ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前ってどうですか？ パート3

[匿名さん]

ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/556652/

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/hanshin/amaekimae/

所在地：兵庫県尼崎市潮江1丁目811番（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「尼崎」駅 徒歩1分
東西線 「尼崎」駅 徒歩1分
福知山線 「尼崎」駅 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.65平米～83.72平米
事業主（売主）・販売代理：近鉄不動産
事業主（売主）：伊藤忠都市開発　大阪支店
事業主（売主）：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
販売代理：伊藤忠ハウジング　大阪支店
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

>40
新築でも割高割安はあるから同じでしょ、そして値下率の高いのも低いのもあるし、

[42: 匿名さん]

新築と中古の比較のカキコミに対し、新築の割安割高で異論を唱えても見当違いだな。
新築物件はデベの利益分が相当乗っているが、中古物件はある程度の時間を掛けて
デベの利益分が剥落した価格に（もちろん例外もあるが）なっているから有利なケースが多い。

[43: 匿名さん]

万一さらに10年、15年経って売却するときも、果たして今の新築ならまだ中古としてそこそこ下がった値段で売却出来そうだけど、既に中古だったものを再度、中古で売るとしたらそれこそそこそこの場所でないと二束三文になってしまわないかい！？？
そういった意味では立地の良いここは他より安心感は高いような気がするな。
中古は先にもある通り、メンテナンス費用の不安も増加するのは必定だしね。

[44: 匿名さん]

ＳＯＨＯ的な使用や、リッチな独身男女・若い 夫婦二人・セミリタイヤ/リタイヤ後の夫婦・それに子供の大きくなった家族・・・と いろいろな人たちが住むことになるのでしょうね。公園や緑など自然を感じさせるものが確かに無く無機質！？なので、お子さんが小さいうちは困るかな。

[45: マンコミュファンさん]

総戸数に対して今の段階でスレッド「パート3」とは良いも悪いも活況だね。三宮シティータワーのようにパート8に比べるとまだまだだけど。
昨年！？一昨年！？の尼崎DCグランスクエアも販売好調だったみたいだし、J尼崎北周辺は再開発によって随分、変わって住み良い街に変貌してるのは間違いない。しかも東海道本線沿いというのがオイシさを倍増させてる。確かに電車の車窓から眺めていても真新しいマンション群が他駅より一際、目立って「良くなったな」って思わせる。尼に抵抗が無い人が住みたくなる気持ちもわかるような気がするよね。」

[46: 匿名さん]

>>43
JR尼崎の開発もほぼ終了なので尼崎の中でだけなら地価値下も低く抑えられてるが、普通は開発終了時が価格のピークでその後は値下り率も高くなるのが一般的。そんな一番美味しい時でも周辺地価の上昇率は振るわず、西宮なら駅徒歩20分未満のほとんどの地域に遅れを取っているのが現状。
そんなJR尼崎の現状の中でここだけが特別だとは思えない、あくまでも周辺に対しての徒歩1分価格でしかない。

[47: 契約済みさん]

地価が高いと固定資産税とか税金、高くなるじゃん。地価が低いと不便さが増すとか言う話ならまだしも、便利で良い場所なのに評価を低くみてくれりゃ住む側からすると嬉しいと思うけど。まさか、ここを投資物件と間違えてないよな？

[48: 物件比較中さん]

＞46

地価が高けりゃその分、販売価格も高くなりますよね？　ここが地価が低いならその分、価格的に安いってことなのかな？
目に見えない土地の価格が安くてさらにその土地が利便性では抜群であるなら、私なら欲しいけど。
購入者側からすると土地価格が安いとお得感があるような気がするけど。

西宮なんかも人気エリアで見て回ってるけど便利そうな駅前は既にマンションが建っていて新たな計画が聞こえてこない。
ネームバリューだけで価格が高い物件を購入するくらいならよっぽどコチラの方が賢い選択だと思うけどな。
個人的な見解だけど、憧れの！？阪急沿線に拘りがなければ、ここの利便性は北口のジオに匹敵するし、JRである分、「利便性」にかけてはそれ以上かと。

[49: マンコミュファンさん]

地価が高いところが絶対なら、J芦屋駅前のパークコートなんか瞬間蒸発してる。
でも、実際は・・・。

検討者、購入者は総合的な視点とバランスで判断するわけで、そこそこの値段のするこちらのマンションが完工もまだまだ先なのに数戸しか残っていない状況からすると、このエリアのこの立地と価格でも需要が大きかったと考えるのが妥当。

