ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前ってどうですか？ パート3

[匿名さん]

ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/556652/

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/hanshin/amaekimae/

所在地：兵庫県尼崎市潮江1丁目811番（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「尼崎」駅 徒歩1分
東西線 「尼崎」駅 徒歩1分
福知山線 「尼崎」駅 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.65平米～83.72平米
事業主（売主）・販売代理：近鉄不動産
事業主（売主）：伊藤忠都市開発　大阪支店
事業主（売主）：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
販売代理：伊藤忠ハウジング　大阪支店
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 物件比較中さん]

確かに小さな子供のいる世帯が多ければ、マンション敷地内に保育所があったりして便利だし、例え泣き叫んでも「お互い様」、「大変ね」と気持ちを酌んでもらい易い環境になるんだろし、子供が独立してしまったシニア層や子供のいない独身、DINKSの多いマンションだとそういった同情心や思いやる気持ちは希薄になるんだろうなぁ。そういった意味では購入者層ってのもしっかり聞いておかないと駄目ですね（汗）ココは読んでいると少し子供には可愛そうな雰囲気がします。

[22: 契約済みさん]

＞＞No.21

少し勘違いされているのではないでしょうか？
ここのマンション契約者が皆さんが全て子供が嫌いなのではなく、子供を迷惑をかけさせないようにしっかり躾けない「親御さん」に「NO！！」を突きつけておられるのではないでしょうか！？少なくとも我々はそういう意識です。
まぁ、色々読まれて「しっかり迷惑をかけないように言い聞かせよう」となるのではなく、「子供が可愛そうだ」と感想を真っ先に持たれる地点で結局、「NO！！」に当てはまる方なんだとは思いますが・・・。
礼儀正しく、大人よりしっかりしたお子さんを育てておられる親御さんも数多くいることを知っているつもりではいますよ。

[23: 匿名さん]

ココはファミリー層には手厳しい方が多そうですね(笑)

[24: 匿名さん]

>>20
そんなアクティブな方ばかりだと、保守が大変ですね。配水管や防火設備の点検は必須ですが、その日は誰かが家に居ないと進まないが世帯数多く、かつ留守がちだったら保守が出来ず、マンションの資産価値にも影響してくる。ゴミ捨てとかのルールも守られるんかな。なかなか大変そうですね。

[25: 匿名さん]

尼崎に抵抗が無い人たちが住むのだからしょうがない。

[26: 匿名さん]

尼崎だから許されると云う部分もあるでしょうね。
”類は友を呼ぶ”　同じ考えの人同士なら理解し合えるのではないの？
まあ、自分がやっているのと同じ事を他人がやると怒る身勝手な人間もいるが。
ここは場所柄、雑多な生活形態の人が多くなる様な気がするし、結構トラブル発生するかと。
騒音に関しては、２４時間走行の線路騒音で鍛えられて問題ないでしょう。

[27: 匿名さん]

そろそろお休み明けのネガティブ論者(仕事人)が戻ってきましたね。
マンションというより地域性ばかり述べる人。
物件そのものではなく上っ面ばかりで、他の物件でも当てはまるような事を述べて不安を煽る投稿者。。。
ここももうすぐ完売でしょうから、勝負は決してるんですけどねぇ。御苦労様です。

[28: 匿名さん]

駅前という1分という条件付きになると流石にかなり絞られてきますね。例え中古であっても。主要沿線、主要駅前となるとさらに希少性が増す気がします。
そもそも絶対数が限定されますからね。
尼崎という地名に先入観を持たなければ、決して悪くない立地だと思いますよ。さらに、どこぞのように大規模物件でもないけど、小さすぎないのも希少性がそこそこ保たれ良いですね。
そもそも、検討される方って上で話されてる事なんてクリアされてません！？

[29: 匿名さん]

こちらの物件に近い、ルネ、ローレル、プラストでも検討していますが、確かに売り物件が少ないし、出ても比較的足が早いですよね。駅前「1分」になるとJ尼北だとココだけですからねぇ。

