京都駅エフステージって

[匿名さん]

新しく販売？
チラシ入ってました。
新価格みたいです。



売主：ファースト住建
施工会社：藤木工務店
管理会社：伏見管理サービス株式会社

[43: 購入検討中さん]

地域的な心配もありますが、

「伏見管理サービス」は評判はどうですか？

いくら値段が安いと言っても、追加費用などが発生しないかと心配です。

[44: 契約済みさん]

管理会社について、ネットでざっと見てみましたが…良い話もあり、悪い話もあり…正直どれを信じて
良いのか分かりませんでしたねぇ。

ただ、管理会社は入居者の組合の議決で変更できますし、価格面では問題はありませんし、そんなに心配は
してないんですけどね。もしサービスの質が悪いようなら、さっさと変えるのもテだと思います。

それよりわずかに危惧しているのは、積立金の使い方です。私個人としては、何事も早期に対処して
耐用年数をのばした方が後々の費用が安く済む…という考え方なのですが、これも１人で決める
ものではありません。また、耐用年数を３０年と見て、建て替えを前提にするなら、今の積立額では
不足すると思われます。これについては早めに方向性を決めていたほうが良いと思われます。

ただ、この物件が他に比べて良い点は、階数が少ないことです。土地の面積に比べて総戸数が
極端に少ないため、３０年後に土地を処分し、占有面積の比率で売却益を山分けするとなった場合、
一人当たりの取り分が多いのです。しかも京都駅の近くなので、買い手も付き易いと思います。
そういった意味でも、このマンションを買う価値は他に比べて高いと私個人は考えています。
イロイロ不安もありますけどね。

[45: 匿名さん]

賢い買い方ですね。
いろんな意見があって当然ですが、良い意見も悪い意見も
このスレがあがる度に、この物件がそれほど注目されてるんだなと
私はおもいます。
私もいろいろと見てきましたが、そろそろ決めないと、とは思っています。
ここの営業の方、ここを買わなくて良いですよって言われました。
そんなこと言われたのはじめてですｗｗ
でも、どっか買ってくださいだって。
イニシアでもパラドールでもいいですよって！

悩む・・・ｗ

[46: 契約済みさん]

イニシア、私も少し気になったことがあるのですが、コスモスイニシアの経営状態があまり良くなく、
というより今春に１回事実上の倒産状態になっていて、その傷がまだ癒えていないんじゃないかなという
感想を持っています。とりあえず既存の物件をディスカウントしてでも数字を上げたいという思惑も
あるかもしれませんから、客にとって今は逆にお買い得かもしれませんけど。ただ、今後ここが手がける
物件はコストダウンありきの商品になることは確実なので、着工時期を見定める必要はあるかも。

「日経　株価サーチ」を見ましたが…
３月決算の数字を見ましたが、単体ベースの経常利益は▲235億。資産の時価総額を一気に引き下げたのか
連結ベースの当期利益は▲880億。
http://company.nikkei.co.jp/kessan/shihyo.aspx?scode=8844


「倒産危険度ランキング」より転載。
コスモスイニシア（ジャスダック上場）が債務超過に陥る見通しから、私的整理による事業再生に
踏み切ることを公表する（2009/4/27）。
http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_122.htm

ちなみに、同じページでファースト住建は…
住宅施工販売会社のファースト住建は、同社が施工・販売した木造住宅のうち、壁量が建築基準法の
基準に満たない物件が529棟見つかったと発表した（2008/1/29）
ここが自分で手がけた物件には手を出さない方が無難ですね。

ただし、ファースト住建の経営状態は、思ったほど悪くはありませんでした。
事業規模を売上高で比較すると、イニシアが1,916億、ファーストが349億。規模の差は歴然としていますが、
今年10月の、ファースト住建の経常利益は15億、最終的な当期利益は10億。青息吐息の業界にあっては
かなり健闘していると思いますがね。少なくとも早晩倒れるということはないと思います。
http://company.nikkei.co.jp/kessan/shihyo.aspx?scode=8917

決算数字を好感してか、株価も昨年より持ち直していますね。建設なので数年前と比較すると
落ち込みは激しいですが、（株価は「人の期待値」ですから、経営数字より激しく動きますので…）
まぁ良い方なんじゃないでしょうか。
http://company.nikkei.co.jp/history/yprice.aspx?scode=8917&ba=2

[47: 匿名さん]

昨日終い弘法へ行き、ついでに見てきたよ。エントランスは唯一道路に面している（狭いが）北側。他の三方向は民家が敷地いっぱいに建っているので、めちゃくちゃ狭いというか、圧迫感がある。敷地内に庭らしきものは全くない。建物本体すぐに敷地境界。従って南、西、東からマンション全体を見ることはできない。特に低層階は隣家との視線のやりとりがうっとうしそう。マンション全体が見たければ大宮通の高架上からだろうな。でも安いぞ１７百万台後半からある、軒並み１千万以上の値引き。といってももともとが常識外れの高価格だったからな。近藤エステートが手放したわけもわかる。
ここはファミリーが落ち着いて生活できるマンションではない。いっとくけど京都駅には遠いよ。どう見ても実質１５分はかかる。

