文京区でこれから販売されそうなマンション

[周辺住民さん]

まだ販売の告知がされていなくても、現場に「建築計画のお知らせ」が掲示されているなど、建つことがほぼ決まっているマンションの情報をやり取りするスレです。明らかに賃貸という案件は除きましょう。

[703: 匿名さん]

>>702 匿名さん
で、後ろから母ちゃんが「あんたの稼ぎじゃ二億なんてだせないでしょっ！ここしかないの」ってピシャリと言われてショボーン...男はつらいよ

[704: 匿名さん]

まあ、冗談は別にして、国会議事堂も日銀も旧耐震だからなあ。
ちゃんと作られていれば古くても大丈夫という話はあるよね。耐震診断をマンションで受けて大丈夫なことを確認しているとか、耐震補強済みとかいうなら問題ないんだろうけどねえ。

[705: 匿名さん]

>>704 匿名さん

耐震の心配もそうだけど、古い建物は給排水設備が想像以上にもろいからね。血管のようにコレステロールみたいな汚れで詰まったり大変だよ。内装だけのリフォームで「安い！」と飛びついちゃだめ。

[706: 匿名さん]

>>705 匿名さん
大規模修繕の履歴とか、現在の修繕積立金の状況とかは要チェックでしょうね。1965年に完成した原宿のコープオリンピアも色々難ありのようで、赤井氏のブログにも書かれています。
https://www.sumu-log.com/archives/2053/

逆にこうした面がクリアされていたら、大変なお宝ということになります。

[707: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当]

[708: ご近所さん]

東京メトロ本駒込駅の出口脇のオプレジ物件の隣に駐車場があります。その隣のビルの解体告知が出ています。合わせると本郷通りに面した結構な敷地になると思います。どこが仕込んでいるのだろうか？

[709: 周辺住民さん]

ファミール本郷のほかにも、本郷ハウス、ファミール久堅、ドミ小石川など、1戸平均100㎡超えしている古いマンション、いくつかありますよね。音羽の方にも固まって存在していた気がします。

[710: 匿名さん]

>>709 周辺住民さん
播磨坂沿いで坂の北側の沿道のファミール久堅は出たら欲しいと言う人は多いでしょう。あの並びは緑が美しく日当たりもいい、古くても気品あるマンションばかりですからね、リフォームしなくても億を超えてくるでしょ。ドミ小石川や本郷ハウスは駅が近く便利ですが、ちょっと繁華街っぽい感じなので少々駅距離があっても私が住むなら播磨坂ですかねー。

[711: 検討板ユーザーさん]

播磨坂って、
道路計画(都市計画)の
失敗跡なの？

[712: 匿名さん]

>>711 検討板ユーザーさん
失敗じゃないですよ、いまだに予定地域ではビルを建てることすらできない状況が続いています。都市計画道路を拒否し続けることで、文京区は大きなペナルティを支払っていると私は思っています。

[713: 匿名さん]

もはや文京区は盲目に野党に票を投じる区ではなくなってきていると思いますね。

[714: 周辺住民さん]

>>712 匿名さん
住民は反対していますが、道路が建設されていない理由は反対運動ではなく、単に事業化の段階に入っていないだけです。元々、何十年も先に建設する前提の計画ですしね。

[715: 匿名さん]

以前から区議さんの何人かが環状3号線の計画撤回を主張している人がいたので区議会としては反対なのかなと思っていたのですが。
https://www2.jcp-tokyo.net/itakura/archives/538

[716: 匿名さん]

いずれにせよこれほど長い間放ったらかしになっているのは大きな抵抗があるからでしょう。ウイキペディアの図を見ても、完成していないの文京区だけのような気がします。

[717: 周辺住民さん]

東京都の計画に区議会が全会一致で反対しても何？って感じになると思います。都議会での採決なら重い意味を持つと思いますが。

今この辺だと、不忍通りの拡幅と甘泉園への延長（環4）が優先されているように見えます。環3に取り組むのはその次でしょうね。

[718: 匿名さん]