[30: 匿名さん]

>>27
何でもネガティブ意見としてしまうのもどうかと？都心に近い駅前物件はマンション内の付き合いしなくていい分気楽ですが、協力しない人が多いと保守が出来ないし管理組合に当たった人は大変苦労するのでは、と思うのですが。皆さんに不安は無いんですか、大きなお世話かもしれませんが。

[31: 匿名さん]

ネガティブというか雑談でしょｗ
デタラメ言ってるわけでもないし気にして質問する人がいての流れだし気にし過ぎでは？
勝負は決してるんでしょ？

[32: 匿名さん]

>>27
「勝負は決した」とは如何にもデベさんらしい物言いですね、完売で”利益確定”と云う事かな？
貴方が素人さんなら何と勝負しているのかな？
勝負の結論は住んでみて、売ってみてから結論を出したらいいのではないの？
今の中古物件市場でろくな物件が無いのはＪＲ尼に限らない、
中古市場に於いて優良物件は水面下で取引きされてるよ。

[33: 匿名さん]

中古の優良物件を手に入れたけらばネット検索では無理、住みたいエリアの不動産屋を何件か回るしかないですね。
間に人や会社が入ればその都度手数料が発生し、元請けの不動産屋さんの利益が激減してしまうので足の速い物件は表には出さず自分の顧客に直接売るのですよ。

[34: 物件比較中さん]

>33

駅前にも数件の不動産屋さんがありますが、テレビCMで聞くようなメジャーな不動産屋に入るべきなのでしょうか？それとも地元密着の小さな不動産屋に入る方が隠れた優良物件が見つかるものなのでしょうか？不動産だけに知られているような所に入る方が安心感はあるのですが。
本当は新築のこちらが欲しいのですが、中古をリフォームして購入するのと天秤にかけたいとおもいまして。。。

[35: 匿名さん]

>>34
メジャーマイナーどちらでも良いと思いますよ、
アンテナは広く張ってる方が良い物件に巡り会う確率は上がると思います。

[36: 匿名さん]

35ですが付け加えますが、
もし同じ物件を複数の不動産屋さんに勧められた場合は、複数同時に交渉しないで速い段階で1店に絞るのがマナーです。
良いマンションが見つかると良いですね。

[37: 32]

＞＞34
不動産屋にとって片手より、両手の方が美味しいと云う事。
自社で販売依頼を受けた物件は、他社に公開する前に自分で売って
買主からも手数料を貰いたいもの（つまり両手取り）
たちの悪い業者だと他社に売らせない事も有る。（手口としては嘘の商談中の連発）

業者からは嫌われるが、多くの業者に声をかけて”直物件”を紹介してもらうのがいいかと。
良い中古物件は早い者勝ち、いい物件はレインズ（業界情報）に載せる事なく売れてます。

中古購入は賢明だと思いますよ。

[38: 匿名さん]

結局ここで漁夫の利を得たのは周辺の中古物件じゃないですか。
特に再開発前の駅近物件はここの価格に後押しされて、値は底堅いし足もはやい。
リーマン以降、駅近マンションの乱売で当時は価格も安く比較できる物件も多かった。
ここはJ尼最後の一等地だと思いますが、販売時期がもう少し早ければ強気な価格設定はなかった
と思います。

[39: 匿名さん]

中古って購入時はもちろん、新築よりコストがかからないんだけど、その後のメンテナンス費用はどうなの？
修繕積立金なんかも倍増するなんてことはないのかな？
特にタワーなんかは今後、現在の積立金が安く見積もられ過ぎて十数年後の大規模修繕で大変になるって噂を耳にするけどね。
そんなの聞くとやっぱり新築かな！？って思う。
ストック市場をもっと安心感のあるシステムにして欲しいよね。

[40: 匿名さん]

