという人が多いみたいですよね。

[64: 購入経験者さん]

徒歩10分なら妥当な価格と思います。
葛西は自転車使う人がかなり多いので、自転車置き場が不足すると思います。
また、電動付自転車、子供用シートがぶつかり、出し入れが大変だと思います。
みんなで自転車置き場について要望を出しておいたほうが良いかもしれません。

[65: 匿名さん]

今売り出してるのが、坪243万円～で、それが駅10分、通勤経路に大通りを挟むので実態はそれ以上、大手ブランドではない、という条件で、妥当なんですね。

西葛西もメチャクチャ高くなりましたね。。。
葛西スポーツセンター裏に建築中の野村物件なんて、大手物件は普通の人には買えない値段になるんだろうなあ。。。

[66: マンション検討中さん]

なんかこの物件の南面にやたら自転車止まってませんか？

何故でしょうか？周辺住民？
葛西は地元ですが、もし周辺住民だとしたらこの民度の低さには呆れるばかりです。

[67: マンション比較中さん]

お隣のガーラは完売しましたね。
やはり、こちらは価格面と間取りがネックですね。

[68: 評判気になるさん]

デベと施行主のブランド力はこちらの方が上ですね。
内装も価格もそうですが。
ただしFJネクストも知ってる方は知っていますし、施行主のウラタもここ周辺の分譲マンションでは結構あります。

ガーラは日当たりがいざ完成すると良さそうにも見えましたし、内装の設備や品質も悪くないのであちらが先に売れたのは仕方ないですね。

ローレルは丈夫そうに見えますし、高級感がありますがイマイチ訴求力に欠ける印象です。

[69: 匿名さん]

>>68 評判気になるさん

それは、シンプルに価格と条件が合わない、高杉ということでは。

[70: 匿名さん]

駅まで一応、徒歩10分ということなのですので、その点は良いのかなと思います。

結局はデベの大きさみたいなものが
売れ行きにも関係してくるということなのではないでしょうか。
今一訴求力がないと指摘されている方がいらっしゃいますが、そこなんじゃないかなぁって。

そうなってくると価格は下げるしかないのだけど、
そうするとコスト掛けた分、回収できないですし…。