>>717 周辺住民さん
目白台の所ですね、あそこはだいぶ立ち退きが進んでますからいずれ通るでしょうね。

環状3号は地下化することも検討中みたいですが、外環道の地下トンネル掘削工事で陥没などの問題が起きていますから、果たして我々の生きている間にできるかどうか。私としては地上を通して周辺の再開発も一緒に行う方が、単純に地下を掘るよりもより乗数効果が高いとみていますけどね。

[719: 周辺住民さん]

外環道のトンネルは大深度地下でシールド工法ですね。大深度に達するまで1kmくらい必要なので、環状3号が地下化する際には、普通に開削工法にすると思います。

雑司ヶ谷あたりの環5の2は、地下が通過交通、地上が生活道路として設計していますね。

[720: 匿名さん]

>>719 周辺住民さん
開削工法だと立ち退きは必須になりそうで、これまた時間がかかりそうです。さらに生活道路となると沿道の用途地域がどうなるのかが気になりますが、現在の播磨坂のような瀟洒なマンションが建ち並ぶ緑の豊かな通りになるといいですね。

[721: マンション検討中さん]

賃貸かとばかり思ってたら分譲なんですね。
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00152801/?ult_out=nm_dd...

[722: 周辺住民さん]

>>721 マンション検討中さん

専有面積25～61㎡ですからね。賃貸のつもりが売上たたなくて分譲にした感じです。

建物北東の東側に開口がないのが残念です。開いていれば、春日通りに沿って抜けがあり、さらにその先にスカイツリーが望めます。隣のプラウドも似たような感じですが、設計者が現地を確認してないんでしょうね。もったいなすぎる。

[723: 周辺住民さん]

公式サイトも貼っておきますね。

ブランズ文京本郷一丁目
https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo1/

[724: 匿名さん]

>>717 周辺住民さん
東京都も喧嘩したくないですから、困難な案件は後回しになるんですよねー。生きているうちに着工されなければいいという老人も多いのではないかと思います。

[725: 周辺住民さん]

ブランズ文京本郷一丁目はスレが立ちました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/674815/

>>724 匿名さん
環状3号は第四次事業化計画（2016～2025）で優先路線に指定されなかったので、少なくとも2026年までは動きがなさそうです。第三次で優先路線に指定された天神下交差点付近ですら、いまだ着工していないので、環状3号の先は長いですね。

[726: 匿名さん]

>>725 周辺住民さん

湯島天神下交差点から切通坂の道路拡張工事は当分先の話でしょうか。拡張すると、無電柱化するんですかね？

[727: 匿名さん]

>>726 匿名さん
そろそろじゃないですかね。交差点の建物はほぼ無くなりましたし、付近はつい先日何やら地下の調査をしていましたよ。

[728: 匿名さん]

>>727 匿名さん

湯島天神下交差点の拡張予定地の後ろの雑居ビルや戸建は、まもなく住友不動産によって解体されますね。ただのビルになるのか、マンションになるのか、気になりますね。隣にラブホテルがあるので、マンションは無理かな。。

[729: 周辺住民さん]

>>726 匿名さん

天神坂交差点から湯島ハイタウン前までは、扱いとしては事業中です。工事はまだだけど事業としては始まっていて、土地の買収もひとまず終了しています。

そこから先、本郷三丁目交差点までは、2016～2025年に優先的に事業着手することになっており、工事が終われば無電柱化されるでしょう。

が、そもそも、台東四丁目交差点から湯島ハイタウン前、本郷中央教会西から本郷三丁目交差点までは2006～2015年に優先的に事業着手するはずだったのが、延び延びになっています。

[730: 匿名さん]

>>729 周辺住民さん

詳細な情報、ありがとうございます。無電柱化したら、あの辺りの景観も良くなりますね。天神下交差点から本郷三丁目までの春日通り沿いは、歩くと分かりますが、低い建物が連なり、明らかに道路拡張事業地と分かりますね。