>>39
まあ車も同じだけど普通は中古の方が安上がり、たとえ修繕積立やメンテやリフォーム等お金がかかっても安い、
でもタワーは未知数なところが有るし、よく勉強しなければ割高な物件を掴まされる可能性も無いとは言えない。

[41: 匿名さん]

>40
新築でも割高割安はあるから同じでしょ、そして値下率の高いのも低いのもあるし、

[42: 匿名さん]

新築と中古の比較のカキコミに対し、新築の割安割高で異論を唱えても見当違いだな。
新築物件はデベの利益分が相当乗っているが、中古物件はある程度の時間を掛けて
デベの利益分が剥落した価格に（もちろん例外もあるが）なっているから有利なケースが多い。

[43: 匿名さん]

万一さらに10年、15年経って売却するときも、果たして今の新築ならまだ中古としてそこそこ下がった値段で売却出来そうだけど、既に中古だったものを再度、中古で売るとしたらそれこそそこそこの場所でないと二束三文になってしまわないかい！？？
そういった意味では立地の良いここは他より安心感は高いような気がするな。
中古は先にもある通り、メンテナンス費用の不安も増加するのは必定だしね。

[44: 匿名さん]

ＳＯＨＯ的な使用や、リッチな独身男女・若い 夫婦二人・セミリタイヤ/リタイヤ後の夫婦・それに子供の大きくなった家族・・・と いろいろな人たちが住むことになるのでしょうね。公園や緑など自然を感じさせるものが確かに無く無機質！？なので、お子さんが小さいうちは困るかな。

[45: マンコミュファンさん]

総戸数に対して今の段階でスレッド「パート3」とは良いも悪いも活況だね。三宮シティータワーのようにパート8に比べるとまだまだだけど。
昨年！？一昨年！？の尼崎DCグランスクエアも販売好調だったみたいだし、J尼崎北周辺は再開発によって随分、変わって住み良い街に変貌してるのは間違いない。しかも東海道本線沿いというのがオイシさを倍増させてる。確かに電車の車窓から眺めていても真新しいマンション群が他駅より一際、目立って「良くなったな」って思わせる。尼に抵抗が無い人が住みたくなる気持ちもわかるような気がするよね。」

[46: 匿名さん]

>>43
JR尼崎の開発もほぼ終了なので尼崎の中でだけなら地価値下も低く抑えられてるが、普通は開発終了時が価格のピークでその後は値下り率も高くなるのが一般的。そんな一番美味しい時でも周辺地価の上昇率は振るわず、西宮なら駅徒歩20分未満のほとんどの地域に遅れを取っているのが現状。
そんなJR尼崎の現状の中でここだけが特別だとは思えない、あくまでも周辺に対しての徒歩1分価格でしかない。

[47: 契約済みさん]

地価が高いと固定資産税とか税金、高くなるじゃん。地価が低いと不便さが増すとか言う話ならまだしも、便利で良い場所なのに評価を低くみてくれりゃ住む側からすると嬉しいと思うけど。まさか、ここを投資物件と間違えてないよな？

[48: 物件比較中さん]

＞46

地価が高けりゃその分、販売価格も高くなりますよね？　ここが地価が低いならその分、価格的に安いってことなのかな？
目に見えない土地の価格が安くてさらにその土地が利便性では抜群であるなら、私なら欲しいけど。
購入者側からすると土地価格が安いとお得感があるような気がするけど。

西宮なんかも人気エリアで見て回ってるけど便利そうな駅前は既にマンションが建っていて新たな計画が聞こえてこない。
ネームバリューだけで価格が高い物件を購入するくらいならよっぽどコチラの方が賢い選択だと思うけどな。
個人的な見解だけど、憧れの！？阪急沿線に拘りがなければ、ここの利便性は北口のジオに匹敵するし、JRである分、「利便性」にかけてはそれ以上かと。

[49: マンコミュファンさん]

