やっぱり固定が好き！！

[購入検討中さん]

変動金利は怖くない！！って、タイトルからして怖いんですか？

固定にした人、固定にしようと考えてる人、前向きに考えをお聞かせください。

[562: 匿名]

借り手は、今の有利不利がよくわかっていると言う事だ。

[563: 匿名]

>>561
金融界はかなり怒っているって、どこの情報？
フラットＳ以上に有利な融資って誰が言ってるの？

固定も変動も長所短所があるんだから、そういう固定の人が誤解されるような発言は控えて欲しい。
アホに見られるではないか

[564: 匿名]

確かに…。一長一短だと思う。

[565: 匿名さん]

考え方の違いだから、有利不利の問題ではない。
今、どちらが有利か言えば変動。間違いなく低金利だし、この先、仮に金利が上昇しても対応（繰り上げなど）出来るなら、使えば良い。経済の先行き変化を読む力とそれに対する資金的余裕があるなら、変動。


数年後に金利が上がる可能性はある訳で、固定でも歴史的な低金利てはあるので、最大支払額をFixしてしまおうと言うのが固定。上昇して金利負担が今より増えるリスクはゼロになる。

たまに固定が金額を固定するのが危険とか言う書き込みもあるが、それはあたり当たっていないように思う。

今後、さらに景気が悪くなる可能性はあるが、それによって収入面で影響を受けるのは固定も変動も同じ。
変動もこれ以上金利がさがらないぐらい低金利だから、金利下降ほうこうについては、かなり固定に近い。

また、変動と固定に金利差があるとは言え、今年のフラットＳと変動の金利差では
収入ダウンによって大きなダメージを受けてローン支払いが滞るなら、
それは変動とフラットＳの金利差による原因というより
借入額に最初から無理があると考えるほうが妥当だろう。

今、低金利の下で変動を選ぶか、固定を選ぶかは、
有利不利と言うより、経済と自分の財政状況と、リスクへの対応での
考え方の違いで選択すれば良いのだと思う。

[566: 匿名さん]

実際フラットSでの借入が今年に入ってずば抜けて増えてる訳でもないですからね。
考えられる要因としては購入者がフラットSにそれほど魅力を感じていないか、そもそもフラットSの
物件が少ないか、ってとこですかね。売る側としては当然今年はフラットSがお得だからチャンスです！
みたいな殺し文句を連発してるでしょうから、知らないって事は無いｊでしょうから。

[567: 匿名さん]

２月上旬にフラットＳを申し込みました。
金融機関の受付までに１週間、機構の仮審査に１週間で通りました。
そんなに殺到していると言う感じではありませんでした。

私は中古マンション購入なので、金利が10年間－１％になります。
地銀の10年固定と比較すると、団信までいれると0.1％高いかどうかと言う所。
期間20年で借入しますが、繰り上げ返済をして15年程度で完済したいと思ってます。

10年固定の地銀だと、10年後に基準金利が今のままでも、
優遇幅は減るので（10年固定に全期優遇はない）金利が上昇する可能性もかなり高いのではと思いましたし、

比較すると、フラットＳの10年後にまだ2％前半の金利が保証されているのは、資金計画が安定すると考えています。

変動は確かに低金利ですので、繰り上げも進むかもしれないとは思いましたが、15年～20年のスパンでは金利がどうなるかは、景気ほか不透明だと考えました。

最終的には、変動を選択した方が有利だった、となる可能性はもちろんありますが、
今の低金利で支払額を固定できて、この先、金利上昇した場合のリスクを避けるメリットもあると考えています。

[568: 匿名さん]

3月入居予定なんですが、フラットと住信SBIで最後まで迷って住信SBI10年固定を選択しました。
自分は経営者で、趣味で株、オプション、外国投資等もやりますが、現在の情勢だと固定有利だと思います。

最初は住信SBIでも全期間固定を検討していたのですが、顧問税理士やFPさんに相談したところ、
・税控除と固定期間別金利差を考慮すると10年固定がベスト
・固定期間明けに金利が上がっていても残債が少なければ影響は小さい
・35年固定は資産状況から考えてヘッジを効かせすぎている
とアドバイスされました。