[731: 匿名さん]

春日通りのあの辺は道が狭くてごちゃごちゃした印象があるからね、沿道に今あるいい店が広がった後にも残ってくれるといいけれど、そこが心配かな。無機的なオフィスだらけになっちゃうとつまらない。

[732: 匿名さん]

>>731 匿名さん
湯島から本郷三丁目にかけてのあの辺りは、関東大震災や戦災でも被害が少なかったので、明治時代の街の面影がうっすらと残っているんですよね。

[733: 口コミ知りたいさん]

三井不動産が東京ドーム子会社化で最高益だって
三井不動産の重要拠点になったな

[734: マンション検討中さん]

>>731 匿名さん
壺屋はあのままの感じで残って欲しいな。厳しいか。。

[735: 匿名さん]

>>734 マンション検討中さん

湯島の和菓子店・壺屋や理容室・ベーラとか、味のあるお店が結構あって、あのままの感じで残ってほしいですね。

[736: 匿名さん]

>>735 匿名さん
いっそ文京ガーデンに引っ越して来ればいいのに

[737: 匿名さん]

>>736 匿名さん

湯島から文京ガーデンまではちょっと距離ありますよ。

[738: 匿名さん]

なにげに今地元の不動産屋さんのサイトをみたら宝生ハイツの建て替えの正式決定は2022年春頃の予定と明記されていましたね。『三井不動産レジデンシャル』が事業主ともされており、来春が楽しみです。
http://www.jkhome.com/properties/detail/s/26409
2年の定期借家で募集も出ているので、着工は再来年以降になりそうですね。

[739: 匿名さん]

>>737 匿名さん
今度甘味処みつばちさんの支店ができるみたいですよ
https://tabelog.com/tokyo/A1311/A131101/13003590/

壺屋さんも来られたらいいと思います。

[741: 匿名さん]

>>739 匿名さん

あの最中の壺屋さん（本郷）の場所は、春日通りの拡張予定地のエリアでしょうか？ あそこの最中は、後を引かない、絶妙な甘さのあんがぎっしり入っていて、もち米100％の皮も上顎につかないしっかりとした塩梅で、私は大ファンです！

[742: 匿名さん]

昨日小石川三丁目の千川通り沿いを散歩していたら、道から一本入ったところにマンションが建つぐらいの更地が造成中だった。何が建つかな、また賃貸かもしれんが。

[743: 匿名さん]

昨日は不思議な人がいたな、戸建てとかマンションの広告を手に持って練り歩くサンドイッチマンみたいな営業さん。寒いのにご苦労様です。

[744: 匿名さん]

(仮称)文京区本駒込五丁目計画
地名地番 東京都文京区本駒込5-70
住居表示 東京都文京区本駒込5
主要用途 共同住宅
工事種別 新築
構造 鉄筋コンクリート造
基礎 杭基礎
階数（地上） 14 階
階数（地下） 階
延床面積 8021.05 ㎡
建築面積 675.19 ㎡
敷地面積 1116.11 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社

[745: 周辺住民さん]

東京建物のマンションの標識が出ていたので、スレ立ててきました。

（仮称）本郷三丁目駅前プロジェクト
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/676989/

[746: マンション検討中さん]

久堅公園の近くでまたオープンハウスのマンション計画あります。
またまた好立地で即完売でしょうか。

[747: 匿名さん]

>>746 マンション検討中さん

よろしければ、建設計画の看板をアップ、または内容を教えていだければと思います。

文京区でのオプレジの勢いは止まらないですね。

[748: マンション検討中さん]

>>747 匿名さん
敷地面積582.86
地下1階の7階建て
2023年9月完了

[749: 匿名さん]

>>748 マンション検討中さん

貴重な情報、ありがとうございました！

[750: 匿名さん]