地価が高いところが絶対なら、J芦屋駅前のパークコートなんか瞬間蒸発してる。
でも、実際は・・・。

検討者、購入者は総合的な視点とバランスで判断するわけで、そこそこの値段のするこちらのマンションが完工もまだまだ先なのに数戸しか残っていない状況からすると、このエリアのこの立地と価格でも需要が大きかったと考えるのが妥当。

優先事項は人それぞれだが、イメージだけに固執して尼のような場所と目の敵にして好立地物件を見逃すのはもったいないと感じる。

[50: 匿名さん]

便利なのに安いからお買い得だと世間が評価すればたちまち地価も上昇しますよ、
開発も終盤で評価が定まってもこの程度がこの辺りの世間の審判です。
現実を受け止めようね。

[51: 匿名さん]

>>50
わかった、わかった。世間の審判なのね。
地価の上昇、あんまり関心ないけど。出来れば税金は安い方がイイからね。
っで、アンタはここの物件を何故、覗いてはるの？
わざわざ、世間の審判の報告('_'?)
暇だねー。

[52: ビギナーさん]

>>50
地価にそれほど執着するのは何故なんでしょう？
しかも、地価が高く評価され過ぎているって話ならわかるけど。
便利で住みやすい場所の地価が安ければ、私なら嬉しいけど。

[53: ビギナーさん]

>>50
土地の事をよくご存知のようで(笑)
キリンからここの土地を坪いくらで入札し、開発が進められたのか教えて下さい。

[54: 匿名さん]

>>52
そのとおり、ここは地価が高く評価され過ぎてる。
下落期に入ればまた前回同様に大幅に下落し、
上下の格差は更に広がると思います。

[55: 物件比較中さん]

同じ近鉄ブランドが入る「プレミストタワー大阪新町ローレルコート」とここではどうでしょうか？

市内で新町は子育て世代に人気だと聞きますし、公立の堀江小学校区がかなり良いと噂を聞き、子育て環境とこれからの発売であることを鑑みると良い気がしてきたんですけど。
先々を考えると大阪へのアクセスが良いコチラがお気に入りなんですけど、子供が体を動かせる遊び場がないこととやはり学校区が心配ではあるんですよね。

[56: 匿名さん]

今年初め他の展示場でデベの内部資料西宮・尼崎近辺新築マンション予定地リスト（地図）見るだけならと見せてもらいましたが今後、駅近は多少は出るだろうが駅前は用地が無いのでほぼ出ないということでした。駅近では甲子園5番町（駅から6分くらい）に清水建設関係のが１棟予定がありましたが先日前を通りましたが更地のままでした。需給関係からみると今後ますます駅前新築・中古ともに需要は大供給はゼロに等しいですね！それぞれライフスタイルは違うのでどうとらえるかですね

[57: 匿名さん]

福知山線などマイナー路線なら塚口の物件みたいにポロっと出てくるんだろうけど、都市部に5分でアクセス、全列車停車、2路線、アミューズメント施設を伴った施設、日常使い出来るスーパーや病院、・・・これだけの好条件を伴った駅前物件は今探しても関西では見つからないし、用地確保が難しい状況の今、今後も主要路線での「駅前」を探すのは難しくなってくるでしょうね。さらに個別の購入時期、今後暫くのマンション価格などを考えるとここに限らず主要路線の駅前で予算内の物件に巡り会える可能性は通常の物件よりは低いでしょうね。

[58: 匿名さん]

以前、償却と、誰かもかいておられたですが自分が住むマンションですし新築ですから基本下がってゆくと考え、下落率は利便性によってもかなり左右される。このマンションなら借りるとすれば面積にもよるでしょうが最低賃料20万くらいはするでしょうし年間240万10年で2400万、買った価格が5000万で10年後売却価格が仮に3000万～3500万としても落ち額1500万～2000万の賃料で新築からこの便利な物件に住んだと考えればまだ数百万プラスと思いますがこの場所で10年で半値にはならないでしょうし償却法で考えると逆にお得と思いますが、半額でもトントン