固定vs変動の選択って、要するにヘッジをどう効かせるかということでしょう。
ある程度余裕があってヘッジを重視する人は固定派、ネイキッド（裸）でポジション取る勇者が変動派というイメージですね。
問題はヘッジとしてのオプションは、最初にローンを組む際にしか購入出来ないということであって、
年を取って病気になってからでは掛けられない生命保険と同じではないかと思います。

でも日本人は世界で最も生命保険を購入するのに、住宅ローンは真逆で変動が多いというのは面白いですね。

変動派の人は金利を政府がコントロールしていると考えているようですが、政府は金利をコントロールできません。
金利は各種経済状況によって決まるものであって、中央銀行は変動幅を管理しているだけだと思った方が良いです。
JGBの発行状況を勘案すると、日本の場合はこれ以上景気が悪くなった場合にも金利は上がる方向でしょう。
　＃もちろん好景気になれば普通に上がります

ちなみに、FRBのバーナンキ議長は昨年11月に住宅ローンをリファイナンス（変動3.5%⇒固定5%）したそうです。
私が今回家を購入しようと思ったのも、JGB動向とバーナンキ情報が大きく影響しています。

[569: 匿名さん]

バーナンキは公定歩合引き上げの際にFF金利は今後も長期にわたり低金利を継続するとのアナウンスしてるけど
住宅ローンを固定にしたばっかりにその言葉信じて貰えないってどんだけFRB理事としてダメなんだよって話だな

[570: 匿名さん]

アメリカはサブプライム問題で今は国の支援が入ってるから安く借りられるだけだろ。いや、借りられる
んじゃなくてすでに借りている人への救援策みたいなもんか。
経済が正常に戻ってくれば政府の住宅ローン支援策も終わるだろうしね。
しかし、それと政策金利はまた別の話。米は失業率10%近いし日本の二の舞にならないようにと
金利引き下げやリーマン破綻など決断は早いんだけど結局何も解決してないような現状。
公定歩合引き上げも米国債の買い手を意識してやむを得ずみたいな意見もあるし、政策金利は上げないとの
火消しに必死になってた感じからしても出口はまだまだ遠い感じが伝わってくる。

しかし日本は亀井さんの日銀に国債直接引き受け発言が有っても価格が全く下がらないんだからすごい。

[571: 匿名さん]

568です

>>569　さん

彼は前任者に比べて正直というか、腹芸ができない感はありますね。
それに、その後実際にサプライズ利上げがありましたし、あれで私の予想は一歩確信に近づきました。

>>570　さん
日本の場合は年3%程度のデフレなので、国内機関投資家から見ると実質金利は4.3%位あるのと同じでしょう。
本来ならばもっとずっと以前に金利が上がる局面が来ていたはずですが、国内消化できる程の貯蓄率が却って仇になっていると思います。

詳しい話は先日藤巻さんが週刊誌に書いていましたが、概ね当たっているように思えますね。

私が今回住宅ローン"商品"を購入しようと思ったのは、万が一インフレが来た場合に、スムースに現物（不動産）に資産を移し替えるタメでもあります。
トリプル安局面になったら、他の資産を整理して繰上返済することを検討しています。

逆に何も起こらなくても、単なる妄想で別に損はしませんし。

[572: 匿名さん]

568さん

ちなみに購入した不動産は何ですか？
土地、マンション、家？それとも賃貸用または自社ビルですか？

[573: 匿名さん]

>>572　さん

今回購入したのは都内の普及価格帯新築マンションです。
以前から中古を中心に探していたのですが、偶然新築の割安物件を見つけたのでMRで即決しました。
　＃3月竣工ですが、現状完売一歩手前の98%程度らしいです

私は基本的にケチなので、DCFで有利な投資でなければ買いません。
今回は現在の住居の近辺で、ここ数年の価格動向を知っていたことがラッキーでした。
なお、個人的にはこれから東京で買うなら東側をお勧めします。