>>746 マンション検討中さん

これですね

＜(仮称)オープンレジデンシア小石川5丁目Ⅲ新築工事＞

地名地番 東京都文京区小石川5-27-1
住居表示 東京都文京区小石川5-27
構造 鉄筋コンクリート造
階数（地上） 7 階
階数（地下） 1 階
延床面積 2603.25 ㎡
建築面積 395.33 ㎡
敷地面積 582.86 ㎡
建築主 株式会社オープンハウス・ディベロップメント
設計者 有限会社尾崎建築設計一級建築士事務所
施工者 未定
着工 2022/05/16
完成 2023/09/30

[751: マンション検討中さん]

根津にもできますね

https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/nedu/?link_id=search_k...

[752: マンション掲示板さん]

>>751 マンション検討中さん
これは台東区。でもなかなか楽しく生活できそう。

[753: 名無しさん]

>>750 匿名さん

でましたね

https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/koishikawa5/?utm_sourc...

[754: 周辺住民さん]

昨日、本郷の金魚坂に行くため自転車で菊坂を上って行ってたら、本郷５丁目側のオルガノの隣のあたりの建物が解体されて、ずいぶんと広い空間ができていました。まだ解体工事のお知らせ看板があるだけでしたが、なにか計画があるのでしょうか？春日や後楽園と本郷３丁目もほどほどに近く、坂も春日通りほど急でなく、低層建物が多く静かで好きな場所なのですが。

[755: 匿名さん]

>>754 周辺住民さん
菊坂沿い2棟と台地上2棟（どちらもオルガノ）の合計4棟を解体しています。地図上での目測ですが、3000㎡以上ありそうなので、軽く1万㎡を超えそうな大規模マンションになるでしょうね。

[756: 匿名さん]

菊坂沿いって近隣商業地域容積率400%建蔽率80％、奥に入った方は第一種住居地域容積率300％建蔽率60％イメージとしてはインペリアルガーデンみたいな低層マンションが建つのかな。高価そうだな...

[757: 匿名さん]

菊坂沿いが7階建て、台地の上は地下2階地上5階くらいでしょうか。菊坂沿いの1階と台地の地下2階が同じ高さのイメージです。もともと台地部分の地面が菊坂沿いと同じ高さまで掘り下げられているようです。

[758: 匿名さん]

立地と外観と広さと価格のバランスが良い物件、最近なかなか無いですね。
とはいえ文京区にはまだ高齢者が住む一軒家（土地）が沢山あるので、マンションもまだまだ建ち続けるのでしょうね。

[759: 匿名さん]

スケール感に乏しい物件ばかりになりそうだけどね。
いくら美しい庭でも放置すれば雑草だらけになってしまうのと一緒

[760: 匿名さん]

https://www.31sumai.com/mfr/X2103/genchi.html

パークホームズ文京本駒込

[761: 匿名さん]

>>760 匿名さん

グリーンコートに近いのは便利ですね！

[762: 匿名さん]

>>738 匿名さん
再来年の着工は困難？

本郷一丁目の住環境を守る会
宝生ハイツ建替え計画に伴う高層建築物の建築計画の変更を要望する署名活動
https://b.hatena.ne.jp/entry/4722160530129926274

[763: 匿名さん]

ご近所さんは何人いるかな、その会

[764: 周辺住民さん]

その手の反対運動は足を引っ張る行為であり、経済が停滞する一因かなと思います。醜いよね。

[765: 匿名さん]

反対運動の実体があると都知事も許可を降ろしにくいですからね。
多分そのために急造された団体でしょう。今時ホームページもないなんて...

[766: 匿名さん]

果たして実体があるかどうかにかかっています。
地元住民の素朴な感情を覆せるかどうか...