[48: 契約済みさん]

まぁ、悩ましい立地ではありますね。
ただ、これですべての諸問題がクリアだったら、とても今の価格帯が実現できないのも確か。
個人の価値観の問題なので、一目見て「うわ、ここはダメだわ」という人も居るでしょうね。

民家が敷地いっぱいに建っている件については、もう否定のしようがないですね。４、５階を押さえられたら
事情は多少異なりますが。それは実際に部屋から眺望を見せてもらえば分かります。

「一千万円の値引き」というのは、元々が適正価格ではなかっただけなので、あまり考慮に入れないほうが
良いでしょうね。特別良い設備が入っているわけでも、性能が優れているわけでもないので。

京都駅から件のマンションまで歩いてみましたが…１５分は言いすぎですね。これは個人の歩く早さの違いに
依存しているのですが、まぁ私は１０分ちょいだったので問題ありません。

[49: ビギナーさん]

>>48さん

契約されたんですね。おめでとうございます。

私は価格に惹かれて検討していますが、過去スレを見る限りではセカンドハウス・賃貸が多いみたいな書き込みが気になります。
実際に住んでもガラーンとした雰囲気はどうなんでしょうか？
実際に入居できるのは来年の１月からで正しいのですか？
いろいろ教えていただければ幸いです。

[50: 契約済みさん]

４９さん

こんばんは。
さて、「セカンドや賃貸が多い」ということですが、確か営業の話では６０㎡台の部屋はその用途での
需要が見込めるというので、すぐ買い手が付いたらしいです。他の部屋は、正直どんな方が購入されたか
分かりません。もともとここの物件は「会員専用」として一般の客が買えない部屋が結構あって、
そこが空いているのか売約済みなのかもよく分からなかったんですよね。今はどうなっているのか
知りませんけど。ただ、賃貸物件として出した場合は客が付き易いだろうな、とは思いますので、
そういうつもりで買う人も多いと思います。私は違いますけどね。

もともとマンションではご近所のお付き合いというのが希薄な気がしますので、他の部屋の人が
どんな人だろうと、あまり関係ないんじゃないでしょうか。空き部屋が埋まって、管理費なり積立金なりが
ちゃんと支払われていれば、個人的には別に問題ない気がしますね。賃借人が住もうと、オーナーが
住もうと、あまり関係がないと思いますし。

まだ詳しく聞いていないのですが、確か入居は２月中旬と説明を受けた気がします。
（ウチはそんなに急いでいないので、その辺はちゃんと確認してませんでした。）

[51: 物件比較中さん]

公式HPでは２２年の１月末入居予定となっています。
ここの契約内容によって入居時期が異なるんでしょうね。

[52: 匿名さん]

行って来ましたがすごい売れててビックリしました。
価格ってすごいですね。
市内物件も見に行こうと思ってましたが、行く気がなくなりました。
価格の差がありすぎです。
皆さんが書かれえてるように、良し悪しありますが
見に行けば、安いのに豪華な作りだし、周辺の今後の発展にも期待できそうなんで
すごい悩んでます。
四条烏丸の物件も興味ありましたが高いですよね？
次、京都駅徒歩圏で出てくる物件って何かあるんでしょうか。

[53: 物件比較中]

そんなに売れてましたか。実際契約された方にお聞きしたいのですが、ファミリーで住む目的で購入された方いてはりますか？

[54: 匿名さん]

契約されたかどうかはわかりませんが
私が見に行った時は
他のお客さん3組くらい見かけましたが
全員お子さんがいました

子供の声で営業さんの
話がよく聞けなかった。。。

[55: 物件比較中]

情報ありがとうございます。
場所柄ファミリー層は少ないと思っていたので意外ですが、検討してみます。

[56: 物件比較中さん]

ちょっと見に行って来たんですが
すごく急かされて・・

本当にすごく売れているんでしょうか？
後、何戸くらいなんでしょうか

[57: 検討中]

実際に住まれてる方、どうですか？
まだ検討中ですが、参考にさせてもらえたらと思います。

[58: 匿名さん]

南向きの１階は永遠に売れないだろう。目の前の隣家の外壁を見ながら毎日過ごすことは無理。

[59: ビギナーさん]

ここは２９日に引き渡しするみたいで、なにかとごちゃごちゃしてましたがようやく落ち着くみたいですね。
完売は難しそうですけどね。

[60: 契約済みさん]

No.58さん　その「永遠に売れないだろう」の南向きの１階、私が昨年行った時には既にもう売れてた訳で…

[61: 匿名さん]

すっごい売れてましたよ。

というか、私たち帰るとき、エントランスにお客さん何組か並んでました。

価格ってすごいですね。

[62: 物件比較中さん]

実際に住んでみての感想を聞かせてください。
京都駅までの距離は自転車がベストなんですか？
徒歩はしんどいですよね・・・。