[59: 匿名さん]

>>58
尼スレではこの手の楽観論的な書き込みが絶えませんが現実を書きます。
当然同じゃないので価格は違うでしょうが、２０万でもし貸せても新築未入居時だけでしょうね。
参考物件
阪神尼崎・徒歩１分・タワー・南面・築５年・賃料１６,２万・85､4㎡・17/29階・南面

[60: 匿名さん]

新築プレミア賃料が永遠に続くかの様な皮算用をするのが所詮素人。
空室リスク、保有コスト、諸費用、等々は全く考慮せずやから話にならん。
まあ、そんな素人の投げを待ってるのが業界の人間でもあるが。

[61: マンコミュファンさん]

＞59＆60

だから、尼スレだけでないって。他のエリアのスレもちゃんと読んでる？
楽観論なんてどこのマンションでの書いてるよ。　
そんな素人の投げを待って食いつく素人に近い業界の人間ってどんだけ暇なんだろう？

どこエリアのスレとは言わんけど、「買った値段より高く売れる、利益が出る」なんていう夢物語語っているのに比べりゃ、58は自分で住むこと前提なんだし、要は10年後に半額以上の値段で売れるか売れないかが基準だと考えると、必ずしも楽観論とは言えんだろ。むしろ、この場所で10年後、今の販売価格の半値なら俺なら飛びつくぞ！　
要はこの人は月々20万払ってでもここに住んでも良いと思える裕福な人なんだよ！

[62: 物件比較中さん]

＞＞　　No.59

阪神駅周辺の物件ではなく、JR尼のコチラの物件の向えにある築10年程度のタワーでファミリータイプの75㎡前後で賃料、おいくらくらいになりますか？　また売却価格の相場はどの程度でしょうか？

[63: 匿名さん]

>>62
JR尼崎界隈の不動産屋回って自分の耳で確認すれば？
ここで聞いてもまたハッタリ価格しか出てこないと思うが、
不動産屋さんなら本気で教えてくれると思うよ。

[64: 匿名さん]

前レスで「残り6戸」で失速呼ばわりされていた方、公式HPには1ヶ月も経たない内に最終「３邸」になっていますが、しかも低層階が売れたようですが・・・。１月で半分売れたことになりますよね？？この結果をどうお感じになっておられますか？（笑）

[65: 匿名さん]

>>64
長らく5戸だったのにいつの間に6戸？
なんか毎度の事だけどせこい。

[66: 匿名さん]

こうなってくるといってる間に完売でしょうね。今の残室販売の何かサービス条件付きとかあるのかね？

[67: 匿名さん]

これだけの駅前物件で人気ならまだ工事自体も始まったばかりですし、巷の売れ残り物件にみられるようなサービス付きなんてありえませんよ。
要らんことせんでも売れていくんですから、残っている部屋も現在検討している方が直に購入されていきますよ。
地価がどうのこうの言うてても、結局、買う人は買うだよね。（笑）

[68: 匿名さん]

>>61
楽観論は他所のスレでもあるとは、反論にもならんがな。
本人を差し置いて赤の他人が訳知り顔の解説をする事もないと思うがな。
他人に暇どうこう言うアンタはどれだけ忙しい人なのですかね？

[69: 匿名さん]

私も61さんのおっしゃる通りだと思います。自分が住むの前提でしょう10年後売却するということではないでしょう。償却という意味で書いておられますよね償却ですよ、仮に賃料月々12万も15万も20万も払うぐらいならリスク回避も兼ね利便性が良く売却しやすいところで気に入ったところを住むために買ったという意味では？買える人からすれば非常に合理的かもね。私も10年後半額で出れば飛びつきますね

[70: 匿名さん]

話がいつの間にかすり替わってますが、
ここを20万の家賃で借りるなら買った方が良いって事じゃなかったの？
それが築5年で16万でしかない貸せない事実を突きつけっれて…。