優先事項は人それぞれだが、イメージだけに固執して尼のような場所と目の敵にして好立地物件を見逃すのはもったいないと感じる。

[50: 匿名さん]

便利なのに安いからお買い得だと世間が評価すればたちまち地価も上昇しますよ、
開発も終盤で評価が定まってもこの程度がこの辺りの世間の審判です。
現実を受け止めようね。

[51: 匿名さん]

>>50
わかった、わかった。世間の審判なのね。
地価の上昇、あんまり関心ないけど。出来れば税金は安い方がイイからね。
っで、アンタはここの物件を何故、覗いてはるの？
わざわざ、世間の審判の報告('_'?)
暇だねー。

[52: ビギナーさん]

>>50
地価にそれほど執着するのは何故なんでしょう？
しかも、地価が高く評価され過ぎているって話ならわかるけど。
便利で住みやすい場所の地価が安ければ、私なら嬉しいけど。

[53: ビギナーさん]

>>50
土地の事をよくご存知のようで(笑)
キリンからここの土地を坪いくらで入札し、開発が進められたのか教えて下さい。

[54: 匿名さん]

>>52
そのとおり、ここは地価が高く評価され過ぎてる。
下落期に入ればまた前回同様に大幅に下落し、
上下の格差は更に広がると思います。

[55: 物件比較中さん]

同じ近鉄ブランドが入る「プレミストタワー大阪新町ローレルコート」とここではどうでしょうか？

市内で新町は子育て世代に人気だと聞きますし、公立の堀江小学校区がかなり良いと噂を聞き、子育て環境とこれからの発売であることを鑑みると良い気がしてきたんですけど。
先々を考えると大阪へのアクセスが良いコチラがお気に入りなんですけど、子供が体を動かせる遊び場がないこととやはり学校区が心配ではあるんですよね。

[56: 匿名さん]

今年初め他の展示場でデベの内部資料西宮・尼崎近辺新築マンション予定地リスト（地図）見るだけならと見せてもらいましたが今後、駅近は多少は出るだろうが駅前は用地が無いのでほぼ出ないということでした。駅近では甲子園5番町（駅から6分くらい）に清水建設関係のが１棟予定がありましたが先日前を通りましたが更地のままでした。需給関係からみると今後ますます駅前新築・中古ともに需要は大供給はゼロに等しいですね！それぞれライフスタイルは違うのでどうとらえるかですね

[57: 匿名さん]

福知山線などマイナー路線なら塚口の物件みたいにポロっと出てくるんだろうけど、都市部に5分でアクセス、全列車停車、2路線、アミューズメント施設を伴った施設、日常使い出来るスーパーや病院、・・・これだけの好条件を伴った駅前物件は今探しても関西では見つからないし、用地確保が難しい状況の今、今後も主要路線での「駅前」を探すのは難しくなってくるでしょうね。さらに個別の購入時期、今後暫くのマンション価格などを考えるとここに限らず主要路線の駅前で予算内の物件に巡り会える可能性は通常の物件よりは低いでしょうね。

[58: 匿名さん]

以前、償却と、誰かもかいておられたですが自分が住むマンションですし新築ですから基本下がってゆくと考え、下落率は利便性によってもかなり左右される。このマンションなら借りるとすれば面積にもよるでしょうが最低賃料20万くらいはするでしょうし年間240万10年で2400万、買った価格が5000万で10年後売却価格が仮に3000万～3500万としても落ち額1500万～2000万の賃料で新築からこの便利な物件に住んだと考えればまだ数百万プラスと思いますがこの場所で10年で半値にはならないでしょうし償却法で考えると逆にお得と思いますが、半額でもトントン

[59: 匿名さん]

>>58
尼スレではこの手の楽観論的な書き込みが絶えませんが現実を書きます。
当然同じゃないので価格は違うでしょうが、２０万でもし貸せても新築未入居時だけでしょうね。
参考物件
阪神尼崎・徒歩１分・タワー・南面・築５年・賃料１６,２万・85､4㎡・17/29階・南面

[60: 匿名さん]