[574: 匿名さん]

東より西ですよ〜

[575: 匿名さん]

>>571

米連邦準備理事会（FRB）は、サブプライムローン関連の救済策として1兆ドル超の住宅ローン関連証券の買い取りを行ってきた。そして3月末にこれらの証券の買い取りを停止する。その結果、住宅ローン金利が丸1％上昇すると見る向きもあり、借り手は厳しい状況に追い込まれるとも言われている。

よって、住宅ローン関連救済策が終わる為、金利が上がるだけで、バーナンキが将来FF金利を上げるから住宅ローンをリファイナンスした訳じゃない。っていうか、そんなインサイダー的な事をFRB理事長がする訳ない。

米連邦準備理事会（FRB）は、今後も超低金利を「長期間（extended period）」継続すると話しており、ベン・バーナンキFRB議長も2月24日の議会証言でこのメッセージを繰り返している。

[576: 匿名さん]

568です。

1ヶ月ぶりに見てみたら、全然スレが進んでないですね。
ところで、予想通り米10年物国債が4%を超えてきましたヨ～。
これから日本でもコストプッシュインフレかな？

変動100%の方はお気をつけ下さい。

[577: 匿名]

なんで米国債の金利が上がるとコストプッシュインフレになるの？さらになんで日本の政策金利が上がるの？

[578: 匿名はん]

景気が回復してきているかですよ。ニュースを見ていないのですか・・・

[579: 匿名さん]

相変わらず変動スレは賑わってるね～。
こっちも負けずに盛り上がっていこうぜ！
ささ、どうぞどうぞ。

[580: 匿名さん]

変動派のほうはハラハラ☆ドキドキだからからかいやすいっていうのはあるな。

こっちに変動派が来て固定派をからかっても、繰り上げくらいしかすることないし、盛り上がらないだろうね。

[581: 匿名さん]

固定が好きな皆様は、年収の何倍以下の借入額なら変動を選択するの？それとも、やっぱり固定が好き!!ですか？

[582: 匿名さん]

１０年で返せそうなら変動にするかなぁ。

[583: 匿名はん]

私も10年ですね。

[584: 匿名さん]

根拠は？

[585: 匿名さん]

35年を変動で0.9未満で借りて、3パーセントで借りたと思って差額の2.1パーセント分を
返済額軽減型の繰上げ返済をすると、10年で元金が1/3減り、残り2/3になる。
すると、残り25年で2/3を返済すれば良いのだから、返済が楽になる。

それに、マンションや一軒家を購入していて、万が一売却をしないといけない時も
元金が多く減っていると借金が残るリスクが減る。

なので、これから借りる人はなるべく変動で0.9未満で借りるのが良いと思う。

　

[586: 匿名さん]

フラット35Ｓは、当初10年間が1.7％程度だから、1.3％分を>>585のようにやっても
かなり元本が減るんだがなあ。

10年間1％金利優遇のフラット35Sの前じゃ、変動で必死に計算している人が可哀想になってくる。

[587: 匿名さん]

一番哀れなのはフラットSじゃない通常のフラットで借りちゃった人達だね。マジで同情する。
全期間3%前後とかもう自殺もんでしょｗ

[588: 匿名さん]

昨年末に変動で借りたけど35Sには余り魅力感じないんだよねぇ。
団信とか繰上げの制限とか考えると、今借りるとしてもやっぱ変動だよなぁ。

[589: 匿名さん]

同感。10年後には景気に関係なく確実に利上げが待ってるしね。
なら最初から変動で元本減らしたほうがいいような気がする。

[590: 匿名さん]

リスクとリターンの関係を無視して金利を語っちゃうのって、ドンだけアホなんだと

[591: 匿名さん]

そうそう、リスクとリターンを理解出来てないからリスクを取ったつもりが最初から高い金利で自爆してる固定を選んじゃう。

[592: 匿名さん]

リスクを取ったつもりで固定？

わかって書いています？

[593: 匿名さん]

