住民の声、理事会に握りつぶされる

[犬好き]

築９年ペット不可の分譲マンションに住んでいます。

ペット可に規約を変更できたらいいなぁと思い、まずは管理会社に過去に
うちと同じような相談はなかったか問い合わせてみたところ、「ありません」との返答。
そういう話は理事会にしてくれと言われたので、理事長に手紙を持ってご挨拶に伺いました。

初対面で長話をしてはご迷惑かと思い、詳しくは手紙に書きました。
まずご挨拶と「総会でペットに関する規約の変更を議題にあげてほしい」との要望をお伝えしました。
理事長は「ペット可は難しいとは思うが、総会で議題にあげられるよう来月の理事会で伝えておく」とのご返答でした。

後日、いきなり総会で「ペットについて」と言っても、住民のみなさんがイメージしにくいかと思い、
事前にペットに対する意識調査的なアンケートと、実際にペット可なマンションではどのようにしているか
を紹介した書類を配布したいことと、総会でペットクラブ設立の提案や、共用部をペット連れで通過する際に
便利なグッズの紹介など、プレゼンテーションのようなことをさせてもらえるようにお願いしてみようと思いつきました。
付け加えて、理事会のみなさまのご意見も伺いたいので理事会についていきたいとの旨をお伝えすることにしました。

初対面のとき、理事長はあまりわたしの話は聞きたくなさそうだったので、今回も要点を手紙にまとめ、
アンケートのサンプルと一緒にお届けにあがりました。

案の定、あまり聞きたくなさそうな空気を漂わせていたので、手短に話し、手紙を渡しました。
理事長は「そんなに突っ走られても理事会にかけなくてはどうしようもない。また、理事会についてこられるのは困る。
この件の返答については理事会後、あなたのポストに文書にして入れておく」と。

数日後、たまたま集会室に向かう理事長とすれ違ったので、(日取りは聞いてなかったのですが、
きっと理事会に向かうのだとピンと来ました)慌てて「よろしくお願いします」とお辞儀をしたら
怖い顔で「ダメかもしれませんよ」と言われました。
偶然会ったのに、待ち伏せていたと思われてたら嫌だなぁと思いました。(余談)

二日経ち、三日経ち、いつになってもわたしのポストに理事長からのお手紙は届きません。
管理会社の人が理事会に同席しているはずなので、そちらに問い合わせてみたところ、
今期理事会ではこの件に関しては見送ることにしたそうです。

後日、この内容を文書にして送ると言うのでそうしてもらいました。内容を一部抜粋しますと、


<見送りとした理由>

･ペット足洗い場等の設備の問題
ペット飼育可能のマンションではペットの足洗い場が設置されているが、当マンションには
そのような設備がなく、見直しに関する検討が必要であること。

･他の居住者への配慮
当マンションの居住者はペット飼育不可であることを確認した上で購入、居住されているため、
当初の条件を覆すことは居住者の混乱を招く恐れがあること。また、ペットアレルギーをお持ちの方に対しては、
退去等を余儀なくされること。

･他のマンションでの検討状況
当管理会社が管理している他のマンションでも同様の検討がされている管理組合があるが、
「ペットを飼いたい方」と「反対の方々」が対立し、大きく混乱している状況があること。


…ごもっともな内容ですが、アンケートも取らせず、みなさんの意見も聞かせず、
何も始まる前から切り捨ててはどうしようもないと思います。

一般住民が理事会へ参加することは不可能というのはまだわかりますが、傍聴すら理事長個人の判断で即答で拒否。
最初に聞いたとき「同じような事例はない」と言ったのに今になって他のマンションでのトラブルと盾とする管理会社。

わたしにはもうできることはないのでしょうか。

[81: 匿名さん]

ペット不可のマンションを規約で可にすることは法的には不可能です。
ただ法をもクリアーできるのは全員の承諾がある場合だけです。
それを強引に規約や集会で通しても、裁判になれば敗訴間違いなしで、それにより
退去を余儀なくされる者に対しては損害賠償責任が負わされます。
財産権の侵害、共用部分の変更で影響を受ける場合はその者の承認が必要、健康被害、騒音等々
裁判で勝てる要素は何もありません。
ペットを飼おうと思うんであれば、ペット可のマンションか戸建てに引っ越すべきです。

[82: 匿名さん]

＞ペット不可のマンションを規約で可にすることは法的には不可能です。

使用方法の問題ですから、エレベーターは使わずに共用部分通過は飼育箱に入れ、専有部分内のみで飼育し、騒音防止すれば禁止はできません。
飼育されている側が可哀想ですがね。

[83: 匿名さん]

＞経験も素養もない貴方には到底理解できない事柄です。

捨て台詞は見苦しいです。

[84: 匿名さん]

83
反論できないならそう言えば結構ですよ。お疲れ様です。

[85: 匿名さん]

>>81
＞ペット不可のマンションを規約で可にすることは法的には不可能です。
もっと詳しく解説お願いします。

＞それを強引に規約や集会で通しても、裁判になれば敗訴間違いなしで、それにより
＞退去を余儀なくされる者に対しては損害賠償責任が負わされます。
判例をご存知でしたら、どうか提示願います。

[86: 匿名さん]

判例まではみてませんが、ペット不可だから購入した者にとっては健康上の問題や臭い・騒音の問題があり
これを裁判官が規約で決まったからそれが正しいとは判断しないでしょう。
規約改正は議決権の４分の３以上ですが、総会の出席率が悪く議長に対する議決権行使書や白紙委任状で理事案が
殆ど決まる現状においては尚更慎重にすべきだと思います。
財産権の侵害に該当する事項だと思います。ペット不可だから購入したという者に対してどう納得させられるか。