新築プレミア賃料が永遠に続くかの様な皮算用をするのが所詮素人。
空室リスク、保有コスト、諸費用、等々は全く考慮せずやから話にならん。
まあ、そんな素人の投げを待ってるのが業界の人間でもあるが。

[61: マンコミュファンさん]

＞59＆60

だから、尼スレだけでないって。他のエリアのスレもちゃんと読んでる？
楽観論なんてどこのマンションでの書いてるよ。　
そんな素人の投げを待って食いつく素人に近い業界の人間ってどんだけ暇なんだろう？

どこエリアのスレとは言わんけど、「買った値段より高く売れる、利益が出る」なんていう夢物語語っているのに比べりゃ、58は自分で住むこと前提なんだし、要は10年後に半額以上の値段で売れるか売れないかが基準だと考えると、必ずしも楽観論とは言えんだろ。むしろ、この場所で10年後、今の販売価格の半値なら俺なら飛びつくぞ！　
要はこの人は月々20万払ってでもここに住んでも良いと思える裕福な人なんだよ！

[62: 物件比較中さん]

＞＞　　No.59

阪神駅周辺の物件ではなく、JR尼のコチラの物件の向えにある築10年程度のタワーでファミリータイプの75㎡前後で賃料、おいくらくらいになりますか？　また売却価格の相場はどの程度でしょうか？

[63: 匿名さん]

>>62
JR尼崎界隈の不動産屋回って自分の耳で確認すれば？
ここで聞いてもまたハッタリ価格しか出てこないと思うが、
不動産屋さんなら本気で教えてくれると思うよ。

[64: 匿名さん]

前レスで「残り6戸」で失速呼ばわりされていた方、公式HPには1ヶ月も経たない内に最終「３邸」になっていますが、しかも低層階が売れたようですが・・・。１月で半分売れたことになりますよね？？この結果をどうお感じになっておられますか？（笑）

[65: 匿名さん]

>>64
長らく5戸だったのにいつの間に6戸？
なんか毎度の事だけどせこい。

[66: 匿名さん]

こうなってくるといってる間に完売でしょうね。今の残室販売の何かサービス条件付きとかあるのかね？

[67: 匿名さん]

これだけの駅前物件で人気ならまだ工事自体も始まったばかりですし、巷の売れ残り物件にみられるようなサービス付きなんてありえませんよ。
要らんことせんでも売れていくんですから、残っている部屋も現在検討している方が直に購入されていきますよ。
地価がどうのこうの言うてても、結局、買う人は買うだよね。（笑）

[68: 匿名さん]

>>61
楽観論は他所のスレでもあるとは、反論にもならんがな。
本人を差し置いて赤の他人が訳知り顔の解説をする事もないと思うがな。
他人に暇どうこう言うアンタはどれだけ忙しい人なのですかね？

[69: 匿名さん]

私も61さんのおっしゃる通りだと思います。自分が住むの前提でしょう10年後売却するということではないでしょう。償却という意味で書いておられますよね償却ですよ、仮に賃料月々12万も15万も20万も払うぐらいならリスク回避も兼ね利便性が良く売却しやすいところで気に入ったところを住むために買ったという意味では？買える人からすれば非常に合理的かもね。私も10年後半額で出れば飛びつきますね

[70: 匿名さん]

話がいつの間にかすり替わってますが、
ここを20万の家賃で借りるなら買った方が良いって事じゃなかったの？
それが築5年で16万でしかない貸せない事実を突きつけっれて…。

[71: 買い換え検討中]

利便性もさることながら、こちらはどの部屋も駅の真ん前でありながら、バルコニー前が線路かロータリーに面しているので、市内でよくあるお隣の建物が迫るような圧迫感がなく、さらに将来的に視線を遮る高層建物が建つというリスクも少ない。
オマケに西側には中層階程度のそこそこ新しい建物が建っているので、すぐに建て変わることもないだろうし、幾分かの西日カットの恩恵もあるだろう。
さらに部屋の全ての方位が東か南向きなので、日当たりは申し分なく、階層や部屋方向によっては梅田の高層ビル群を眺めることさえ可能になってくるのでは！？（市内住まいとなると南東方向から梅田界隈のビル景色を眺める場所って限定される。）
これだけの場所で東と南の景色がこれだけ空くのは偶然にしては本当にラッキーで希少性が高いよね。