>>592

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74815/res/118

長期固定こそギャンブル

http://blog.livedoor.jp/fp_ikegami/archives/868705.html

3年固定と35年固定で考えて、35年固定を借りれば借入当初の金利が高く、一定期間は3年固定よりも返済額も利息負担も多い（元金返済が進まない）。では、3年間で35年固定が3年固定よりも余計に負担した分を回収するには、3年後3年固定の金利が著しく上昇している必要がありますし、その上昇した状態が継続していかないといけません。では今の日本で、3年後著しく金利が上昇し、その状態が長く続く確率について、有無を聞かれれば「有」と答えますが、その確率が高いか低いかと聞かれれば、（あくまで個人的意見ですが）「極めて低い」と答えます。さらに、現実には繰上返済で残債を減らす、借換で金利を下げるということまである訳です。こういう見方をすれば、

長期固定を選択＝儲かる確率が低い方に投資する＝ギャンブル

という考え方もできるのです。実は、その損益分岐の数値の算出もそれ程難しいものではありません。

まぁ、住宅ローンを語っているお金の専門家達はそんな難しいことを考えているのではなく、「将来金利が上がる」＝「損」、「将来金利は上がらない」＝「損じゃない」、「急上昇も緩やかな上昇も皆一緒」という単純な思考なのですが（笑）。だから、「将来金利が上がる」＝「リスク」と日本語だけで解決させてしまい、「将来は上がらない＝最初に上がっている」場合に「リスクが顕在化している」という点に気づけず、

長期固定を借りて当初余計に支払う利息額
短期固定がどの位の金利になったら、当初の長期固定の支払利息を超えるのか
短期間で金利が急上昇しそれが継続するかという可能性

といった議論まで到達していないのです。
ですから長期固定ローンを推奨する方達は、長期固定を借りて借入当初に負担する利息については一切記載しませんし、将来金利が上昇した場合の返済額を提示して「7%とかになったら返済額は2倍近くになります」とは脅かしますが、その実現の可能性については一切スルーなのです。可能性はゼロではありませんが、高いか低いかといえば明らかに低いと考える方が妥当ですし、もし3年固定の金利が3年後7%になる可能性が高いと予測する方には、株式投資をお勧めします。日経平均は軽く今の2倍にはなっているでしょう。そう考えれば、その確率が低いということも実感できるのではないでしょうか？

このように、株式投資で日経平均が3年後2倍になっている可能性という「儲け」を考える場面では確率を優先しますし、同じことなのに住宅ローンの金利上昇という「損」を考えるときには確率を軽視します。これが、「人間の感情」だということです。

「日経平均株価は上がらないけど、住宅ローンの金利は上がる」とお考えになる方は、、、、、、どうぞご自由に（笑）

[594: 購入検討中さん]

金利のリスクとリターンが住宅ローンにどう影響するのかね。
住宅ローンにおける金利のリスクは高いか低いかじゃないのか？
リターンってなんだ、その、元本でも返ってくるのかね。

[595: 入居済み住民さん]

大手系列銀行の変動を通期優遇で借りれる人もしくはかろうじて銀行の変動で借りれた人とその審査に通らなかったフラット組み固定の時点で、気づくべきだと思うが。今、銀行はお金が余って貸したくてしょうがないんだから、返済能力が高い人にいい商品を用意して貸し付ける傾向です。回収見込みが高い人ほど借りてほしいんです。しかし、固定でも余裕があって固定を選んだ人もいますから、融資審査を通すために固定しか選べなかった人では大違いです。

[596: 匿名さん]

あんまり、興味ないんだね。皆さん、固定には。
半年ちょいで、600スレですよ。

[597: 匿名さん]

>５９６
違うよ、固定も変動も皆「変動金利は怖くない」のスレに行っちゃうんだよ。

[598: 匿名はん]

大手系列銀行の決算資料によると
今年償還の国債残高が前年同期に比べて大幅に上昇しています。どえりゃーびっくりするぐらいふえています。
余剰資金が滞留しているため国債が増えているとのこと。