[767: 周辺住民さん]

> 地元住民の素朴な感情を覆せるかどうか...
商住一体っぽい建物ばかりで住環境を重視する雰囲気が感じられない地区なので、そもそも地元住民のどれほどが反対しているのか疑問です。だって、学校に同調して反対したら、自分のところの建て替えが反対されるわけで。

[768: 匿名さん]

>>767 周辺住民さん
怪文書レベルの署名運動がPTAというところが重要ですね。
学校側は全く音無しの構えですから。
ステークホルダーではない人が必死になって何かやろうとしているような気がします。

[769: 周辺住民さん]

> 署名運動がPTAというところが重要ですね。
なるほど。気が付きませんでした。そして腑に落ちました。学校としてはマイナスなんじゃないですかね。学校を建て替える時に周囲から反対されて、「あの時、私たちに対して反対しましたよね」と返り血を浴びる気がします。

[770: 匿名さん]

文京区でも学校や病院なら高さ制限あまり関係ないみたいよ。

[771: 匿名さん]

地元の町会からも学校からも猛反対されているとしか見えないけどね。。。
https://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:https://www.oin....

[772: 匿名さん]

>>771 匿名さん
うわっ…こりゃ都知事の許可降りないわ…

[773: 匿名さん]

>>771
>>772
のような連投がされるということは、どうやら核心を突いたようですね。
なんでも反対する人は不思議と饒舌です

[774: 匿名さん]

>>770 匿名さん
順天堂大学のキャンパスホスピタルに噛み付いていた人がいますね

[775: 匿名さん]

>>774 匿名さん
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?no=4780&sp
↑
これですね

[776: 周辺住民さん]

>>770 匿名さん
学校や病院だからというより、敷地が広いからですよ。狭い敷地では、絶対高さ制限の特例が使えない。

[777: 匿名さん]

>>776 周辺住民さん
文京区の絶対高さ制限の資料によりますと、
教育施設・医療機関は、都市マスタープランにおいて、文京区の魅力の要素としており、区として、今後とも維持・発展させていきたいと考えています。
このため、通常の建築計画の基準をそのまま適用することは適切ではないと判断
とのことです。

[778: 匿名さん]

教育施設・医療機関についても無条件で認められるわけではなく、絶対高さ制限の特例を受けるには、一定規模の敷地があり、かつ、緑化率を高めることが必要ではなかったでしょうか？

[779: 周辺住民さん]

>>778 匿名さん の説明が正しいと思います。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/5305/140320zettaitakasa.pd...

敷地が3000㎡未満だと、学校も病院も特例はありません。

[780: 匿名さん]

>>778 匿名さん
確か老朽化して建て替えが必要だった場合には規制が緩和されませんでしたっけ？

[781: 周辺住民さん]

>>780 匿名さん
既存不適格物件への特例のことを指しているのかと思いますが、緩和ではなく現状維持です。上のURLに書いてあります。

[782: 匿名さん]

>>781 周辺住民さん
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/5305/140320zettaitakasa.pd...
のリンク先を読んだんだけど区報の4面に「絶対高さ制限の特例について」とあるけれど、
１既存不適格建築物の建替えの特例
２大規模敷地の特例
それ以外にも
3土地利用場やむを得ない場合の特例
「良好な市街地環境の形成に資する建築物で、都市計画心議会の議を経て、口調が認めたものについては、絶対高さ制限は適用しません」と明記してあって、「なお、教育施設・医療機関は、都市マスタープランにおいて、文京区の魅力の要素としており、区としても、今後とも維持・発展させていきたいと考えています」とあるので　>>777 匿名さん　の言うことも必ずしも誤りではないと思います。

さらに
４地区計画等による適用の除外
５　総合設計の許可による建築物の適用の除外（高さの特例）
も書かれていますが、敷地が広い場合だけでなく行政が必要と認めれば高さ制限の除外もありうると思います。

良好な市街地環境の形成に関心のない人にとっては、どうしてそういう制度になっているかは理解できないでしょうね。

[783: 匿名さん]

>>779 周辺住民さん
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/5305/140320zettaitakasa.pd...
区報4面の表１によると3000平米未満の場合での建築物の高さの範囲が書かれています。1000平米未満は絶対高さ制限の制限値の１．０倍以下となっているので正しくは敷地が1000平米以上あれば認められうるということだと思います。