景色なんて二の次、三の次だが、大阪ど真ん中の喧噪をさけつつ、アーバンライフを送りたいと望むなら、文句なくお薦めできる1物件かもしれない。
独身の間にココに住んで、所帯を持てば賃貸にも回しやすそうだしね。

あえて言うなれば、ここが向えのようにタワー建物でもう少し高級仕様なら、即決したんだけどねぇ。
建築法規的に無理だったのかな？？

[72: 契約済みさん]

＞No.70

そうそう！「20万でどこか借りるくらいならここ買うのが良いかも」って話してるのに、どうにかしてイチャモンつけたいんでしょうね。笑　無理矢理、話題を売却するならどう、他人に貸してどうの話にもっていこうとする。
ここにきてマイナスなネタが尽きてきて自暴自棄になってるのかしら？？

全員が全員でないでしょうし、そりゃ、数年後は何らかの理由で売ったり、貸したりする人は出てくるでしょうけど、購入者や検討者は目をギラつかせていかにも「投資、投資！」っていうような方は見かけませんし、基本的に「自分の住まい」として考えている人が多いような気がします。

盆明けになって「やっぱり出現してきたか」ってな残念な感じですけど、こんな掲示板を覗いて書き込むのは私のような時間の余っている暇人に任せて、ちゃんと仕事したら？？って思いますけど。

[73: 匿名さん]

＞59

そもそも、「尼」がどうのこうのって話題にする時点で終わってるんだよね。
既に散々出尽くして飽き飽き。

ここの検討者は販売価格が予算内であるなら、他エリア物件だって十分、選択できる層なワケだ。
そんな人達が既に着工間もないこの時期に既に120世帯を超えて買いを入れている現実的な数をみつめなきゃ。

いつまでも、尼、尼って叫んでいていい加減、空しくないのか？？

[74: ビギナーさん]

>>59

62の質問に回答してあげたらとうでしょう？
私も参考に知りたいです。

[75: 匿名さん]

>>65

ちゃんと最後まで読んでる？？
何を「批判しなきゃ、批判しなきゃ！」って焦ってんの？(爆)

挙げ足をとれそうな言葉みつけてはネガティブ発言する貴方こそ毎度のことセコい！？

[76: 匿名さん]

｢勝負はついた｣とか、｢優越感｣とか書いてますが、これは契約者さんが本当に思ってることですか？勝負は、これからマンション運営がうまくいくかにかかってるんじゃないですか。なかなか大変だと思いますよ。

[77: 匿名]

12万や20万円家賃に出せる人は買った方がいいですよね。先々売った時逆ザヤにならなければ、今は武庫川駅近UR3LDKですが家賃12.8万円ですけっこうしますよ。ローン組めば団信も有るし楽観的というより現実的に買った方がいいですよね。どんどん好条件の物件なくなるし賃料は掛け捨てみたいなもんでしょ！住宅ローン控除もあるしね。売り出し時から知ってましたが決断力なく買えてない私ですがこの物件決断しなかったのは後悔してます。

[78: 匿名さん]

>>76
だから。。。
契約者がそんなこと書くわけないでしょ！貴方もしつこいね。
そっち方面の関係者が場を荒らすために煽ってるのがわからないかな？？
これから住む人がそんな発言しませんよ。特に年配が多そうなコチラの物件なんて書いてる人はほとんど実は無関係だったりするんだから。

[79: 匿名]

新築マンションの殆どの場合、建築後12年から15年大規模メンテあるまでは特に問題なしその後ぼちぼち管理費不足とか問題が出てくる。どこの物件でも同じでしょ！

[80: 匿名さん]

最近似たようなポジティブ書込みがやたら増えたと思ったら、
来年９月完成なので今月が節目の追込時期だったのですね。
頑張ってくださいね。

[81: 匿名]

要するに、需要と供給ですよね需要が多ければ完売少なければ売れ残り値引きですよね需要の多い物件を好条件で入手できませんよね。うらやましいかぎりです。

[82: 匿名]

客観的に見ても他の書き込みにもあったけどあと3邸となると完売は竣工まであと一年以上もあるし楽勝ですよね。みなさん分かった上でのスレですよね(笑)

[83: 匿名]

ネガティブに考える必要はないのでは？と思うよ

[84: ビギナーさん]