三菱東京ＵＦＪ銀行 １３兆４６４２億円
みずほ銀行 ８兆５４５９億円
みずほコーポレート銀行 ６兆６６９７億円
三井住友銀行 ８兆３０５２億円

すこしでも返済能力が高い人にいい商品を融資したいわけですね。

[599: 匿名さん]

>融資審査を通すために固定しか選べなかった人では大違いです。

銀行は変動と固定で審査基準が変わる事は有りませんよ。
銀行は基本的に返済能力のある人にしか貸しませんので審査時点でギリギリの人は存在しません。
当然勤め先や勤続年数、過去の返済履歴なども調べられます。

しかし、フラットは審査基準が全く異なるので銀行では通らない人でも簡単に通るようです。

[600: 匿名さん]

>>593
長文の割にさっぱりわからん。

リスクとかリターンとかの概念をしっかり理解していないのはよくわかる。
とりあえず、確率論や統計学でも勉強して出直してこい。

[601: 匿名さん]

銀行の審査で固定と変動が違うとしたら、返済額、抵当権の評価だろうな。

固定のほうが返済額が増えるから、それに耐えられるかどうか審査の対象となるだろう。
変動のほうが金利上昇で支払えなくなるということも返済不能要因に加わるから、
それだけ競売で回収できる金額が幾らかというのは審査対象として重視するようになるだろう。

まあ、双方のマイナス点を合わせちゃうと、両者にそんなに差があるとは思えないけどねｗ

[602: 匿名さん]

>>600

出直すのはおまえ。著書まであるFPのブログのコピペに何言ってんの？
読解能力なさ過ぎ

[603: 匿名さん]

FPにもいろいろいるわけで、変なのも含めて。

つーか、FPは知識は持っているが、判断力は人それぞれだぜ。
つーか、FPの資格って2つの機関が出しているのしってっか？

[604: 匿名さん]

つーか、CFAなら結構勉強しているが、
FPは簡単に取れる。まあ、自動車の大型免許ってところかな。
そんなのの言ってること信じてる時点で痛い。
600正解。

[605: 匿名さん]

固定で３年目。
勉強不足を痛感して以前、イオン銀行で借り換えを見積もったら
借り換え手数料約18万。
利息の軽減幅約13万。

借り換えの手数料で損するので、完済まで放置することにしました。残念。

[606: 匿名]

>>603
>>604

何必死に言い訳してんだ？

少なくともその簡単な資格すら持ってない、匿名掲示板に書き込みしてるお前の低能な意見より遥かにマシ。
見苦しいから来んな。

[607: 匿名さん]

誰かの言っていることの鵜呑みってアホだなあ。

そもそも固定を「ギャンブル」だなんて表現する奴を、まともな奴は信じないだろ。

俺だったら、金利上昇リスクが低いから固定より変動のほうが勝つ見込み高いよでおしまい。
馬鹿は、1行で書けることを尤もらしく言い、馬鹿がそれをありがたがると。

[608: 匿名さん]

フラットの皆さんに質問です！
団信入ってますか？
それとも個別に生命保険に入ってますか？
FPに相談したら個別に掛け捨てに入ったほうが安く入れると言われました。
そのほうがいいですかね？

[609: 匿名さん]

団信は申告程度。
生命保険は医者の問診などがあり、入るのがちょっとだけ困難。

今、生保に入れるなら、十二分に入っておいて、あとで不要分を減らしていくというのもありだな。
民間の保険の良いところは、一部減らすっていうのが出来るところ。団信は元本丸々なのが気にくわんな。


俺は35年後は70歳を越えていたので、65歳までもらえる生活保障の生保はそのままに団信を入った。
どれがいいなんていうのは個人差があるので、実際何とも言えない。

ただ、万が一夫が死んだとき、家だけ残しても家族の生活は苦しいから、全体を考えながら団信に入るべきか考えたほうがいいだろうね。

[610: 匿名さん]

来年夏に完成してローン実行です。
今年のうちにフラットSの事前審査していたら
来年でもフラットS受けれると聞きましたが本当ですか？

[611: 匿名さん]

審査じゃなく本申込