[784: 検討板ユーザーさん]

千石一丁目だったか不忍通り沿いに、野村のプラウド建つみたいですね。

[785: 周辺住民さん]

>>783 匿名さん
それは、5 総合設計～ における緩和と読めませんか。

[786: 匿名さん]

>>785 周辺住民さん
それであったとしても、絶対高さ制限の特例の範囲であること自体には変わりないと思います。まあ、瑣末なことであまり重要な論点とはなり得ないですが。

[787: 匿名さん]

>>784 検討板ユーザーさん
プラウド文京千石スクエアですかね、不忍通りの南側に建っているので、窓の向いている南側は低層住宅街、非常に日当たりが良さそうないい物件ですね。人気を集めそうです。

[788: 周辺住民さん]

>>786 匿名さん
私が言いたいのはそういうことではなく、文京区は教育施設・医療施設を特別扱いしますよと言っておきながら、結局は面積で切っているのかということ。もちろん、面積で切ったうえで教育施設・医療施設を特別扱いしていますが。

緩和を受けられるのは、土地面積が3000㎡以上、ただし総合設計制度を使えるなら1000㎡以上。これには教育施設も医療施設も関係なし。

[789: 名無しさん]

>>784 検討板ユーザーさん

情報ありがとうございます。
いい感じなので検討したいと思います。

[790: 匿名さん]

>>788 周辺住民さん
そんな一生懸命抗弁しなくても...
とりあえず制度を利用して公共の緑地がたくさんできるといいですね。文京区は私有地ばかりでみんなぎりぎりにビルや家を建てるので、環境がよくない地域が増えている。

[791: 匿名さん]

>>765 匿名さん
> 今時ホームページもないなんて...

このような情報もあるようで。。。

桜蔭、近隣の高層マンション計画に反対
https://www.google.com/search?filter=0&q=%E6%A1%9C%E8%94%AD%E3%80%81%E...

[792: 匿名さん]

>>791 匿名さん
OG向けホームページを勝手に見てこの辺に貼ったら何か罪になりそうですね

[793: 匿名さん]

貼ってもいいのではないでしょうか？
桜蔭学園が公開しているから

[794: 匿名さん]

イメージ図を見ると、反対されるのも大いに納得。

[795: 周辺住民さん]

真ん中に建つタワー型じゃなく、完全に壁ですね。校舎に対して垂直だけれど、すごく迫っている。でも総合設計制度で認可されているんですよね。

[796: 周辺住民さん]

絶対高さ制限がなければ、もっと細くできて、圧迫感は生まなかったと思います。本末転倒な制度だ。。

[797: 匿名さん]

> 完全に壁ですね。校舎に対して垂直だけれど、すごく迫っている。
三井不動産、どうしちゃったの、という感じです

[798: 周辺住民さん]

>>797 匿名さん
周囲のことを気にせず最適解を模索したら、こうなったということだと思います。

でも、もし桜陰学園が建て替えるとして同様に最適解を求めたとしたら、宝生ハイツ建て替え案に覆いかぶさるような計画になると思います。たぶんそれを見越して宝生ハイツ建て替え案は、東側＝桜陰を向かずに南側を最大限に向いたのだと思います。

[799: 匿名さん]

そういうのを最適解とは言いませんよね。むしろ、三井不動産の勝手な言い分にしか聞こえませんけど。

[800: 周辺住民さん]

だから「周囲のことを気にせず」って書きましたが笑

[801: 匿名さん]

文京区との行政協議をしっかりしているのかなあ。区長は地元町会や桜蔭学園を怒らせることはしたくないと思うはずだが。。。

[802: 周辺住民さん]

>>801 匿名さん
建てる側は文京区や地元とは協議っぽいことはしていないように見えますね。総合設計制度は東京都が認可しますしね。