例えば、プールがいらなくなったから売却しようと決議されたとしてもそれは無効です。全員の承諾が
必要なのです。勿論これは共用部分の放棄ですので、ペットとは関係ないかもしれませんが。

敗訴する可能性の高い問題に対して無理に規約改正することはないんじゃないですか。
もし、ペット可になったら健康に問題のある方や、臭い・騒音で悩まされる方に対してどう接していきますか。
人道上の問題でもありますよ。

[87: 匿名さん]

マンションは「共有」の財産なので、管理組合の決議による変更は基本的に「財産権の侵害」にはならないと思いますよ。

例えばで話されてる「プールの売却」とは全く異なるものです。（プール売却っていうのもアレですが・・）

反対論を唱えるとしても、「なるほど！」と思える論調でないと逆に反論を買うだけかと。

最後は「人道的」になってしまうと、相手にしてくれる人もいないかも。

[88: 匿名さん]

結局、判例がないと解決しませんね。

規約の変更は、特別決議で可決されれば、当然可能でしょう。
ペット不可だから購入したという人がいても、その規約が変更されないという
保障されていたわけではないのだから。

ただし、アレルギーの関係で、転居せざるを得なくなった区分所有者がいた場合、
裁判所に規約変更の無効を訴えたら認められるかどうかですね。
決議の前にペット可になった場合、転居しなければならないと意見を言った上で、
可決されたら、認められるかもしれない。
何も意見を言わず、規約変更後に異議を申し立てた場合は、駄目じゃないかな。

[89: 匿名さん]

>>88
「特別な影響を受ける区分所有者」としての条件を満たすかで違ってくるでしょう。
満たせば、その人が了承しない限り規約の変更はできません。

判例では生活・生存権の方が上位であるとされていますので、ペットアレルギー持ち
の住民などがいるとそれらが脅かされますから、その人が了承しない限り不可能となると思います。

そうなると部屋の買取など、退去を前提とした交渉が必要になるでしょう。

[90: 匿名さん]

私も最終的には特別な影響云々になるのではと思います。
ペット不可で購入したのに規約で簡単に変えられたら、その購入者がアレルギー持ちだったら
転居せざるをえません。しかし、そのマンションも又規約改正が行われるかもしれませんけど。
やはり、規約改正は無理でしょうね。

[91: 匿名さん]

>>89
>>90

だから、判例がないと解決しないと>>88で書かれているのに
同じようなことを何度も書かなくていいんだよ。
思います。思います。ってアンケート取ってるんじゃないんだから。

ペット可から不可になった場合の判例は知っています。
その逆の判例があるのかどうかを知りたいんです。

[92: 匿名さん]

＞ペット不可で購入したのに規約で簡単に変えられたら、
「簡単に」ではなく、共同所有者である組合員の75％以上が賛同した「正当な」ルール改正です。

実際、古いマンションなどでは「不可→飼育可」になったところもあるでしょうし、アレルギー持ちだから規約の無効訴訟って聞いたことないですね。

[93: 匿名さん]

判例はないんです。
だからもしそれで提訴されたら判例がでるでしょう。
ということは予想しかないでしょう。
予想ではペット可から不可の判例があるように、生活権重視の判例からの予想です。
わかります？

[94: 匿名さん]

>>92
今まで特別決議が否決されたことがありますか。
理事案はまず可決されるでしょう。
議決権行使書や白紙委任状が中心で出席率の低い総会でいくら反対しても意味がありません。
総会は討議するところではなく、決議するところなんです。
だから簡単といったのです。
不可から可になった事例もありますが、これは提訴されていないからです。提訴されればまず
敗訴するでしょう。判例で生活権重視が出ているのですから。

[95: 入居済み住民]

建物使用細則で規定されていることも多いと思います。
それだと単純多数決になるんだけど。
ここの皆さんのところは規約で制限しているのかな？

[96: 匿名さん]

>>93
＞予想ではペット可から不可の判例があるように、生活権重視の判例からの予想です。
この判例の提示をお願いします。
生活権重視の判例と言われた内容しだいでしょう。

総会議案がすべて可決するとは限りませんよ。
当然「否決」の経験されてる方も多いはずです。
94さんは、思い込みや仮定・予想ばかりで、願望に過ぎません。

[97: 匿名さん]

しかし、裁判は関連判例を重視しますよ。判例が出ていない以上憶測しかできないでしょう。
理事会の案が否決されることは殆どないでしょう。
もしあるとしたら、よほどのことがあったのでしょう。
管理費等の値上げにしたって簡単に決議されますよ。反対票はごく少数しかないですからね。
どういう場合に否決されたんでしょうね。

[98: 匿名さん]

>>98
理事会案が否決されたのはどんなことがあるんですか。
参考までに教えてください。
余程組合員が結束して大量に総会に出席したか、議決権行使書での反対票があったんでしょうね。
議長一任や白紙委任状は勿論なかったんでしょうね。

[99: 匿名さん]

>>95
うちはペット可のマンションですが、ペット可については規約で、飼い主が守るべき飼育ルールは細則で規定しています。

[100: 匿名さん]

理事会案が否決されることってまずないでしょう。それが現実です。
理事会案はなんでも通りますよ。だから怖いんです。