ここ数年で総戸数が100戸前後以上で完工1年前に完売した物件って他にどこがありますか？
塚口みたいな期分けしていかにも「完売」したかのようなものは除外したもので教えて下さい。
そういった物件ってどういった物件が多いのかまた現在どんな感じなのか参考にしたいです。

[85: 匿名さん]

数年前と今では税率も市況も異なるので参考になりません。

[86: いつか買いたいさん]

＞84

千里ニュータウンの「プラウド千里山田フロント」は結構、早く完売したんじゃないかな？ほぼ阪急に駅直結でモノレールも使えるし。
数年前ではないけれど、ここのスレでよくでる阪急西北直結の「ジオタワー」も大人気でしたよね。
駅前に私もいずれ住みたいと思っているので、思いついたまでですが、昨今では「プラウドシティ新大阪」も駅からは遠いですが、安さとプラウドブランドが相まって早々に売れてましてよね！？完工1年前だったのかどうかはわからないんですけど。

ある一定数の”駅前信者”は存在するので、やはり主要路線の駅前となると人気になるのだと思います。
それに今では駅から5分程度は当たり前で10分となると「遠い」と烙印をおされかねませんし、今後は駅前物件においては1分差の重みがどんどん重視されてくるのかもしれませんよね。

[87: 匿名さん]

残り3戸かー
やっぱり高齢化社会だと駅前、スーパー、病院は必須条件だしな

若いと駅10分でもチャリで直ぐだけど
高齢だと徒歩も遅くなるし手押し車押すと3倍はかかるもんな

[88: 匿名さん]

親や祖父は10分歩くのもやぶさかでなさそうですが・・・。
私は軟弱な為、今のような暑い時期は1分でも駅に近い方が良いです。しかも日焼けも気になるのでコチラの物件みたいに庇付きが良いです。ヒールが半ば暗黙の規則みたいなオフィスでの勤務後に毎日駅から10分歩くなんて、無理！近いトコに住むのは何も高齢者だけの特権ではないかと。

[89: マンコミュファンさん [男性 60代]]

物件の規模にもよるけどが、一般的に竣工前に完売となれば評価できるマンション（価格、立地等）と診ていいでしょうな。
条件の良いマンション（立地が良い、周辺物件と比較して価格が割安など）であれば、完成前に完売するんでしょうが、普通は130戸くらいの物件になると、よほど人気がない限り多少は売れ残りますわな。目安的には５％程度くらい！？
今の結果からすると売れ行きは当初の予想通り「やっぱり駅前強し」的な結果やな。

個人的には高い販売価格なのでおいそれとは大金が出せへんから、買いわでけへんかったけど、購入された方は素直に「おめでとうございます。」ですわな。
逆に、まだ完工の1年前にも係わらず売れてしまった事にデベロッパーの値付けを担った方々はもう少し高い販売価格でも売れた（販売設定価格を低く見誤った可能性大）のだろうから複雑な思いしてはりますやろなぁ～。

[90: 匿名さん]

ここでは楽観的で無責任な書き込みが多いですが、マンションの売れ行きなんてその時の情勢に対してほんの数％の違いで大きく変わってしまう。
マンションが早く売れたので人気だから資産価値も安定すると考えるのも浅はか、早く売れたのはその時の情勢に対して価格設定が安く思った人が多かったからです。でも好景気で早々と売れたマンションよりも不景気で少し売残りが出てもその様なマンションの方が売却時の下落率が低い可能性は高い、何故なら購入価格が低く不景気でマンションの着工棟数も少なく売却時の競合も少ないからです。
デベにしてみれば好不景気どちらも完成時ギリギリに全室完売出来るのが理想なのだろうけど、価格発表と完成時のタイムラグがあるにで景気に左右され売れ行きに大きな差が出てしまうのです。
例えば同じ潮江の三菱さんのマンションは不景気のどん底の価格設定で完成時は景気も明かりが見え出したもののまだ先行きが不鮮明だった時期で完売時期もデベにとって理想、塚口の野村さんの先発物件は価格設定時の急激な変動に乗り遅れ即日完売でデベとしては失敗例、ここはアベノミクスも軌道に乗り人気地区は価格上昇したもののこの辺は未だ上昇してなかった頃の価格設定でその後は上昇期に入りデベ予測より早めに終了しそうな勢い。
何度も書きますが早く売れても良いマンションとは限りません、真価は10年20年後に解るでしょう。